ESCRITURA de la PROPIEDAD - Información Completa
Blog Inmobiliario ARQUITASA
17 07 2020

ESCRITURA DE LA PROPIEDAD

Contar con la escritura de la propiedad puede ser la mejor garantía a la hora de proteger jurídicamente nuestro inmueble. Sin embargo, si queremos contar con seguridad jurídica plena, este documento en el que figura la titularidad del propietario debe ser certificado por un notario y posteriormente presentado en el Registro de la Propiedad.

Continúa leyendo para conocer más sobre la escritura de la propiedad, los diferentes tipos que existen, cómo se solicita y otras particularidades a tener en cuenta. 

¿QUÉ ES LA ESCRITURA DE LA PROPIEDAD?

Por definición, la escritura de la propiedad es un documento certificado y firmado por un notario el cual representa el título de propiedad de un bien inmueble y debe ser inscrito en el Registro de la Propiedad del lugar donde se encuentra ubicado el inmueble.

Tipos de escritura de propiedad

Dependiendo del inmueble y de la situación de sus dueños, existen diferentes tipos de escrituras de propiedad que deben ser utilizadas según las necesidades de cada proceso de compraventa.

  1. Escritura propiedad vivienda
  2. Escritura propiedad horizontal
  3. Escritura de renuncia de propiedad
  4. Escritura de propiedad indivisa
  5. Escritura nuda propiedad
  6. Escritura cancelación hipoteca 

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Escritura propiedad vivienda

Cuando hablamos de la escritura de una vivienda, nos estamos refiriendo a un documento con validez jurídica que asegura la titularidad de una casa, local, terreno, apartamento, edificio, etc. La escritura de propiedad debe ser firmada por todas las partes implicadas en el proceso, incluido el notario y el fedatario público. 
Normalmente dicha escritura se obtiene cuando el proceso de compraventa ha finalizado y el precontrato ya ha sido firmado. Además, debe realizarse ante notario ya que será la persona encargada de certificar la titularidad del inmueble o de certificar la transmisión de dicha vivienda a un nuevo dueño.

Escritura propiedad horizontal

La escritura de propiedad horizontal, más conocida como escritura de división horizontal, es un documento a través del cual se pueden establecer y definir los diferentes elementos individuales y comunes que conforman una finca. Así, por ejemplo, es posible establecer y diferenciar las viviendas que constituyen un régimen de copropiedad, obtener información sobre cada una de ellas y recoger datos imprescindibles como el titular registral o las cargas económicas (en caso de que las hubiera).

La escritura de división horizontal es fundamental a la hora de comprar, vender o alquilar y se puede establecer sobre edificios finalizados, construcciones en proceso o simplemente en propuestas de proyectos.

Escritura de renuncia de propiedad

La escritura de renuncia de propiedad es una herramienta legal con la que poder transferir el interés, derecho y reclamo de una persona sobre una propiedad. De esta forma, la persona que renuncia al inmueble, el otorgante, permite que el derecho de propiedad sea transferido de una manera rápida y económica a otra persona, el concesionario o receptor. 

Sin embargo, al contrario de lo que sucede con otros tipos de escrituras, la de renuncia de propiedad no cuenta con ningún tipo de título ni contrato y, por ello, no ofrece garantía alguna a la persona receptora de la propiedad. 

Escritura de propiedad indivisa

Una propiedad indivisa es un bien cuya titularidad es compartida por varios propietarios y, por lo tanto, cada uno de ellos posee solo una parte proporcional del total de la propiedad. En determinados casos, como sucede con algunos inmuebles, una indivisa puede hacer perder valor al bien en su conjunto. Esta situación es bastante frecuente en herencias. 

Así, por ejemplo, la escritura de propiedad indivisa puede darse en un piso que cuenta con varios dueños que han heredado el inmueble tras el fallecimiento del propietario. En este caso, si uno de ellos quiere comprar el bien o vender su parte, existirían varias formas para hacerlo:

  1. Llegar a un consenso con el resto de herederos y decidir si vender el inmueble a un tercero o dividirlo en las partes correspondientes según el número de herederos.
  2. Si no hay consenso, el inmueble a heredar se deberá dividir por la vía judicial. En tal situación, es posible vender solo un porcentaje a un tercero interesado en adquirir dicha parte del indiviso.

