▷ ( Los Tipos Básicos de Vivienda y sus Características ) ◁
Arqtualidad ARQUITASA
5 10 2020

Los Tipos de Vivienda

Una vivienda es un tipo de inmueble destinado a uso residencial. Suele constar de una construcción cerrada y cubierta; su objetivo es dar alojamiento, refugiar y proteger a sus habitantes del exterior; y está considerada un derecho fundamental según la Declaración Universal de los Derechos Humanos. 

A lo largo de la historia universal, la vivienda se ha desarrollado desde los primitivos refugios construidos por sus propios habitantes hasta los actuales edificios diseñados y construidos por arquitectos y promotores. 

Además de su evolución cronológica, la vivienda es un elemento sujeto a las diferentes culturas y sociedades: dependiendo del país donde nos encontremos, las casas serán de una forma u otra ya que el espacio se adapta a las necesidades y recursos de sus habitantes. 

Por otro lado, en España actualmente contamos con una amplia variedad de tipos de viviendas que van desde la clasificación entre viviendas unifamiliares y plurifamiliares; hasta la clasificación por sostenibilidad o protección oficial. 

En este artículo vamos a desarrollar una exhaustiva relación de todos los tipos de viviendas que hay en nuestro país según diferentes criterios. Conocer esta clasificación es importante, por ejemplo, a la hora de afrontar la compra o venta de un inmueble ya que, en la mayoría de ocasiones, el nombre popular no se corresponde con el nombre técnico que emplean los expertos en los informes de tasación.

Dos grandes categorías: viviendas unifamiliares y plurifamiliares

La primera distinción que podemos hacer en materia de viviendas es según el número de unidades familiares que viven en ella. 

Por unidad familiar entendemos un conjunto de personas unidas por una relación de parentesco que conviven en el mismo espacio y que, a nivel fiscal, pueden tributar de forma conjunta en la Declaración de la Renta. 

Así, las viviendas unifamiliares son aquellos edificios donde solo vive una unidad familiar (adosados, bungalows, etc) y las viviendas plurifamiliares aquellas donde vive más de una unidad familiar (apartamentos, pisos, etc). 

En la práctica, esta definición a veces no se corresponde con el uso real de las viviendas ya que cada vez está más extendido el uso de la vivienda por personas que no forman parte de la misma unidad familiar (como por ejemplo los pisos de estudiantes). 

Los tipos de viviendas suelen estar regulados en los planes generales de ordenación urbana de los municipios. Por ejemplo, en el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997, Capítulo 7.3, Uso Residencial, página 159, dentro de la clase vivienda (a) se distingue entre vivienda colectiva y unifamiliar. 

Viviendas unifamiliares: ventajas y desventajas

Ventajas

  • Mayor espacio
  • Zonas exteriores
  • Independencia y privacidad

Inconvenientes

  • Mayor precio de compra/venta
  • Más caras de mantener
  • Lejos de los centros urbanos

Viviendas plurifamiliares: ventajas y desventajas

Ventajas

  • Precio más económico de compra/venta
  • Mantenimiento más barato
  • Mejor acceso a servicios y comunicaciones

Inconvenientes

  • Menor privacidad e independencia
  • Escasez de espacios exteriores
  • Menor espacio y privacidad

Tipos de viviendas unifamiliares

Las viviendas unifamiliares son un tipo de inmueble destinado a uso residencial donde solo habita una unidad familiar. En la práctica, consisten en un único edificio donde viven pocas personas que mantienen algún tipo de vínculo (habitualmente, familiar) y que no está en régimen de propiedad horizontal

La clasificación habitual de las viviendas unifamiliares es según la relación con los inmuebles aledaños: si se encuentran aisladas de ellos, pareadas o adosadas. En el lenguaje coloquial, se utiliza la palabra chalé o chalet para hacer referencia a viviendas unifamiliares. 

Casa independiente o aislada

Las viviendas unifamiliares independientes o aisladas son aquellos edificios que no tienen contacto directo con ninguna construcción sino con la vía pública. En la mayoría de casos, la edificación se rodea de un terreno que puede ser de uso agrícola o ajardinado. 

Normalmente, se encuentra aislada del exterior por elementos de separación como vallas, muros u otro tipo de lindes. 

