• El Alquiler con Opción a Compra | Actualización 2022
Arqtualidad ARQUITASA
3 03 2022

El alquiler con opción a compra

Tras las crisis económicas, la pérdida de poder adquisitivo de la clase media y la dificultad en el acceso a la financiación hipotecaria; el alquiler con opción a compra se ha convertido en una forma cotizada de garantizar el acceso a la vivienda. 

En este artículo desglosamos todo lo que necesitas saber sobre el contrato de alquiler con opción a compra, tanto si necesitas la perspectiva de la parte arrendadora o propietaria como de la parte arrendataria o compradora.

¿Qué es el alquiler con opción a compra? ¿Cómo funciona?

El alquiler con opción a compra es un tipo de arrendamiento donde el inquilino puede optar a la compra del inmueble, una vez finalizado el periodo definido en el contrato de alquiler. La característica principal de esta modalidad es que se descuentan las mensualidades del precio final de la compra de la finca. 

Este tipo de contrato, de alquiler con opción de compra, es un híbrido entre el contrato de alquiler y el contrato de compraventa y, por tanto, está regulado entre la Ley de Arrendamientos Urbanos y la Ley Hipotecaria. 

Características del alquiler con opción de compra

Algunas de las características que definen el contrato de alquiler con opción a compra son: 

  1. El inquilino opta a adquirir el inmueble una vez finalizado el contrato de arrendamiento con opción de compra. 
  2. Las rentas mensuales, que el inquilino abona en concepto de alquiler, se descuentan del precio final de la compra. 
  3. El inquilino debe pagar una garantía o depósito que pierde si finalmente no adquiere el inmueble. 
  4. Las mensualidades en un contrato de alquiler con opción a compra no son superiores a las rentas de un contrato de arrendamiento habitual.  
  5. El propietario del inmueble no puede venderlo a una tercera persona mientras dure el contrato de alquiler con opción de compra. 

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra entre particulares?

El proceso para llevar a cabo un alquiler con opción a compra entre particulares comienza por la redacción del contrato: al no existir una ley específica para este tipo de acuerdos, sus cláusulas deben definirse en base a las dos leyes que regulan el arrendamiento (la LAU) y la compra de inmuebles.

En segundo lugar, ambas partes firman el acuerdo donde debe existir una cláusula de opción de compra y estar sujeto al marco legal vigente. 

Antes de comenzar el periodo de alquiler, el inquilino abona un depósito en concepto de garantía de la compra. Después, una vez transcurrido el tiempo previsto para el alquiler, el arrendatario puede comprar el inmueble descontando las mensualidades del alquiler que ha ido pagando al arrendatario. 

Si el inquilino rechaza u omite la compra a compra, una vez transcurrido el plazo para ejercer su derecho, pierde el depósito o entrada y finaliza el alquiler. 

El alquiler con opción a compra es un formato híbrido que se regula entre la ley de arrendamientos urbanos y la legislación hipotecaria
Infografía: legislación alquiler con opción a compra. Fuente: Arquitasa

Pasos a seguir para obtener un alquiler con opción a compra

  1. Redacción del contrato de alquiler con opción a compra.
  2. Firma del contrato de alquiler con opción de compra.
  3. Abono de la entrada o depósito de opción a compra. 
  4. Transcurso del periodo de arrendamiento. 
  5. Firma del contrato de compraventa. 
  6. Resta de las mensualidades y abono del precio de compra.
  7. Transmisión patrimonial e inscripción en el Registro de la Propiedad.

Alquiler con opción de compra sin entrada

La entrada en un alquiler con opción a compra es un adelanto del precio final (habitualmente un 10% del precio del inmueble) que el inquilino debe entregar al inicio del arrendamiento en garantía de su compromiso de adquirir la finca. No es obligatoria, pero sí muy habitual.

La garantía del alquiler con opción a compra es similar al contrato de arras en la compraventa habitual de un inmueble. Si el inquilino decide no comprar la finca una vez finalizado el plazo, pierde el dinero de la entrada en favor del propietario. 

Aunque no es habitual, algunas ofertas de pisos de alquiler con opción de compra no tienen entrada o garantía. En estos casos especialmente, lo más prudente es contar con los servicios de un abogado especialista para revisar el texto del contrato antes de firmar.  

