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10 09 2020

¿QUE CRITERIOS Y MÉTODOS SE SIGUEN EN UNA TASACIÓN?

Una tasación es un informe oficial que certifica el valor de un bien (mueble o inmueble) por un tasador homologado. Una vez firmado, el informe puede utilizarse para diferentes finalidades: para solicitar una hipoteca (en caso de una tasación inmobiliaria), para la compra o venta de una empresa (en caso de la tasación de un fondo de comercio) o para el reparto de una herencia. 

Pero, ¿cómo determinan los tasadores y tasadoras el valor económico de un bien? ¿Qué metodología siguen?¿Quién determina los criterios para poner precio a algo?¿Cuáles son los pasos para emitir una tasación? 

Tanto si estás preparándote para ejercer como tasador homologado, como si vas a solicitar una tasación y quieres más información sobre el proceso; en este post, queremos explicarte de forma sencilla y completa el proceso para realizar una tasación, los criterios y métodos que se utilizan en él. 

¿QUÉ CRITERIOS SIGUE UNA TASACIÓN?

Como decíamos, la tasación es el informe oficial que recoge el valor económico de un bien. Para determinar el valor de ese bien, el perito o tasador se basa en diferentes parámetros como el valor de mercado o las fluctuaciones de la oferta y demanda. 

En el caso de las tasaciones inmobiliarias, los criterios y metodologías para obtener una tasación están regulados por la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.; y además de contemplar los precios y variaciones del mercado, tienen en cuenta otros factores técnicos que el técnico tasador debe respetar.  

¿QUÉ BIENES PUEDEN SER TASADOS?

  • Bienes inmuebles de cualquier tipo: Encontraremos cualquier tipo de bienes inmuebles tales como viviendas individuales, terrenos, fincas rústicas, locales, naves, promociones o edificios comerciales así como las comprobaciones de obra de todas ellas.
  • Derechos: Tales como derechos de superficie, usufructos, nuda propiedad, opciones de compra… etc.
  • Todo tipo de bienes muebles.

¿EN QUÉ FACTORES SE BASA UN TASADOR PARA TASAR UNA VIVIENDA?

Los tasadores homologados se basan en muchos criterios, regulados por la norma Eco, para emitir la tasación oficial. Los más importantes son la localización de la vivienda; la superficie construida y útil; el estado de conservación; la distribución, instalaciones y calidades; la iluminación y orientación de la vivienda y el ascensor. 

  1. Localización de la vivienda: La ubicación y el barrio donde se encuentra el inmueble es uno de los aspectos fundamentales para determinar su precio tanto en el contrato de compraventa como en la tasación.       Por ejemplo, un inmueble situado en una de las mejores zonas de la ciudad (pero en una calle con gran cantidad de bares donde prolifera el ocio nocturno) tendrá una valoración inferior que un piso situado en una calle peatonal con todos los servicios. 
  2. Superficie construida y superficie útil de la vivienda: Este factor es muy importante en la tasación de una vivienda. Para emitir el Informe, se tiene muy presente la conservación interior de los metros útiles y construidosOtro criterio importante es el estado de la vivienda: si se encuentra rehabilitado o no. En caso de que el inmueble haya sido reformado aumentará su valor.
  3. Estado de conservación del inmueble: La tasación de una vivienda también depende del tipo de edificación, la antigüedad y el estado de preservación del edificio. También se tienen en cuenta elementos exteriores como balcones o terrazas.
  4. Distribución, instalaciones y calidades del inmueble: En el valor final del inmueble, también influye la distribución interna de las viviendas. Este criterio ha sufrido grandes cambios en las últimas décadas: antiguamente, las construcciones se caracterizaban por ser de grandes dimensiones con largos pasillos y estancias compartimentadas. Ahora todo ha cambiado, y es más normal que encontremos viviendas con distribución cuadrado y espacios más grandes y luminosos que son más fáciles de vender. Estas tendencias afectan al valor de un inmueble, aunque de una forma limitada. También se tienen en cuenta las instalaciones y calidades del inmueble (tanto instalaciones eléctricas como de fontanería) así como el tipo de cerramientos tanto en puertas y ventanas como el estado de pavimentos y revestimientos.
  5. Iluminación y orientación de la vivienda: La orientación del inmueble es fundamental ya que influye mucho en la cantidad de luz, la temperatura o el calor. Una vivienda tendrá mejor valoración cuanta más luz natural tenga
  6. Ascensor: Otro de los aspectos fundamentales será que tenga o no ascensor. Si dispone de uno entonces aumentará el valor de la tasación.
  1. Otros datos: El tasador también tiene que contrastar algunos datos en el Registro de la Propiedad y en otros organismos oficiales. ¿Para qué? Para conocer las cargas que tiene el inmueble y saber quién es el propietario. 

