Ley de Propiedad Horizontal actualizada 2026: guía de la LPH en España
Consulta la Ley de Propiedad Horizontal actualizada en 2026: cambios, artículos, mayorías, obras, morosos y texto oficial de la LPH en el BOE.
La Ley de Propiedad Horizontal, Ley 49/1960, de 21 de julio, es la norma estatal que regula las comunidades de propietarios en España. El texto consolidado del BOE muestra como última actualización la publicada el 21 de marzo de 2026, en vigor desde el 22 de marzo de 2026.
En esta guía explicamos la LPH vigente, sus últimas modificaciones y los artículos más consultados sobre juntas, obras, derramas, morosos, viviendas de uso turístico y mayorías. Para una aplicación jurídica a un conflicto concreto, conviene revisar el texto oficial y obtener asesoramiento especializado.
Ruta rápida para encontrar el artículo de la LPH que necesitas
Si has llegado aquí con una duda concreta, esta guía visual te ayuda a localizar antes la parte útil del post. Abre cada bloque según tu caso y salta al apartado exacto.
1 ¿Tu duda es sobre obras dentro de la vivienda o actividades molestas?
Debes empezar por el artículo 7.
Útil si quieres saber qué puede hacer un propietario por su cuenta y cuándo debe intervenir la comunidad.
2 ¿El problema es un ascensor, una rampa, accesibilidad o conservación?
Debes revisar sobre todo el artículo 10 y, en algunos casos, el artículo 17.2.
Es la parte clave si quieres saber cuándo la obra es obligatoria y cuándo exige votación.
3 ¿Quieres saber qué mayoría necesita un acuerdo?
Tu apartado principal es el artículo 17.
- Tabla rápida de mayorías
- Aerotermia, geotermia y renovables
- Viviendas de uso turístico
- Puntos de recarga
Te sirve para diferenciar entre mayoría simple, tres quintas partes, un tercio o mera comunicación previa.
4 ¿La duda es sobre juntas, actas, presidente o administrador?
Debes moverte entre los artículos 13, 16, 19 y 20.
- Órganos de gobierno
- Convocatoria de la Junta
- Contenido y cierre del acta
- Funciones del administrador
Aquí están las respuestas sobre reuniones, plazos de convocatoria y contenido mínimo del acta.
5 ¿Tu caso tiene que ver con morosos, derramas o impugnación?
Debes consultar los artículos 18 y 21, además del bloque de derramas.
- Cómo impugnar un acuerdo
- Morosos y procedimiento monitorio
- Quién paga una derrama si se vende la vivienda
Es la zona útil si el conflicto ya existe o si necesitas ubicar plazos, deuda comunitaria y reparto de gastos.
¿Qué es la Ley de Propiedad Horizontal y cuándo se aplica?
La LPH regula la propiedad exclusiva de pisos o locales y la copropiedad sobre elementos comunes. Sus artículos 1 y 2 definen el régimen y los supuestos a los que se aplica.
¿Qué significa LPH?
LPH significa Ley de Propiedad Horizontal. En España se refiere principalmente a la Ley 49/1960, de 21 de julio, que regula derechos y obligaciones de propietarios de pisos y locales con elementos comunes, además del funcionamiento de las comunidades de propietarios.
¿A qué edificios y comunidades se aplica?
La ley se aplica a comunidades constituidas conforme al título constitutivo y a comunidades que reúnen los requisitos del artículo 396 del Código Civil aunque no hayan otorgado ese título.
También alcanza a determinados complejos inmobiliarios, subcomunidades y entidades urbanísticas de conservación. La división horizontal ayuda a entender cómo se individualizan pisos, locales y cuotas.
Ámbito de esta guía: nos referimos exclusivamente a la Ley de Propiedad Horizontal vigente en España. Venezuela, Ecuador, Colombia, Guatemala y otros países cuentan con su propia normativa sobre propiedad horizontal o condominios.
Ley de Propiedad Horizontal actualizada 2026: última modificación
La última modificación del texto consolidado de la LPH se publicó el 21 de marzo de 2026 y entró en vigor el 22 de marzo de 2026. El BOE identifica esa actualización en el texto consolidado y la vincula al Real Decreto-ley 7/2026, de 20 de marzo.
