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TASACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS CON ARQUITASA

TASACIÓN DE SOLARES Y TERRENOS CON ARQUITASA

Los solares y terrenos son un tipo de inmuebles cuyo valor de tasación debe calcularse para contratar préstamos hipotecarios, comprar y vender, repartir una herencia o separar los bienes en un divorcio. 

En cualquiera de estas situaciones, además de conocer qué clase de finca tenemos entre manos (en este caso un terreno o solar) también debemos contar con la tipología o uso del inmueble: si es rústico, urbano o urbanizable; para calcular su valor. 

Si necesitas calcular el valor de un terreno o solar, lo mejor es acudir a una Sociedad de Tasación Homologada y solicitar un presupuesto. 

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Si todavía estás buscando información sobre qué es una tasación, quién puede tasar una terreno rústico o urbano, en qué se diferencia una finca urbanizable de una urbana o qué factores se tienen en cuenta para poner precio a un solar, te recomendamos que sigas leyendo. 

¿Tasaciones de un solar urbano online gratuitas?

Tasar un solar o terreno

En primer lugar, se debe confundir finca con terreno: según la Ley de Suelo, una finca es una unidad de suelo o edificación atribuida a un propietario, inscrita en el Registro de la Propiedad y considerada finca registral. 

Según esa misma ley, existen dos estados básicos de parcela: rural o urbana. 

Un solar es un bien inmueble destinado a edificar: es un tipo de terreno o parcela de carácter urbano o urbanizable donde se puede construir según la planificación urbanística del municipio donde está ubicado. 

Un terreno o tierra también es un bien inmueble sin edificar que puede estar compuesto por una o varias fincas registrales, y puede ser urbano, urbanizable o rústico según la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana. 

Para tasar un suelo, primero se debe tener en cuenta su tipología. Según la norma ECO 805/203 existen diferencias a la hora de valorar una finca dependiendo de si puede construirse o no en ella para calcular su valor.

Según la norma Eco, los terrenos pueden dividirse en dos niveles urbanísticos: 

  • Nivel I: terrenos urbanizables
  • Nivel II: terrenos no urbanizables 

Por ejemplo, el valor de un suelo rústico será menor que el de un suelo urbano solo por el hecho de que una finca ubicada en una zona rústica no puede utilizarse para construir edificios o locales.  

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Cómo tasar un terreno rural o urbano 

Al igual que todas las tasaciones inmobiliarias, la valoración de terrenos está regulada por la norma Eco, la ley de Suelo y la ley General Tributaria. 

En este sentido, los procedimientos y comprobaciones en la tasación son similares a los que se llevan a cabo con cualquier tipo de bien inmueble. Particularmente, la norma Eco, establece algunas singularidades para suelos y terrenos: 

Según la norma Eco, el método residual para el cálculo de valores puede utilizarse para la tasación de terrenos urbanos o urbanizables (estén construidos o no). 

El método de actualización de rentas, puede utilizarse para todos los inmuebles capaces de producir beneficios económicos. 

El método de comparación, el más utilizado, podrá emplearse cuando exista un mercado representativo de inmuebles comparables o testigos. En este caso, suele ser difícil encontrar inmuebles comparables para tasar terrenos rústicos, por lo que este procedimiento no es adecuado para tasar ese tipo de fincas. En la Ley de Suelo, se especifica literalmente que “en el suelo rural, se abandona el método de comparación porque muy pocas veces concurren los requisitos necesarios”. 

En el caso de solicitar una tasación para establecer el justiprecio ante una expropiación forzosa de un suelo rural, no está permitido el uso de método de comparación y se debe tasar el terreno mediante la capitalización de renta

El método de coste tampoco suele ser recomendable para tasar fincas o solares. 

Para avaluar una finca registral con naturaleza de terreno (urbano o rústico), el tasador a cargo se centra en la forma de zonificar la tierra según las planificación local; los atributos físicos de la forma, el tamaño o la topografía. 

Además de para las tasaciones hipotecarias, estas disposiciones se aplicarán cuando el objetivo de la tasación del terreno sea: 

  1. Repartir cargas y beneficios
  2. Fijar el justiprecio en una expropiación 
  3. Fijar el precio a pagar al propietario en la venta o sustitución forzosa. 
  4. Determinar la responsabilidad patrimonial de la Administración pública. 

Cómo saber el tipo de terreno para una tasación 

Para solicitar la tasación de un suelo urbano o rústico, no necesitas saber su tipología. Las características específicas para valorar un terreno urbano o rural vienen reflejadas en la documentación que hay que aportar para hacer la tasación (referencia catastral, Registro de la Propiedad, etc). 

Una vez solicitada la valoración del terreno, el tasador homologado asignado para realizar el servicio se encargará de hacer las comprobaciones urbanísticas necesarias para determinar la tipología del terreno. 

Es recomendable, antes de solicitar la tasación, pedir en el servicio urbanístico del Ayuntamiento del municipio donde se ubica la finca la cédula urbanística. 

La cédula urbanística es el documento donde se acredita la situación urbanística de la finca: si es urbana, urbanizable o no urbanizable; las limitaciones en la construcción, etc. Para solicitarla, hay que entregar la documentación registral y pagar las tasas correspondientes. 

Quién realiza la tasación de un terreno

Todas las tasaciones hipotecarias, sujetas a la norma ECO, deben ser hechas y firmadas por un técnico tasador acreditado por una sociedad de tasación homologada por el Banco de España. 

