Tasación hipotecaria oficial, válida en cualquier banco
La tasación la pagas tú, así que la eliges tú. Encárgala directamente a una tasadora homologada y usa el mismo informe para negociar con todas las entidades.
Presupuesto cerrado antes de confirmar el encargo · Entrega habitual en 72 h desde la visita
El servicio de tasación hipotecaria consiste en valorar de forma oficial el inmueble que servirá de garantía en un préstamo hipotecario. Sin tasación válida, ningún banco puede firmar tu hipoteca.
Solo puede prestarlo una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. La paga el cliente, lo que te da derecho a elegir tasadora. Y el banco está obligado a aceptar el informe mientras esté vigente.
En esta guía te explicamos cómo funciona, qué documentación necesitas con la normativa actualizada en 2025, cuánto dura su validez y qué hacer si el valor sale por debajo del precio de compra.
| Qué es | Valoración oficial del inmueble que servirá de garantía en un préstamo hipotecario |
|---|---|
| Quién puede emitirla | Solo sociedades de tasación homologadas por el Banco de España |
| Normativa técnica | Orden ECO/805/2003, actualizada por la Orden ECM/599/2025 (en vigor desde el 12/08/2025) |
| Quién la paga | El prestatario (quien pide la hipoteca), según la Ley 5/2019 |
| Quién elige la tasadora | El cliente, libremente; el banco debe aceptar cualquier tasación homologada vigente |
| Validez | 6 meses desde la emisión del informe |
| Para qué la usa el banco | Fijar el importe máximo del préstamo, habitualmente hasta el 80 % del valor de tasación en vivienda |
Qué es una tasación hipotecaria y qué la hace oficial
La tasación hipotecaria es el informe técnico que determina el valor del inmueble sobre el que se constituye la garantía del préstamo. Es un requisito previo a la firma: sin tasación válida, la operación no puede formalizarse.
Para que sea oficial deben cumplirse dos condiciones:
- Que la emita una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro del Banco de España, conforme al Real Decreto 775/1997.
- Que siga los criterios técnicos de la Orden ECO/805/2003, la norma de valoración para finalidades financieras.
Una valoración orientativa de una inmobiliaria o de un portal no cumple ninguna de las dos. No sirve para firmar una hipoteca.
En el informe intervienen dos firmas: la del técnico competente que visita el inmueble y la de la sociedad de tasación, que lo revisa y valida antes de emitirlo. Esa doble supervisión es parte de la garantía del sistema.
Para qué sirve: así fija el importe de tu hipoteca
El banco usa el valor de tasación para calcular el importe máximo que está dispuesto a prestarte. Así lo explica el propio Banco de España: la cuantía del préstamo está vinculada directamente al valor de tasación.
Es el porcentaje máximo habitual del valor de tasación que los bancos financian en vivienda. A menor tasación, menor préstamo.
Para ti, la tasación es además una protección. Es una valoración independiente, elaborada con datos de transacciones reales de la zona, que te dice cuánto vale de verdad el inmueble que compras.
Si el valor certificado difiere del precio pactado, tienes un argumento objetivo para negociar. Y para el banco, el informe fija el valor de la garantía que respalda el crédito.
Quién puede hacer una tasación hipotecaria
Únicamente las sociedades de tasación homologadas y supervisadas por el Banco de España. La homologación acredita independencia, medios técnicos y control interno, según el Real Decreto 775/1997.
Antes de encargar el servicio, comprueba dos cosas:
- Que la tasadora figura en el registro público del Banco de España con su número de homologación. El nuestro es el 4404.
- Que el informe se emitirá conforme a la Orden ECO/805/2003.
Cualquier banco de España aceptará un informe que cumpla ambas condiciones.
Tus derechos como cliente: quién paga, quién elige y qué debe aceptar el banco
Desde 2019 la ley reparte con claridad los gastos de la hipoteca y protege tu libertad de elección. Son tres derechos que conviene conocer antes de aceptar la primera propuesta del banco.
La pagas tú
Los gastos de tasación corresponden al prestatario en las hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019. Lo fija la Ley 5/2019, de crédito inmobiliario.
Notaría, registro, gestoría e impuestos los asume el banco.
La eliges tú
Como el gasto es tuyo, la elección también. Puedes encargarla a cualquier sociedad homologada, sin que el banco pueda imponerte la suya.
Encargarla directamente te permite comparar presupuestos y disponer del informe desde el primer momento.
El banco debe aceptarla
Toda entidad está obligada a aceptar una tasación homologada y vigente, según la Ley 2/1981, del mercado hipotecario.
Puede hacer comprobaciones sobre el informe, pero no puede cobrarte por ellas.
En la práctica, esto te permite llevar la misma tasación de un banco a otro y negociar la hipoteca con varias entidades a la vez.