También tendrá que averiguar si la vivienda está afectada por algún tipo de expropiación o planes urbanísticos, si se trata de una VPO (Vivienda de protección oficial) o si el edificio cuenta con la Inspección Técnica de Edificaciones.

El proceso de tasación inmobiliaria se compone de cinco partes reguladas por la Norma ECO

Infografía: Proceso de Tasación. Fuente: elaboración propia.

EL PROCESO DE TASACIÓN

LAS CINCO COMPROBACIONES BÁSICAS EN UNA TASACIÓN

Según la normativa ECO, el tasador debe llevar a cabo cinco comprobaciones obligatorias antes de emitir el informe. Unas se realizan de manera presencial cuando el tasador visita el inmueble; y otras se pedirán después en una consulta a Urbanismo o el Catastro. 

  • Reconocer el inmueble: Comprobar que la vivienda que estamos valorando corresponde con la finca registral que aparece en la nota simple
  • Estado de ocupación: El tasador tiene que comprobar y posteriormente informar si la vivienda está vacía, alquilada u ocupada en precario o ilegalmente.
  • Régimen de protección: Es fundamental cerciorarse de si la vivienda cuenta con algún tipo de protección pública. ¿Por qué? Porque las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta que la Administración se ha encargado de fijar. Hay que tener en cuenta que la norma decreta en una tasación hipotecaria que el valor será siempre el menor entre el valor de mercado y el marcado por la administración para esa vivienda.
  • Protección urbanística: Es de vital importancia saber si el inmueble tiene algún tipo de protección patrimonial. Si es así, habrá limitaciones en las obras que se pueden hacer.
  • Adecuación a normativa urbanística: El inmueble se tendrá que ajustar a la normativa urbanística. Si no es así existe peligro de demolición y no se podrá valorar para finalidad hipotecaria.

 VISITA AL INMUEBLE Y RECOGIDA DE DATOS

Cuando el tasador visita el inmueble, realiza una inspección detallada y completa del interior y exterior. 

En el entorno, tiene en cuenta si a su alrededor hay medios de transporte, hospitales, supermercados u otros servicios esenciales; en el propio inmueble, el tasador estudia  la calidad del edificio, su mantenimiento y si cuenta con dotaciones comunes, o si se han realizado reformas en él. 

Junto a esta inspección realiza los cálculos necesarios para comprobar la superficie. Además el tasador tiene la potestad de realizar las preguntas que considere oportunas para saber el estado y características de la vivienda.

BÚSQUEDA DE TESTIGOS

Una vez que se han llevado a cabo las cinco comprobaciones y la visita al inmueble, el tasador busca viviendas similares por esa misma zona (a las que llamamos testigos) para tener una referencia a la hora de emitir la valoración. Los testigos, deben tener características muy parecidas a los inmuebles a valorar.

REALIZAR EL INFORME DE TASACIÓN

Una vez finalizado el trabajo de campo, el tasador resume la información recopilada y la vuelca en el programa informático donde se realizará el informe de tasación (normalmente TASA, de Borsan). 

En él se genera el informe de tasación: el documento oficial donde se refleja la valoración final del bien tasado. Además, los datos se comprueban varias veces y se contrastan con el Catastro de la Propiedad.

