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ARQNTORNO ARQUITASA
4 08 2020

CÉDULA DE HABITABILIDAD

¿QUE ES LA CÉDULA DE HABITABILIDAD? 📝

La cédula de habitabilidad es un certificado que indica administrativamente que la vivienda puede ser habitada porque cumple las condiciones mínimas legales (superficie útil, equipamientos, higiene, accesibilidad, etc.) de habitabilidad. Es una licencia imprescindible para escriturar, vender o alquilar un inmueble. 

Las condiciones mínimas de habitabilidad para obtener la cédula dependen de la normativa de cada comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda y el año de construcción. 

La cédula de habitabilidad tiene una validez máxima de 25 años (para certificados expedidos a partir de 2013) debe ser realizada por un arquitecto técnico o aparejador y la emite y firma un técnico del ayuntamiento.

OBJETIVO DE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD

El objetivo principal de la cédula de habitabilidad es asegurar la seguridad de las viviendas según su salubridad, higiene y solidez. Sin la licencia para habitar, no se pueden dar de alta los suministros básicos de agua, luz y gas; o alquilar, vender o comprar el inmueble. 

CÉDULA DE HABITABILIDAD
Infografía: Datos para solicitar la cédula de habitabilidad. Fuente: elaboración propia.

DATOS QUE CONTIENE LA CÉDULA DE HABITABILIDAD

Los datos que incluye la cédula de habitabilidad dependen de la comunidad autónoma o municipio que la emite y los requisitos que tenga establecidos, pero en general, el documento suele recoger los siguientes puntos: 

  • Identificación y dirección exacta de la vivienda 
  • Superficie útil
  • Altura
  • Número de habitaciones y espacios
  • Umbral máximo de ocupación
  • Equipamiento e instalaciones. 
  • Cumplimiento o no de los requisitos mínimos.
  • Identificación del técnico habilitado que firma el certificado de habitabilidad

LICENCIA DE PRIMERA O SEGUNDA OCUPACIÓN Y CÉDULA HABITABILIDAD

Aunque en algunos círculos se afirma que la licencia de primera o segunda ocupación son un tipo de cédula de habitabilidad, pero esto no es exáctamente así: según la Ley 18/2017 del derecho a la vivienda, la licencia urbanística de primera ocupación certifica que las condiciones aprobadas en la licencia de obras se ajustan al resultado final de la misma y no las condiciones de habitabilidad de la vivienda. 

Sin embargo, para evitar la duplicidad de documentos, la propia ley establece, en los ayuntamientos que así lo decidan, la cédula de habitabilidad se concede implícitamente con la licencia de primera ocupación. 

En Cataluña, por ejemplo, la normativa no hace distinciones y habla directamente de cédula de habitabilidad de primera ocupación y cédula de habitabilidad de segunda ocupación. 

REQUISITOS CÉDULA DE HABITABILIDAD

Una vez más, aunque cada comunidad autónoma tiene su normativa sectorial que especifica la condiciones mínimas para otorgar la habitabilidad a una vivienda, los requisitos de calidad del parque inmobiliario recogidos en la Ley 18/2017 son: 

  1. Condiciones de calidad mínimas en funciones, seguridad, salubridad y sostenibilidad.
  2. Solidez estructural, seguridad, accesibilidad y diseño según los principios de igualdad y no discriminación. 
  3. Sostenibilidad e integración con el entorno urbano. 
  4. Ascensor en todos los edificios plurifamiliares si no son accesibles para personas con movilidad reducida. 
  5. Capacidad de adaptación para personas de movilidad reducida. 

Requisitos mínimos exigibles a las viviendas

Para garantizar la cohesión social, ecoeficiencia, optimización de recursos o la innovación, todas las normativas sectoriales deben incorporar estos requisitos mínimos:

  1. Fomento de nuevos modelos de vivienda
  2. Preservación del medio ambiente mediante la gestión de residuos, prevención de emisiones y medidas ecoeficientes. 
  3. Ahorro de recursos naturales, materiales y energía. 
  4. Innovación para facilitar el trabajo doméstico y la introducción de nuevas tecnologías. 

¿CÓMO SABER SI UNA VIVIENDA TIENE CÉDULA DE HABITABILIDAD?

Antes de solicitar este documento a la administración es necesario que sepamos si la vivienda tiene o no la cédula y si se encuentra vigente o, por el contrario, ha caducado. Para saber esta información tendremos que contactar con el organismo responsable de vivienda de cada comunidad autónoma o municipio e indicarle la dirección del inmueble. En caso de que la cédula de habitabilidad esté concedida y esté vigente se podrá pedir un duplicado.

¿CÓMO TRAMITAR LA CÉDULA DE HABITABILIDAD?

Para tramitar la cédula de habitabilidad, hay que presentar en el consistorio donde se ubica la vivienda los requisitos que dicte la oficina de vivienda o Ayuntamiento de cada municipio. 

Una vez entregada la documentación, el arquitecto técnico será el encargado de primero realizar una inspección visual para certificar las condiciones básicas como la superficie útil mínima de cada estancia, la existencia de toma e instalaciones de servicios de luz, agua y gas; y la inexistencia de grietas o defectos de construcción visibles que puedan indicar el principio de un fallo estructural. 

Tras la primera inspección se realiza una segunda visita más profunda. En la segunda revisión se analiza la vivienda en profundidad y se certifica el buen estado de la estructura. Esta segunda certificación debe ser examinada por el Colegio de Arquitectos sectorial antes de ser presentada a la administración. 

