Valor de referencia

El 1 de enero de 2022 entró en vigor el valor de referencia, un elemento fundamental para determinar la base imponible de ciertos impuestos relacionados con el valor de los bienes inmuebles. Desde entonces, el valor de referencia es decisivo en diferentes impuestos relacionados con el valor de un inmueble como es el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITPAJD) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD). 

Otros valores:

• Valor de mercado
• Valor de referencia
• Valor catastral
• Valor residual
• Valor de amortización
• Valor de tasación
• Valor hipotecario
• Valor por comparación
• Valor por actualización de renta
• Valor de remplazamiento
• Valor por la hipótesis de edificio terminado
• Valor razonable

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

¿Cuál es el valor de referencia?

Se trata, por lo tanto, de un nuevo concepto establecido por la Dirección General del Catastro e incorporado en el ordenamiento jurídico con el objetivo de poder construir un marco de seguridad jurídica a la hora de determinar el valor de los inmuebles.

Consideraciones generales:

1. Se determinará por la Dirección General del Catastro de forma objetiva y con el límite del valor de mercado, a partir de los datos obrantes en Catastro
2. Será el resultante del análisis de los precios comunicados por los fedatarios públicos en las compraventas inmobiliarias efectuadas.
3. Se incluirán las conclusiones del análisis en un informe anual del mercado inmobiliario, y en un mapa de valores.
4. Se fijará, mediante orden de la Ministra de Hacienda, un factor de minoración al mercado para los tipos de bienes de una misma clase.
5. Se aprobará, mediante resolución, los elementos precisos para la determinación del valor de referencia de cada inmueble por aplicación de los citados módulos de valor medio y de los factores de minoración correspondientes

¿Cómo consultar valor de referencia?

Paso 1: entrar a través de la sede electrónica de catastro: https://www1.sedecatastro.gob.es/Accesos/SECAccvr.aspx

Paso 2: Acceder con datos de DNI / NIE y el IDESP

El IDESP:

Paso 3: Elige la finalidad de los valores de referencia de los inmuebles

Paso 4: En la pantalla final encontramos el valor de referencia

¿Cuándo entró el valor de referencia catastral en vigor?

Fue el 1 de enero de 2022 cuando se produjo la entrada en vigor del valor de referencia. Desde aquel momento, la base imponible de algunos impuestos debe ser pagada al comprar una vivienda. 

Algunos de los impuestos que se han visto afectados por el nuevo valor de referencia del catastro son el ITP, el IP o el ISD. 

¿Cómo se calcula?

1. Análisis de las muestras de compraventa aportadas por fedatarios públicos

• Homogeneización previa: tipología, antigüedad, estado de conservación, calidad constructiva, y superficie de elementos comunes y anejos.
• Tratamiento de la muestra con la máxima objetividad.

2. Informe anual del mercado inmobiliario

• Recoge las conclusiones del análisis de los precios de compraventas comunicadas.
• Relación de las muestras utilizadas, su localización, características y fecha de compraventa.
• Módulos de valor medio de los productos inmobiliarios representativos en cada ámbito territorial homogéneo.

3. Mapas de valores

• Contienen la zonificación en ámbitos territoriales homogéneos de valoración, los módulos de valor medio asignados a los productos inmobiliarios representativos y las características de los mismos.
• De forma digital en la Sede Electrónica del Catastro, representados sobre la cartografía catastral

4. Resoluciones de elementos precisos para la determinación de los valores de referencia

• Mapas de valores de suelo de cada zona, determinados a partir de los módulos de valor medio detrayendo los costes de construcción de los productos inmobiliarios representativos de cada uno.
• Costes de construcción, determinados sobre la base del módulo básico de la construcción asignado cada año para cada municipio.
• Gastos de producción y beneficios de la actividad empresarial de promoción, o equivalentes en supuestos de inexistencia de promoción, que sean aplicables.
• Criterios y reglas de cálculo específicos para la determinación de los valores de referencia.
• En este sentido, serán aplicables los coeficientes previstos en el RD 1020/1993 que en su caso prevea la correspondiente resolución, siendo su campo de aplicación el que la misma determine.

5. Factor de minoración

• Determinado por Orden Ministerial para evitar que el valor de referencia sobrepase el límite del valor de mercado.

Determinación del valor de referencia de un bien inmueble urbano

Determinantes	Descripción
Construcción	A partir de un módulo básico de la construcción, por aplicación de coeficientes correctores que ponderan sus características recogidas en la base de datos catastral
Suelo	Aplicando los valores de suelo de cada ámbito, aplicado a los metros cuadrados de suelo (en caso de valor unitario de suelo), o a los metros cuadrados de construcción en función de su uso (en caso de valor de repercusión de suelo).
Gastos y beneficios	De acuerdo a la jerarquía de valor de suelo, y su correspondencia de acuerdo a criterios marco de coordinación de valores.
Referencia al mercado	Aplicación del factor de minoración aprobado por orden ministerial.

Determinación del valor de referencia de un bien inmueble rústico

Determinantes	Descripción
Valor	Mediante la aplicación directa del valor del módulo recogido en el ámbito para cada explotación sobre la superficie dedicada a ello.
Referencia al mercado	Aplicación del factor de minoración aprobado por orden ministerial.

