En España, la ley que regula los contratos entre arrendadores (caseros o propietarios) y arrendatarios (inquilinos) para alquilar todo tipo de viviendas y cualquier inmueble en suelo urbano es la Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley de Alquileres o LAU
Esta norma, la LAU, es una de las más consultadas en España, ya que actualmente hay 3,2 millones de hogares en régimen de alquiler y en ella se resuelven cuestiones tan importantes como el pago de las rentas, la cuantía de las fianzas o la duración de los contratos.
En este artículo, vamos a analizar punto por punto cada uno de los preceptos y modificaciones de la Ley de Alquileres para extraer conclusiones sobre el régimen de los arrendamientos urbanos en todas las provincias.
Indice de contenidos
- 1 ¿Qué Ley se aplica a los contratos de arrendamiento?
- 2 Descarga la Ley de Arrendamientos Urbanos en PDF
- 3 La fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- 4 El seguro del hogar en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- 5 La duración de los contratos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
- 6 Artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- 7 Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos
- 8 Desglose íntegro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
¿Qué Ley se aplica a los contratos de arrendamiento?
Los contratos de alquiler en España están regulados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU): un texto legal aprobado en 1994 que, a lo largo de los años, ha sufrido diferentes modificaciones para adaptarse a las necesidades del mercado inmobiliario. Concretamente, el alquiler de las viviendas para uso residencial se regula en el título dos de la LAU.
A través de la LAU, se introdujeron algunas novedades en la regulación de los arrendamientos. Por ejemplo, la duración de los contratos (que pasaron a establecer un plazo mínimo de 5 años) o el abandono de la antigua distinción entre alquiler de vivienda y locales comerciales.
¿Qué es un arrendamiento?
Un arrendamiento es el alquiler de una finca urbana. Es decir, la cesión del derecho de uso de un inmueble a cambio de un precio. Según la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en España, los arrendamientos se pueden distinguir entre alquileres de vivienda o de uso distinto al de la vivienda.
Descarga la Ley de Arrendamientos Urbanos en PDF
En este documento, podemos consultar todos los artículos actualizados de la Ley de Arrendamientos Urbanos y sus disposiciones transitorias hasta la última actualización del texto en 2022.
La fianza en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La fianza es una cantidad de dinero que, en el contexto de un contrato de alquiler, garantiza el cumplimiento por parte del arrendatario de la renta y las condiciones pactadas.
Las características de la fianza en los contratos de alquiler según la LAU son:
- La fianza corresponde a un mes de alquiler para las viviendas habituales y a dos mensualidades para otro tipo de inmuebles.
- La garantía adicional es toda cantidad de dinero que se entrega por encima de la cantidad que corresponde a la fianza.
- El no pago de la fianza es motivo de rescisión del contrato de alquiler.
- La fianza no se puede incrementar durante los tres primeros años de contrato (aunque sí se incremente la renta).
- El arrendador tiene un mes desde la entrega de llaves para devolver la fianza al arrendatario. Si no lo hace, tendrá que pagar intereses de demora.
¿Quién está exento de pagar fianza en un contrato de arrendamiento urbano?
En el artículo 36.6 de la LAU se establecen algunas entidades (habitualmente públicas o vinculadas al sector público) que no tienen por qué abonar la fianza en los contratos de alquiler. Estas son:
- Administración General del Estado
- Administraciones de las comunidades autónomas.
- Instituciones que integran las administraciones locales.
- Organismos autónomos
- Entidades públicas empresariales o vinculadas a ellas.
- Mutuas en colaboración con la Seguridad Social.
El seguro del hogar en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
El seguro del hogar en los contratos de alquiler no está regulado en la Ley de Arrendamientos Urbanos, por lo que su obligatoriedad está sujeta al pacto al que lleguen el arrendador y el arrendatario.
En ningún caso es obligatorio por parte del arrendatario contratar un seguro del hogar para la vivienda o local en alquiler, aunque sí es recomendable.
La duración de los contratos en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
La duración de un contrato de alquiler es la cantidad de tiempo mínima en la que está vigente, a menos que las partes decidan expresamente no renovarlo. A partir de la modificación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 2019, la vigencia de los contratos de alquiler se amplió a 5 años para las personas individuales y 7 años para las personas jurídicas.
Tras el vencimiento del contrato, este se prorroga automáticamente en plazos anuales hasta un plazo de 3 años. El casero tiene que avisar al inquilino con 4 meses de antelación para evitar la no renovación del contrato; mientras que el inquilino tiene que avisar con 1 mes de antelación
| Contratos de arrendamiento | |
| Duración mínima del contrato de alquiler | 5 años en plazos anuales para personas individuales y 7 para personas jurídicas |
| Prórroga del contrato de alquiler | Hasta 3 años en plazos anuales |
| Plazo de aviso para la no renovación para el arrendador | 4 meses de antelación |
| Plazo de aviso para la no renovación para el arrendatario | 1 mes de antelación |
¿Cuánto tiempo puede durar un contrato de arrendamiento?