¿Qué cambió en marzo de 2026?
La modificación afecta al artículo 17.1. La regla incluye expresamente los sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables, incluida la aerotermia y la geotermia, dentro de los supuestos que pueden acordarse por un tercio de propietarios que representen un tercio de las cuotas.
Cambios de 2025 que siguen vigentes
Desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 exige aprobación expresa previa de la comunidad para iniciar la actividad turística a la que remite la Ley de Arrendamientos Urbanos. El artículo 17.12 mantiene la mayoría de tres quintas partes para aprobar, limitar, condicionar o prohibir esa actividad en los términos legales.
Ley de Propiedad Horizontal en el BOE: texto vigente y PDF
El BOE es la fuente principal para consultar la LPH. Su página de legislación consolidada integra las modificaciones y permite elegir redacciones históricas, pero el propio BOE advierte que el texto consolidado tiene carácter informativo; para fines jurídicos debe consultarse la publicación oficial correspondiente.
Accesos oficiales
Artículos de la Ley de Propiedad Horizontal: índice rápido
Este índice permite localizar rápidamente los artículos más útiles sin reproducir el articulado completo. Cada resumen describe la materia principal; para la redacción literal y sus matices debe consultarse el BOE vigente.
| Artículo | Qué regula |
|---|---|
| Art. 3 | Elementos privativos, elementos comunes y cuota de participación. |
| Art. 5 | Título constitutivo, descripción de pisos o locales y cuotas. |
| Art. 7.1 | Obras dentro de pisos y locales y límites frente a estructura, exterior y terceros. |
| Art. 7.2 | Actividades prohibidas o molestas y acción de cesación. |
| Art. 9 | Obligaciones de propietarios, gastos comunes, notificaciones y transmisión. |
| Art. 10 | Obras obligatorias, conservación y accesibilidad. |
| Art. 13 | Órganos de gobierno de la comunidad. |
| Art. 16 | Convocatoria y reuniones de la Junta. |
| Art. 17 | Mayorías y reglas para adoptar acuerdos. |
| Art. 18 | Impugnación judicial de acuerdos. |
| Art. 19 | Contenido, cierre y custodia de las actas. |
| Art. 20 | Funciones del administrador. |
| Art. 21 | Morosidad, reclamación de deudas y proceso monitorio. |
| Art. 24 | Complejos inmobiliarios privados. |
Obras, obligaciones y accesibilidad: artículos 7, 9 y 10 LPH
Artículo 7.1: ¿qué obras puede hacer un propietario?
El propietario puede modificar elementos arquitectónicos, instalaciones o servicios dentro de su piso o local si no altera la seguridad, la estructura general, la configuración o estado exteriores ni perjudica derechos de otro propietario. Además, debe comunicar previamente esas obras a quien represente a la comunidad.
Fuera del espacio privativo no puede realizar alteraciones por su cuenta. Si detecta reparaciones urgentes en el resto del inmueble, el artículo 7.1 exige comunicarlas sin demora al administrador; para distinguir entre partes privativas y elementos comunes conviene revisar también el título constitutivo.
Artículo 7.2: actividades molestas y acción de cesación
El artículo 7.2 prohíbe actividades prohibidas por los estatutos, dañosas para la finca o molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas. Antes de demandar, el presidente debe requerir el cese y la Junta debe autorizar la acción si la conducta persiste.
Artículo 9: obligaciones de los propietarios
El artículo 9 obliga, entre otros deberes, a respetar elementos comunes, conservar el inmueble privativo, permitir determinadas reparaciones y servidumbres, contribuir a gastos y fondo de reserva, facilitar domicilio de notificaciones y comunicar cambios de titularidad.
Artículo 10: obras obligatorias, accesibilidad y ascensores
El artículo 10 declara obligatorias determinadas obras de conservación y accesibilidad sin acuerdo previo. Incluye rampas, ascensores y otros dispositivos cuando concurren los supuestos legales y el importe anual repercutido, descontadas ayudas, no supera doce mensualidades ordinarias.
