Servidumbre de paso

PUBLICACIONES ARQUITASA

ARQTUALIDAD ARQUITASA
27 10 2021

Servidumbre de paso

La servidumbre es el derecho (real limitado de goce) que tiene alguien para utilizar y servirse de un bien que pertenece a otra persona.  En ciertas ocasiones, también da la facultad (negativa) a quien lo ostenta de impedir que algunos actos del propietario del bien podría hacer si no existiera el derecho de servidumbre.

En definitiva, una servidumbre es una obligación impuesta sobre un inmueble en beneficio de otro que pertenece a otro propietario. Por ejemplo, cuando un cable o tubería pasa por una propiedad privada, es una servidumbre de paso a favor de la empresa que hace la instalación. 

El dueño del predio o finca dominante es la persona que ostenta el derecho de servidumbre, mientras que el dueño del predio sirviente es aquel que tiene que cumplir el servicio frente al primero. 

Características del derecho de servidumbre

  • Se centra en una relación entre dos inmuebles.
  • Es un derecho subjetivamente real. 
  • La titularidad va adscrita a la del bien.
  • Quien sea el propietario de la finca en cada momento será titular de la servidumbre.
  • La servidumbre se impone por razones de necesidad y utilidad. Por ejemplo, una servidumbre de paso: se necesita pasar entre dos edificios y hay que establecer una servidumbre de paso. 
  • Tienen la nota de inmediatividad ya que recae sobre la cosa misma
  • Absolutividad: se ejerce frente a otros.
  • Se puede imponer una conducta pasiva u omisiva de no hacer. 
  • Es imposible que recaiga una servidumbre sobre una cosa propia, ya que una persona no puede servirse a sí misma. 

Sujetos que intervienen en el derecho de servidumbre

En el derecho de servidumbre intervienen dos sujetos: 

  1. Inmueble dominante: es el bien a favor del cual está constituida la servidumbre
  2. Inmueble sirviente: es el bien que sufre la servidumbre, el que sirve al dominante.

Tipos de servidumbres 

Según el artículo 532 del Código Civil, las servidumbres pueden clasificarse en: 

  • Continuas o discontinuas: según si dependen de actos humanos y se constituye una vía permanente o no.
  • Aparentes o no aparentes: existen signos físicos que hacen reconocible la servidumbre a simple vista 
  • Prediales (accesorias) o personales: si el beneficio es otro inmueble o una persona o comunidad.  
  • Positivas o negativas: si el predio sirviente está obligado a hacer o no hacer algo. 
  • Legales o voluntarias: si la servidumbre se constituye por obligación legal o si hay acuerdo en cuanto fuere conciliable por las partes.

Derechos reales limitados de goce

Por ejemplo, el usufructo también es otro derecho real limitado de dominio. 

  • Derechos subjetivos de carácter absoluto. 
  • Su titular los puede hacer valer erga omnes.
  • Le confieren un poder inmediato sobre las cosas.
  • Se diferencian de la propiedad porque constituyen una restricción al poder del dominio. 
  • Se les llama derechos reales sobre cosa ajena. 

Clases de servidumbres

En el Código Civil se establecen seis tipos de servidumbres, entre ellas, la servidumbre de paso que veremos en los próximos epígrafes en profundidad. 

Servidumbres legales

Las servidumbres impuestas por la ley tienen por objeto la utilidad pública o el interés de los particulares.

Artículo 549 del Código Civil

Servidumbre de paso
Infografía: tipos de servidumbres. Fuente: Código Civil

Servidumbre de agua

Los predios inferiores están sujetos a recibir las aguas que, naturalmente y sin obra del hombre, descienden de los predios superiores, así como la tierra o piedra que arrastran en su curso.

Ni el dueño del predio inferior puede hacer obras que impidan esta servidumbre, ni el del superior obras que la graven.

Artículo 552 del Código Civil 

Servidumbre de tuberías o de aguas (antigua servidumbre de acueducto)

Todo el que quiera servirse del agua de que puede disponer para una finca suya, tiene derecho a hacerla pasar por los predios intermedios, con obligación de indemnizar a sus dueños, como también a los de los predios inferiores sobre los que se filtren o caigan las aguas.

Artículo 557 del Código Civil

Servidumbre de medianería

La servidumbre de medianería se regirá por las disposiciones de este título y por las ordenanzas y usos locales en cuanto no se opongan a él, o no esté prevenido en el mismo.

Artículo 571 del Código Civil 

Servidumbre de luces y vistas

Ningún medianero puede sin consentimiento del otro abrir en pared medianera ventana ni hueco alguno.