El tiempo mínimo de duración de un contrato de arrendamiento es de 5 años para las personas individuales y 7 para las personas jurídicas (a menos que ambas partes acuerden otra duración). Si tras este periodo las partes no expresan su voluntad de no renovar, se prorroga de forma automática anualmente hasta 3 años más.
¿Cuál es el tiempo mínimo de un contrato de arrendamiento?
El tiempo de duración del contrato de alquiler se puede pactar libremente, pero si es inferior a la duración mínima de 5 años, el arrendatario tiene derecho a ampliarlo.
¿Cuándo se vuelve indefinido un contrato de arrendamiento?
Los contratos de alquiler no pueden ser indefinidos tras la derogación de la Ley de Arrendamientos Urbanos de 1964. Con el texto actual, su duración máxima es de cinco años más tres de prórroga para personas individuales. Transcurrido este tiempo, se debe firmar un nuevo contrato.
¿Cuántas prórrogas del contrato de alquiler se pueden hacer?
Tras la entrada en vigor del último decreto ley, una vez transcurridos los 5 años de duración mínima, los contratos de alquiler se pueden prorrogar hasta tres años en plazos anuales.
Artículos más importantes de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Aunque la Ley de Arrendamientos Urbanos es uno de los textos legales más utilizados y consultados en España (según el INE 3,2 millones de hogares viven de alquiler), algunos artículos concretos de la norma (como los relativos a la fianza o a la duración) son especialmente importantes. Por ejemplo:
Artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos hace referencia a la duración de los contratos de alquiler, las prórrogas y el tiempo de antelación con el que tienen que avisar cada una de las partes a la otra para no renovarlo.
Tras la modificación de la LAU en 2019, la duración del contrato de arrendamiento se amplió a 5 o 7 años dependiendo de si se trata de una persona individual o jurídica.
Artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la posibilidad de desistimiento del arrendatario: es decir, de incumplimiento de la duración. Según este artículo el inquilino puede desistir a los seis meses siempre que avise con un mes de antelación.
El inquilino deberá indemnizar al casero siempre y cuando haya sido estipulado en el contrato privado de arrendamiento.
Artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 21.4 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece que es el inquilino o arrendatario quien tiene la obligación de sufragar las pequeñas reparaciones de la vivienda fruto del desgaste de su uso ordinario.
Es decir, el inquilino debe pagar todas las reparaciones de la vivienda que no sean necesarias para sostener la habitabilidad del predio.
Artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 25 de la Ley de Arrendamientos Urbanos establece el derecho del inquilino a tener preferencia en la compra de la vivienda en caso de que el arrendador decida venderla, es decir, el derecho de tanteo o de retracto.
Según el artículo 25 de la LAU, el inquilino tiene 30 días naturales para ejercer el derecho de tanteo desde que el casero le notifica su intención de vender la finca y las condiciones.
Artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 34 de la Ley de Arrendamientos Urbanos determina la indemnización que debe pagar el arrendador al arrendatario cuando no le permite prorrogar el contrato de alquiler cuando este es para un uso distinto al de la vivienda (por ejemplo, un local comercial).
Artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula la fianza tanto para los alquileres de viviendas como para otro tipo de inmuebles. Algunos de los puntos que se establecen en esta parte son la obligatoriedad y cantidad de la fianza (una mensualidad para viviendas y dos mensualidades para otros usos), la actualización de la fianza, su devolución o las garantías adicionales.
Modificaciones de la Ley de Arrendamientos Urbanos
Texto original de la LAU: ley 25/11/1994
El texto original de la Ley de Arrendamientos Urbanos vigente en la actualidad se aprobó el 25 de noviembre de 1994 y entró en vigor el 1 de enero de 1995. La aprobación de esta ley implicó la derogación de la Ley de Arrendamientos Urbanos anterior: la LAU 1964.
Gracias a esta nueva ley, se actualizaron muchos preceptos a las necesidades del nuevo mercado inmobiliario.
Modificación 13/1996 (BOE de 31/12/96)
La actualización de la LAU realizada en 1996 se añadió un párrafo al artículo 36 donde se eximía a ciertas entidades públicas de abonar la fianza.