Superar ese umbral no elimina siempre la obligación: el exceso puede asumirlo quien requirió la obra. Además, el artículo 10.1.b establece que estas obras también serán obligatorias cuando las ayudas públicas a las que pueda acceder la comunidad alcancen el 75 % de su importe.
Relación con el valor del inmueble: una derrama, una obra comunitaria o el estado del edificio puede ser relevante para una valoración, pero su efecto no se obtiene sumando o restando automáticamente el coste de la actuación. Depende de cómo afecte al inmueble y de la respuesta del mercado.
Junta y gobierno de la comunidad: artículos 13, 16, 19 y 20
Artículo 13: presidente, Junta, secretario y administrador
El artículo 13 identifica como órganos básicos la Junta, el presidente y, en su caso, vicepresidentes, secretario y administrador. El presidente debe ser propietario y representa legalmente a la comunidad.
Artículo 16: convocatoria de la Junta
La Junta se reúne al menos una vez al año para aprobar presupuestos y cuentas.
También debe reunirse cuando lo considere conveniente el presidente o lo solicite una cuarta parte de los propietarios o quienes representen al menos el 25 % de las cuotas. La convocatoria debe indicar asuntos, lugar, día y hora.
La junta ordinaria anual debe citarse con al menos seis días de antelación. Para las extraordinarias, la ley exige la antelación posible para que llegue a conocimiento de todos; una comunicación informal no sustituye las formalidades aplicables.
Artículo 19: contenido y cierre del acta
El artículo 19 determina el contenido mínimo del acta, entre otros datos: fecha y lugar, autor de la convocatoria, carácter de la reunión, asistentes y representados, orden del día y acuerdos. El acta debe cerrarse con las firmas del presidente y secretario al terminar o dentro de los diez días naturales siguientes.
Artículo 20: funciones del administrador
El artículo 20 atribuye al administrador funciones sobre régimen del inmueble, gastos previsibles, conservación urgente, ejecución de acuerdos, pagos, cobros y custodia documental cuando actúa como secretario.
Artículo 17 LPH: qué mayoría necesita cada acuerdo
La mayoría depende del tipo de acuerdo. No existe una regla única para todas las decisiones de la comunidad. La tabla resume los supuestos tratados en esta guía; para un caso concreto debe revisarse el artículo vigente completo.
| Actuación | Mayoría o regla | Artículo | Observación |
|---|---|---|---|
| Aerotermia, geotermia y determinados sistemas renovables | 1/3 de propietarios + 1/3 de cuotas | 17.1 | Régimen específico de costes para quienes no voten a favor. |
| Ascensor por acuerdo, fuera del art. 10.1.b | Mayoría de propietarios + mayoría de cuotas | 17.2 | La comunidad queda obligada al pago cuando el acuerdo se adopta válidamente. |
| Eficiencia energética en los supuestos del art. 17.2 | Mayoría simple de propietarios + cuotas | 17.2 | Con límites económicos y condiciones previstos en el artículo. |
| Portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes | 3/5 de propietarios + 3/5 de cuotas | 17.3 | Puede afectar al título o estatutos. |
| Mejoras no necesarias | 3/5 de propietarios + 3/5 de cuotas | 17.4 | El disidente puede no quedar obligado si se supera el límite legal. |
| Punto de recarga privado en plaza individual | Comunicación previa | 17.5 | Coste y consumo a cargo del interesado. |
| Vivienda de uso turístico | 3/5 de propietarios + 3/5 de cuotas | 17.12 | Para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad en los términos legales. |
Aerotermia, geotermia y renovables en 2026
Desde la modificación publicada en marzo de 2026, el artículo 17.1 menciona expresamente aerotermia y geotermia junto con otros sistemas comunes o privativos de aprovechamiento de energías renovables. El acuerdo puede adoptarse a petición de cualquier propietario con el tercio de propietarios y cuotas que fija el precepto.
Ascensores y accesibilidad
Cuando la obra no queda ya comprendida entre las obligatorias del artículo 10.1.b, el artículo 17.2 establece una vía por mayoría de propietarios y cuotas para suprimir barreras arquitectónicas o instalar ascensor. Si el acuerdo se adopta válidamente, la comunidad queda obligada al pago conforme a la propia regla.
