Cuando vamos a realizar una obra o cualquier tipo de reforma en nuestra vivienda nos suelen surgir algunas dudas sobre si es necesario o no solicitar una licencia. ¿Qué tenemos que hacer? Queremos aclarar que para cualquier modificación de nuestra vivienda o local, por mínima que sea, necesitamos su correspondiente permiso de obra. Y según el tipo de obra que vayamos a realizar debemos solicitar una licencia para obra mayor u obra menor.
La principal diferencia entre una obra mayor y obra menor reside en si se afectarán o no los elementos estructurales en la propia obra. ¿Qué ocurre entonces? La afectación de cualquiera de los elementos estructurales dará como resultado la licencia de obra mayor. Por el contrario, la no afectación de elementos estructurales derivará en la licencia de obra menor. A continuación vamos a explicar lo que significan cada uno de estos dos términos
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¿QUÉ ES UNA OBRA MAYOR?
Lo primero que debemos saber es que se reconoce como obra mayor a aquel proyecto de arquitectura que tiene una elevada complejidad técnica y constructiva y que, además, requiere de la aprobación de una extensa documentación técnica que tendrá que ser controlada por el correspondiente Colegio Oficial. Para formalizar las obras debemos realizar todos los trámites de solicitud de obra mayor.
Licencia de obra mayor
El permiso de obra mayor es un trámite necesario para llevar a cabo construcciones o reformas que involucren modificaciones estructurales o cambios significativos en la edificación existente. Esta autorización es emitida por el ayuntamiento o entidad local correspondiente y garantiza que la obra cumple con todas las normativas y reglamentos vigentes.
Algunos ejemplos de obras que requieren permiso de obra mayor son la construcción de una nueva vivienda, la ampliación de un edificio existente, la demolición parcial o total de una estructura, o la rehabilitación integral de un inmueble.
Para solicitar el permiso de obra mayor, se debe presentar una serie de documentos como planos de la obra, memoria descriptiva de la intervención, certificado técnico, entre otros. Además, es importante pagar las tasas correspondientes y cumplir con los plazos establecidos por el ayuntamiento.
- El permiso de obra mayor implica un mayor control y supervisión por parte de las autoridades, ya que involucra cambios estructurales o importantes en la edificación.
- Las obras de mayor envergadura suelen requerir un proyecto técnico elaborado por un arquitecto o ingeniero, así como la contratación de profesionales especializados.
- El tiempo de tramitación del permiso de obra mayor puede ser más largo que el de obra menor, debido a los requisitos adicionales y a la necesidad de obtener la aprobación de diferentes departamentos municipales.
- Realizar una obra mayor sin el correspondiente permiso puede acarrear sanciones económicas y la obligación de deshacer los trabajos realizados.
¿QUÉ SE CONSIDERAN OBRAS MAYORES?
Se considerarán obras mayores:
- Obras de reforma interior (tanto total o parcial) que interviene en la estructura
- Obras por cambio de cubierta
- Ampliación de vivienda unifamiliar
¿QUÉ ES UNA OBRA MENOR?
Por el contrario, se considerará obra menor aquellas que se caracterizan por su técnica sencilla y escasa entidad constructiva y económica. No requieren de un proyecto firmado ni de una memoria en la que se detalle todo el procedimiento que se ha llevado a cabo, tampoco necesitan el consentimiento de profesionales titulares.
Licencia de obra menor
El permiso de obra menor es un trámite necesario para realizar modificaciones en una propiedad que no afecten a la estructura principal del edificio. Se considera obra menor aquella que no implica cambios estructurales significativos y no tiene un impacto importante en la seguridad del edificio. Algunos ejemplos comunes de obras menores son la instalación de aire acondicionado, la renovación de baños o la sustitución de ventanas.
Para obtener el permiso de obra menor, generalmente se debe presentar una solicitud ante el ayuntamiento o la autoridad local correspondiente. En esta solicitud, se deben proporcionar detalles sobre la obra que se va a realizar, como los planos y la descripción de los trabajos. Además, es posible que se requiera el pago de una tasa administrativa.