Modificación Ley 50/1998 (BOE de 31/12/98)
La actualización de la LAU de 1998 se produce a raíz de la aprobación de la Ley 50/1998 de Medidas Fiscales, Administrativas y de Orden Social, modificando la Disposición Adicional Quinta para dar preferencia a los recursos del artículo 38.
Modificación Ley 55/1999 (BOE de 30/12/99)
En diciembre de 1999, se añade a la Disposición Transitoria Tercera de la LAU un párrafo donde se amplía su aplicación a los arrendamientos para oficinas de farmacia celebrados entre 1985 y 1999.
Modificación Ley 1/2000 (BOE de 8/01/00)
Tras la aprobación en enero del año 2000 de la Ley de Enjuiciamiento Civil, quedaron derogados los artículos 38, 39 y 40 de la LAU.
Modificación Ley 19/2009 (BOE de 24/11/09)
La Ley 19/2009 de medidas de fomento y agilización procesal del alquiler y de la eficiencia energética consisten en una normativa que modifica las leyes de Arrendamientos Urbanos, Enjuiciamiento Civil y Propiedad Horizontal para facilitar los procesos de desahucio.
Concretamente, la Ley 19/2009 modificó el apartado 3 de la LAU para añadir los supuestos en los que el arrendador puede impedir la prórroga obligatoria del contrato: cuando necesite disponer de la vivienda en ciertas situaciones.
Modificación Ley 39/201 (BOE de 23/12/10)
Con la aprobación de los Presupuestos Generales del Estado de 2011, se vuelve a modificar el artículo 36 de la LAU para incluir a las administraciones públicas entre las exentas de pagar la fianza de los alquileres.
Modificación Ley 4/2013 (BOE de 5/06/13)
El abril de 2013 se aprobó la ley de Medidas de Flexibilización y Fomento del Mercado de Alquiler de viviendas: una de las mayores modificaciones que ha sufrido el texto de la LAU desde su aprobación.
El cambio principal que sufrió la LAU en 2013 fue reducir la duración obligatoria de los contratos de alquiler a 3 años, y la prórroga potestativa a 1 año.
Modificación Ley 2/2015 (BOE de 31/03/15)
El año 2015 se aprobó una ley para la Desindexación de la Economía Española que modificó el artículo 18.1 y la disposición adicional primera de la LAU sobre la revisión de la cantidad de las mensualidades al IPC o a la actualización pactada en el contrato privado.
Modificación Ley 2018 (BOE de 18/12/18)
En 2018 se aprobó un real decreto de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler que se derogó en 2019. Durante el tiempo que estuvo vigente, derogó la reducción de las prórrogas obligatorias del contrato de alquiler de 2013 para volver a ampliarlas.
Modificación Ley 2019 (BOE de 24/01/19)
En enero de 2019 se derogó el real decreto de 2018 al no recibir la validación en el Congreso de los Diputados, por lo que todos los contratos de alquiler firmados a partir de esta fecha hasta la siguiente modificación se rigen por el texto anterior al real decreto de 2018.
Modificación Ley 2019 (BOE de 05/03/2019)
En marzo de 2019 se vuelve a aprobar un Decreto Ley de Medidas Urgentes en Materia de Vivienda y Alquiler donde, entre otras reformas, se vuelve a recuperar la duración de la prórroga obligatoria y tácita de los contratos de alquiler anterior a 2013. Es a partir de la publicación de este real decreto cuando la duración mínima obligatoria de los contratos de alquiler pasa a ser de cinco años.
Destaca la extensión de los plazos de la prórroga obligatoria y la prórroga tácita de los contratos de arrendamiento de vivienda. Se recuperan los plazos establecidos con anterioridad a la reforma liberalizadora operada por la Ley 4/2013, de 4 de junio, de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas. De esta manera, se establece en cinco años el periodo de prórroga obligatoria, salvo en caso de que el arrendador sea persona jurídica, supuesto en que se fija un plazo de siete años.
Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo, de medidas urgentes en materia de
vivienda y alquiler
En febrero de 2020, el Tribunal Constitucional anuló las disposiciones adicionales 1º y 3º del Real Decreto 7/2020.
Real Decreto 21/2021
El 26 de octubre de 2021 se aprobó un nuevo real decreto por el que se han prorrogado las medidas de protección social que hacen frente a las situaciones de vulnerabilidad.
En él, se incluye un paquete de medidas que contempla la ampliación de la suspensión de ejecuciones hipotecarias para hogares vulnerables.
Desglose íntegro de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU)
Ámbito de la ley
Artículo 1. Ámbito de aplicación.
La presente ley establece el régimen jurídico aplicable a los arrendamientos de fincas urbanas que se destinen a vivienda o a usos distintos del de vivienda.