En un alquiler con opción a compra, el inquilino debe
Infografía: inversión inicial alquiler con opción a compra. Fuente: Arquitasa

El contrato de alquiler con opción a compra

El contrato de alquiler con opción de compra es una de las partes fundamentales de este tipo de arrendamientos: en él se definen los plazos del derecho a comprar el inmueble alquilado, la entrada o depósito a abonar por el arrendatario y otras cuestiones relevantes. 

Los contratos de alquiler con opción a compra son documentos basados en las leyes vigentes de alquiler y compraventa de viviendas donde dos partes (propietaria o arrendadora y compradora o arrendataria) pactan una serie de condiciones. 

En este artículo puedes consultar todo sobre los contratos de alquiler con opción de compra y descargar un modelo de documento gratis. 

Contrato de alquiler y contrato de compraventa 

El contrato de alquiler con opción a compra es una mezcla entre un contrato de arrendamiento y un contrato de compraventa, ya que no existe una regulación específica. Algunas de las cláusulas que deben incluirse en los contratos de alquiler con opción a compra son:

  1. Declaración expresa de la intención de suscribir una opción de compra sobre el inmueble por ambas partes. 
  2. Determinar un periodo de tiempo para ejercer el derecho de opción a compra. 
  3. Establecer el precio del inmueble, el porcentaje de entrada, las mensualidades y los métodos de cálculo para descontar estos en el momento de la compra.

Las ventajas del alquiler con opción a compra

La ventaja principal del alquiler con opción a compra para el inquilino o comprador es la facilidad de pago, tanto por el ahorro como por la financiación: mediante este tipo de contrato, el arrendatario puede ir pagando poco a poco la vivienda sin estar sujeto a los interesas de la hipoteca y, cuando solicite esta para adquirir la parte restante, bajaran los intereses y el banco estará dispuesto a conceder más porcentaje sobre el valor de tasación. 

Para el vendedor o propietario, la ventaja principal es la liquidez inmediata y la seguridad de la venta del inmueble; si bien no recibe todo el importe de la venta de golpe, este se distribuye gradualmente entre la entrada, las mensualidades y, finalmente, el resto del precio del predio. 

Respecto a las subidas y bajadas de precios del mercado inmobiliario, tanto para el arrendador o el arrendatario, el importe del inmueble queda fijado en el contrato, por lo que no se puede modificar en función de la oferta. Es decir, si en el momento de la adquisición del inmueble con opción a compra han subido los precios, se beneficiará el comprador; y si han bajado, se beneficiará el vendedor. 

El alquiler con opción a compra es muy ventajoso tanto para el arrendador como para el arrendatario

Ventajas para el comprador o arrendatario

  1. Ahorro
  2. Pago gradual
  3. Facilidades en la financiación
  4. Ayudas al alquiler con opción a compra 

Ventajas para el vendedor o arrendador

  1. Vender el inmueble de forma rápida
  2. Beneficios fiscales
  3. Liquidez inmediata
  4. Seguro ante impagos con la entrada

Desventajas del alquiler con opción a compra

Los inconvenientes del alquiler con opción a compra para la parte arrendataria son la entrega del depósito de la opción a compra al inicio del contrato: si finalmente decide no adquirir la vivienda, pierde el dinero entregado como garantía. 

En el caso del vendedor o propietario, una de las desventajas principales es que no puede subir el precio del inmueble ni vendérselo a un tercero aunque encuentre otro comprador, ya que está sujeto al contrato de alquiler con opción a compra con el inquilino. 

Inconvenientes para el comprador o arrendatario

  1. Entrada o garantía del alquiler con opción a compra. 
  2. Mantenimiento del precio de compra
  3. Obligaciones del arrendatario (cuidar la vivienda, hacerse cargo de las reparaciones menores, etc). 

Inconvenientes para el vendedor o arrendador

  1. Ingresos graduales
  2. Inseguridad en la venta
  3. Mantenimiento del precio de venta
  4. Aumento de la base imponible del IRPF
  5. Imposibilidad de vender la vivienda mientras dure el contrato de alquiler con opción a compra.
  6. Obligaciones del arrendador (reparaciones de la vivienda, pago de impuestos, etc). 

