PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
➯ Qué es la cédula de habitabilidad y por qué es un documento fundamental para certificar que una vivienda cumple con las condiciones mínimas de habitabilidad.
➯ Requisitos esenciales para obtener o renovar la cédula de habitabilidad, como las características técnicas y estructurales que debe cumplir la vivienda.
➯ Cómo realizar el trámite paso a paso, desde la solicitud hasta la obtención del documento, incluyendo la intervención de un técnico cualificado.
➯ En qué casos es obligatoria, como la compra-venta de inmuebles, alquileres o conexiones a servicios básicos como agua, gas y electricidad.
➯ Diferencias clave entre la cédula de habitabilidad y otros documentos legales, como la licencia de primera ocupación o el certificado energético.
➯ Consecuencias legales y económicas de no disponer de una cédula de habitabilidad válida, como la imposibilidad de vender, alquilar o contratar suministros básicos.
➯ Cuánto tiempo es válida la cédula de habitabilidad y cada cuánto tiempo debe renovarse según las normativas de cada comunidad autónoma.
La cédula de habitabilidad es un documento clave en el sector inmobiliario. Certifica que una vivienda cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad según la normativa vigente.
Este documento es indispensable para gestiones como la compra-venta, el alquiler o la contratación de servicios básicos como agua, luz y gas.
En este artículo, Arquitasa Sociedad de Tasación explica qué es la cédula de habitabilidad, los tipos existentes, su validez, cómo tramitarla y otros puntos relevantes tanto para propietarios como para inquilinos.
Indice de contenidos
- 1 ¿Qué es la cédula de habitabilidad?
- 2 Tipos de cédula
- 3 Objetivo de la cédula de habitabilidad
- 4 Cómo obtener la cédula de habitabilidad
- 5 Licencia de primera o segunda ocupación y cédula habitabilidad
- 6 Requisitos
- 7 ¿Cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad?
- 8 ¿Cuándo es necesaria? ¿Cuándo solicitarla?
- 9 Tramitar la cédula de habitabilidad de una vivienda
- 10 ¿Dónde pedir la cédula de habitabilidad?
- 11 ¿Cuánto se tarda en tramitar la cédula de habitabilidad?
- 12 ¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?
- 13 Validez o duración de la cédula de habitabilidad
- 14 Datos que contiene la cédula
- 15 Cuánto vale la cédula de habitabilidad
- 16 Glosario de terminología utilizada:
¿Qué es la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad es un certificado expedido por la administración competente que acredita que una vivienda reúne las condiciones de habitabilidad y salubridad necesarias para ser habitada.
Además, por otro lado, este documento garantiza que la vivienda cumple con los requisitos básicos establecidos por la normativa correspondiente en términos de seguridad, higiene y confort.
Tipos de cédula
Existen diferentes tipos de cédula de habitabilidad dependiendo del uso y la antigüedad de la vivienda:
- Cédula de primera ocupación: Se otorga a viviendas nuevas o que han sido objeto de una rehabilitación integral.
- Cédula de segunda ocupación: Se expide para viviendas usadas o de segunda mano que ya cuentan con una cédula anterior.
- Cédula de ocupación precaria: Se emite en casos excepcionales, donde la vivienda no cumple todos los requisitos pero es considerada habitable bajo ciertas condiciones.
Objetivo de la cédula de habitabilidad
El objetivo principal de la cédula de habitabilidad es asegurar la seguridad de las viviendas según su salubridad, higiene y solidez. Sin la licencia para habitar, no se pueden dar de alta los suministros básicos de agua, luz y gas; o alquilar, vender o comprar el inmueble.
Cómo obtener la cédula de habitabilidad
El proceso para obtener la cédula de habitabilidad varía según la comunidad autónoma, pero sigue pasos comunes:
- Contratar a un técnico competente, como un arquitecto o arquitecto técnico, para que realice una inspección del inmueble y emita un informe de habitabilidad.
- Presentar la solicitud ante el organismo administrativo correspondiente, junto con la documentación requerida, como los planos del inmueble, y, en algunos casos, pagar las tasas administrativas.
- Una vez revisado y aprobado el expediente, la administración expide la cédula de habitabilidad, que certifica que la vivienda cumple con los requisitos mínimos para ser habitada legalmente.
Proceso del trámite
El proceso de trámite de la cédula de habitabilidad incluye varias etapas:
- Inspección de la vivienda: Un técnico visita el inmueble para verificar su estado.
- Elaboración del informe: El técnico redacta un informe que certifica el cumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
- Presentación de la solicitud: Se entrega el informe y la solicitud a la administración competente.
- Resolución: La administración revisa la documentación y, si todo es correcto, emite la cédula.
Licencia de primera o segunda ocupación y cédula habitabilidad
Aunque en algunos casos se dice que la licencia de primera ocupación o segunda ocupación es un tipo de cédula de habitabilidad, esto no es del todo cierto.
Según la Ley 18/2017 del derecho a la vivienda, esta licencia certifica que el resultado final de la obra cumple con las condiciones aprobadas en la licencia de obras, pero no verifica las condiciones de habitabilidad de la vivienda.
