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10 09 2020

¿QUE CRITERIOS Y MÉTODOS SE SIGUEN EN UNA TASACIÓN?

Con este post lo que buscamos desde Arquitasa es resumirte de manera muy sencilla todo el proceso por el cual se realiza una tasación. ¿que factores afectan al valor del inmueble? ¿cómo se realiza el proceso de tasación? ? ¿bajo que métodos se calcula?

¿QUÉ CRITERIOS SE SIGUEN EN LA TASACIÓN?

Una tasación es una evaluación llevada a cabo por un técnico tasador. Gracias a esta valoración se fija el valor de un inmueble siempre teniendo en cuenta los parámetros del mercado y las fluctuaciones de oferta y demanda que se producen en determinados momentos.

¿Cuáles son los activos susceptibles de una tasación?

  • Bienes inmuebles de cualquier tipo: Encontraremos cualquier tipo de bienes inmuebles tales como viviendas individuales, terrenos, fincas rústicas, locales, naves, promociones o edificios comerciales así como las comprobaciones de obra de todas ellas.
  • Derechos: Tales como derechos de superficie, usufructos, nuda propiedad, opciones de compra… etc.
  • Todo tipo de bienes muebles.

¿Qué factores se tienen en cuenta para tasar una vivienda?

1.Localización de la vivienda: La ubicación en la que se encuentra y el barrio correspondiente supone uno de los aspectos fundamentales en la fase de compraventa y en su pertinente tasación.

Por poner un ejemplo (que no debe seguirse al pie de la letra), un inmueble situado en una de las mejores zonas de la ciudad (pero en una calle con gran cantidad de bares donde prolifera el ocio nocturno) tendrá una valoración inferior que un piso situado en una calle peatonal con todos los servicios. Es un ejemplo de algunas de las situaciones que nos podemos encontrar.

2.Superficie construida y superficie útil de la vivienda: Este factor es muy importante en la tasación de una vivienda. Hay que tener muy presente la conservación interior de los metros útiles y construidos. En todo momento es necesario conocer también si nos encontramos ante un inmueble rehabilitado. Si es así, recibirá una valoración superior.

3.Estado de conservación del inmueble: La tasación de una vivienda también va a depender del tipo de edificación, de la antigüedad del mismo y del estado de preservación del edificio. También habrá que tener en cuenta elementos exteriores como balcones o terrazas por ejemplo.

4.Distribución, instalaciones y calidades del inmueble: Habrá que tener en cuenta que la distribución interna de las viviendas ha sufrido grandes cambios en las últimas décadas. Antiguamente las construcciones se caracterizaban por ser de grandes dimensiones con largos pasillos y estancias compartimentadas. Ahora todo ha cambiado y es más normal que encontremos viviendas con distribución cuadrado y espacios más grandes y luminosos que son más fáciles de vender. Estas tendencias afectan al valor de un inmueble aunque de una forma limitada.

También se tendrá en cuenta las instalaciones y calidades de del inmueble (tanto instalaciones eléctricas como de fontanería) así como el tipo de cerramientos tanto en puertas y ventanas como el estado de pavimentos y revestimientos.

5.Iluminación y Orientación de la vivienda: La orientación del inmueble es fundamental ya que influye mucho en la cantidad de luz que vamos a tener. Una vivienda tendrá mejor valoración cuanta más luz natural tenga.

6.Ascensor: Otro de los aspectos fundamentales será que tenga o no ascensor. Si dispone de uno entonces aumentará el valor de la tasación.

El tasador también tendrá que constatar algunos datos en el Registro de la Propiedad y en otros organismos oficiales. ¿Para qué? Para conocer así las cargas que tiene el inmueble y saber quién es el propietario. También tendrá que averiguar si la vivienda está afectada por algún tipo de expropiación o planes urbanísticos, si se trata de una VPO (Vivienda de protección oficial) o si el edificio cuenta con la Inspección técnica de edificaciones.

Todo esto condicionará el valor de la tasación.

EL PROCESO DE TASACIÓN

PRIMER PASO: LAS CINCO COMPROBACIONES BÁSICAS EN UNA TASACIÓN

Según la normativa ECO sobre normas de valoración de bienes inmuebles el tasador debe llevar a cabo cinco comprobaciones obligatorias. Unas se realizaran de manera presencial ¿cómo? En el momento en el que el tasador del inmueble lo visite. También existen otra serie de verificaciones en las que se pedirá una consulta posterior a urbanismo o catastro.