Las viviendas unifamiliares son aquellas donde solo conviven los miembros de una misma unidad.
Infografía: tipos de viviendas unifamiliares. Fuente: elaboración propia

Chalet pareado

Cuando una vivienda unifamiliar está aislada de las demás excepto por una pared, se considera pareada. Los chalets o casas pareadas tienen tres fachadas libres y una en contacto con otro edificio. 

Chalet adosado

Por el contrario, las viviendas unifamiliares que están en contacto con otros edificios a izquierda y derecha se consideran chalets adosados. En ciertas ocasiones pertenecen a la misma urbanización. 

Bungalós o bungalows 

Saliendo de las referencias a la relación con otras viviendas, los bungalós son un tipo de vivienda unifamiliar (que puede estar adosada, pareada o aislada) que solo tiene una planta y que suele destinarse a uso vacacional

Mediaguas

Una mediagua es una vivienda unifamiliar prefabricada que se construye para asistir socialmente en situaciones de emergencia. Suelen tener el techo inclinado y una única vertiente. 

Haciendas y cortijos

Las haciendas y cortijos son fincas rústicas que incluyen varios edificios, instalaciones y terrenos para la explotación agrícola o ganadera. Dependiendo del país o región donde se encuentran, tienen distinta arquitectura y estructura de propiedad.

Palacio

Un palacio es una vivienda unifamiliar de carácter monumental destinada al alojamiento de figuras importantes (realeza, jefatura de estado o celebridades). En la mayoría de ocasiones, son edificios de construcción antigua sometidos a protección patrimonial.

Tipos de viviendas plurifamiliares

Las viviendas plurifamiliares son aquellos edificios donde conviven diferentes propiedades inmobiliarias en régimen de propiedad horizontal o comunidad de bienes. Suelen compartir elementos comunes y tener normas para regular la convivencia. 

Las viviendas plurifamiliares son aquellas sujetas al régimen de propiedad horizontal
Infografía: tipos de viviendas plurifamiliares. Fuente: elaboración propia.

Estudio

Un estudio es una vivienda plurifamiliar donde los espacios (dormitorio, cocina y salón) están compartidos en la misma planta, habitualmente sin separación. Su tamaño suele ser reducido y su precio económico por lo que son una de las opciones más elegidas para vivir en ciudades y núcleos urbanos con precios tensionados. 

Apartamento

Un apartamento es una vivienda plurifamiliar donde los espacios (habitación, cocina y salón) están separados y solo tiene un dormitorio: también son bastante económicos y de tamaño variable. Son una buena opción para vivir en lugares con altos precios de la vivienda.  

Piso

Un piso es una vivienda plurifamiliar, con espacios separados (salón, cocina y habitaciones) que cuenta con más de un dormitorio y, en ocasiones, más de un baño. Al igual que el apartamento y el estudio, comparten edificio con otras propiedades en régimen de propiedad horizontal. 

Ático

Un ático es una vivienda plurifamiliar (que puede ser estudio, apartamento o piso en función del número de habitaciones y la separación de los espacios) ubicada en la última planta del edificio. Al tener mejores vistas, luz y privacidad; suelen estar muy demandados y tener un precio mayor que el resto de niveles. 

Buhardilla

Una buhardilla es un ático (vivienda plurifamiliar situada en el último piso) que tiene el techo inclinado. Suelen ser más económicas que los áticos ya que, debido a esta particularidad, reciben menos luz natural. 

Bajo

Un bajo es una vivienda plurifamiliar (al igual que el ático, puede ser estudio, apartamento o piso en función de los dormitorios y la distribución) situada en la planta 0 o a pie de calle de un edificio en régimen de comunidad de bienes. Al contar con acceso directo a la vía pública y, en ocasiones, patios y jardines; también es una de las opciones más solicitadas. 

Bajo con jardín

Un bajo con jardín es una vivienda plurifamiliar, ubicada en la primera planta de la construcción, pero con un jardín de uso privado. Debido a esto, es una de las opciones con los precios más altos dentro de las fincas en propiedad horizontal. 

