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9 10 2020

LA EDIFICABILIDAD

¿QUÉ ES LA EDIFICABILIDAD?

La edificabilidad es uno de los conceptos básicos de la construcción. Pueden existir confusiones entre edificabilidad y ocupación de terreno. Dos términos clave que debe conocer en profundidad un profesional del área ya que son determinantes para analizar el aprovechamiento y la rentabilidad de un terreno, elementos que pueden ser cruciales para decidir si se lleva a cabo la construcción de la edificación o la adquisición de terreno en primer lugar.

Con este post lo que queremos hacer es explicar de forma precisa la edificabilidad y diferenciarla de la ocupación del terreno

¿Qué es la edificabilidad? Es la cantidad máxima de metros cuadrados totales que se podrán construir en un terreno mediante una planta o varias de ellas, las cuales se sumarían y así cubrirían el total de metros cuadrados que admiten la edificabilidad. 

¿CÓMO SE CALCULA LA EDIFICABILIDAD DE UN TERRENO?

Se tendrá que tener en cuenta el coeficiente de edificabilidad establecido en las normas urbanísticas de la zona. Por ejemplo: asumimos que un terreno de 150 metros cuadrados de superficie tiene un coeficiente de edificabilidad de 0,9 t/s, nos da como resultado una edificabilidad bruta o máxima de 135 t ¿Cómo se obtiene? Siguiendo esta fórmula: E (t) = s (s) x e (t/s), sustituyendo los valores para este caso particular sería E (t) = 150 s x 0,9 t/s ¿qué quiere decir? Que la superficie máxima ocupada por el edificio, incluyendo la suma total de plantas, será de 135 metros cuadrados de techo.

¿QUÉ DIFERENCIA EXISTE ENTRE EDIFICABILIDAD Y OCUPACIÓN DE UN TERRENO?

Cuando construimos una edificación es muy importante que entendamos la diferencia que existe entre estos dos conceptos porque los dos representan una proporción del terreno y están íntimamente relacionados pero no, no son iguales.

La edificabilidad es el resultado de los metros cuadrados edificables totales cuando sumamos todas las plantas construidas. Sin embargo, la ocupación de un terreno es el porcentaje de superficie que se podrá ocupar para construir la edificación.

OTROS FACTORES QUE AFECTAN A LAS CARACTERÍSTICAS DE UNA EDIFICACIÓN

Porque en la construcción de una edificación también podemos encontrar muchos factores que inciden en el proceso de construcción. Vamos a tener en cuenta algunos conceptos que nos ayudarán a tener una idea más clara del proceso.

  • UBICACIÓN DEL TERRENO:

    Antes de determinar tanto la edificabilidad como la ocupación del terreno tendremos que conocer la ubicación del mismo. En las zonas urbanas el valor de un terreno será superior porque el índice elevado de población, limita las dimensiones de ocupación y por tanto aumenta el coeficiente de edificabilidad. En cambio, las zonas rurales o apartadas, pueden incluir más espacios adicionales a la edificabilidad ¿por qué? Porque se incluyen parques o áreas verdes. Aunque hay que dejar claro que tenemos que tener en cuenta las personas que viven en esa zona.

  • ALTURA DE LA EDIFICACIÓN:

    El valor de la altura estará delimitado por la normativa urbanística de la zona y se encargará de determinar la elevación máxima que tendrá la infraestructura. Después de ese valor podremos calcular las plantas y la distribución de cada una hasta que logremos cubrir el coeficiente de edificabilidad. Es importante saber también que una vez que conocemos la altura permitida de la edificación, se deberá calcular cuántas plantas podrá resistir dependiendo de la construcción. Para eso se debe seguir también las normativas del Ayuntamiento.

  • RETRANQUEOS MÍNIMOS O MÁXIMOS:

    Llamamos retranqueo a la distancia tanto mínima como máxima que se tendrá que respetar en relación con los límites del terreno. Están sujetos a la ocupación del área que será la encargada de determinar de qué forma se pueden ordenar los metros cuadrados que se van a utilizar en la superficie del terreno.

  • FRENTE MÍNIMO DE PARCELA:

    Al concepto de retranqueos se une el de frente mínimo de parcela. Es un concepto variable que se encarga de definir el espacio libre mínimo que se pide y que separa la infraestructura de la vía pública cercana al terreno, ya sea en zona urbanizada o no urbanizada.

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