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    Paso 1 de 2: Datos del Inmueble
    Tipo de inmueble:
    Finalidad:
    Dirección del inmueble:
    Superficie:


    Localidad:
    Provincia:
    Referencia catastral (si dispone de ella):
    Añadir inmueble

    Inmueble 2

    Tipo de inmueble:
    Finalidad:
    Dirección del inmueble:
    Superficie:


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    Referencia catastral:
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    Inmueble 3

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    Inmueble 4

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    EMISIÓN DE VALOR DEL INMUEBLE, Y VALIDACIÓN DEL DEPARTAMENTO

    Una vez emitido el valor de la tasación, el perito envía el informe al control técnico donde el departamento de validación se encarga de supervisar y ratificar la tasación. 

    En el proceso de validación, se comprueba toda la información aportada en el informe; la documentación registral y el método de valoración empleado. 

    Una vez hechas todas las verificaciones, el informe de valoración recibirá el visto bueno y se enviará al cliente firmado y certificado. 

    En las tasaciones con valores muy altos este proceso de validación es doble y cada tasación es supervisada y ratificada por varios tasadores homologados. 

    MÉTODOS PARA TASAR UNA VIVIENDA

    Los procedimientos de tasación para valorar una vivienda válidos en España están recogidos en la normativa ECO (BOE-A-2003-7253) y son: método de comparación (artículo 17-19), método de coste (artículo 20-23), método de actualización de rentas (artículo 23-33) y método residual (artículo 34-42). 

    Dependiendo del tipo de inmueble, la finalidad y el criterio del tasador se utilizarán lso diferentes sistemas de valoración. Aunque los resultados con cualquiera de ellos son muy parecidos las maneras de tasar son diferentes. 

    1. Método de comparación

    El método de comparación consiste en tasar el inmueble en comparación con otros 6 inmuebles de características similares. Es el sistema de valoración más utilizado e intuitivo, pero también el que requiere más información de calidad.

    En el caso de las viviendas, en esta forma de tasar se compran los factores que mencionamos anteriormente (localización, superficie, estado y antigüedad, distribución e instalaciones, orientación e iluminación, etc) y se comparan matemáticamente con tres posibles relaciones: 

    • peor: < 1 
    • mejor: = 1
    • mejor: > 1 

    La valoración de los elementos está influida por factores físicos (clima o topografía), sociales (índice de crecimiento, tendencias, posición social), económicos (desarrollo, precios de mercado, tasas de interés, etc) y administrativos (leyes e incentivos). 

    Al comparar dos viviendas, se obtendrá un valor para cada factor en comparación con los inmuebles similares y se calculará la media aritmética por cada uno. 

    El proceso de valoración por la metodología de comparación tiene los siguientes pasos: 

    1. Determinación de las características del inmuble 
    2. Estudio de mercado
    3. Verificación de la información
    4. Estratificación de las muestras
    5. Comparación del inmueble
    6. Reconciliación de valores

    2. Método de coste

    El método de coste consiste en determinar el valor de un inmueble a partir de la suma del coste de todos sus componentes. Este procedimiento suele utilizarse para viviendas unifamiliares aisladas (donde no puede aplicarse el método de comparación por falta de inmuebles comparables) o como valor técnico. 

    Para calcular el método de coste, se determina el Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) a partir del Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB). 

    El Valor de Reemplazamiento Bruto (VRB) se calcula sumando todos los costes que serían necesarios para construir un inmueble exáctamente igual. Las inversiones que se tienen en cuenta para calcularlo son: 

    1. Valor del terreno
    2. Valor de construcción (coste de los materiales, mano de obra, servicios, beneficios del constructor, etc). 
    3. Gastos administrativos (impuestos no recuperables, tasas para la Declaración de Obra Nueva, licencias y construcción). 

    Para obtener el Valor de Reemplazamiento Neto (VRN) se resta al VRB la depreciación física y funcional del inmueble. Para calcularla, se pueden utilizar tres procedimientos: 

    1. Estimación del tasador: el perito determina la vida total y residual del inmueble. 
    2. Técnica de amortización lineal: multiplica el VRB (menos el valor del terreno) por el resultado de la antigüedad entre la vida útil total. 
    3. Calcular el coste de transformación del inmueble en otro nuevo. 

