VALOR DE MERCADO Y VALOR CATASTRAL

Todos los bienes tienen un determinado valor, que va cambiando con el paso del tiempo y van variando todas las circunstancias que le afectan. Y como dijo Quevedo y popularizó Antonio Machado “es de necios confundir valor y precio”. El precio es el valor concreto de un bien, en un momento determinado, que se materializa mediante la venta del referido bien, dependiendo de la oferta y la demanda en ese preciso instante. pero ¿qué relación existe entre el valor catastral y el valor real de una vivienda?

¿Qué es el valor de mercado?

El “Valor de Mercado” es el que tiene un determinado bien, en un preciso instante, con unas condiciones y circunstancias normales de mercado.

¿Cómo se determina el valor de mercado?

Para determinar el Valor de Mercado de un inmueble las Sociedades de Tasación Homologadas analizamos todas las circunstancias para averiguar su valor real, entre ellas:

1. Físicas del referido inmueble
2. Como antigüedad
3. Estado de conservación
4. Superficie
5. Sistemas constructivos
6. Materiales empleados
7. Eficiencia energética
8. Accesibilidad
9. Vistas
10. Otros

Así mismo para calcular el valor de mercado de cualquier vivienda o inmueble analizamos las características del entorno, como son:

1. Calidad de la urbanización
2. Su conectividad
3. Sus equipamientos
4. Zonas verdes.

Por otro lado, analizamos la evolución económica del municipio, del barrio y del entorno físico inmediato, así como la situación política que le afecta o factores como la demografía y otros.

Por ello, para determinar el Valor de Mercado en Arquitasa realizamos un exhaustivo estudio de mercado, analizando un gran número de los llamados testigos o comparables que son otras ventas realizadas, de bienes similares, en épocas muy recientes. Los testigos los ponderamos y homogeneizamos para poder trasladar su valor al inmueble que estamos estudiando. Para ello utilizamos nuestras bases de datos, los datos que nos suministran los Colegios de Arquitectos, los Colegios de Registradores y Colegios de Notarios, además de usar herramientas informáticas compartidas con otras Sociedades de Tasación.

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¿Qué uso tienen las valoraciones de mercado?

Por último, el valor de mercado lo utilizamos en tasaciones o valoraciones para compras o ventas, es decir, saber su precio de venta, pero también para: Valoraciones para Herencias, Tasaciones para Divorcios o Separación de bienes, Disolución de gananciales o litigios entre particulares o con las Administraciones Públicas. 

Cuando calculamos el Valor de Mercado utilizamos todo tipo de circunstancias que puedan afectar al valor del inmueble, sin restricción alguna, valorando incluso expectativas futuras.

Una tasación online no te dará nunca el valor de mercado correcto

Por las razones antes descritas, cualquier tasación simulada o tasación online, supone una valoración de una piso totalmente orientativa, aproximada, y en su mayoría de casos errónea, ya que puede dictar mucho de la tasación real y por supuesto estas valoraciones de mercado gratuitas no tienen ninguna validez real.

¿Qué es el valor catastral o del catastro? 

El valor catastral de un inmueble se determina a través del catastro inmobiliario, el cual tras una valoración catastral de un inmueble con criterios objetivos, fija un valor administrativo. Lo que podríamos llamar tasación del catastro. A este valor se hace alusión en el valor de mercado y que es resultado de aplicar el coeficiente de referencia del mercado “RM” sobre la Valoración Catastral.

¿QUÉ ES EL CATASTRO?

El Catastro es un registro del Ministerio de Hacienda Públicas. Cuyo objetivo es tener un patrón o listado de inmuebles de toda índole, sus medidas y características. La inscripción en el registro se hace de forma gratuita y no debe confundirse con el Registro de la Propiedad.

Este valor catastral fijado por la Dirección General del Catastro es el “valor mínimo” al que se recomienda vender dicho inmueble. Para conocer el valor catastral debemos entrar en dicho organismo.

Coeficiente de referencia al mercado RM

Simplificando mucho, diremos que esté coeficiente se aplica a las valoraciones de mercado para obtener la valoración catastral. Se fija en 0,5 y su fin persigue que nunca el valor de mercado sea inferior al valor catastral, o lo que es lo mismo nunca podrá exceder el valor catastral al del mercado.

¿Cómo saber el valor catastral?

Los responsables de administraciones o instituciones a las que otorga acceso a datos catastrales protegidos por la Ley del Catastro Inmobiliario pueden solicitar acceso al valor catastral para que el personal de dichas instituciones pueda acceder a datos protegidos y solicitar certificación telemática de estos datos. Para ello deben rellenar y enviar a la Gerencia del Catastro que corresponde. El formulario que se puede encontrar en la OVC.

