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21 09 2020

TIPOS DE SUELO EN URBANISMO

En este post vamos a explicar la clasificación y la calificación del suelo urbano ya que la mayoría de nosotros no estamos muy familiarizados con estos términos.

¿QUÉ ES EL SUELO URBANO?

El suelo urbano es aquel que se incluye en el planeamiento urbanístico de cada municipio. Es un terreno que tiene todos los servicios urbanos o que están incluidos en dos tercios de su superficie en zonas urbanas. Para que el suelo sea considerado como urbano tendrá que tener algunos de los servicios urbanísticos básicos que son: Agua, saneamiento, energía eléctrica y acceso rodado.

¿CÓMO VERIFICAR QUE UN SUELO ES URBANO?

Es muy importante cerciorarse de que el suelo que nos interesa es urbano y para ello utilizaremos los instrumentos que las autoridades locales en materia de urbanismo nos ofrecen. En el caso de nuestro país, podemos revisar los tipos de suelo mediante la sede electrónica del catastro.  Mediante esta plataforma podremos conocer de primera mano si el suelo es urbano, no urbano o urbanizable.

Pero esta no es la única manera. Podemos también visitar el Ayuntamiento del Municipio. Podremos saber el planeamiento urbanístico que regula el suelo y otros detalles de interés tales como la normativa municipal, las posibles servidumbres o afectaciones del suelo, si el solar se encuentra en una avenida que este urbanizada o si tiene servicios básicos, entre otros.

Cuando ya hayamos recopilado todos estos datos tendremos que valorar la información del terreno mediante una nota simple registral. Es conveniente seguir estos pasos ¿por qué? Para que así sepamos el nombre del propietario del solar y sus posibles deudas pendientes. También se recomienda que contactemos con un Tasador Homologado antes de comprar el solar. Contar con profesionales que nos guíen nos va a asegurar que se lleven a cabo todas las comprobaciones que necesitamos tanto en materia legal  como urbanística antes de llevar a cabo cualquier operación de compraventa.

CLASES DE SUELO

LAS CLASES DE SUELO AUTONÓMICAS

Las leyes urbanísticas autonómicas  conservan una clasificación tripartita del suelo, aunque sus calificaciones pueden soportar algunos cambios. Las más comunes en los textos legales son las de urbano, urbanizable y no urbanizable. Hay que destacar que en algunas Comunidades Autónomas, el no urbanizable recibirá el nombre de suelo rústico, aparece  así en los primeros textos legales y ha sido adoptado (con alguna alteración conceptual) por la regulación catastral inmobiliaria y la hacienda local, a los efectos del Impuesto sobre bienes inmuebles.

  • Suelo urbano o urbanizado: Se ha transformado urbanísticamente. Integra de forma legal y efectiva la red de dotaciones y servicios propios de la población.
  • Suelo no urbanizable: No se ha transformado urbanísticamente y no se le permite ser urbanizable.
  • Suelo urbanizable: es un suelo que podemos denominar de transición. ¿Por qué? Porque puede transformarse urbanísticamente para incorporarse a un núcleo urbano.

LAS CATEGORÍAS DENTRO DE CADA CLASE DE SUELO

Las clases de suelo se subdividen en diferentes categorías:

CATEGORÍAS DENTRO DE SUELO URBANO

El suelo urbano o urbanizado se subdivide a su vez en:

  • Consolidado por la urbanización ¿Qué significa esto? Es aquel que está compuesto por los solares y parcelas que en ese momento estén libres para el procedimiento de edificación o requieran de obras de urbanización a pequeña escala como reponer algún servicio urbanístico.
  • Suelo urbano no consolidado: Es aquel que necesita que se lleven a cabo obras de urbanización para ejecutar las leyes del planeamiento de aplicación.

CATEGORÍAS DE SUELO URBANIZABLE

Se distinguen dos suelos, delimitado y no delimitado o lo que también se llaman sectorizado y no sectorizado por parte de las Comunidades Autónomos. La diferencia entre uno y otro es la delimitación o sectorización del suelo, que complemente la ordenación del plan general e instaure las determinaciones necesarias para una transformación urbanística.