Artículo 580 del Código Civil

Servidumbre de desagüe de los edificios

El propietario de un edificio está obligado a construir sus tejados o cubiertas de manera que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, y no sobre el suelo del vecino. Aun cayendo sobre el propio suelo, el propietario está obligado a recoger las aguas de modo que no causen perjuicio al predio contiguo.

Artículo 586 del Código Civil

Servidumbre de distancias y obras intermedias

Nadie podrá construir cerca de una pared ajena o medianera pozos, cloacas, acueductos, hornos, fraguas, chimeneas, establos, depósitos de materias corrosivas, artefactos que se muevan por el vapor, o fábricas que por sí mismas o por sus productos sean peligrosas o nocivas, sin guardar las distancias prescritas por los reglamentos y usos del lugar, y sin ejecutar las obras de resguardo necesarias, con sujeción, en el modo, a las condiciones que los mismos reglamentos prescriban.

Artículo 590 del Código Civil

Serventia

La serventia es un tipo de servidumbre recogida en el artículo 531 del Código Civil donde el servicio no se realiza a favor de otro inmueble, sino del uso público en general. Esta clase de servidumbre tiene su origen en el derecho civil gallego. 

También pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada.

Artículo 531 del Código Civil 

¿Qué es la servidumbre de paso?

La servidumbre de paso o paso de servidumbre es el derecho de una propiedad (dominante) sobre otra (sirviente) para el acceso y salida a través de esta: una parte de una propiedad privada que está limitada por el derecho de otra para que pasen infraestructuras o permitir el acceso a la propiedad.

Por ejemplo, una de las servidumbres de paso más comunes se da cuando una propiedad (habitualmente una finca rústica de tipo agrícola) pasa por otra o se encuentra enclavada entre otras sin salida a camino público. En esta situación, la segunda propiedad tiene el derecho de servidumbre de paso sobre la primera. 

Es decir, un inmueble tiene derecho a constituir un paso de servidumbre a otra propiedad cuando es una finca enclavada entre varias parcelas sin acceso directo al camino público. El tamaño de la servidumbre de paso (la parte que se coge de la propiedad sirviente) dependerá de las necesidades del predio dominante. 

El dueño del predio dominante, si no llega a un acuerdo con el dueño del predio sirviente para constituir el paso de servidumbre, podrá presentar una demanda de constitución. Cuando la constitución es forzosa o legal, el dueño del predio sirviente tiene derecho a una indemnización por el terreno que ocupe. 

¿Cómo se crea una servidumbre de paso?

Una servidumbre se puede constituir en favor de un inmueble o en provecho de una o más personas. Todo propietario de una finca puede establecer sobre ella las servidumbres que considere oportunas siempre que no contravenga las leyes ni el orden público.

Existen dos formas de creación o adquisición de servidumbres que se regulan en la sección 2º De los modos de adquirir las servidumbres del Código Civil: por prescripción o por reconocimiento legal. 

Constitución del paso de servidumbre por reconocimiento legal 

La forma más común de constituir una servidumbre de paso es a través del reconocimiento legal (voluntario o procesal). En este caso, la servidumbre se crea a partir de un contrato, acuerdo entre los propietarios de las fincas o sentencia judicial donde se refleja de forma escrita a través de un documento privado o notarial. 

La constitución de la servidumbre en este caso puede tener un precio (que se fijará a través de un contrato de compra venta), una indemnización (si se trata de una expropiación forzosa) o gratuita (cuando se constituye de forma verbal o escrita entre personas o en herencia). 

En el caso de las servidumbres de paso que se constituyen por sentencia judicial, se realiza una acción confesoria de servidumbre. 

Constitución del paso de servidumbre por prescripción 

Otra forma de constituir una servidumbre de paso contemplada por el Código Civil es por prescripción adquisitiva o usucapión: tras 20 años sirviéndose del bien de forma continuada, el predio dominante adquiere el derecho de paso de servidumbre. 

Las servidumbres continuas y aparentes se adquieren en virtud de título o por prescripción de veinte años.

Artículo 537 del Código Civil

Los veinte años necesarios para constituir una servidumbre de paso por usucapión comienzan a contarse desde el día en que el propietario de la finca dominante empieza a ejercer la servidumbre (en las servidumbres positivas) o a prohibir algo de manera oficial (en las servidumbres negativas). 

Para saber si una finca tiene una servidumbre de paso, hay que consultar el Registro de la Propiedad. 