El precio del indiviso varía dependiendo del porcentaje vendido y del número de propietarios. Además, estas ventas y divisiones deben realizarse bajo un proceso notarial.

Escritura nuda propiedad

La nuda propiedad ofrece la posibilidad de ser propietario de un bien pero sin poder hacer uso de ello desde el momento de su compra. Así, la escritura de nuda propiedad es un documento en el que figura tanto el propietario del inmueble como la persona que puede utilizarla en su usufructo.

El uso de la nuda propiedad es cada vez más común, por ejemplo, en propietarios de avanzada edad que no cuentan con herederos o que necesitan una ayuda económica adicional. Gracias a la nuda propiedad pueden reservarse el usufructo aunque la vivienda ya haya sido vendida a otro propietario. De esta manera, es posible disfrutar de su vivienda mientras reciben una compensación económica por su venta.

Escritura cancelación hipoteca 

A pesar de que la cancelación de la hipoteca no es un trámite obligatorio, te evitará problemas si en un futuro quieres vender la casa o pedir un nuevo préstamo. 

Si ya has finalizado el pago de tu hipoteca, te recomendamos cancelar el préstamo hipotecario, es decir, proceder al levantamiento de la misma para que quede constancia de ello en la escritura de cancelación de hipoteca.

 ¿QUÉ DATOS APARECEN EN LA ESCRITURA DE LA PROPIEDAD?

 ¿QUÉ DATOS APARECEN EN LA ESCRITURA DE LA PROPIEDAD?

¿Cómo conseguir escritura de propiedad?

Si quieres conseguir la escritura de propiedad de tu vivienda, debes saber que la escritura original solo está en manos del notario que estuvo implicado en su elaboración. Al tratarse de un documento auténtico que se firma mediante vía notarial, es almacenado y guardado con la misma rigurosidad para evitar cualquier posible manipulación. Lo que sí es posible solicitar (y guardar donde desees) es una copia autorizada de la escritura de propiedad, pero recuerda que nunca será la original.

Por lo tanto, deberás acudir a tu notaría y pedir una copia de la escritura de propiedad de tu local, piso, casa, parcela…

¿Cómo conseguir una copia escritura propiedad?

Si no encuentras la copia de la escritura de propiedad o la has perdido, ¡que no cunda el pánico! Para obtener la escritura de propiedad de tu inmueble tan solo tendrás que ir a tu notario, solicitar una copia de la misma e indicar la fecha de la firma y el número de protocolo para facilitar su búsqueda. Si no recuerda la fecha de la compraventa, deberás acudir al Registro de la Propiedad y solicitar una nota simple donde aparece dicha información. 

Una vez tengas una copia de la escritura de propiedad, ya podrás realizar cualquier trámite de compraventa sin ningún problema. Ten en cuenta que una copia de la escritura de la propiedad es una reproducción exacta del contenido original firmado. Por ello, tanto la matriz como las diferentes copias expedidas son consideradas escrituras públicas con las formalidades de derecho correspondientes.

Tipos de copia de la escritura

En la actualidad, según la normativa española, existen dos tipos de copia de escritura de la propiedad.

Copia autorizada

Una copia autorizada de la escritura de la propiedad, al tener la firma del notario, cuenta con la misma validez que una copia original de las escrituras. Se trata de un documento con una excelente garantía de autenticidad, seguridad y no manipulación. Una vez finalizados los trámites, esta copia autorizada será el título de la propiedad que podrás conservar. 

Copia simple

Una copia simple no está firmada por un notario y, por lo tanto, no cuenta con la misma validez que una copia autorizada. Aunque tiene carácter meramente informativo, cuenta con el contenido de la escritura previamente firmada por el propietario y, por lo tanto, sí puede ser utilizada para determinadas acciones como la liquidación de impuestos.

tipos de copia de la escritura

¿Cuánto cuesta escriturar una propiedad?

Para conocer cuánto se paga para escriturar una propiedad, primero es necesario tener en cuenta otros aspectos o gastos implicados. En primer lugar, es necesario saber el gasto por los honorarios del notario ya que será el profesional encargado de revisar y validar la documentación.