Viviendas de uso turístico
Para iniciar la actividad turística contemplada por la LPH desde el 3 de abril de 2025, el artículo 7.3 exige aprobación expresa previa. El artículo 17.12 fija tres quintas partes de propietarios y cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad, y también regula determinados acuerdos sobre gastos.
Puntos de recarga
El artículo 17.5 exige comunicación previa para un punto de recarga privado en una plaza individual de garaje. Instalación y consumo corren a cargo del interesado.
Impugnación, morosos, derramas, modelos y fuentes oficiales
Artículo 18: cómo impugnar un acuerdo
El artículo 18 permite impugnar acuerdos contrarios a la ley o estatutos, gravemente lesivos para la comunidad o que causen un perjuicio indebido o abuso de derecho. También regula quién puede impugnar y los requisitos previos.
La acción caduca, con carácter general, a los tres meses; si el acuerdo es contrario a la ley o a los estatutos, el plazo es de un año. Para ausentes, el cómputo se vincula a la comunicación del acuerdo conforme al artículo 9.
Artículo 21: morosos y procedimiento monitorio
La comunidad puede aprobar medidas disuasorias frente a la morosidad mientras dure la situación, siempre que no sean abusivas, desproporcionadas ni afecten a la habitabilidad.
El artículo 21 también permite reclamar judicialmente cantidades debidas mediante el proceso monitorio especial y detalla la documentación exigible.
Para el monitorio, el artículo exige un certificado del acuerdo de liquidación de la deuda con los requisitos allí previstos y acreditar la notificación al deudor. Las circunstancias concretas pueden requerir asistencia jurídica, especialmente si hay oposición, medidas cautelares o controversia sobre la deuda.
Derramas: ¿quién paga si se vende la vivienda?
No todas las derramas se resuelven con una sola regla. Para mejoras del artículo 17, su apartado 11 establece que las derramas son a cargo de quien sea propietario en el momento de exigibilidad de las cantidades; además, el artículo 9 regula la afección del inmueble y la certificación de deudas en la transmisión.
Si una obra o reforma modifica atributos relevantes de la vivienda o del edificio, el efecto sobre el valor no se obtiene sumando automáticamente el coste. La guía sobre tasación antes y después de una reforma explica cómo separar coste, estado y respuesta del mercado.
Modelos orientativos para comunidades
| Documento | Contenido mínimo orientativo | Advertencia |
|---|---|---|
| Convocatoria de Junta | Identificación de comunidad, convocante, fecha, lugar, primera y segunda convocatoria, orden del día y documentación. | Adaptar al artículo 16 y al sistema de citación aplicable. |
| Certificado de deuda | Identificación del propietario, finca, importe y desglose, acuerdo de liquidación y firmas exigibles. | Revisar artículos 9 y 21 antes de usarlo en transmisión o reclamación. |
| Requerimiento por actividad molesta | Identificación de la actividad, requerimiento de cese y constancia fehaciente de recepción. | No sustituye la autorización de la Junta ni los requisitos de la acción de cesación del artículo 7.2. |
Modelo orientativo. Debe adaptarse a las circunstancias concretas de la comunidad y no sustituye el asesoramiento jurídico cuando exista conflicto, procedimiento judicial o riesgo de impugnación.
Resumen práctico y fuentes oficiales
El PDF consolidado oficial del BOE es la descarga recomendada para consultar la LPH completa. Esta guía funciona como resumen divulgativo y navegación por artículos; no sustituye el texto legal ni una interpretación profesional de un caso concreto.
Fuentes oficiales verificadas
- BOE — Ley 49/1960, texto consolidado: vigencia, artículos y redacciones históricas.
- BOE — PDF consolidado de la Ley 49/1960.
- BOE-A-2026-6544: modificación de marzo de 2026 del artículo 17.1.
Cuando una cuestión comunitaria pueda afectar al valor del inmueble, una tasación de vivienda permite analizarla para una finalidad concreta.
Preguntas frecuentes sobre la Ley de Propiedad Horizontal
¿Cuál es la Ley de Propiedad Horizontal vigente en España?