El primer artículo de la LAU hace referencia al ámbito de aplicación de la norma, en este caso a los alquileres urbanos (quedando excluidos los arrendamientos rústicos).
Artículo 2. Arrendamiento de vivienda.
Se considera arrendamiento de vivienda aquel arrendamiento que recae sobre una edificación habitable cuyo destino primordial sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario
En el artículo dos de la LAU se define qué se entiende por “arrendamiento de vivienda” y a qué partes de la misma se aplica.
Artículo 3. Arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
Se considera arrendamiento para uso distinto del de vivienda aquel arrendamiento que, recayendo sobre una edificación, tenga como destino primordial uno distinto del establecido en el artículo anterior
El artículo 3 de la LAU define en qué consiste un arrendamiento para uso distinto al de la vivienda. Es decir, cuando el inmueble se destina a usos no residenciales como comerciales, industriales, etc.
Artículo 4. Régimen aplicable.
Respetando lo establecido en el apartado anterior, los arrendamientos de vivienda se regirán por los pactos, cláusulas y condiciones determinados por la voluntad de las partes, en el marco de lo establecido en el título II de la presente ley y, supletoriamente, por lo dispuesto en el Código Civil.
Según del artículo 4 de la LAU, los contratos de arrendamiento se rigen por los pactos privados regulados por el Código Civil; además de la regulación de esta norma.
Artículo 5. Arrendamientos excluidos
En el artículo 5 de la LAU se establecen cuáles son los alquileres que quedan excluidos de la regulación de esta ley concreta:
- Viviendas asignadas a trabajadores para desempeñar su labor: guardas, porteros, etc.
- Viviendas militares
- Arrendamientos rústicos
- Viviendas universitarias
- Viviendas vacacionales y alquileres turísticos
Título II: De los arrendamientos de vivienda
Capítulo I: Normas generales
Artículo 6. Naturaleza de las normas.
Son nulas, y se tendrán por no puestas, las estipulaciones que modifiquen en perjuicio del arrendatario o subarrendatario las normas del presente Título, salvo los casos en que la propia norma expresamente lo autorice.
Aunque los contratos de arrendamiento se basan en acuerdos privados, no se considerarán válidas las cláusulas que contravengan lo dispuesto en la LAU según el artículo 6 de la norma.
Artículo 7. Condición de arrendamiento de vivienda.
El arrendamiento de vivienda no perderá esta condición aunque el arrendatario no tenga en la finca arrendada su vivienda permanente, siempre que en ella habiten su cónyuge no separado legalmente o de hecho, o sus hijos dependientes.
Gracias al artículo 7 de la LAU, se extiende la condición de arrendatario al cónyuge e hijos de la persona que alquila la vivienda, aunque esta no viva en ella de forma permanente.
Artículo 8. Cesión del contrato y subarriendo.
La vivienda arrendada solo se podrá subarrendar de forma parcial y previo consentimiento escrito del arrendador.
En el octavo artículo de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se regula la situación donde el inquilino subarrienda la vivienda a una tercera persona. Entre los aspectos del subarriendo que se regula está la duración o precio del alquiler a la tercera persona.
Capítulo II: De la duración del contrato
Artículo 9. Plazo mínimo.
La duración del arrendamiento será libremente pactada por las partes. Si esta fuera inferior a cinco años, o inferior a siete años si el arrendador fuese persona jurídica, llegado el día del vencimiento del contrato, este se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta que el arrendamiento alcance una duración mínima de cinco años.
El artículo 9 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula uno de los aspectos esenciales de los contratos de alquiler: su duración. En este artículo se define que la duración obligatoria de los contratos de arrendamiento para personas físicas es de 5 años, y de 7 años para las personas jurídicas.
Ambas partes pueden pactar una duración inferior, pero si el arrendatario manifiesta que desea ampliar la duración del contrato hasta 5 o 7 años, el arrendador está obligado a conocerlo a menos que
Artículo 10. Prórroga del contrato.
Si llegada la fecha de vencimiento del contrato, o de cualquiera de sus prórrogas, una vez transcurridos como mínimo cinco años de duración de aquel, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, ninguna de las partes hubiese notificado a la otra, al menos con cuatro meses de antelación a aquella fecha en el caso del arrendador y al menos con dos meses de antelación en el caso del arrendatario, su voluntad de no renovarlo, el contrato se prorrogará obligatoriamente por plazos anuales hasta un máximo de tres años más, salvo que el arrendatario manifieste al arrendador con un mes de antelación a la fecha de terminación de cualquiera de las anualidades, su voluntad de no renovar el contrato.