    3. Método de tasación residual

    El método de tasación residual calcula el valor de solares, solares edificados o inmuebles en rehabilitación. Este procedimiento suele emplearse cuando no se puede utilizar la metodología de comparación. 

    El método residual se puede calcular con dos procedimientos: dinámico y estático. 

    Procedimiento dinámico: como en el método de actualización de rentas, se calculan los flujos de caja, el tipo de actualización y se aplica la fórmula. 

     

    Formula de la tasación por el método residual dinámico

    Procedimiento estático: al igual que en el método de coste, se estiman los gastos de construcción, el valor en venta y el beneficio del promotor; y se aplica la fórmula. 

    Formula de la tasación por el método residual estático

    Formula de la tasación por el método residual estático. BOE-A-2003-7253 actualizado a 2 de diciembre de 2015

    Para valorar un bien inmueble con el método de tasación residual, se debe disponer dos siguientes datos:

    1. Información sobre la adecuación de la promoción a la normativa urbanística. 
    2. Información sobre los costes de construcción y comercialización. 
    3. Información de los precios del mercado. 
    4. Información sobre las rentas de inmuebles similares. 

    4. Método de actualización de rentas

    El método de actualización de rentas obtiene el cálculo del valor del inmueble según su capacidad para generar beneficios. Este método se utiliza cuando existe un mercado de alquileres entre los testigos (inmuebles comparables), un contrato de alquiler o tenga la proyección de generar ingresos ligado a una actividad económica. 

    Para calcular el valor de un inmueble según el método de actualización de rentas se tienen en cuenta: 

    1. Histórico de rentas de alquiler de testigos desde dos años previos a la fecha de valoración. 
    2. Información sobre la evolución de precios en el mercado inmobiliario como índices, informes oficiales o propios. 
    3. Determinación y exclusión de elementos especulativos como ofertas o negociaciones. 

    Una vez recopilados estos datos, el tasador sigue esta metodología (regulado en la norma ECO) para calcular el valor según el método de actualización de rentas: 

    1. Estimación de flujos de caja. 
    2. Estimación del valor de reversión (valor del inmueble cuando termina un periodo de explotación o al final de su vida útil). 
    3. Escoger el tipo de actualización: para calcularlo, se tienen en cuenta el riesgo de la inversión, el tipo de inmueble, su localización y el contrato de arrendamiento. Además, debe ser parecido al tipo en uso del mercado de los inmuebles similares. 
    4. Calcular la fórmula
      Formula de la tasación por actualización de rentas

      Formula de la tasación por actualización de rentas. Fuente: BOE-A-2003-7253 actualizado a 2 de diciembre de 2015

    MÉTODOS DE TASACION PARA OTROS TIPOS DE INMUEBLE

    Como mencionamos, el método más habitual para realizar una tasación es por comparación. Pero este método, al estar sujeto a la disponibilidad de testigos para comparar con la finca a valorar, a veces no puede aplicarse. 

    Para los diferentes tipos de inmuebles, los métodos más habituales para realizar la tasación cuando no existen inmuebles comparables son: 

    • Métodos para Tasar nave industrial: en este caso, el método habitual es el de comparación. También es habitual recurrir al método de actualización de rentas cuando no existen testigos suficientes para calcular el valor por comparación. 
    • Tasación de terreno urbano: el método más común para tasar este tipo de inmuebles (que no tienen mucha concentración de edificios a su alrededor para ejercer de comparables) es el residual estático. 
    • Métodos para Tasar de finca rústica: cuando no existen inmuebles parecidos, los métodos más utilizados son el de coste y actualización de rentas. 
    • Tasación de locales comerciales: en este caso, si se dispone de testigos para utilizar el método de comparación, se recurre al método de actualización de rentas. 
    • Métodos para Tasar oficina: al igual que en los locales comerciales, lo habitual es el método de comparación cuando existen inmuebles similares para comparar y el método de actualización de rentas cuando no. 

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