La norma estatal de referencia es la Ley 49/1960, de 21 de julio, sobre propiedad horizontal. El BOE mantiene un texto consolidado con las modificaciones expresas incorporadas. Esta guía se refiere exclusivamente a España y no debe trasladarse a regímenes de propiedad horizontal de otros países.
¿Cuál es la última actualización de la Ley de Propiedad Horizontal?
El BOE identifica como última actualización la publicada el 21 de marzo de 2026, en vigor desde el 22 de marzo de 2026. Esa modificación afecta al artículo 17.1 e incluye expresamente aerotermia y geotermia entre determinados sistemas de aprovechamiento de energías renovables.
¿Dónde puedo descargar la Ley de Propiedad Horizontal en PDF?
Puedes descargar el PDF consolidado directamente desde el BOE. Es preferible usar esa fuente a guardar una copia antigua de terceros. El propio BOE recuerda que la consolidación es informativa y que, para fines jurídicos, debe consultarse la publicación oficial aplicable.
¿Qué mayoría se necesita para instalar un ascensor?
Depende del supuesto. El artículo 10 contempla obras de accesibilidad obligatorias que no requieren acuerdo previo cuando se cumplen sus condiciones; fuera de ese marco, el artículo 17.2 permite acordar la instalación de ascensor por mayoría de propietarios que representen también la mayoría de cuotas.
¿Qué puede hacer la comunidad contra un propietario moroso?
El artículo 21 permite medidas disuasorias proporcionadas que no afecten a la habitabilidad y regula la reclamación judicial de deudas mediante el proceso monitorio especial. Antes de iniciar la reclamación deben comprobarse el acuerdo de liquidación, el certificado y la notificación exigidos por la ley.
¿Qué mayoría se necesita para prohibir o limitar una vivienda turística?
El artículo 17.12 establece una mayoría de tres quintas partes del total de propietarios y de las cuotas para aprobar, limitar, condicionar o prohibir la actividad turística en los términos previstos por la ley.
¿Cuánto tiempo hay para impugnar un acuerdo de la comunidad?
Con carácter general, la acción caduca a los tres meses. Cuando el acuerdo sea contrario a la ley o a los estatutos, el plazo indicado en esta guía es de un año. El cómputo puede depender de la situación del propietario y de la comunicación del acuerdo.
¿Quién paga una derrama si se vende la vivienda?
La respuesta depende del tipo de actuación y del momento de exigibilidad. Para mejoras del artículo 17, su apartado 11 atribuye las derramas a quien sea propietario cuando las cantidades resulten exigibles. En una transmisión también debe revisarse el artículo 9 y la situación de deudas de la comunidad.
Glosario de términos
- LPH
- Ley de Propiedad Horizontal, principalmente la Ley 49/1960 en España.
- Cuota de participación
- Porcentaje atribuido a cada piso o local que sirve de referencia para cargas, beneficios y determinadas mayorías.
- Título constitutivo
- Documento que describe el inmueble, pisos o locales y cuotas, y puede incorporar reglas estatutarias.
- Junta de propietarios
- Órgano de gobierno en el que se adoptan los acuerdos comunitarios dentro de las competencias legales.
- Derrama
- Cantidad extraordinaria exigida a los propietarios para atender un gasto comunitario aprobado o debido.
- Acción de cesación
- Vía judicial prevista en el artículo 7.2 frente a determinadas actividades prohibidas o molestas, tras los requisitos previos legales.
Aviso importante
Contenido informativo sobre normativa española, actualizado a 22 de septiembre de 2026. No sustituye asesoramiento jurídico ni determina el resultado de un conflicto concreto. Antes de utilizar modelos, impugnar acuerdos, reclamar deudas o iniciar acciones judiciales, revisa el BOE vigente y consulta a un profesional cualificado cuando proceda.
Autor del contenido:
Tomás Romera Navarro
Coordinador Técnico de Tasaciones
Arquitecto técnico por la Universidad Politécnica de Cartagena y formado en Ingeniería Civil por el Instituto Politécnico de Setúbal. En Arquitasa coordina criterios técnicos de tasación y revisión de informes de valoración inmobiliaria.
Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.
