Tipos de inmuebles y sus características

Seguro que, en muchas ocasiones, has escuchado la expresión “bien mueble o inmueble”. Esta disyuntiva distingue entre dos tipos de bienes (conjunto de propiedades o riquezas) según su capacidad para moverse o no. 

Un bien (entendido como patrimonio, hacienda o caudal) es la propiedad o el conjunto de propiedades de uno o varios sujetos. Esta definición de “bien” se subdivide en bienes muebles e inmuebles. 

El patrimonio es el conjunto de bienes de un propietario.

Por oposición, los bienes muebles son aquellas propiedades que pueden trasladarse, mientras que los bienes inmuebles en oposición son aquellas que no pueden desplazarse. 

Por tanto, un bien inmueble es una propiedad que no puede trasladarse: se considera inmueble a todo aquel cuyas características impidan su movimiento, como por ejemplo los edificios, terrenos, fábricas, minas y cualquier posesión tangible que forma parte del territorio y los derechos asociados a ella. 

Otra característica que define qué es un bien inmueble es que su desplazamiento suponga la destrucción o deterioro de la propiedad. 

La compra-venta de bienes inmuebles es uno de los motivos principales por los cuales las personas se informan sobre la diferencia entre bienes muebles e inmuebles. 

Dentro del sector inmobiliario, es importante conocer cuáles son los principales tipos de  bienes raíces (o inmuebles), sus características, las condiciones especiales y los impuestos que los gravan. 

Bienes inmuebles y bienes raíces 

Bienes inmuebles (con referencia catastral) y bienes raíces son sinónimos, no existe diferencia entre ambos conceptos, aunque la idea de bienes raíces da mayor peso a la característica del bien de ser indisoluble al terreno (física o jurídicamente). 

Por ejemplo, algunos barcos también se categorizan como bienes raíces, ya que su actividad está ligada a la superficie del mar. 

Diferencia entre bienes muebles y bienes inmuebles

La diferencia principal entre los bienes muebles e inmuebles es la capacidad para trasladarse: los bienes muebles pueden cambiar de lugar sin afectar a la estructura o valor de los mismos, mientras que los bienes inmuebles no pueden moverse sin sufrir un deterioro o perjuicio. 

Según el capítulo II de nuestro Código Civil, los bienes muebles son todos aquellos que se pueden transportar de un punto a otro sin perjudicar al bien inmueble al que estuvieran unidos. 

Además, también se consideran bienes muebles a los bienes intangibles (rentas, pensiones, oficios, contratos o títulos) que no gravan un bien inmueble. 

Dentro de los bienes inmuebles, se distingue entre bienes fungibles (que se agotan con su uso, como el dinero o los zapatos) y los no fungibles (no se gastan con su uso, como una obra de arte o terrenos).

Características de los bienes inmuebles

Las características de los bienes inmuebles son: inmovilidad (no pueden ser desplazados), no cosificación (jurídicamente, no son cosas), valor (son el tipo de propiedad que tiene más valor), propiedad (sujeta a regulación) e hipoteca (pueden ser avales de garantía hipotecaria). 

1. Inmovilidad: están unidos al suelo y no pueden cambiar de ubicación sin sufrir daños en la estructura y valor de la propiedad. 
2. No cosificación: en la nomenclatura jurídica, los bienes inmuebles no son cosas. 
3. Valor: debido a su perdurabilidad y estabilidad, los bienes inmuebles son una de las propiedades más valiosas. 
4. Propiedad: la adquisición, compra-venta, herencia o intercambio de bienes inmuebles están sometidos a un estrecho control por parte de la administración pública, que se traduce en la necesidad de registrar la propiedad, aportar diferentes documentos formales o garantías hipotecarias. 
5. Hipoteca: generalmente, los bienes inmuebles son los únicos susceptibles de convertirse en garantía hipotecaria. 

Clasificación de bienes inmuebles

Dentro de la definición de bienes inmuebles (propiedades que no pueden ser trasladadas) podemos distinguir diferentes tipos según varios criterios. 

Bienes inmuebles según el Código Civil 

El artículo 334 del Código Civil establece 10 tipologías de bienes inmuebles: 

1. Adheridos al suelo (tierras, edificios, caminos y construcciones). 
2. Árboles, plantas y frutos que integran un inmueble. 
3. Elementos unidos al inmueble 
4. Elementos ornamentales (estatuas, relieves, pinturas, etc) unidos al inmueble.
5. Herramientas destinadas a las necesidades de explotación (máquinas, vasos, utensilios, etc). 
6. Instalaciones ganaderas unidas a la finca (viveros de animales, palomares, colmenas, estanques, criaderos, etc). 
7. Abonos 
8. Minas, canteras y escoriales unidas al yacimiento 
9. Elementos que fijan un punto en ríos, lagos o costas como diques o construcciones. 
10. Derechos sobre bienes inmuebles como concesiones administrativas de obras públicas y servidumbres. 