Loft

Un loft es una vivienda plurifamiliar amplia y sin divisiones. Habitualmente, el loft es fruto de la reconversión de un local comercial o nave industrial en un inmueble de uso residencial. 

Dúplex

Un Dúplex es una vivienda plurifamiliar de dos plantas conectadas por una escalera interior que comparte edificio con otras propiedades. Se diferencia de la casa adosada en que comparten las fechadas laterales pero corresponden a fincas independientes; mientras que los dúplex comparten zonas y servicios comunes en régimen de propiedad horizontal. 

Triplex

Un Triplex es una vivienda plurifamiliar con tres plantas unidas por una escalera interior que pertenecen a la misma propiedad. Al igual que los dúplex, se diferencian de los chalets adosados en que comparten espacios e instalaciones con otras fincas en régimen de comunidad de bienes. 

Quadplex

Al igual que un dúplex y un triplex, un quadplex es una vivienda plurifamiliar que comparte espacios con otras en régimen de propiedad horizontal. La diferencia entre las tres es el número de plantas: teniendo el quadplex cuatro niveles conectados entre sí por una escalera interior. 

Viviendas de obra nueva y de segunda mano

Otra manera de clasificar los tipos de vivienda es según su estado: si están recién construidas y todavía no ha vivido nadie en ellas, las llamaremos viviendas de obra nueva; y si, por el contrario, es un inmueble que ya ha pasado por varias manos, vivienda de segunda mano. 

La principal diferencia entre ambas es el precio y la tributación: la vivienda de obra nueva, habitualmente es mucho más cara que la vivienda de segunda mano. Respecto a los impuestos, la compra de una vivienda de obra nueva tributa por el impuesto de Actos Jurídicos Documentados; mientras que la compra de una vivienda de segunda mano, por el impuesto de Transmisión de Bienes Patrimoniales. 

Viviendas de obra nueva

Para la Agencia Tributaria, una vivienda de obra nueva es la que se compra directamente al promotor. Si ha estado alquilada menos de dos años, se sigue considerando obra nueva; si no se ha utilizado nunca, pero el promotor la ha vendido a otra entidad, no se considera obra nueva. 

Dentro de las viviendas de obra nueva, existen dos categorías: 

Vivienda sobre plano 

Las viviendas sobre plano son aquellas que todavía están en proceso de construcción. Aunque su adquisición implica más riesgos que en las viviendas terminadas, suelen ser una opción por su precio más barato, facilidades de pago o capacidad de personalización. 

Vivienda terminada

La vivienda de obra nueva terminada es aquella que ya ha obtenido todos los permisos para ser habitada; se compra directamente al promotor y no ha vivido nadie en ella más de dos años. 

Vivienda de primera y segunda entrega

Una vez terminada la vivienda, si el promotor la alquila y, tras dos años la vende a los inquilinos se considera primera entrega; si por el contrario, la vende a otras personas diferentes a los inquilinos se considera segunda entrega. 

Viviendas segunda mano

La mayoría de viviendas del parque inmobiliario en España son de segunda mano: es decir, viviendas que han tenido diferentes propietarios. 

Tipos Viviendas diferentes culturas y tradiciones

Como decíamos al principio, en la definición de vivienda, las viviendas han variado a lo largo de la historia según la cultura de las personas que las habitan.Todas tienen cosas en común (adaptación a las circunstancias climáticas, acceso a materiales y herramientas, etc), pero cada lugar del mundo ha desarrollado una manifestación diferente del concepto del hogar. 

A continuación, vemos una muestra sintética de los diferentes tipos de viviendas más comunes según diferentes culturas. 

