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26 08 2020

NORMATIVA ECO PARA LA TASACIÓN INMOBILIARIA

¿QUÉ ES LA NORMATIVA ECO PARA LA TASACIÓN INMOBILIARIA?

Lo primero que habrá que dejar claro es que se trata de una orden del ministerio de economía. En el año 2003 publicaba la normativa Orden ECO 805 de 27 de marzo de 2003.

La normativa eco incorpora todas las normas que necesitamos para calcular el valor que tendrá la tasación de los inmuebles en el mercado español. Define también los derechos que tienen compradores y vendedores  de los inmuebles.

Esta normativa Orden ECO 805 de 27 de marzo de 2003 también se encarga de explicar los elementos que se necesitan para realizar los informes y certificados que más tarde se utilizarán para llevar a cabo operaciones de compra y de venta de inmuebles.

Por último, también es de vital importancia añadir que estas tasaciones, tal u como indica la orden ECO, tendrán que llevarse a cabo únicamente por agentes capacitados y responsables legalmente.

¿QUÉ ANTECEDENTES TIENE ESTA NORMA?

Hasta 1909 no se empezó a tratar la seguridad técnica y jurídica de las hipotecas. En este año se promulgó la primera Ley Hipotecaria. Y, un siglo después, en 2003 surgió la norma ECO.

Esta norma se centra en la tasación de calidad teniendo en cuenta aspectos trascendentales. De esta forma, gracias a esta norma, se garantiza una mayor protección de inversores,  compradores, vendedores y todos aquellos que estén involucrados en una hipoteca.

¿Qué elementos son claves en la normativa ECO 805? La seguridad jurídica y la transparencia. Los planteamientos buscan orientar el trabajo de todos aquellos profesionales que se encargan de la tasación teniendo en cuenta las características y la finalidad de un determinado inmueble.

¿QUÉ ELEMENTOS SE NECESITAN PARA REALIZAR UNA TASACIÓN SEGÚN LA NORMA ECO 805?

Se fijará la normativa ECO 805 en la mayor parte de los casos en los que se tenga que llevar a cabo el cálculo del valor de un inmueble en el mercado. Contemplan unos principios y una metodología con varios aspectos:

  • Principio de anticipación: Cuando un inmueble en explotación económica recibe su valor contando con las expectativas de renta que va a generar después.
  • Principio de finalidad: La valoración depende de la finalidad. Este principio define la forma y los métodos que serán usadas.
  • Principio de mayor y mejor uso: Tendremos en cuenta varias opciones (siempre respetando las posibilidades legales y físicas) y el valor dependerá del que mejor uso se dé siempre dentro de esas opciones.
  • Principio de probabilidad­: Se presentan varias opciones y se tiene en cuenta la más factible.
  • Principio de proporcionalidad: La extensión de los informes de tasación se definen por la importancia, el uso y la singularidad del inmueble.
  • Principio de prudencia: Cuando se dé la situación de que puedan existir varios escenarios con la misma probabilidad, tendrá prioridad el que tenga menor valor de tasación.
  • Principio de sustitución: El valor de un inmueble es similar al de otro inmueble con características similares al que estamos tasando.
  • Principio de temporalidad: Tendríamos ser conscientes de que los precios varían en el tiempo, incluso en pocos días puede cambiar el precio final.
  • Principio de transparencia: La valoración de los inmuebles tiene que estar defendida por información y documentos que prueben el resultado de la tasación.
  • Principio del valor residual: El valor de un inmueble va a depender de la diferencia entre el coste total del activo y el coste de los valores que representan otros factores.

¿POR QUÉ SE ELABORÓ LA NORMA ECO 805?

Se llevó a cabo principalmente por tres razones:

  1. Ajustar los términos del sector. La norma ECO usa, desde hace poco, el concepto de ajuste hipotecario, ya que, en la Unión Europea se difereciaba entre el valor de tasación y el valor de tasación hipotecario. La norma eco dio una vuelta al concepto y utilizo el valor de tasación como base del calculo del hipotecario pero con este “ajuste hipotecario”
  2. La norma ECO 805 se encargó de introducir el concepto de ajuste hipotecario.
  3. Adaptar el cálculo de valor de tasación promulgada en el Real Decreto 685/ 1982.
  4. Mejoras técnicas y formales. Actualización de la normativa anterior con modificaciones que mejorasen la experiencia de organismos supervisores y otras instituciones.

COMPONENTES DE LA NORMATIVA ECO

La componen 4 títulos y los temas a tratar son los siguientes:

  • Título I. Campo de aplicación. Leyes generales que siguen los elementos técnicos  que los tasadores tendrán que seguir para hacer la valoración eco.
  • Título II. Disposiciones técnicas. Aspectos que limitan el valor de tasación, aunque la finalidad del mismo y el propio inmueble siempre se tendrá en cuenta.
  • Título III. Aclaración de las formas e introducción de las disposiciones formales que son necesarias para elaborar un informe y un certificado de tasación. Se organiza en diferentes secciones que debe cumplir el tasador cuando va a realizar una valoración.
  • Título IV. Condiciones para otras finalidades. Añade elementos para llevar a cabo otros procedimientos.

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