Además, es necesario inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad para que ésta sea pública y legal. Este trámite conlleva también un gasto. Por último, para saber por cuánto sale escriturar una propiedad, es necesario tener en cuenta los impuestos que variarán dependiendo de si se trata de un inmueble nuevo o de segunda mano. 

Por lo tanto, para saber cuánto cuesta escriturar una propiedad, es necesario conocer el precio aproximado de cada uno de estos gastos. Como referencia, dichos precios pueden ser:

  • Gastos de notaría: entre 500€ y 1.200€ dependiendo del profesional, la extensión de la escritura y el número de copias. 
  • Registro de la Propiedad: las tarifas para registrar una vivienda pueden variar con el paso del tiempo. En la actualidad están definidas según el valor del inmueble:
Valor de inmuebleTarifa
6.010,12 €24,04€
6.010,13 € y 30.050 €+ 1,75€ adicional por cada 1000 más
30.050,62 € y 60.101,21 €+ 1,25 € adicional por cada 1000 más
60.101,22 € y 150.253,03 €+ 0,75 € adicional por cada 1000 más
150.253,04 € y 601.012,10 €+ 0,30 € adicional por cada 1000 más
601.012,10 €+ 0,20€ adicional por cada 1000 más
Tabla tarifas registro de la propiedad
  • Si no supera los 6.010,12 €: la tarifa es de 24,04€
  • Si está entre los 6.010,13 y 30.050, 61 €: 1,75€ adicionales por cada 1.000 más de coste
  • Si está entre los 30.050,62 y 60.101,21 €: 1,25 € adicionales por cada 1.000
  • Si está entre los 60.101,22 y 150.253,03 €: 0,75 € adicionales por cada 1.000
  • Si está entre los 150.253,04 y 601.012,10 €: 0,30 € adicionales para cada 1.000
  • Si supera los 601.012,10€: 0,20€ adicionales por cada 1.000
  • Impuestos: si se trata de una vivienda nueva, es necesario contar con un 10% de IVA y, dependiendo de la comunidad autónoma, entre un 0,5 y un 1,5% del Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. Si se trata de un inmueble de segunda mano, el Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales va desde el 6% al 10% según cada comunidad autónoma. 

Para que puedas hacerte una idea orientativa de por cuánto se escritura una propiedad, ten en cuenta que su precio suele estar entre un 6% y un 14% del precio del inmueble.

cuanto cuesta escriturar una propiedad

¿Dónde conseguir escritura de propiedad?

Si quieres saber dónde se escritura una propiedad o dónde pedir una copia de dicha escritura de propiedad, la respuesta es sencilla: en una notaría. Sin embargo, deberás tener en cuenta algunas consideraciones ya que se trata de un proceso que ha de cumplirse en diferentes fases o etapas:

  1. Concreta una cita con un notario para que solicite una nota simple al Registro de la Propiedad. Este documento te permitirá quedar mucho más protegido como comprador. 
  2. Una vez el contrato de compraventa sea firmado, deberás proporcionárselo al mismo notario con las firmas del vendedor y del comprador.
  3. En caso de que seas el comprador, podrás solicitarle al notario que retenga y pague los impuestos relacionados con dicha compraventa
  4. Por último, desde la notaría se expide una copia certificada de dicha escritura. Si el comprador así lo demanda, el notario también puede tramitar la inscripción del inmueble en el Registro de la Propiedad para que quede constancia del nuevo propietario ante las autoridades pertinentes.

¿Se puede vender una propiedad sin escritura?

A pesar de que no es lo más aconsejable y conveniente, desde el punto legal y fiscal sí que se puede vender una propiedad sin escritura. Al no tratarse de un delito ni de un trámite ilegal, es una situación que se repite con relativa frecuencia. 

Sin embargo, hoy en día no es nada aconsejable ya que al registrar un inmueble estarás obteniendo la máxima protección y ventajas que el sistema ofrece. De hecho, comprar una propiedad sin escriturar no proporciona ninguna garantía ni seguridad y es muy probable que, en caso de controversia, sea finalmente necesario acudir a los tribunales para esclarecer la propiedad del bien. Esta situación también puede condicionar a la hora de tasar el terreno.

Por ello, aunque sí es posible comprar y vender un inmueble sin escriturar, no es nada aconsejable. Si quieres saber cómo registrar una propiedad sin escrituras, deberás tener en cuenta que al no tener validez legalmente, no puede ser inscrita directamente en el Registro de la Propiedad. 

