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23 07 2020

OBRA MAYOR Y OBRA MENOR ¿EN QUÉ SE DIFERENCIAN?

Cuando vamos a realizar una obra o cualquier tipo de reforma en nuestra vivienda nos  suelen surgir algunas dudas sobre si es necesario o no solicitar una licencia. ¿Qué tenemos que hacer? Queremos aclarar que para cualquier modificación de nuestra vivienda o local, por mínima que sea, necesitamos su correspondiente permiso de obra. Y según el tipo de obra que vayamos a realizar debemos solicitar una licencia para obra mayor u obra menor.

La principal diferencia entre una obra mayor y obra menor reside en si se afectarán o no los elementos estructurales en la propia obra. ¿Qué ocurre entonces? La afectación de cualquiera de los elementos estructurales dará como resultado la licencia de obra mayor. Por el contrario, la no afectación de elementos estructurales derivará en la licencia de obra menor. A continuación vamos a explicar lo que significan cada uno de estos dos términos

¿QUÉ ES UNA OBRA MAYOR?

Lo primero que debemos saber es que se reconoce como obra mayor a aquel proyecto de arquitectura que tiene una elevada complejidad técnica y constructiva y que, además, requiere de la aprobación de una extensa documentación técnica que tendrá que ser controlada por el correspondiente Colegio Oficial. Para formalizar las obras debemos realizar todos los trámites de solicitud de obra mayor.

¿QUÉ SE CONSIDERAN OBRAS MAYORES?

Se considerarán obras mayores:

  • Obras de reforma interior (tanto total o parcial) que interviene en la estructura
  • Obras por cambio de cubierta
  • Ampliación de vivienda unifamiliar

¿QUÉ ES UNA OBRA MENOR?

Por el contrario, se considerará obra menor aquellas que se caracterizan por su técnica sencilla y escasa entidad constructiva y económica. No requieren de un proyecto firmado ni de una memoria en la que se detalle todo el procedimiento que se ha llevado a cabo, tampoco necesitan el consentimiento de profesionales titulares.

Licencia de obra menor

Cabe recordar que para una obra menor deberemos tramitar una comunicación previa de obras menores o también podemos solicitar una licencia de obra menor, siempre y cuando el edificio esté reconocido como bien de interés cultural. La documentación debe aclarar que todas las obras se ajustan a las normas urbanísticas vigentes.

¿QUÉ SE CONSIDERAN OBRAS MENORES?

Se considerarán obras menores:

  • Cambios en la instalación de fontanería, electricidad, calefacción….
  • Obras de reforma interior y parcial. Se modifica la tabiquería existente pero nunca se interviene la estructura
  • Obras de reparación, renovación, modificación o sustitución de techos, suelo, paredes, escayola…

Una cosa que queremos dejar clara en este post es que bajo ningún concepto se considerará obra menor aquella que implique un cambio de uso. ¿Qué quiere decir esto? Si nosotros queremos acondicionar, por ejemplo, un garaje como vivienda para su utilización cotidiana lo que estaremos haciendo será una obra mayor y en ningún caso estará considerada como obra menor.

licencia de obra

¿Se puede empezar una obra sin licencia?

No. Todo lo que podemos entender como una obra implica tener una licencia de obra, ya sea mayor o menor. Existen contadas ocasiones en las que pequeños cambios en las viviendas como pueden ser pintar, quitar gotelé, sustituir cableado de la red eléctrica no necesitan dicha licencia.

En caso de tener alguna duda sobre la necesidad o no de una licencia, se debe consultar en el Ayuntamiento de vuestra localidad.

¿Merece la pena correr el riesgo?

En caso de que decidas hacer una obra sin licencia corres un riesgo muy alto. En primer lugar, las obras realizadas serán demolidas en el caso de detectar que no se ha solicitado la licencia, además cualquier accidente provocado a partir de esta obra sin licencia será responsabilidad tuya, tanto económica como de cualquier otro tipo.

¿A cuánto asciende el importe de la multa?

  • Por una obra menor el importe puede rondar los 600€-1000€
  • Por obras mayores o que hayan supuesto un peligro y se abra un expediente sancionador las multas pueden ser desde los 1.001€ hasta 6.000€.
  • Infracciones muy graves: serán sancionadas con multa de 6.001.-€ a 300.000.-€

Si aun recibiendo la sanción no se ha solicitado licencia de obra podrían sucederse numerosas multas hasta que esta se produzca la licencia. A este importe hay que sumarle el coste de derruir la obra y acometer los gastos de esta.

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