En el décimo artículo de la LAU, se legisla sobre la prórroga automática de los contratos cuando estos han vencido la fecha de duración establecida en el contrato de alquiler. Según la última versión de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los contratos podrán prorrogarse hasta tres años en plazos anuales y automáticos.
Artículo 11. Desistimiento del contrato.
El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización.
En el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, se regula el desistimiento (es decir, la extinción) del contrato por alguna de las partes. En el caso del arrendatario, este puede decidir terminar con el contrato una vez transcurridos los seis primeros meses y con al menos treinta días de antelación.
Además, en el contrato privado se podrá pactar una indemnización entre inquilino y casero para compensar a la parte damnificada en caso de abandono del contrato.
Artículo 12. Desistimiento y vencimiento en caso de matrimonio o convivencia del arrendatario.
Si el arrendatario manifestase su voluntad de no renovar el contrato o de desistir de él, sin el consentimiento del cónyuge que conviviera con dicho arrendatario, podrá el arrendamiento continuar en beneficio de dicho cónyuge.
El artículo 12 de la LAU regula la situación concreta donde el arrendatario desea abandonar el contrato, pero su pareja conviviente desea permanecer en él, posicionándose la ley a favor de esta última.
Artículo 13. Resolución del derecho del arrendador.
Los arrendamientos otorgados por usufructuario, superficiario y cuantos tengan un análogo derecho de goce sobre el inmueble, se extinguirán al término del derecho del arrendador, además de por las demás causas de extinción que resulten de lo dispuesto en la presente ley.
Una de las causas de extinción del contrato, según el artículo 13 de la Ley de Alquiler, es la finalización del derecho de goce que pudiera tener el arrendador.
Por ejemplo, si el contrato de arrendamiento se realiza sobre una vivienda en régimen de usufructo y el arrendador pierde este derecho en algún momento, el contrato quedará extinto.
Los cuatro supuestos que establece el artículo 13 para disolver el contrato de arrendamiento son:
- Retracto convencional.
- Sustitución fideicomisaria
- Enajenación forzosa por ejecución hipotecaria o Sentencia judicial.
- Ejercicio del derecho de opción a compra.
Artículo 14. Enajenación de la vivienda arrendada.
El adquirente de una vivienda arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador durante los cinco primeros años de vigencia del contrato, o siete años si el arrendador anterior fuese persona jurídica, aun cuando concurran en él los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
Este artículo de la LAU, el 14, está destinado a resolver qué derechos tiene el arrendatario en caso de que el arrendador decida vender o enajenar la nuda propiedad o pleno dominio de la vivienda.
Artículo 15. Separación, divorcio o nulidad del matrimonio del arrendatario.
En los casos de nulidad del matrimonio, separación judicial o divorcio del arrendatario, el cónyuge no arrendatario podrá continuar en el uso de la vivienda arrendada cuando le sea atribuida de acuerdo con lo dispuesto en la legislación civil que resulte de aplicación.
Los casos en los que un matrimonio se divorcia o separa, cuando finaliza la convivencia entre ambos cónyuges, están regulados en el artículo 15 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En ella, se abre la posibilidad de que el cónyuge del arrendatario mantenga su derecho sobre la vivienda si así lo dispone una resolución judicial.
Artículo 16. Muerte del arrendatario.
Si la persona arrendataria fallece, según el artículo 16 de la Ley de Alquiler, el contrato de alquiler podrá subrogarse a:
- El cónyuge (si estaba conviviendo con el fallecido).
- La pareja (si, a menos que tengan descendencia juntos, llevaba conviviendo dos años con el fallecido).
- Los descendientes tutelados por el fallecido o que llevaran conviviendo al menos dos años.
- Los ascendientes que llevaran conviviendo al menos dos años con el fallecido.
- Los hermanos que llevaran conviviendo al menos dos años con el fallecido.
- Las personas con una minusvalía superior al 65%, con un tercer grado de parentesco y que llevaran viviendo al menos dos años con el fallecido.
Capítulo III: De la renta
Artículo 17. Determinación de la renta.
La renta será la que libremente estipulen las partes.
Las cuestiones relativas a la renta o precio del alquiler en un contrato de arrendamiento urbano se regulan en el artículo 17 de la LAU. Una de las estipulaciones más importantes es la libre determinación del precio, que debe pactarse mediante el contrato privado de alquiler.
Entre otras cosas, el artículo 17 también regula la frecuencia y forma de pago de la renta de alquiler, la justificación de su recepción o las sustituciones excepcionales en caso de obras de reforma.
Artículo 18. Actualización de la renta.
Durante la vigencia del contrato, la renta solo podrá ser actualizada por el arrendador o el arrendatario en la fecha en que se cumpla cada año de vigencia del contrato, en los términos pactados por las partes. En defecto de pacto expreso, no se aplicará actualización de rentas a los contratos.