¿Cómo impugnar el valor de referencia?

Existe la posibilidad de poder impugnar el valor de referencia. Sin embargo, aún no se ha diseñado una vía concreta por la que conseguirlo de manera directa y precisa. 

En caso de contar con motivos o argumentos para poder cuestionar los efectos de su obligación, es necesario analizar bien cuál puede ser la estrategia idónea para llevar a cabo la impugnación en casa caso. Así, por ejemplo, si el valor de referencia supera al de mercado, es posible impugnar el valor de referencia catastral de manera indirecta. 

Procedimiento para impugnar el valor de referencia

1. Solicitar una tasación del inmueble a una sociedad tasadora homologada por el Banco de España.
2. Liquidar el impuesto declarando el valor de referencia. 
3. Instar un procedimiento de rectificación de la autoliquidación ante la Agencia Tributaria.
4. La Administración Tributaria solicita un informe preceptivo y vinculante a la Dirección General del Catastro.
5. La solicitud es tramitada por la Dirección General del Catastro.
6. Si el valor de la tasación difiere del valor de referencia fijado, será resuelto favorablemente.
7. La Administración tributaria rectifica la autoliquidación con la corrección del valor de referencia.

¿Cómo afecta el valor de referencia al impuesto de transmisiones patrimoniales?

El valor de referencia ha supuesto un giro completo a la hora de fijar la base imponible con la que determinar la cuota tributaria. Mientras que antes la base imponible era establecida con el valor real del mercado, en la actualidad se establece la base imponible de los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD) y sobre Sucesiones y Donaciones mediante el valor de referencia. Es de dominio público, se establece año a año y se determina simultáneamente en todos los municipios. 

Al eliminar el concepto de “valor de mercado”, la base imponible de los bienes inmuebles viene determinado por el valor de referencia de la normativa reguladora del Catastro. Desde la entrada en vigor del valor de referencia, se han incrementado las medidas con las que poder evitar el fraude fiscal y generar una presunción de valor para disminuir conflictos entre los contribuyentes y la administración.

¿Diferencia entre valor catastral y valor de referencia?

Confundir valor catastral y valor de referencia es un error bastante común. Por ello, es necesario distinguir bien ambos conceptos para no realizar interpretaciones erróneas. 

• El valor catastral es un dato numérico, privado y cuya revisión se produce por procesos de valoración colectiva. Sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI) y se actualiza por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado.
• Por otro lado, el valor de referencia sirve de base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP) y Actos Jurídicos Documentados (AJD), y sobre Sucesiones y Donaciones. Es de dominio público y es determinado año tras año, al mismo tiempo en todos los municipios. 

En ninguno de los casos el valor catastral vigente se ve afectado por el valor de referencia.

¿Qué es la certificación catastral de valor de referencia?

Es posible obtener un certificado catastral de valor de referencia a una determinada fecha a través de la Sede Electrónica del Catastro. De esta forma, los titulares catastrales pueden consultar y obtener los datos técnicos de un inmueble mediante una certificación catastral de valor de referencia. 

Preguntas frecuentes sobre el valor de referencia

¿No existe valor de referencia catastral?

¿Cuándo no existe valor de referencia?

• Cuando en el inmueble existan construcciones de usos no amparados por el correspondiente informe anual del mercado inmobiliario urbano
• Cuando el inmueble se ubique en suelos pendientes de desarrollo urbanístico.
• Cuando todas las construcciones del inmueble se encuentren en estado de conservación ruinoso, o la finca a la que pertenece se encuentre infraedificada.
• Cuando se trate de inmuebles con precio de venta limitado administrativamente. (VPO)
• Cuando se trate de inmuebles de uso residencial, en los que no exista régimen legal entre propietario y ocupante y esto impida la libre disposición del inmueble por parte del propietario
• Cuando se trate de inmuebles ubicados en zona afectada gravemente por una emergencia de protección civil y hayan sido dañados físicamente.
• Cuando se trate de inmuebles con precio de transmisión fijado por subasta pública, notarial, judicial o administrativa
• Cuando la coherencia lógico-informática de la descripción del inmueble imposibilite la obtención matemática del valor

Si un inmueble no cuenta o no existe valor de referencia catastral, es obligación tributar por el valor de mercado. Si la Administración no está de acuerdo, será necesario comenzar una comprobación de valores e impugnarse. 

Reclamar valor de referencia en Cataluña

El valor de referencia de los bienes inmuebles queda determinado anualmente por la Dirección General del Catastro según un análisis previo de las compraventas de inmuebles en documento público. 

Según lo indicado en la sección “Bienes inmuebles con valor de referencia”, en caso de querer reclamar el valor de referencia en Cataluña, es necesario presentar una solicitud de rectificación de autoliquidación en la Agencia Tributaria de Cataluña. En los demás casos, si se desea gestionar el valor de referencia de un inmueble, los titulares catastrales pueden solicitar las descripciones catastrales directamente dirigiéndose al Catastro.

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