  • Barraca: tipo de vivienda tradicional (unifamiliar, normalmente) típica de las zonas de huerta y labranza de la Región de Murcia y Valencia. 
  • Cortijo: tipo de finca rústica residencial habitual de Andalucía y Extremadura. Se caracteriza por tener instalaciones para el trabajo agrícola y ganadero como graneros, corrales, establos, etc.
  • Dacha: tipo de vivienda familiar rural, de origen ruso y típica de finales del siglo XIX. 
  • Iglú: esta clase de vivienda es típica de las zonas polares y consiste en una edificación hecha de hielo, con forma de media esfera y una única entrada. 
  • Isba: se trata de una construcción rústica hecha con madera (habitualmente del abeto) que suele encontrarse en las zonas del norte de Europa y Asia. 
  • Palafito: este tipo de viviendas se caracteriza por estar sostenido sobre el agua con palos o estacas de madera. Es típico en lagos y zonas costeras. 
  • Ruca: una edificación tradicional de los pueblos mapuches del sur de Chile y Argentina que se caracteriza por tener el techo construido con paja o plantas semejantes como el junquillo. 
  • Tipi: este tipo de construcción pertenece a los pueblos originarios norteamericanos y se caracteriza por la forma cónica, ser desmontable (construida con pieles y madera) y adaptarse a las necesidades de la sociedad nómada. 
  • Favela: una favela es un tipo de vivienda típico de Brasil que se caracteriza por la aglomeración entre fincas en el contexto urbano y la disminución de condiciones de habitabilidad.  
  • Yurta: esta construcción de carácter nómada es típica de los pueblos originarios de Asia Central (Turquía o Mongolia). Su característica principal es el techo en forma de cúpula y la forma circular.  
  • Maloca: típicas de los pueblos originarios de Amazonas, consisten en casas comunales vinculadas a la actividad espiritual donde viven varios miembros de la sociedad. 
  • Wigwam: un tipo de cabaña con forma de semicírculo típica de los pueblos originarios del suroeste y oeste de norteamérica. 
  • Hanok: casa tradicional de Corea construida con materiales naturales. 
  • Casas Solariegas: tipo de vivienda tradicional en España que hace referencia a la fundación de un linaje. 

Tipos de viviendas sostenibles

Una vivienda de tipo sostenible es la que busca reducir su impacto medio ambiental y consumo energético. Suele estar construida con materiales ecológicos y diseñada para ser eficiente energéticamente. 

Dentro de las viviendas sostenibles, podemos clasificar: 

  • Casas bioclimáticas: una vivienda bioclimática es aquella diseñada de la forma más eficiente para aprovechar los recursos (térmicos, hídricos, etc) del entorno. La arquitectura de las casas bioclimáticas es respetuosa con el medio ambiente y hace un uso óptimo de la energía. 
  • Casas pasivas: viviendas construidas con la metodología alemana Passivhaus para aprovechar de forma eficiente el entorno y reducir el consumo energético. 
  • Tiny houses: consiste en viviendas ecológicas y autónomas que se caracterizan por ocupar el menor espacio posible. 

Viviendas libres y viviendas protegidas

Llamamos viviendas libres a aquellas edificaciones de construcción privada que puede comprar cualquier persona física o jurídica si tiene el dinero para pagar la transacción. 

Las casas protegidas, por su parte, son viviendas subvencionadas por las entidades públicas para que acceda un determinado tipo de personas (normalmente, en situación de vulnerabilidad). 

Tipos Viviendas de Protección Oficial 

Las viviendas de protección oficial (VPO) son de promoción pública y para adquirirlas hay que cumplir una serie de requisitos orientados a facilitar el acceso a la vivienda a colectivos desfavorecidos. Una de sus características principales es que el precio está por debajo del mercado y el control en su venta posterior. 

Los principales tipos de viviendas de protección oficial en España son: 

  1. Viviendas con Protección Pública Básica (VPPB). …
  2. Vivienda con Protección Pública de Precio Limitado (VPPL). …
  3. Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento (VPPA). …
  4. Vivienda con Protección Pública para Arrendamiento con Opción de Compra (VPPA OC).

Tipos Viviendas Prefabricadas

Las casas prefabricadas son un tipo de vivienda en auge recientemente que se caracteriza por una estructura modular que puede transportarse de un lugar a otro. 

Existen dos tipos: las casas prefabricadas fijas (que necesitan cimientos e instalación), que se consideran bienes inmuebles; y las casas prefabricadas móviles (que pueden trasladarse de un lugar a otro) y que se consideran bienes muebles

Según los materiales con los que están construidas, las viviendas prefabricadas pueden clasificarse a su vez en: 

  • Casas prefabricadas de hormigón
  • Casas prefabricadas en acero
  • Casas prefabricadas en madera
  • Casas prefabricadas con containers
  • Casas prefabricadas con impresoras 3D

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