En primer lugar es necesario realizar las escrituras de dicha propiedad ante notario. Una vez la escritura de la propiedad de la vivienda esté aprobada por vía notarial, sí podrás efectuar su inmatriculación en el Registro de la Propiedad. 

¿Cuándo se vende una propiedad quien paga la escritura?

Por lo general, los gastos relativos a las escrituras de una propiedad corresponden al vendedor. Sin embargo, las copias posteriores (incluida la primera copia) correrán a cargo del comprador si no se ha pactado previamente lo contrario. 

Del mismo modo, los gastos correspondientes a la firma del notario también serán pagados por el vendedor, cuyos honorarios varían dependiendo de diferentes circunstancias. 

escritura-de-propiedad

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA ESCRITURA DE PROPIEDAD 

Requisitos para escriturar una propiedad

A la hora de escriturar una propiedad, es necesario cumplir con una serie de requisitos y seguir determinados pasos:

  • Concertar una cita con un notario para solicitar una nota simple con la que poder verificar que la propiedad no está sujeta a ninguna carga. Si la documentación es correcta, se redacta la escritura pública. 
  • Proporcionar el contrato de compraventa al notario con las firmas de todas las partes implicadas en dicha transacción.
  • Pagar la retención correspondiente a los impuestos de compraventa.
  • El notario emite una copia certificada de dicha escritura. 
  • Inscribir la propiedad en el Registro de la Propiedad para hacer efectiva la titularidad del inmueble ante las autoridades competentes.
  • Por último, deberás abonar los costes originados por el registro de la escritura y los correspondientes a los honorarios del notario.

 Que significa nuda propiedad en una escritura

La escritura de nuda propiedad recoge la propiedad de un bien y la persona que puede hacer uso de ello en usufructo. En la nuda propiedad, por lo tanto, la titularidad de un bien no garantiza el disfrute del mismo ya que dicho propietario no dispone de su usufructo. 

Hay que tener en cuenta que, en el caso de la nuda propiedad en una escritura, el dominio de un bien y su usufructo son derechos diferentes y, por ello, pueden darse diferentes situaciones de uso y titularidad. 

Cuando se firma la escritura de una propiedad

Normalmente la firma de una escritura de propiedad se realiza cuando todos los pagos han sido realizados. Es entonces cuando se elabora el testimonio de la escritura por vía notarial y se procede a inscribir dicha escritura en el Registro Público de la Propiedad. 

Ten en cuenta que, en el caso de una vivienda, suelen ser dos escrituras las que realizarás por el mismo inmueble: una al adquirir la vivienda (escritura de propiedad de la vivienda) y otra al finalizar el pago de la hipoteca (escritura de cancelación de la hipoteca).

Plazo inscripción escritura registro propiedad

Si quieres inscribir tu nueva propiedad en el registro, no te preocupes por los plazos porque no existe un tiempo determinado para realizar dicho trámite. Sin embargo, lo más aconsejable es realizar dicho trámite en cuanto las escrituras estén constituidas. Además, si lo deseas, el mismo notario que firma las escrituras podrá presentarlas también ante el Registro Público de la Propiedad. 

Una vez presentadas, el Registro de la Propiedad cuenta con un plazo de 15 días hábiles para realizar dicha inscripción.

¿Se puede modificar una escritura de propiedad?

Modificar las escrituras de una propiedad es posible. Sin embargo, es necesaria la intervención de varios actores para poder realizar este trámite: 

  1. Tener identificados quiénes son los propietarios de la propiedad. 
  2. Acudir al notario para que realice las modificaciones oportunas. 
  3. Volver a inscribir la escritura en el Registro de la Propiedad con previo abono de los tributos correspondientes.
  4. Realizar los pagos correspondientes a los impuestos asociados a dicha acción. 

¿Es obligatorio registrar una escritura de propiedad?

Registrar la escritura de propiedad en el Registro Público de la Propiedad no es un trámite obligatorio. Sin embargo, sí es muy recomendable para obtener una seguridad jurídica plena y evitar problemas a la hora de vender la propiedad, solicitar un préstamo o realizar algún otro trámite relacionado con el bien.

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