Obligaciones del alquiler con opción a compra

Las obligaciones en un alquiler con opción de compra, tanto para el arrendador como para el arrendatario, están divididas entre la regulación de los alquileres (que se compone de la ley de arrendamientos urbanos y el código civil) y la de la compraventa de inmuebles, además de lo que se haya definido en el contrato pactado.  

La obligación principal del arrendatario y el arrendador en un contrato de alquiler con opción a compra es cumplir las cláusulas pactadas. 

Como arrendatario, ¿qué obligaciones tengo?

Por otra parte, el arrendatario en un contrato de alquiler con opción a compra tiene las mismas obligaciones: abonar las rentas y servicios pactados en tiempo y forma, permitir la sobras de mantenimiento, hacerse cargo de las reparaciones sencillas, no subarrendar ni subrogar la vivienda, etc; además, en el contrato de arrendamiento con opción de compra el arrendatario también tiene la obligación de abonar la entrada (si está estipulado en el contrato) y renunciar a ella en caso de que decida no adquirir el inmueble.

Obligaciones del arrendador

Las obligaciones del arrendador cuando firma un contrato de alquiler con opción de compra suman las propias de todos los arrendamientos (poner el inmueble a disposición del arrendatario, mantener la vivienda en estado óptimo, garantizar el goce pacífico, etc) a las del alquiler con opción a compra: 

  1. Mantener el precio pactado en el contrato de arrendamiento con opción de compra. 
  2. Descontar las mensualidades y garantía abonadas del precio final según lo pactado.

Derechos del alquiler con opción a compra

Al igual que las obligaciones, los derechos de inquilino o casero también están dispuestos entre las leyes de alquiler y de compra de inmuebles. 

El derecho fundamental del propietario y el inquilino en un pacto de alquiler con opción a compra es que la otra parte cumpla las condiciones acordadas mediante el contrato firmado por ambos. 

Derechos del arrendatario

En un acuerdo de alquiler con opción a compra, el arrendatario o inquilino conserva los derechos de un arrendamiento habitual (utilizar el bien alquilado, recibir el mantenimiento adecuado, aumentar y prorrogar el contrato, etc) sumados a las particularidades propias de este contrato: el derecho a adquirir el inmueble por el precio firmado restando las mensualidades y la entrada aportada al arrendador. 

Como arrendador, ¿qué derechos tengo?

El principal derecho del arrendador en un contrato de alquiler con opción a compra es solicitar al inquilino un porcentaje del precio del inmueble como garantía de compromiso de la compra y, en caso de que éste la rechace una vez transcurrido el plazo, que dársela. 

Este precepto se suma a los derechos propios de cualquier arrendador en un alquiler: cobrar el pago mensual acordado, requerir la fianza, autorizar las obras, etc.

Preguntas frecuentes sobre el alquiler con opción a compra

Posibles problemas y penalizaciones para ambas partes

Los problemas principales que pueden surgir en un alquiler con opción a compra (además de los problemas habituales en los arrendamiento son): 

  1. Deseo ajustar el precio al mercado inmobiliario, incumpliendo lo dispuesto en el contrato pactado entre ambas partes. 
  2. Rechazo de la compra y pérdida de la entrada o garantía por parte del inquilino. 

Fiscalidad e impuestos en el alquiler con opción a compra

El alquiler con opción de compra tributa por tres pagos

  1. La garantía que entrega el inquilino al inicio del contrato.
  2. Las rentas mensuales que el inquilino abona al arrendatario. 
  3. El importe final de la compraventa del inmueble. 

La tributación del alquiler con opción a compra depende de quién sea el arrendatario: 

  1. Si el arrendador o vendedor es el promotor de la vivienda, el alquiler con opción a compra tributará por el Impuesto sobre el Valor Añadido si es la primera transmisión del inmueble (el 10% para las viviendas y el 4% para las Viviendas de Protección Oficial). 

Además, si el vendedor es el promotor, la prima o garantía tributará por el IVA al 21%. 