Una de las cuestiones más importantes que prevé la LAU sobre la renta, en el artículo 18, es la imposibilidad de subir o bajar el precio durante el tiempo que dure el contrato de alquiler a menos que haya sido pactado por las partes. Es decir, no opera de manera automática y tiene que pactarse específicamente.
Artículo 19. Elevación de renta por mejoras.
La realización por el arrendador de obras de mejora, transcurridos cinco años de duración del contrato, o siete años si el arrendador fuese persona jurídica, le dará derecho, salvo pacto en contrario, a elevar la renta anual en la cuantía que resulte de aplicar al capital invertido en la mejora.
Uno de los motivos por los cuales se contempla un incremento de la renta de alquiler (siempre transcurridos los 5 o 7 años de vigencia del contrato) es por la aplicación del capital invertido de obras de mejora en el inmueble. Este supuesto se regula en el artículo 19 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Artículo 20. Gastos generales y de servicios individuales.
Las partes podrán pactar que los gastos generales para el adecuado sostenimiento del inmueble, sus servicios, tributos, cargas y responsabilidades que no sean susceptibles de individualización y que correspondan a la vivienda arrendada o a sus accesorios, sean a cargo del arrendatario.
En el artículo 20 de la LAU, se dirime quién (el arrendador o arrendatario) debe pagar los gastos asociados al alquiler del inmueble.
| Quién paga el gasto | |
| Gastos generales (servicios, tributos, cargas, etc.). | Según contrato a cargo del arrendador o arrendatario. |
| Gestión inmobiliaria y formalización del contrato | A cargo del arrendador (cuando este sea persona jurídica). |
| Gastos por servicios individualizados (luz, agua, etc.). | A cargo del arrendatario. |
Capítulo IV: De los derechos y obligaciones de las partes
Artículo 21. Conservación de la vivienda.
El arrendador está obligado a realizar, sin derecho a elevar por ello la renta, todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido, salvo cuando el deterioro de cuya reparación se trate sea imputable al arrendatario a tenor de lo dispuesto en los artículos 1.563 y 1.564 del Código Civil.
El artículo 21 de la Ley de Alquiler es uno de los más importantes y consultados del texto, ya que establece quién debe correr con los gastos de mantenimiento del inmueble alquilado.
Según el artículo 21 de la LAU es el arrendador quien está obligado a realizar y sufragar (sin que pueda aumentar el precio del alquiler por ello) las obras y reparaciones necesarias para el mantenimiento y conservación de la vivienda o inmueble (excepto cuando el arrendatario sea culpable de los desperfectos).
Artículo 22. Obras de mejora.
El arrendatario estará obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no pueda razonablemente diferirse hasta la conclusión del arrendamiento.
Uno de los artículos más consultados de la LAU es el 22: en él se regulan los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario ante la situación de realizar obras de mejora. Según el primer punto, el arrendatario estará obligado a soportarlas siempre y cuando no puedan posponerse hasta la finalización del contrato.
Artículo 23. Obras del arrendatario.
El arrendatario no podrá realizar sin el consentimiento del arrendador, expresado por escrito, obras que modifiquen la configuración de la vivienda o de los accesorios a que se refiere el apartado 2 del artículo 2. En ningún caso el arrendatario podrá realizar obras que provoquen una disminución en la estabilidad o seguridad de la vivienda.
Si el artículo anterior planteaba la regulación de las obras de mejora desde el punto de vista del arrendador, el artículo 23 de la LAU regula las obras de mejora que puede realizar el arrendatario o inquilino.
Según el vigésimo tercer precepto de la ley de alquileres, el inquilino nunca puede realizar obras de mejora sin permiso del arrendatario y bajo ningún concepto puede realizar obras que perjudiquen al inmueble.
Artículo 24. Arrendatarios con discapacidad.
El arrendatario, previa notificación escrita al arrendador, podrá realizar en el interior de la vivienda aquellas obras o actuaciones necesarias para que pueda ser utilizada de forma adecuada y acorde a la discapacidad o a la edad superior a setenta años.
El artículo 24 de la LAU contempla la única excepción posible al artículo 23 (el arrendatario siempre tiene que obtener el permiso del arrendador para hacer obras de mejora): cuando las obras son para mejorar la accesibilidad del inmueble, bien porque el arrendatario, su cónyuge o algún familiar conviviente tenga una discapacidad reconocida o más de 70 años.
Aunque pueden hacerlas sin el consentimiento expreso del arrendador, el arrendatario está obligado según el artículo 24 a notificar las actuaciones previamente y a revertir la vivienda al estado original si el propietario lo exige.