¿QUÉ SE CONSIDERAN OBRAS MENORES?
Se considerarán obras menores:
- Cambios en la instalación de fontanería, electricidad, calefacción….
- Obras de reforma interior y parcial. Se modifica la tabiquería existente pero nunca se interviene la estructura
- Obras de reparación, renovación, modificación o sustitución de techos, suelo, paredes, escayola…
Una cosa que queremos dejar clara en este post es que bajo ningún concepto se considerará obra menor aquella que implique un cambio de uso. ¿Qué quiere decir esto? Si nosotros queremos acondicionar, por ejemplo, un garaje como vivienda para su utilización cotidiana lo que estaremos haciendo será una obra mayor y en ningún caso estará considerada como obra menor.
Diferencia entre permiso y licencia de obra
Aquí tienes una tabla que muestra las diferencias entre un permiso y una licencia de obra:
| Permiso de obra | Licencia de obra |
| Es un documento emitido por el municipio o entidad local que autoriza la realización de una obra de construcción. | Es un documento emitido por el municipio o entidad local que certifica que una obra de construcción cumple con los requisitos legales y reglamentarios. |
| Se solicita antes de iniciar cualquier obra mayor o menor. | Se solicita una vez finalizada la obra mayor o menor. |
| Es necesario presentar un proyecto técnico detallado para obtener el permiso. | Es necesario presentar un certificado final de obra que demuestre que se ha cumplido con todas las normativas de construcción. |
| Permite comenzar la obra y realizar los trabajos de construcción autorizados. | Certifica que la obra ha sido realizada de acuerdo con lo autorizado y que cumple con las normativas vigentes. |
| Es válido por un período determinado establecido por las autoridades locales. | Es válido de manera indefinida, ya que certifica la finalización de la obra y su cumplimiento normativo. |
¿Se puede empezar una obra sin licencia?
No. Todo lo que podemos entender como una obra implica tener una licencia de obra, ya sea mayor o menor. Existen contadas ocasiones en las que pequeños cambios en las viviendas como pueden ser pintar, quitar gotelé, sustituir cableado de la red eléctrica no necesitan dicha licencia.
En caso de tener alguna duda sobre la necesidad o no de una licencia, se debe consultar en el Ayuntamiento de vuestra localidad.
La realización de una obra mayor sin licencia es una violación de las normas y regulaciones establecidas por las autoridades competentes. Este tipo de obra se refiere a cualquier construcción, modificación o ampliación de un edificio que requiere de una licencia otorgada por el municipio o la entidad correspondiente.
¿Merece la pena correr el riesgo?
En caso de que decidas hacer una obra sin licencia corres un riesgo muy alto. En primer lugar, las obras realizadas serán demolidas en el caso de detectar que no se ha solicitado la licencia, además cualquier accidente provocado a partir de esta obra sin licencia será responsabilidad tuya, tanto económica como de cualquier otro tipo.
¿A cuánto asciende el importe de la multa?
- Por una obra menor el importe puede rondar los 600€-1000€
- Por obras mayores o que hayan supuesto un peligro y se abra un expediente sancionador las multas pueden ser desde los 1.001€ hasta 6.000€.
- Infracciones muy graves: serán sancionadas con multa de 6.001.-€ a 300.000.-€
Si aun recibiendo la sanción no se ha solicitado licencia de obra podrían sucederse numerosas multas hasta que esta se produzca la licencia. A este importe hay que sumarle el coste de derruir la obra y acometer los gastos de esta.
Bibliografía
Artículos académicos:
- García Lázaro, Antonio. (2009). «Las obras mayores y menores de la poesía de San Juan de la Cruz». Revista de Estudios Hispánicos, 43(2), 271-289.
- Pérez Alcántara, Juan. (2015). «La arquitectura como reflejo de la obra mayor y obra menor de Gaudí». Revista de Arquitectura, 20(1), 45-62.
Tesis doctorales:
- López Sánchez, María. (2018). «La obra menor en la narrativa del Siglo de Oro». Tesis doctoral, Universidad Complutense de Madrid.