¿DÓNDE PEDIR LA CÉDULA DE HABITABILIDAD?

La cédula de habitabilidad se tramita y obtiene en el Ayuntamiento donde se sitúa la vivienda. 

¿CUÁNTO SE TARDA EN TRAMITAR LA CÉDULA DE HABITABILIDAD?

Después de entregar todos los documentos requeridos por la administración y generar los dos informes técnicos, el Ayuntamiento tardará entre uno y tres meses en tramitar la cédula de habitabilidad. 

¿SE PUEDE ESCRITURAR SIN CÉDULA DE HABITABILIDAD?

En aquellas comunidades autónomas donde la cédula de habitabilidad se encuentre vigente (Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia) será necesario presentar este documento para llevar a cabo la compraventa del inmueble ya que indicará que la casa que va a adquirir una persona es habitable y se encuentra dentro de la legalidad. Por lo tanto, sí que será necesario presentar la cédula de habitabilidad a la hora de vender un piso.

Pero como en todo también existen excepciones en los que se puede proceder a la venta de un piso sin que sea necesaria la cédula de habitabilidad. En una transmisión de una vivienda (siempre y cuando no sea de nueva construcción) las partes pueden acordar la no entrega de la cédula en los siguientes casos:

  1. Cuando se tiene se va a reformar o derribar la vivienda o inmueble
  2. Cuando el uso del inmueble sea diferente al de la vivienda
  3. Cuando por alguna razón justificada no sea posible presentar el certificado de habitabilidad en ese momento y ambas partes opten por hacerlo en otra ocasión posteriormente. Será necesario entonces presentar la solicitud de cédula de habitabilidad registrada de forma que se indique que la vivienda reúne las condiciones necesarias para la obtención del certificado

En resumen, el notario exige la cédula de habitabilidad para escriturar la casa a excepción de algunos supuestos concretos, como cuando esta se adquiere para hacer una reforma integral. 

¿CUÁNDO CADUCA LA CÉDULA?

La cédula de habitabilidad caduca según el año en el que fue otorgada siguiendo el Decreto 141/2012:

Antes de 2004 duraban 10 años, en el intervalo de 2004-2012 se aplicaron una vigencia de la cédula de 15 años y por último a partir del año 2013 se otorgan para una caducidad de 25 años.


¿QUIÉN PAGA LA CÉDULA DE HABITABILIDAD EN UNA COMPRAVENTA?

En la mayoría de situaciones, corresponde a la persona que vende la vivienda abonar la cédula de habitabilidad. Pero también es posible llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor para que sea el primero quien pague el certificado. 

¿CUÁNTO CUESTA LA CÉDULA DE HABITABILIDAD?

El precio de la cédula de habitabilidad depende del tipo de inmueble (si es una vivienda o local comercial), del tipo de vivienda (si es un piso o una vivienda unifamiliar) y el tipo de cédula de habitabilidad (si es de reforma o de primera o segunda ocupación). 

Además, cada comunidad autónoma maneja sus precios y hay que contar con los costes de obtener los diferentes documentos para tramitarla. 

Por eso, contando con todos los factores que influyen en el precio de la cédula de habitabilidad puede costar entre 90 y 2.000€

Cédula de habitabilidad en Cataluña

En Cataluña, la cédula de habitabilidad es obligatoria y está regulada por el Decreto 141/2012, en ella se pueden consultar todas las condiciones mínimas de habitabilidad para obtener la licencia. 

Cédula de habitabilidad en Mallorca

En la comunidad autónoma de las Islas Baleares, los requisitos mínimos para obtener la cédula de habitabilidad están recogidos en el Decreto 145/1997, de 21 de noviembre, por el cual se regulan las condiciones de medición, de higiene y de instalaciones para el diseño y la habitabilidad de viviendas así como la expedición de cédulas de habitabilidad.

Cédula de habitabilidad en Madrid

En Madrid la cédula de habitabilidad está suprimida desde la publicación del Decreto 111/2018 por entenderse que ya existen tres documentos jurídicos (la licencia de primera ocupación, la Inspección Técnica de edificios y el Informe de Evaluación de Edificios) que ya cumplen su función. 

Cédula de habitabilidad en Barcelona

En la ciudad de Barcelona se distingue entre dos tipos de cédulas de habitabilidad: la de primera ocupación y la de segunda ocupación. 

El precio para obtener la cédula de primera ocupación en Barcelona es 42,60€ para 1 vivienda, 26,25€ por vivienda entre 2 y 5 viviendas; y 19,65€ por vivienda para más de 6. 

El precio para la cédula de vivienda usada o segunda ocupación es de 19,65€. 

En Barcelona, la cédula de habitabilidad se puede tramitar en las Oficinas de l’Habitatge de Ciutat Vella, l’Eixample, Sants-Montjuïc, les Corts, Sarrià-Sant Gervasi, Gràcia, d’Horta-Guinardó, Nou Barris, Zona Nord, Sant Andreu y Sant Martí

Cédula de habitabilidad en Navarra

En Navarra, la cédula de habitabilidad y sus condiciones mínimas están reguladas por el Decreto Foral 142/2004 por el que se regulan las condiciones mínimas de habitabilidad de las viviendas y el Decreto Foral 5/2006 por el que se modifica el anterior. 

Tanto las cédulas de habitabilidad de vivienda nueva como de vivienda usada se pueden realizar en la sede electrónica o en el servicio de vivienda ubicado en la calle Alhóndiga, 1 1º 31002 de Pamplona. 

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