Artículo 25. Derecho de adquisición preferente.
En caso de venta de la vivienda arrendada, tendrá el arrendatario derecho de adquisición preferente sobre la misma.
Uno de los aspectos que se regulan en la LAU es el derecho de compra preferente del inquilino que ha estado utilizando el inmueble frente al resto de compradores. Concretamente, el derecho de adquisición preferente se contempla en el artículo 25 de la Ley de Alquileres Urbanos.
Excepto en algunos casos concretos (cuando hay otros sujetos que tienen derecho de retracto preferente a este o cuando se produce una venta de varios inmuebles o el inmueble con elementos accesorios) el arrendatario siempre tiene derecho de tanteo (treinta días desde que el arrendador notifica la puesta a la venta del inmueble) y de retracto (30 días desde que se produce la venta del inmueble).
Capítulo V: De la suspensión, resolución y extinción del contrato
Artículo 26. Habitabilidad de la vivienda.
Cuando la ejecución en la vivienda arrendada de obras de conservación o de obras acordadas por una autoridad competente la hagan inhabitable, tendrá el arrendatario la opción de suspender el contrato o de desistir del mismo, sin indemnización alguna.
La Ley de Arrendamientos Urbanos, mediante el artículo 26 exime al arrendatario o inquilino de pagar indemnización alguna si decide desistir del contrato de alquiler cuando la vivienda se convierte en inhabitable por obras de conservación (cuando estas sean obligadas por las autoridades).
Artículo 27. Incumplimiento de obligaciones.
El incumplimiento por cualquiera de las partes de las obligaciones resultantes del contrato dará derecho a la parte que hubiere cumplido las suyas a exigir el cumplimiento de la obligación o a promover la resolución del contrato de acuerdo con lo dispuesto en el artículo 1.124 del Código Civil.
Otra parte importante de la Ley de Arrendamientos Urbanos es la que regula cuándo y cuáles son las consecuencias del incumplimiento del contrato de alquiler.
El incumplimiento de las obligaciones en un contrato de alquiler se regula en el artículo 27 de la LAU y una de las primeras especificaciones es que la parte afectada por el incumplimiento de la otra tiene derecho a desistir el contrato o a exigir la obligación que ha sido incumplida.
Algunos de los supuestos contemplados en la LAU en los que el arrendador puede desistir del contrato por incumplimiento son:
- No recibir el pago de la renta
- No recibir el pago de la fianza
- Subarrendamiento de la vivienda sin permiso.
- Daños u obras no consentidas en la vivienda.
- Actividades ilegales en la vivienda.
- Uso de la vivienda para una finalidad diferente.
Por otra parte, el arrendatario tiene derecho a cancelar el contrato en los supuestos donde el arrendador:
- No realiza las obras de mantenimiento necesarias para garantizar la habitabilidad de la vivienda.
- No garantiza el uso de la vivienda.
Artículo 28. Extinción del arrendamiento.
Además de todos los supuestos previstos en la Ley de Arrendamientos Urbanos en los que se extingue el contrato de alquiler, existen dos causas más contempladas en el artículo 28 de la LAU:
- Cuando se pierde la finca arrendada (por un motivo no imputable al casero).
- Cuando las autoridades declaran la finca en ruinas.
Título III: De los arrendamientos para uso distinto del de vivienda
Artículo 29. Enajenación de la finca arrendada.
El adquirente de la finca arrendada quedará subrogado en los derechos y obligaciones del arrendador, salvo que concurran en el adquirente los requisitos del artículo 34 de la Ley Hipotecaria.
El artículo 29 de la Ley de Arrendamientos Urbanos resuelve qué derechos tiene el arrendatario si el arrendador decide vender, transmitir o enajenar de alguna manera la finca (destinada a un uso no residencial).
Al igual que en las viviendas, el nuevo propietario de la finca también adquiere las obligaciones como arrendador.
Artículo 30. Conservación, mejora y obras del arrendatario.
Lo dispuesto en los artículos 21, 22, 23 y 26 de esta ley será también aplicable a los arrendamientos que regula el presente Título. También lo será lo dispuesto en el artículo 19 desde el comienzo del arrendamiento.
En el artículo 30 de la LAU se extienden los preceptos regulados en los artículos 21, 22, 23 y 26 -relativos a la vivienda- a las fincas que no son viviendas.
Es decir: el artículo 19 y la actualización de rentas; el artículo 21 y las obligaciones del arrendador en el mantenimiento del inmueble; el artículo 22 y el deber de soportar las obras de mantenimiento; el artículo 23 y la obligación del arrendatario de solicitar el consentimiento del arrendador para realizar obras de mejora; y, finalmente, el artículo 26 y el derecho a desistir del contrato si el inmueble queda inhabilitado por obras obligatorias de conservación.
