A la hora de vender o alquilar un garaje o un trastero muchas personas se preguntan qué es un anejo o inmueble anexo. El motivo, es que estos espacios están regulados en la Ley de Propiedad Horizontal y deben de ser considerados de forma especial cuando van a cambiar de propietario o usufructuario.
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¿Qué es un anejo?
La palabra anejo hace referencia a algo (un órgano, una persona, un artículo, un inmueble o un pueblo) que está unido o sumado a otra entidad mayor. La relación entre ambos sujetos, el principal y el subordinado, es estrecha y próxima.
Anexo es un término equivalente a anejo que puede sustituirse por este de forma ambivalente. En España, anexo y anejo se utilizan de forma indistinta; mientras que, en hispanoamérica predomina el uso de anexo.
Adjunto también es sinónimo de anejo: se utiliza preferentemente para hablar de documentos o profesionales unidos o complementarios a otro principal. f
En concreto, anejo es un vocablo polisémico que, además de referirse a un sujeto u objeto unido a otro, también se emplea popularmente para hacer referencia a una iglesia dependiente de otra o un núcleo rural sumado a otros para constituir un municipio.
¿Qué es un inmueble anejo?
Un inmueble anejo o el anejo a una propiedad inmueble es un predio unido a otro principal que aparece reflejado en el título constitutivo de la propiedad horizontal o escritura de obra nueva. Por ejemplo, un anejo sería un trastero, aparcamiento o sótano.
La Ley de Propiedad Horizontal recoge explícitamente en el artículo tercero que el derecho de propiedad sobre una finca incluye -además del espacio principal delimitado- el de los anejos que se especifiquen en el título constitutivo, aunque no estén dentro de los límites del edificio mayor.
En el artículo cinco de la Ley de Propiedad Horizontal, también se dice que en el título constitutivo también deben estar descritos los límites de los espacios anexos.
Según cómo queden reflejados en la escritura de propiedad o de división horizontal, existen dos clases de inmuebles anejos:
Anejo Inseparable
Un anejo inseparable es un inmueble anexo a otro edificio principal que constituye una única finca registral y jurídica. En el título constitutivo de la propiedad, se describen específicamente como espacios que no pueden separarse del principal y, por ello, que no pagan impuestos ni tienen entidad jurídica por sí mismos.
Un ejemplo de anejo inseparable sería un trastero o plaza de garaje que en el Registro de la Propiedad aparece como anexo unido a la finca registral principal.
¿Se puede alquilar o vender un garaje o trastero anejo inseparable?
No, mientras el anejo está vinculado al inmueble principal y forma parte de la misma finca registral no se puede alquilar o vender por separado de esta. Para alquilar o vender un anejo a la vivienda, primero hay que desvincularlo mediante una segregación de la propiedad.
Es decir, para vender o alquilar un piso o garaje primero hay que separarlos de la finca principal y, después, inscribirlos de forma independiente en el Registro de la Propiedad.
Anejo Separable
Un anejo separable es un inmueble vinculado a otro principal que constituye una finca registral independiente, está inscrito en el Registro de la Propiedad como un único inmueble y tiene su propia referencia catastral e IDUFIR.
Los anejos separables pueden alquilarse o venderse de forma independiente a la vivienda principal y también pagan sus propios impuestos.
Segregación de un anejo inseparable
La segregación o desvinculación de un anejo es un acto registral por el que se desune un espacio anexo del edificio principal del que formaba parte. Esta operación da lugar a dos fincas registrales nuevas: la actualización del inmueble principal y la constitución del nuevo inmueble anejo.
Por ejemplo, cuando una vivienda tiene un garaje anejo inseparable y este se quiere vender por separado, el propietario deberá llevar a cabo la desvinculación del inmueble y, después, traspasar la propiedad.
Requisitos para separar un anejo
Cuando un propietario decide desvincular un espacio anexo al inmueble principal para inscribirlo por separado en el Registro de la Propiedad debe cumplir tres requisitos:
- Permiso autonómico
Cuando el anejo forma parte de una vivienda de protección oficial o tiene algún tipo de protección urbanística, habrá que solicitar una autorización a la Consejería de urbanismo de la comunidad autónoma correspondiente para llevar a cabo la división.
- Permiso municipal
Según la ley de propiedad horizontal, se requerirá autorización municipal para llevar a cabo la separación del anejo cuando aumenten el número de elementos privativos.
- Permiso de la Junta de vecinos
Cuando la separación del anejo no esté contemplada en los estatutos de la comunidad de bienes o no corresponda al ámbito de actuación de la rehabilitación o regeneración urbanas, la separación tendrá que contar con la aprobación de la Junta de Propietarios.
Tipos de inmuebles anejos
En función de su uso, disposición o tamaño, los espacios anejos más comunes son:
Garajes
Un garaje es un tipo de inmueble anexo a otro principal que puede encontrarse vinculado de forma separada (cuando constituye una unidad registral propia) o inseparable (cuando forma parte de la misma finca que el edificio principal).
Para vender o alquilar un garaje que se encuentra vinculado a la finca principal, deberá llevarse a cabo una segregación entre ambos inmuebles.
Plazas de aparcamiento
Las plazas de aparcamiento es un anejo privativo del condominio que se vinculan con una propiedad principal o constituyen una finca independiente. Se trata de un tipo de anejo que forma parte de la propiedad horizontal del inmueble.
Buhardillas
La buhardilla es una estancia adjunta a un edificio principal que habitualmente forma parte de forma inseparable de este. Para separarla del inmueble, se debe constituir una escritura de división horizontal donde se constituya una finca registral diferente.
Sótanos
Un sótano es un anexo al edificio principal situado en bajo el nivel del suelo, entre los cimientos del inmueble. En un régimen de propiedad horizontal, el sótano puede estar dividido en plazas de garaje privativas y para venderlo o alquilarlo se debe contar con la aprobación de todos los comuneros y los permisos pertinentes.
Trasteros
El trastero es un edificio separado del inmueble principal, pero que forma parte de la misma finca registral. Habitualmente se encuentra en la terraza o en el sótano del edificio.
Para segregar un trastero del edificio principal y, así, poder venderlo o alquilarlo se debe inscribir como una nueva finca en el Registro de la Propiedad. La operación de segregación de un trastero suele constar entre 450€ y 950€.
Terreno anejo
Un terreno anejo consiste en una superficie no edificada anexa a una finca principal. Si se encuentra inscrita en como una única propiedad junto a la finca principal, se deberá realizar un acto de segregación para venderlo o alquilarlo.
¿Cómo se valora un anejo?
La valoración de anejos es una parte de la tasación de inmuebles: cuando se realiza la valoración de una finca para diferentes finalidades, el perito tasador debe comprobar e inspeccionar visualmente (si el encargo lo requiere) toda la superficie de la finca inscrita en el Registro de la Propiedad.
El primer paso al contratar una tasación es revisar la nota simple registral: si en ella aparecen como parte del inmueble espacios anejos vinculados a este (como un garaje o un trastero), el tasador deberá realizar una revisión exhaustiva de los mismos donde se compruebe su estado (constructivo y de conservación), su estado de ocupación o su superficie.
En algunos casos, es conveniente contratar una tasación para valorar una plaza de garaje, trastero o sótano anejo y calcular la renta que se puede obtener con su venta o alquiler.