  1. Si el arrendador o vendedor de la vivienda es un particular, tanto la venta del inmueble como la entrega o garantía tributarán por el Impuesto de Transimiones Patrimoniales (según cada Comunidad Autónoma). 

Para el vendedor, tanto las mensualidades como  la venta de una vivienda de alquiler con opción a compra tributará por el IRPF como rendimientos de capital inmobiliario

VendedorTributación de la entrada en el alquiler con opción a compraTributación de la venta en el alquiler con opción a compra
PromotorIVA (10% o 4% VPO)ITP e IS
ParticularITPITP e IRPF

Cuando el importe del alquiler con opción a compra supere los 3.005€ se debe declarar mediante el modelo 347. 

¿Quién paga el IBI en un contrato de alquiler con opción a compra?

En un alquiler con opción a compra, el arrendador o vendedor es quien debe pagar el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) hasta que se formalice la venta, a menos que, en el contrato, se especifique lo contrario mediante una cláusula.  

¿Cuánto se descuenta del alquiler con opción a compra?

Los acuerdos de alquiler con opción de compra se basan en establecer un periodo de tiempo en el que el inquilino puede adquirir el inmueble descontando las mensualidades que ha pagado de arrendamiento. 

Por tanto, cuando se compra un inmueble sujeto a alquiler con opción a compra, se descuentan las mensualidades abonadas por el arrendatario y la garantía aportada al inicio del acuerdo. 

Por ejemplo, si el inmueble ofertado en alquiler con opción a compra tiene un coste de 100.000€, se entrega una garantía de 10.000€ (10%) y se pagan 24 mensualidades de 200€ (4.800€), al momento de liquidar el precio total, el comprador tendría que abonar 85.200€. 

¿Cuánto se puede ahorrar con un alquiler con opción a compra?

El principal ahorro que puede obtener el inquilino o comprador con un alquiler con opción a compra es en la hipoteca del inmueble, ya que se calcula sobre un precio menor al original al haberse descontado las mensualidades. 

Por ejemplo, si el precio de una vivienda con opción a compra es de 100.000€ y durante el periodo de alquiler el inquilino ha abonado 50.000€, la cuantía de los intereses de la hipoteca serán menores que si se contaran sobre el precio original. 

En el caso de hipotecar 100.000€ a un interés del 1%, el precio del préstamo sería 15.794€; mientras que en el caso de hipotecar 50.000€ a un interés del 1%, el precio del préstamo sería 7.927€, por lo que el ahorro mediante el alquiler con opción a compra sería de 7.867 (aproximadamente la mitad del precio del interés). 

Las viviendas de alquiler con opción a compra

Los pisos y viviendas de alquiler con opción a compra son una opción cada vez más demandada tanto por los compradores como por los vendedores. 

Descripción de la vivienda de alquiler con opción a compra

La vivienda o piso de alquiler con opción a compra puede ser cualquier tipo de vivienda (unifamiliar o plurifamiliar) que haya sido puesta a la venta con un contrato híbrido de arrendamiento y compraventa. 

En función de las características del inmueble, de su ubicación, antigüedad y diferentes parámetros, el valor de mercado (y las mensualidades derivadas) será mayor o menor. 

Dónde buscar alquileres con opción a compra

Los alquileres con opción de compra se pueden encontrar entre las ofertas de cualquier inmobiliaria, promotora o particular. Algunas plataformas como Idealista o Fotocasa, permiten buscar por localización y filtrar por características los alquileres con opción a compra. 

En las principales capitales de España, los alquileres con opción a compra representan un 0,63% de la oferta total de viviendas en venta según los principales portales. 

% Viviendas en Alquiler con opción a compraNº viviendas en AOCNº Viviendas en Venta
Alquiler con opción a compra en Madrid0,90%19021.203
Alquiler con opción a compra en  Barcelona0,35%6618.957
Alquiler con opción a compra en  Sevilla0,66%345.132
Alquiler con opción a compra en Santander0,46%91.970
Alquiler con opción a compra en Bilbao0,90%293.222
Alquiler con opción a compra en Valencia0,61%528.472
Alquiler con opción a compra en Zaragoza0,45%183.970
Alquiler con opción a compra en Murcia0,69%486.970

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