Requisitos para constituir un paso de servidumbre o servidumbre de paso 

Existen cinco requisitos para poder constituir una servidumbre de paso sobre un predio sirviente, ordenados de mayor a menor importancia son: 

  1. Finca enclavada 
  2. Sin salida a camino público 
  3. Producir el menor daño posible a la finca sirviente
  4. Trazar la servidumbre en la menor distancia
  5. Elegir el trazado más cómodo para la servidumbre
Servidumbre de paso
Infografía: servidumbre de paso. Fuente: elaboración propia.

Tipos de servidumbre de paso

Aunque la servidumbre de paso está considerada originalmente en el Código Civil como el derecho de un predio sobre otro a una parte de la propiedad para el acceso al primero, en la práctica se extiende a muchas otras situaciones. 

Además del paso de servidumbre para poder entrar a una propiedad a través de otra, se constituyen otras servidumbres de paso para la instalación de infraestructuras comunitarias en propiedades particulares. 

Estas servidumbres de paso, permiten el acceso de operarios y la instalación de infraestructuras para garantizar el acceso a la telefonía, a la energía eléctrica o a la fibra óptica. 

  1. Servidumbre de paso de acceso a la propiedad
  2. Servidumbre de paso de energía eléctrica
  3. Servidumbre de línea eléctrica de baja tensión
  4. Servidumbre de paso de fibra óptica

Los operadores tendrán derecho, en los términos de este capítulo, a la ocupación

de la propiedad privada cuando resulte estrictamente necesario para la instalación de la

red en la medida prevista en el proyecto técnico presentado y siempre que no existan

otras alternativas técnica o económicamente viables, ya sea a través de su expropiación forzosa o mediante la declaración de servidumbre forzosa de paso para la instalación de

infraestructura de redes públicas de comunicaciones electrónicas. 

Ley 9/2014, de 9 de mayo, de Telecomunicaciones.

Diferencia entre camino público y paso de servidumbre

Los caminos públicos son las vías terrestres de titularidad y uso público. Concretamente, los caminos públicos se refieren a los que no han sido edificados para la circulación de automóviles (es decir, asfaltados) y que permiten el acceso a suelos rústicos o instalaciones o explotaciones agrarias. 

Según la Ley de Caminos (Decreto Supremo 1351, Registro Oficial 285 de 7 de Julio de 1964) se considera que un camino privado es de uso público cuando ha sido usado durante más de 15 años por las personas que habitan en el municipio. 

La diferencia principal entre un camino público y una servidumbre de paso es que, en el camino público, el derecho de tránsito es para todo el mundo; mientras que en la paso de servidumbre, el derecho es hacia los propietarios que ostenten el dominio (aunque este también puede ser colectivo o público). 

Otra diferencia entre el camino público y la servidumbre de paso es la titularidad: el camino público es propiedad de una entidad estatal o municipal; mientras que el paso de servidumbre se constituye sobre una propiedad privada. 

Para conocer si una determinada vía es privada o un camino público se puede consultar el Sistema de Información Geográfica de Parcelas Agrícolas (SIGPAC). 

Ejemplo de Demanda de Servidumbre de Paso para descargar en Word y PDF

Si, una vez agotada la vía de la conciliación, el propietario del predio sirviente no concede el derecho de servidumbre de paso, el dueño del predio dominante puede interponer una demanda judicial. 

A continuación, puedes descargar un modelo de demanda para la constitución de una servidumbre de paso en PDF y Word: 

DESCARGA EL MODELO DE DEMANDA DE CONSTITUCIÓN DE SERVIDUMBRE DE PASO PDF GRATIS

Tipos de Camino de Servidumbre

En el caso de las vías pecuarias, el Código Civil establece que se gobernarán por las leyes correspondientes y, si no las hubiera, por la costumbre del lugar donde se encuentren. 

Los tipos de vías pecuarias contempladas por el Código Civil y la Ley 3/1995 son: 

  1. Cañada: vía pecuaria de 75 metros o menos
  2. Cordel: vía pecuaria de 37,50 o menos
  3. Vereda: vía pecuaria de 20 metros o menos
  4. Colada: indeterminada

Otros de los elementos adicionales a las vías pecuarias sobre los que se puede constituir servidumbre de paso según el Código Civil son: 

  1. Descansaderos: tramo de la vía pecuaria para el descanso de rebaños.
  2. Abrevaderos: tramo de la vía pecuaria donde se ubica un pozo o paso de agua.
  3. Majada: tramo de la vía pecuaria para la pernocta de ganados. 

Valoración económica servidumbre de paso

Las servidumbres de paso pueden necesitar una valoración o tasación en varios casos: por ejemplo, cuando se constituye un paso de servidumbre legal o forzoso y el propietario de la finca sirviente debe percibir una indemnización por el terreno que se ocupe; o cuando se constituye de forma voluntaria a cambio de un beneficio económico. 

