Contrato de Arras Penitenciales

¿Qué son las arras penitenciales?

Las arras penitenciales son un contrato de reserva donde el futuro comprador de un inmueble adelanta una parte del precio final como garantía de la compra. Si esta finalmente no se produce, las arras penitenciales servirán de indemnización a la parte perjudicada, pero no obligarán a cumplir el contrato de compraventa.

En la legislación española, las arras penitenciales están reguladas en el artículo 1454 del Código Civil: 

Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas.

Artículo 1454 del Código Civil

Pero, aunque las arras penitenciales están recogidas en el derecho inmobiliario, no son la norma principal que rige los contratos de arras, ya que por defecto los pactos de reserva que se firman son confirmatorios. 

Para firmar un contrato de arras penitenciales, debe expresarse explícitamente en el documento que se trata de este tipo de señal o no cualquiera de las otras. 

Objetivo de las arras penitenciales

El objetivo de las arras penitenciales es dar a las partes la posibilidad de rescisión del contrato de arras de forma libre, por tanto, si finalmente se anula el contrato, no se podrá reclamar la compra-venta ni la indemnización (pero sí el dinero pactado). 

Esta garantía también es una parte del precio total de la transacción y se descuenta del total cuando se cumple el contrato y se adquiere el inmueble.

El elemento más significativo del contrato de arras penitenciales es su flexibilidad: cualquiera de las partes puede renunciar al acuerdo (aunque tendrá que pagar lo dispuesto en el modelo igualmente) y la parte perjudicada no tiene derecho a reclamar el cumplimiento del contrato. 

Cuando se rescinde un contrato de arras penitenciales (o arras de desistimiento) se puede firmar un modelo o documento donde quede reflejado que ambas partes reciben o entregan el dinero de la señal de acuerdo con lo pactado. 

Ejemplo de contrato de arras penitenciales

Por ejemplo, alguien va a comprar una finca rústica por valor de 100.000€ y pacta una señal de 10.000€ en el contrato de arras confirmatorias: si la parte compradora incumple, renunciará al dinero, y si lo hace la vendedora lo devolverá por duplicado (los 10.000€ de señal más 10.000 adicionales). En este caso, ninguna de las dos partes puede reclamar el cumplimiento del contrato íntegro ante la justicia.

¿Qué tipos de arras existen?

Para conocer todos los tipos de arras visita nuestros sobre los contratos de arras de una vivienda

Arras confirmatorias

A diferencia de las arras penitenciales, las arras confirmatorias sí contemplan la obligación de cumplir el contrato en caso de que una de las partes las rompa. Están reguladas por el artículo 1124 del Código Civil y, por defecto, todos los contratos de arras que se firman en España están sujetos por defecto a esa legislación. 

Arras penales

Respecto a las arras penitenciales o confirmatorias, las arras penales son el tipo de garantía más exigente para ambas partes. Se caracterizan por contemplar las consecuencias penales en caso de incumplimiento de contrato (además de la obligación e indemnización de las confirmatorias y la pérdida de la garantía de las penitenciales). 

Arras penitenciales

Las arras penitenciales son la clase de señal más común para reservar la compraventa de un inmueble: el comprador aporta una garantía que pierde en caso de que finalmente no adquiera la finca y el vendedor abona el doble de la misma si rompe el contrato de arras. 

¿Qué es el desistimiento de arras penitenciales?

El desistimiento es un concepto jurídico y significa que una de las partes del contrato ha decidido abandonar el proceso. 

En el caso del contrato de arras, el desistimiento se da cuando una de las personas que ha firmado la reserva de compraventa de un bien inmueble se retracta y decide no continuar con la adquisición (o, por algún motivo ajeno a su voluntad, no consigue formalizar la compraventa en el plazo pactado). 

Dependiendo del tipo de contrato de arras, las consecuencias del desistimiento serán unas u otras: desde perder la reserva hasta iniciar un proceso penal. 