CATEGORÍAS DEL SUELO NO URBANIZABLE

Se puede subdividir en:

  • Suelo no urbanizable protegido por sus valores propios conforme a la legislación sectorial que resulte de aplicación (ambiental, paisajística…)
  • Suelo no urbanizable protegido conforme a la ordenación territorial y urbanística.
  • Suelo no urbanizable que también se podría llamar inadecuado para su desarrollo urbano ¿a qué se refiere? A terrenos inundables por ejemplo

LA CALIFICACIÓN DE SUELO: LA ZONIFICACIÓN DE USOS URBANÍSTICOS

DEFINICIÓN DE CALIFICACIÓN

La calificación del suelo es la operación pertinente a la asignación de usos, topologías e intensidades edificatorias del mismo.Puede decirse que la calificación va a condicionar el aprovechamiento urbanístico que más tarde materializará el titular del suelo.

La calificación es el factor de desigualdad más importante. Ya que supone que las distintas zonas en las que se fragmenta o segmenta cada tipo de suelo en función de los usos o su tipología edificatoria que incluyen muchas desigualdades con respecto al valor que pueda alcanzar en el mercado. El precio será mayor cuando el suelo se destine a un uso residencial en manzana, en sus distintas modalidades, con alta densidad, que cuando la calificación determina que el suelo es distinto en un uso residencial en viviendas unifamiliares aisladas con parcela mínima, el que se utiliza para usos industriales, educativos…

Las desigualdades provocaron que se llegara a cuestionar en algunos países la posibilidad de que una decisión pública pudiese discriminar de forma tan transparente a unos y otros propietarios. En nuestro ordenamiento urbanístico, esta problemática se trató mediante técnicas de equidistribución de beneficios y cargas.

La calificación significa la división del suelo en zonas de ordenación, asignándolas usos concretos, edificabilidad y requisitos de ordenación. Su grado de detalle dependerá de las zonas y del suelo a tratar. En suelos urbanos por ejemplo la calificación urbanística debe establecer usos pormenorizados que contendrán la definición de los usos de cada parcela, su edificabilidad y tipología edificatoria exceptuando a los terrenos que se limiten como sujetos a un planeamiento especial.

En los suelos urbanizables se establecerán unos usos globales y la definición de los usos detallados es una función de los Planes Parciales que llevan a cabo esta clase de suelo. Para suelo no urbanizable se especifican los usos incompatibles y prohibidos.

 

CLASES DE USOS DEL SUELO

Por grado de detalle de su aplicación

Podemos encontrar:

  1. Usos globales: Son aquellos en los que el planteamiento general concede a las unidades de planeamiento en suelo urbano y a los distintos sectores de suelo urbanizable. Además pueden ser desarrollados para un uso pormenorizado por el Plan General o por otra figura de planeamiento.
  2. Usos pormenorizados: Son aquellos en los que el Plan General o los instrumentos de planeamiento que lo van a llevar a cabo deciden mediante la localización en los planos. No podrán ser alterados por otra figura de planeamiento.
  3. Usos básicos: Están determinados por la consideración de las actividades y el lugar que ocupen dentro de la edificación (puede ocurrir que dentro de un edificio coexistan varios usos básicos siempre y cuando sean compatibles)

Por la relación con otros usos del mismo área o misma zona:

  1. Usos característicos: Aquel que cuenta con más superficie edificable dentro del área de reparto o sector que le corresponda.
  2. Usos compatibles: Aquellos que se pueden crear en un entorno territorial siempre en coexistencia con el uso característico, sin que ninguno de ellos pierda su carácter o sus efectos. La compatibilidad de un uso implica la posibilidad de instaurarlo en un mismo ámbito territorial pero determinando las condiciones
  3. Usos prohibidos: Son aquellos que no dejan que en el planeamiento territorial y urbanístico, se consigan los objetivos de ordenación en un determinado territorio. También incluye aquellos que aún ya estando prohibidos, son incompatibles con los usos que se permiten aunque siempre sujetos a restricciones tanto en la forma de uso como en la intensidad.

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