La situación más común en la que se necesita valorar una servidumbre de paso es en los casos de constitución legal o forzosa: cuando se produce una expropiación de parte del terreno, el dueño tiene derecho a una indemnización con justiprecio. 

Para valorar un paso de servidumbre ante una expropiación forzosa, es necesario tener en cuenta dos factores

  1. El dueño pierde una parte de la plena propiedad de la finca. 
  2. La propiedad total pierde valor a causa de la constitución de la servidumbre de paso. 

A su vez, dependiendo de si la vía es permanente, la indemnización consistirá en un valor u otro. Los criterios para determinar el valor de la indemnización dependen de si es un predio sirviente sin vía permanente o con vía permanente: 

  1. Si se trata de una vía permanente, la indemnización se determinará entre el valor del terreno ocupado y el importe de los perjuicios causados al inmueble. 
  2. Si se trata de una vía ocasional o no permanente, la indemnización se valorará solo a partir del daño que cause a la finca. Una vez resuelta la indemnización, se procederá al abono del perjuicio que ocasione.  

Para valorar una servidumbre de paso es necesario contar con una empresa de tasación que cuente con técnicos formados y experimentados en ingeniería agrónoma o civil.  En Arquitasa, contamos con tasadores especializados en la valoración de caminos y partes de propiedades para la determinación del justiprecio ante una expropiación forzosa para la constitución de un paso de servidumbre.

¿Qué medidas ha de tener la servidumbre de paso?

En la legislación española, se especifica que la medida de la servidumbre de paso dependerá de las necesidades del predio dominante. Solo se determinan las medidas de las servidumbres de paso para las vías pecuarias: sin perjudicar los derechos adquiridos, las cañada no pueden superar los 75 metros, los cordeles los 37,5 metros y las veredas 20 metros. 

Respecto a los elementos adicionales sobre los que se puede constituir un paso de servidumbre en una vía pecuaria (como abrevaderos), no podrá superar los 10 metros de anchura. 

¿Se puede vallar un paso de servidumbre?

Depende, según el artículo 388 del Código Civil, todo propietario tiene derecho a individualizar su propiedad; pero en el caso de que exista una servidumbre de paso sobre ella en favor de otro predio, el propietario se tendrá que asegurar al levantar el cerramiento que no perjudica al uso de la servidumbre. 

¿Qué sucede cuando la servidumbre de paso afecta a fincas urbanas?

La servidumbre de paso puede darse sobre cualquier tipo de finca: urbana o rústica. Aunque, el tipo de paso de servidumbre (el acceso a caminos públicos en zonas rurales) es más común en los suelos rústicos. 

¿Qué servidumbres de paso hay en una comunidad de propietarios?

En la Ley de Propiedad Horizontal se contempla la creación de servidumbres y servidumbres de paso sobre elementos privativos cuando se necesiten para hacer obras o crear infraestructuras para abastecer los servicios comunes. 

Algunos de los casos más comunes donde se constituye una servidumbre de paso en una comunidad de propietarios son cuando se debe realizar una instalación en algún punto del edificio, y los técnicos deben cruzar por una propiedad privada; cuando se procede a instalar un ascensor o cuando se va a crear un desagüe, salida de humos o instalación, etc. 

¿Se puede cancelar una servidumbres de paso?

Las servidumbres de paso solo se pueden cancelar o extinguir si se cumple alguno de los requisitos determinados por el artículo 546 del Código Civil: 

  1. El propietario del predio dominante y sirviente pasa a ser la misma persona (es decir, se unifica la propiedad mediante compraventa, donación, herencia, etc). 
  2. No se utiliza la servidumbre durante 20 años. 
  3. No se puede utilizar la servidumbre por el estado de la finca. 
  4. Fin del periodo de servidumbre, cuando esta es temporal o condicional. 
  5. Acuerdo entre los dueños del predio dominante y sirviente. 

¿Se puede aparcar en una servidumbre de paso?

Aunque no hay jurisprudencia asentada al respecto, se podrá aparcar en una servidumbre de paso siempre y cuando no dificulte el acceso al predio enclavado o dominante, respetando el artículo 566 del Código Civil. 

Publicaciones
relacionadas

Go to top

En nuestro sitio web utilizamos cookies propias y de terceros para recoger datos estadísticos sobre el uso de nuestra web. Si navegas por nuestra web, estarás aceptando el uso de las cookies Más información

Los ajustes de cookies en esta web están configurados para «permitir las cookies» y ofrecerte la mejor experiencia de navegación posible. Si sigues usando esta web sin cambiar tus ajustes de cookies o haces clic en «Aceptar», estarás dando tu consentimiento a esto.

Cerrar