Artículo 31. Derecho de adquisición preferente.
Lo dispuesto en el artículo 25 de la presente ley será de aplicación a los arrendamientos que regula este Título.
Al igual que en el caso anterior, el legislador extiende a las fincas con usos distintos de vivienda lo dispuesto en el artículo 25 sobre el derecho de adquisición preferente para las viviendas.
Artículo 32. Cesión del contrato y subarriendo.
Cuando en la finca arrendada se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario podrá subarrendar la finca o ceder el contrato de arrendamiento sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador.
El artículo 32 de la LAU regula el derecho del arrendatario a subarrendar la finca (de uso distinto a vivienda) y a sacar beneficio de ello aún sin el consentimiento del arrendador. En caso de que esto suceda, el arrendador tiene derecho a aumentar un 10% (cuando la propiedad se subarrienda parcialmente) o 20% (cuando es un subarriendo total) el precio del alquiler.
Artículo 33. Muerte del arrendatario.
En caso de fallecimiento del arrendatario, cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el heredero o legatario que continúe el ejercicio de la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato.
Si la persona que alquila el inmueble (distinto a uso residencial) fallece, sus herederos o legatarios tienen derecho a subrogar el contrato, según el artículo 33 de la LAU, siempre y cuando sigan explotando la actividad que se desarrollaba en la finca; notifiquen el cambio por escrito en menos de dos meses desde el fallecimiento y que el contrato no prohíba esta posibilidad.
Artículo 34. Indemnización al arrendatario.
La extinción por transcurso del término convencional del arrendamiento de una finca en la que durante los últimos cinco años se haya venido ejerciendo una actividad comercial de venta al público, dará al arrendatario derecho a una indemnización a cargo del arrendador, siempre que el arrendatario haya manifestado con cuatro meses de antelación a la expiración del plazo su voluntad de renovar el contrato por un mínimo de cinco años más y por una renta de mercado.
El artículo 34 de la LAU es una parte fundamental de la regulación de los alquileres de locales comerciales, naves o cualquier tipo de inmueble alquilado distinto a una vivienda.
Según el artículo 34 de la LAU, el arrendador está obligado a indemnizar al arrendatario con una cantidad proporcional a las pérdidas de clientes que haya podido ocasionar si el contrato se extingue.
Artículo 35. Resolución de pleno derecho.
El arrendador podrá resolver de pleno derecho el contrato por las causas previstas en las letras a), b), d) y e) del apartado 2 del artículo 27 y por la cesión o subarriendo del local incumpliendo lo dispuesto en el artículo 32.
En el artículo 35 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se establecen cuáles son las causas por las que se puede disolver un contrato de alquiler en un inmueble distinto de uso distinto a una vivienda.
Las causas por las cuales se puede finalizar un contrato de alquiler de una propiedad que no sea una vivienda son:
- Impago de la mensualidad.
- Impago de la fianza.
- Daños u obras sin consentimiento en el inmueble
- Actividades ilegales.
- Cesión o subarriendo sin notificación al propietario.
Título IV: Disposiciones comunes
Artículo 36. Fianza.
A la celebración del contrato será obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico en cantidad equivalente a una mensualidad de renta en el arrendamiento de viviendas y de dos en el arrendamiento para uso distinto del de vivienda.
El artículo 36 de la Ley de Arrendamientos Urbanos regula todo lo relacionado con la fianza en los contratos de alquiler de inmuebles urbanos con un uso distinto a la vivienda. Uno de los puntos más interesantes de este precepto es que, si el contrato se firmó después de la aprobación del Real Decreto 7/2019, no se pueden exigir más de dos mensualidades de fianza.
Artículo 37. Formalización del arrendamiento.
Las partes podrán compelerse recíprocamente a la formalización por escrito del contrato de arrendamiento.
En este caso, se hará constar la identidad de los contratantes, la identificación de la finca arrendada, la duración pactada, la renta inicial del contrato y las demás cláusulas que las partes hubieran libremente acordado.
El artículo 37 de la Ley de Arrendamientos Urbanos se refiere al derecho de ambas partes a formalizar por escrito el contrato de alquiler cuando se arrienda una propiedad de uso distinto a vivienda.
En el pacto suscrito, deberán figurar:
- Identificación de las partes contratantes.
- Identificación de la propiedad a alquilar.
- Duración del arrendamiento.
- Precio mensual del alquiler.
Fuentes:
Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) – https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo – Real Decreto-Ley 7/2019, de 1 de marzo