La tasadora la eliges tú. Elige una homologada.Presupuesto cerrado según tu inmueble, sin compromiso.
Cómo funciona el proceso, paso a paso
El proceso completo va del encargo a la entrega del informe validado. Suele resolverse en pocos días.
Encargo y documentación
Pides presupuesto y aportas la documentación básica del inmueble. Confirmas el encargo sabiendo el precio exacto.
Visita técnica
Un técnico competente mide las estancias, toma fotografías y comprueba el estado y la situación urbanística. Recoge comparables reales de la zona.
Informe y control
El técnico redacta el informe según la Orden ECO/805/2003. La sociedad de tasación realiza el control técnico, legal y de valor.
Entrega del informe
Recibes el informe con firma electrónica y su certificado, listo para presentar en la entidad que elijas.
Entrega habitual: 72 h desde la visitaEl plazo de entrega está condicionado a la complejidad del inmueble y a la documentación disponible.
Documentación necesaria para tasar
La documentación básica identifica el inmueble, acredita su situación registral y permite valorar sus características. Tenerla preparada desde el principio acorta los plazos.
- Nota simple registral actualizada, que acredita titularidad, cargas y descripción del inmueble.
- Documentación catastral (referencia catastral y datos descriptivos).
- Certificado de eficiencia energética (CEE), incorporado a la documentación de la tasación por la Orden ECM/599/2025.
- Contrato de arrendamiento y último recibo, si el inmueble está alquilado.
- Datos de contacto para coordinar la visita del técnico.
Para tipologías específicas —viviendas en construcción, locales comerciales, fincas rústicas o suelos— puede hacer falta documentación adicional, como licencias o planeamiento urbanístico. Te lo indicamos al confirmar el encargo.
La normativa que cambió en 2025: qué exige ahora tu tasación
Desde el 12 de agosto de 2025, todas las tasaciones hipotecarias se emiten con los criterios de la Orden ECM/599/2025, que actualiza la Orden ECO/805/2003 tras más de dos décadas. Muchos contenidos publicados antes de esa fecha han quedado desactualizados.
Estos son los tres cambios con más impacto para quien encarga una tasación:
CEE obligatorio
El certificado de eficiencia energética pasa a formar parte de la documentación del expediente de tasación.
Principio de sostenibilidad
El tasador debe considerar los factores medioambientales y climáticos que incidan en el valor, cuando el mercado los recoja.
Más control del informe
Firma electrónica de todos los intervinientes y mayor justificación de los comparables utilizados.
Analizamos la reforma en detalle en nuestra guía sobre la Orden ECM/599/2025.
Validez del informe: 6 meses
La tasación hipotecaria caduca a los 6 meses de su emisión, según el artículo 62.4 de la Orden ECO/805/2003. Durante ese plazo puedes presentarla en cualquier entidad.
Pasado el plazo, si la hipoteca no se ha firmado, hará falta una nueva tasación o una actualización.
Consejo práctico: encarga la tasación cuando la operación esté razonablemente avanzada. Si la negociación se alarga más de 6 meses, el informe caducará y tendrás que asumir el coste de renovarlo.
Cuánto cuesta una tasación hipotecaria
No existe una tarifa única. El precio depende de cuatro factores:
- El tipo de inmueble: un piso estándar no cuesta lo mismo que una vivienda con terreno o un edificio completo.
- Su superficie.
- Su complejidad física y registral, como incidencias urbanísticas.
- El valor a certificar, del que responde legalmente la tasadora.
Por eso trabajamos con presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad. Sabes el precio exacto antes de confirmar el encargo, sin sorpresas posteriores.
Recuerda: la tasación es el único gasto de formalización de la hipoteca que asume el cliente desde la Ley 5/2019. Comparar presupuestos entre tasadoras homologadas es una decisión que está en tu mano.
Pide tu presupuesto cerradoPrecio exacto según tu inmueble, antes de confirmar nada. Sin compromiso.
Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra
Si el valor de tasación es inferior al precio pactado, el banco calculará el préstamo sobre el valor de tasación. Tendrás que cubrir la diferencia con más ahorro propio.
Es el escenario que más preocupa a los compradores, y conviene conocerlo antes de firmar unas arras. Tienes tres vías de actuación:
Renegociar el precio
Usa el informe como argumento objetivo e independiente ante el vendedor. El valor certificado refleja transacciones reales de la zona.
Comparar otros bancos
Todas las entidades deben aceptar tu misma tasación mientras esté vigente. Puedes buscar mejores condiciones con el mismo informe.
Pedir una revisión
Si detectas errores en los datos, como superficies o características mal recogidas, puedes solicitar a la tasadora una revisión del informe.
Lo que no cabe: que el banco te exija repetir la tasación con su tasadora de confianza si la tuya es válida y está vigente.