Infografía: Tipos de Bienes Inmuebles. Fuente: elaboración propia

Tipos de bienes inmuebles 

La clasificación más común de bienes inmuebles, agrupa las definiciones del Código Civil en tres categorías: bienes inmuebles según su naturaleza (suelo y subsuelo); según su incorporación (construcciones) y según su destino (elementos que forman parte del inmueble). 

• Por su naturaleza: suelo y subsuelo

Los bienes inmuebles pueden clasificarse según la relación con el suelo o subsuelo al que están unidos. 

• Por su incorporación: construcciones

Otra forma de categorizar los bienes inmuebles es según cómo han sido asimilados al suelo: por ejemplo, un bien inmueble puede incorporarse al terreno por anclaje (por ejemplo, edificios o carreteras). 

• Por destino: forman parte del inmueble

Los bienes inmuebles según su destino son aquellos elementos que ha añadido la persona propietaria del inmueble para su explotación u ornamentación. 

• Por accesión: instalaciones del inmueble

Dentro de esta clasificación se incluyen los elementos que, a pesar de poder desplazarse de un lugar a otro, están instalados en la estructura del inmueble como ventanas, puertas, etc. 

• Por representación

Se consideran bienes inmuebles por representación aquellos documentos que acreditan a una persona o grupo como propietarios de un bien inmueble. Por ejemplo, el Registro de la Propiedad o las escrituras de la casa. 

• Por ubicación 

Dependiendo de si la finca o bien inmueble se encuentra en el campo o en la ciudad, se puede clasificar entre: 

• Finca rústica: extensión de terreno destinada a la explotación agrícola que incluye tierras como campos o montes. La edificación en las fincas rústicas está limitada y sujeta a la actividad económica. 
• Finca urbana: parcela o terreno urbanizable dentro de la ciudad. 

Ejemplos de bienes inmuebles 

Según la definición de bienes inmuebles, sus características y clasificación; algunos ejemplos de bienes inmuebles son:

• Terreno

Se considera terreno a una extensión de tierra, generalmente delimitada. 

• Edificio

Un edificio es una construcción de grandes dimensiones fabricada con materiales resistentes que sirve para vivir o desarrollar actividades humanas. 

• Apartamento

Se entiende por apartamento a la vivienda unifamiliar ubicada dentro de un edificio que cuenta con espacios básicos para habitar como baño, cocina y dormitorio. 

• Casa

La casa es una construcción cubierta que sirve para vivir. 

• Fábrica

Una fábrica es una construcción con las instalaciones y herramientas necesarias para obtener un producto. 

• Local 

Un local es una construcción destinada a la actividad humana, pero no a la vivienda. 

• Mina

La mina es la instalación diseñada para la extracción y proceso de minerales 

• Parcela

Se considera parcela a una parte delimitada del terreno. 

• Centro Comercial 

Un centro comercial es una construcción de gran tamaño, que puede tener uno o varios edificios destinados a la compraventa de bienes y otras actividades humanas. 

• Finca 

Finca es sinónimo de inmueble. Podemos distinguir entre finca rústica y finca urbana. 

• Bienes inmuebles de características especiales 

Los bienes inmuebles de características especiales son aquellos grupos de suelos, inmuebles, instalaciones, etc ligados a por su funcionamiento a una actividad e identificadas como bien inmueble único a efectos catastrales. 

Por ejemplo, son bienes inmuebles de características especiales las centrales eléctricas, refinerías, centrales nucleares, embalses, centrales hidroeléctricas, autopistas, carreteras, aeropuertos y puntos comerciales. 

Patrimonio Inmueble

El patrimonio inmueble está compuesto por espacios, edificaciones, centros, conjuntos arquitectónicos o monumentos relevantes desde el punto de vista arquitectónico, arqueológico, etnológico, histórico, artístico o científico, según el Instituto Andaluz del Patrimonio. 

Para que un bien inmueble sea considerado patrimonio en España, debe ser inscrito como Bien de Interés Cultural. 

Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) 

El impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) es un tributo municipal que graba en España la propiedad de los bienes inmuebles y otros derechos reales. 

Según este impuesto, se consideran bienes inmuebles las parcelas o porciones de suelo delimitadas; los elementos de los edificios que pueden aprovecharse de forma independiente (trasteros, plazas de garaje, etc), los inmuebles con características especiales o el ámbito espacial de un derecho de superficie o concesión administrativa. 

Existen inmuebles que no están sujetos al IBI, como carreteras, caminos, inmuebles públicos o bienes patrimoniales. 

Por otro lado, están exentos fiscalmente los inmuebles públicos, comunales, las asociaciones confesionales, los bienes de la Cruz Roja, destinados a la representación diplomática de otros países, etc. 

Para el sector inmobiliario (todo el mercado centrado en la compra-venta de bienes inmuebles o raíces) es fundamental conocer cuáles son los impuestos y tasas que gravan la propiedad y traspaso de las fincas.