En los contratos de arras penitenciales, la consecuencia del desistimiento es la pérdida de la reserva para la parte compradora o el abono del doble de la garantía para la parte vendedora, sin que ninguna pueda reclamar el cumplimiento del contrato o consecuencias penales. 

Desistimiento arras penitenciales por parte del comprador

El desistimiento de las arras penitenciales por la parte compradora sucede cuando esta decide no continuar con la adquisición del inmueble y pierde la cantidad entregada al vendedor en concepto de garantía. 

Desistimiento arras penitenciales por parte del vendedor

Si la parte que desiste de las arras penitenciales es la vendedora, significa que esta ha decidido no traspasar la vivienda a la parte compradora que ya tenía hecha la reserva del inmueble. La consecuencia de desistir las arras penitenciales para la parte vendedora será pagar el doble de la garantía que aportó la parte compradora.  

Modelo de arras penitenciales 2022

Cuando vamos a comprar una vivienda o cualquier tipo de inmueble y queremos firmar unas arras penitenciales, es importante que quede reflejado de forma clara en el documento del contrato. 

De no ser así, se entendería jurídicamente que se trata de arras confirmatorias y ambas partes podrían estar sujetas al cumplimiento del contrato si la otra parte lo exigiera. 

Características básicas del contrato de arras penitenciales

Los contratos de arras y especialmente los contratos de arras penitenciales deben incluir una serie de puntos para que sean válidos legalmente: 

1. Identificación de las partes: nombres, apellidos, DNIs y domicilios. 
2. Identificación del inmueble objeto de la transacción: dirección, referencia catastral y cargas si las hubiera. 
3. Régimen de arras penitenciales: en el contrato debe aparecer expresamente que las arras se firman según el artículo 1454 del Código Civil. 
4. Precio de compraventa: por qué cantidad se va a llevar a cabo la transacción. 
5. Obligaciones de las partes: debe quedar reflejado qué gastos asume cada una de las partes (impuestos, gestoría, tasas registrales, etc). 
6. Porcentaje de reserva: qué cantidad va a entregar el comprador al vendedor en concepto de arras penitenciales y qué resta por pagar del precio total. 
7. Plazo: hasta qué fecha tienen las partes para cumplir el contrato. 

¿Por qué realizar un contrato de arras penitenciales?

Los contratos de arras penitenciales son la mejor opción para adquirir un inmueble cuando la parte compradora no sabe con seguridad si le van a conceder la hipoteca o cuando la parte vendedora todavía no tiene la seguridad de dejar la propiedad del inmueble en manos de otra persona. 

En definitiva, las arras penitenciales se realizan cuando no hay una seguridad total de que el contrato de compraventa se vaya a formalizar. 

PREGUNTAS FRECUENTES ARRAS PENITENCIALES

Articulo 1454 código civil arras penitenciales

El artículo 1454 del Código Civil trata sobre las arras penitenciales, que son pagos o bienes entregados como garantía en un contrato principal.

Si una parte incumple el contrato principal, la otra puede exigir su cumplimiento o retirarse del acuerdo. Si la parte que incumple es quien recibió las arras, debe devolverlas duplicadas.

Las arras penitenciales suelen permitir a las partes retirarse del contrato en caso de incumplimiento, pero si ambas partes acuerdan, pueden convertirse en arras confirmatorias, llevando a indemnizaciones por daños en caso de incumplimiento.

Es crucial que las arras penitenciales se pacten expresamente, sean proporcionales al contrato principal y se entreguen en la firma del contrato o en un plazo acordado.

Contrato de arras finca rustica

El contrato de arras para una finca rústica es un acuerdo legal entre comprador y vendedor de una propiedad rural, donde el comprador entrega una cantidad de dinero como señal de compromiso. Este contrato asegura la seriedad de la transacción y minimiza el riesgo de incumplimiento.

Incluye términos como el precio, fechas de entrega y pago, y otras cláusulas relevantes, siendo esencial el acuerdo mutuo en todos los detalles.

Si alguna parte incumple el contrato, las arras pueden usarse como compensación por los daños causados, siempre que existan cláusulas específicas sobre la devolución de estas en caso de incumplimiento.