Nuestro servicio de tasación hipotecaria
Somos una sociedad de tasación homologada por el Banco de España con el número 4404, con más de 30 años de experiencia y origen en los Colegios Oficiales de Arquitectos.
Trabajamos con independencia: no compramos ni vendemos los activos que valoramos. Nuestro informe es válido ante cualquier entidad financiera de España.
Tasamos cualquier inmueble que pueda servir de garantía hipotecaria: viviendas, locales, oficinas, naves, suelos y fincas rústicas. La entrega habitual del informe es de 72 horas desde la visita técnica, condicionada a la complejidad y a la documentación disponible.
El mismo informe oficial sirve también para otras finalidades cuando la operación lo requiere, como las tasaciones de herencias o los repartos de bienes.
¿Empezamos con tu tasación?Informe oficial, válido ante cualquier banco. Entrega habitual en 72 h desde la visita.
Preguntas frecuentes sobre el servicio de tasación hipotecaria
¿Quién paga la tasación hipotecaria?
La tasación hipotecaria la paga el prestatario, es decir, quien solicita la hipoteca. Así lo fija el artículo 14.1.e) de la Ley 5/2019 para los préstamos firmados desde el 16 de junio de 2019: la tasación corre a cargo del cliente y la gestoría, notaría, registro e impuestos, a cargo del banco. Precisamente porque la pagas tú, el informe es tuyo y puedes usarlo para negociar con varias entidades.
¿Puedo elegir la tasadora o tengo que aceptar la del banco?
Puedes elegir libremente cualquier sociedad de tasación homologada por el Banco de España; el banco no puede imponerte la suya. La entidad puede proponerte una tasadora, pero si presentas un informe emitido por otra homologada y vigente, está obligada a aceptarlo y no puede cobrarte por las comprobaciones que decida hacer sobre él.
¿Cuánto tiempo es válida una tasación hipotecaria?
El informe de tasación hipotecaria tiene una validez de 6 meses desde su fecha de emisión, según el artículo 62.4 de la Orden ECO/805/2003. Pasado ese plazo caduca y, si la hipoteca aún no se ha firmado, habrá que emitir una nueva tasación o actualizar la existente.
¿Puedo llevar mi tasación de un banco a otro?
Sí. Mientras el informe esté vigente y lo haya emitido una tasadora homologada, cualquier entidad debe aceptarlo, lo que te permite comparar ofertas hipotecarias con un único informe. Si el banco deniega el préstamo, debe devolverte el informe para que puedas usarlo en otra entidad mientras no caduque.
¿Qué pasa si la tasación sale por debajo del precio de compra?
Si el valor de tasación queda por debajo del precio pactado, el banco calculará el préstamo sobre esa cifra menor y tendrás que aportar más ahorro para cubrir la diferencia. También puedes usar el informe como argumento objetivo para renegociar el precio con el vendedor o comparar condiciones en otras entidades.
Glosario
- Valor de tasación
- Valor que certifica la sociedad de tasación en el informe y que el banco usa como referencia de la garantía.
- Valor hipotecario
- Base de valor prudente usada en tasaciones con garantía hipotecaria; puede no coincidir con el valor de mercado.
- LTV (loan to value)
- Porcentaje del valor de tasación que el banco financia; en vivienda suele llegar como máximo al 80 %.
- Condicionante
- Limitación grave que impide usar la tasación como garantía hasta que se resuelve (p. ej., comprobaciones mínimas no realizadas).
- Advertencia
- Aviso incluido en el informe cuando la tasadora aprecia riesgo razonado de que el valor sufra minusvalías.
- Sociedad de tasación homologada
- Entidad inscrita en el registro del Banco de España y autorizada a emitir tasaciones con finalidad hipotecaria.
- FEIN
- Ficha Europea de Información Normalizada: documento precontractual que el banco debe entregarte antes de la firma con todas las condiciones del préstamo.
Aviso
Esta página tiene carácter informativo y no sustituye al asesoramiento financiero o legal personalizado. Los datos normativos están actualizados a julio de 2026: la Orden ECO/805/2003 se aplica con las modificaciones de la Orden ECM/599/2025, en vigor desde el 12 de agosto de 2025, y el reparto de gastos corresponde a la Ley 5/2019 para hipotecas firmadas desde el 16 de junio de 2019. El porcentaje de financiación depende de la política de riesgos de cada entidad. Para el texto vigente de cada norma, consulta el BOE.
¿Necesitas la tasación para tu hipoteca?
Encárgala directamente a una tasadora homologada por el Banco de España. Informe oficial válido ante cualquier entidad, emitido con independencia.
Entrega habitual en 72 h desde la visita técnica.
Presupuesto cerrado según finalidad, alcance y complejidad.