En el caso de los suelos rústicos o urbanos, el profesional para tasar un terreno debe ser un experto en diferentes disciplinas según la naturaleza y tipología de la finca a valorar: 

  1. Fincas rústicas y terrenos con cultivos: ingeniero agrónomo. En este caso, pasa a denominarse tasador agrónomo. 
  2. Resto de tasaciones: arquitecto o arquitecto técnico. 

Cuánto cuesta tasar un terreno rústico o urbano

Los precios dependen mucho de la ubicación, tipología y finalidad del solar o terreno,pero el precio de una tasación puede rondar los 200€ – 600€ en solares de un tamaño medio. Por esto, siempre merece la pena solicitar una tasación del terreno: para saber el valor real de lo que queremos comprar o queremos vender.

El precio de un metro cuadrado en terreno urbano en 2020, por ejemplo, varía mucho dependiendo de la ciudad en la que nos encontremos, aunque según Eje Prime el valor medio del suelo urbano se situó en 142,1€  

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Tasar gratis un terreno

Las tasaciones gratuitas de solares y terrenos no existen: se trata de simuladores que calculan aproximadamente el precio de una finca y que no tienen validez financiera ni jurídica. 

Para valorar un solar, terreno o cualquier tipo de finca, hay que contar con el servicio de una tasadora (si es para solicitar una hipoteca, homologada por el Banco de España) que realice la tasación de forma segura, independiente y fiable. 

Las valoraciones que hacen los simuladores de terreno rústico online o urbano no sirven para ninguna finalidad real (ni para pedir una hipoteca, presentar una tasación pericial contradictoria, repartir una herencia o saber el valor de tasación para una compra – venta). Además, según los estudios llevados a cabo, su cálculo tiene un margen de error de hasta el 50%. 

Si quieres saber más sobre las tasaciones gratuitas online, te recomendamos leer este artículo. 

Tasar un solar o terreno urbano

Un suelo urbano o urbanizables está caracterizado por tener dos superficies: la total y la edificable. Además, este tipo de terreno puede tener múltiples usos (a diferencia del terreno rústico, que solo puede utilizarse para agricultura y ganadería).Un terreno pasa a ser urbano o urbanizable cuando lo decide el departamento responsable del planeamiento urbanístico del municipio. 

Para tasar terrenos o fincas urbanas de nivel urbanístico I para todas las finales se tiene en cuenta el valor (calculado por el método de comparación o residual) menos los gastos de demolición. La valoración de suelo urbano o urbanizable se realiza con los métodos para hacer tasaciones residual (estático o dinámico). 

Aunque exista un proyecto de construcción sobre el solar, este no influye en el cálculo del valor de tasación. 

Dentro de los terrenos rústicos (aquellos donde no se puede edificar según la planificación urbanística municipal) encontramos cuatro clases: agrícolas, ganaderos, forestales y cinegéticos

Infografía: Tipos de terrenos rústicos. Fuente: elaboración propia

Tasar un terreno o finca rústica 

Una finca rústica es una superficie de suelo no urbanizable, asociada a su naturaleza ganadera, agrícola o cinegética de nivel urbanístico II. Su explotación económica puede estar permitida por la planificación urbana municipal y tienen interés público. 

En el caso de una tasación de una finca rústica (terreno destinado a las actividades agrarias) para cualquiera de las finalidades posibles, el valor de tasación se obtiene sumando el valor del terreno (incluidas las instalaciones no desmontables); el valor de las instalaciones ligados a la explotación económica; y el valor de otras instalaciones residenciales o recreativas. 
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Tipos de fincas rústicas 

Las fincas rústicas pueden clasificarse según la actividad económica que se puede desarrollar en ellas: 

  1. Finca agrícola
    1. Secano
    2. Regadío
    3. Hortícola al aire libre o huerta
    4. Arrozal 
    5. Frutales cítricos (naranja, mandarina, pomelo, limón) 
    6. Frutales no cítricos (hueso, pepita, fruto seco, carnoso y platanera) 
    7. Viñedos
    8. Olivares
  2. Finca ganadera
    1. Secano: prados y pastizales
    2. Regadío: prados
  3. Finca forestal 
  4. Finca cinegética 
    1. Caza mayor
    2. Caza menor

Criterios para tasar una finca rústica

  • Localización de la finca

El valor será mayor cuanto más cerca de una capital de provincia. También influirá la situación geográfica, la situación geológica, la climatología y el entorno físico y socioeconómico.

  • Aprovechamiento del terreno

El uso actual que se está dando a la finca y su uso permitido, también afectan al valor de tasación de un suelo rústico. El uso puede ser agrícola, forestal, ganadero o para la caza. Además, en situaciones excepcionales, también se permite la explotación turística, la ubicación de antenas telefónicas, instalación de paneles solares u otro tipo de infraestructuras. 

  • Infraestructuras

En los casos de las fincas rústicas agrícolas y ganaderas, donde deben existir instalaciones básicas como el riego, estos elementos influyen en el valor total del terreno. 

  • Construcciones en la parcela

Las infraestructuras destinadas a la explotación de la finca, se valoran como bienes urbanos, pero aumentan el valor de tasación de una finca rústica. 

  • Superficie de la parcela rústica 

La extensión del terreno es clave para fijar el precio de la finca: uno de los elementos más importantes en el proceso de valoración. 

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