  • Reconocer el inmueble: Comprobar que la vivienda que estamos valorando corresponde con la finca registral que aparece en la nota simple
  • Estado de ocupación: El tasador tiene que comprobar y posteriormente informar si la vivienda está vacía, alquilada u ocupada en precario o ilegalmente.
  • Régimen de protección: Es fundamental cerciorarse de si la vivienda cuenta con algún tipo de protección pública. ¿Por qué? Porque las viviendas protegidas tienen un precio máximo de venta que la Administración se ha encargado de fijar. Hay que tener en cuenta que la norma decreta en una tasación hipotecaria que el valor será siempre el menor entre el valor de mercado y el marcado por la Administración para esa vivienda.
  • Protección urbanística: Es de vital importancia saber si el inmueble tiene algún tipo de protección patrimonial. Si es así, habrá limitaciones en las obras que se pueden hacer.
  • Adecuación a normativa urbanística: El inmueble se tendrá que ajustar a la normativa urbanística. Si no es así existe peligro de demolición y no se podrá valorar para finalidad hipotecaria.

SEGUNDA PASO: RECOGIDA DE DATOS EN LA VISITA DEL INMUEBLE

Cuando el tasador acuda al inmueble deberá hacer una inspección detallada y completa del entorno en el que se encuentra (habrá que tener en cuenta si a su alrededor hay medios de transporte, hospitales, supermercados u otros servicios esenciales. El tasador también debe estudiar la calidad del edificio, su mantenimiento y si cuenta con dotaciones comunes o si se han realizado reformas en él. Junto a esta inspección deberá realizar los cálculos necesarios para comprobar la superficie. Además el tasador tiene la potestad de realizar las preguntas que considere oportunas para saber el estado y características de la vivienda.

TERCER PASO: BÚSQUEDA DE TESTIGOS

Una vez que se han llevado a cabo las diferentes comprobaciones y la recogida de datos, el tasador tendrá que buscar viviendas que sean comparables por esa misma zona (a las que llamamos testigos). Tendrán que ser inmuebles con características muy parecidas a los inmuebles a valorar.

CUARTO PASO: REALIZAR EL INFORME DE TASACIÓN

Ahora se resume toda la información que se ha recapitulado la volcará en el programa informático. Normalmente TASA de Borsan. Este será el encargado de generar el informe de tasación. Se tendrá que comprobar varias veces que los datos observados corresponden con lo que se refleja en el Catastro de la Propiedad.

QUINTO PASO: EMISIÓN DE VALOR DEL INMUEBLE, Y VALIDACIÓN DEL DEPARTAMENTO

Una vez que tenemos el valor de la tasación, el tasador envía el informe al control técnico de  Arquitasa donde nuestro departamento de validación se encargará de supervisarlo y ratificar dicho valor. Habrá que corroborar toda la información, la documentación registral, el método de valoración empleado… Una vez que se han hecho todas estas comprobaciones, el informe de valoración recibirá el visto bueno y se enviará al cliente. En las tasaciones con valores muy altos este proceso de validación es doble y cada tasacion es supervisada y ratificada por varios tasadores homologados.

 

MÉTODOS DE TASAR UNA VIVIENDA

¿QUÉ MANERAS HAY DE TASAR UNA VIVIENDA?

Cuando vamos a elegir al tasador tendremos que tener en cuenta que no existe un único método y que varias maneras de tasar un inmueble, dependiendo del tipo de inmueble, la finalidad y el criterio del tasador se utilizará un método u otro. Aunque los resultados con cualquiera de ellos son muy parecidos.

  • La comparación: Es la fórmula más utilizada. El inmueble que queremos tasar se compara con otro con características similares.
  • La tasación residual: En ocasiones no existen suficientes inmuebles con los que poder hacer una comparación. ¿Qué ocurre entonces? Se toma el valor del inmueble con la construcción ya concluida y se le restan los gastos.
  • La actualización de rentas: Es el método más utilizado en los inmuebles susceptibles de originar rentas, concesiones administrativas o compromisos de compra a plazo, entre otros.

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Las Tasaciones de cualquier inmueble (Viviendas, Suelos y Terrenos, Locales Comerciales, Edificios, Garajes..) realizadas por Arquitasa tienen validez para cualquier Entidad Bancaria ya que somos una Sociedad de Tasación Homologada por el Banco de España.

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Por último, te dejamos un artículo donde explicamos la documentación necesaria para realizar tasaciones según el tipo de inmueble a tasar.

 

¿QUÉ DOCUMENTOS NECESITO PARA REALIZAR UNA TASACIÓN?

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