Esto seria lo más parecido a la tasación de un inmueble por referencia catastral gratis

Eligiendo la opción de Titular catastral y autentificándose mediante un certificado digital X509, cualquiera puede acceder a datos catastrales protegidos de los inmuebles que están a nombre del propietario del certificado digital, así como obtener certificados telemáticos de los mismos. Referencia catastral

Averiguar valor catastral de un inmueble

Conoce el valor catastral a través de la red de sitios de Información Catastral, para los que, cumplimentando una solicitud de acceso a datos catastrales, puede entrar a datos protegidos de los inmuebles de los que sea titular, así como tener certificados telemáticos de los mismos.

¿Cómo se calcula el valor catastral?

Este precio de referencia en el mercado es fijado en función de algunos parámetros, que podríamos considerar básicos, como es el valor que al que firman los notarios las compra-ventas y se suele constatar con otras fuentes.  El valor catastral es el valor que las administraciones eligen para reclamar los impuestos municipales como el IBI. 

Cabe la pena destacar, que el método en el que se realiza se muy generalista y no obedece a un estudio preciso de cada vivienda, dejando de lado factores como las características internas del edificio, la dotación, espacios comunes, vistas etc …si no que es una forma masiva de valorar inmuebles del mismo entorno o municipio.

Por lo que podemos concluir que para el calculo de este valor catastral se cometen grandes errores debido a la homogeneidad con la que se tratan a los inmuebles y su carácter discontinuo que llevan a un gran desequilibrio entre el valor real de mercado y el valor extraído en esta metodología catastral.

Diferencia entre valor catastral (del catastro) y el valor de mercado

Por lo tanto, tras estudiar la relación entre el valor catastral y el valor real de una vivienda, podemos afirmar que el valor de mercado supera el valor catastral en la inmensa mayoría de casos, ya que es un estudio mucho más amplio, complejo y que tiene en cuenta un gran número de factores.

Catastro vs Mercado

Desde Arquitasa, recomendamos conocer el valor catastral para tener una idea del precio mínimo de venta y conocer los impuestos municipales anuales, pero necesitarán el valor de mercado real para una correcta compra-venta, un reparto de una herencia justo o una separación de bienes igualitaria, ya que este valor es mucho más riguroso y fiable que el catastral. Cabe destacar que esta valor mínimo o catastral no afecta en nada a la tasación oficial de inmuebles que realizan tasadores homologados  en Arquitasa.

La valoración catastral sigue una normativa que aplica Catastro y se basa en:

• Real Decreto Legislativo 1/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto
  refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario (TRLCI).
•  Real Decreto 417/2006, de 7 de abril, por el que se desarrolla el TRLCI.
•  Real Decreto 1464/2007, de 2 de noviembre, por el que se aprueban las normas
  técnicas de valoración catastral de los bienes inmuebles de características
  especiales.
•  Real Decreto 1020/1993, de 25 de junio, por el que se aprueban las normas
  técnicas de valoración y el cuadro marco de valores del suelo y de las
  construcciones para determinar el valor catastral de los bienes inmuebles de
  naturaleza urbana.
• Orden EHA/3188/2006, de 11 de octubre, por la que se determinan los módulos
  de valoración a efectos de lo establecido en el artículo 30 y en la disposición
  transitoria primera del TRLCI.
•  Orden EHA/1213/2005, de 26 de abril, por la que se aprueba el módulo de valor
  M para la determinación de los valores de suelo y construcción de los bienes
  inmuebles de naturaleza urbana en las valoraciones catastrales
•  Orden HAC/3521/2003, de 12 de diciembre, por la que se fija el coeficiente de
  referencia al mercado (RM) para los bienes inmuebles de características
  especiales.
•  Orden HFP/1104/2021, de 7 de octubre, por la que se aprueba el factor de
  minoración aplicable para la determinación de los valores de referencia de los
  inmuebles

También se deben tener en cuenta las circulares que podemos ver en el portal del Catastro:

• Circular 12.04/04, sobre ponencias de valores, así como todas las circulares de
  actualización.
• Circular 07.04/06, sobre criterios de asignación y modificación de la referencia
  catastral de los bienes inmuebles, y modificaciones posteriores.
• Circular 03.04/2007, sobre procedimiento de valoración de construcciones en
  suelo rústico.
• Circular 04.04/2009/P, sobre aplicación del coeficiente de gastos y beneficios
  en la valoración por unitario del suelo de los Bienes Inmuebles Urbanos.
• Circular 03.04/2018/P, sobre grabación de datos catastrales en los expedientes
  de incorporación de bienes inmuebles o de alteración de sus características.

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