No obstante, para evitar duplicar documentos, la ley permite que, en los ayuntamientos que lo decidan, la cédula de habitabilidad se otorgue de forma implícita con la licencia de primera ocupación.
En Cataluña, por ejemplo, la normativa no hace distinciones y habla directamente de cédula de habitabilidad de primera ocupación y cédula de habitabilidad de segunda ocupación.
Requisitos
Para que un edificio o una vivienda obtenga la cédula de habitabilidad, debe cumplir con ciertos requisitos técnicos y legales.
Requisitos que debe cumplir un edificio para tener la cédula de habitabilidad
Los edificios deben cumplir con normativas estructurales, de seguridad y accesibilidad. Esto incluye la estabilidad estructural, la protección contra incendios, y el acceso adecuado para personas con movilidad reducida.
Requisitos que debe cumplir una vivienda para tener la cédula de habitabilidad
Las viviendas deben cumplir con requisitos mínimos de espacio, ventilación, iluminación, y salubridad.
Además, deben contar con instalaciones adecuadas para agua potable, saneamiento, electricidad, y, en algunos casos, calefacción.
- La vivienda debe tener una superficie útil mínima de 36 metros cuadrados.
- Debe contar con sala de estar, comedor, baño, cocina, y al menos una habitación de 8 metros cuadrados si la sala es un espacio único.
- Debe cumplir con la normativa de eficiencia energética.
- Las puertas internas deben medir al menos 0,70 metros de ancho y 2 metros de altura.
- Las escaleras interiores deben tener un ancho mínimo de 0,90 metros con barandas de la misma altura.
- La altura entre suelo y techo debe ser de al menos 2,50 metros.
- Debe disponer de ventilación e iluminación natural en las áreas comunes y habitaciones.
- Debe contar con acceso a servicios básicos: agua, electricidad, telecomunicaciones y sistema de cocina.
- Desniveles mayores a 0,55 metros deben tener protección con barandas.
¿Cómo saber si una vivienda tiene cédula de habitabilidad?
Antes de solicitar este documento, es importante verificar si la vivienda tiene cédula de habitabilidad y si sigue vigente o ha caducado.
Para obtener esta información, debemos contactar con el organismo responsable de vivienda en la comunidad autónoma o municipio correspondiente e indicar la dirección del inmueble.
Si la cédula de habitabilidad está concedida y vigente, se puede pedir un duplicado.
Duplicado de la cédula de habitabilidad
En caso de pérdida o extravío de la cédula de habitabilidad, se puede solicitar un duplicado. El proceso suele ser similar al de la obtención inicial, aunque puede ser más rápido y menos costoso.
Este es un trámite sin coste que se debe gestionar de forma presencial y para el que deberás presentar la siguiente documentación:
- Si eres propietario: la escritura de compraventa y tu DNI.
- Si eres inquilino: el contrato de alquiler, los tres últimos recibos de los suministros y tu DNI.
- Si actúas como representante del propietario: las escrituras, los DNI del representante y del propietario, junto con la autorización correspondiente.
¿Cuándo es necesaria? ¿Cuándo solicitarla?
La cédula de habitabilidad es necesaria en varias situaciones, tales como:
- Compra-venta de inmuebles: Es un requisito imprescindible para formalizar la venta de una vivienda.
- Alquiler: En muchas comunidades autónomas, es obligatorio disponer de la cédula para alquilar una vivienda.
- Altas de servicios básicos: Para contratar servicios como agua, luz o gas.
- Rehabilitación de inmuebles: Tras una reforma integral, es necesario obtener una nueva cédula.
Con el fin de simplificar los trámites, es recomendable solicitar la cédula de habitabilidad cuando se adquiere una vivienda, antes de alquilarla o al finalizar una rehabilitación significativa.
Tramitar la cédula de habitabilidad de una vivienda
Tramitar la cédula de habitabilidad es un proceso esencial que garantiza que un inmueble cumple con los requisitos mínimos de habitabilidad establecidos por la normativa.
El trámite comienza con la solicitud formal ante la administración competente, como el ayuntamiento o la comunidad autónoma correspondiente.
Luego, un arquitecto o arquitecto técnico realiza una inspección técnica de la vivienda para verificar que cumple con estándares como superficie mínima, ventilación adecuada, y buen estado de las instalaciones de agua, luz y saneamiento.
Tras la inspección, se emite un informe técnico. Si este es favorable, la administración expide la cédula de habitabilidad.
Este certificado es indispensable para vender o alquilar la vivienda, dar de alta los suministros básicos y garantizar que la vivienda es apta para su ocupación.
Es importante recordar que la cédula de habitabilidad tiene una validez limitada. Por lo tanto, debe renovarse cuando sea necesario para mantener la vivienda en regla.
¿Dónde pedir la cédula de habitabilidad?
La cédula de habitabilidad se pide en el organismo de vivienda de la comunidad autónoma o municipio donde esté el inmueble.
Cada región tiene sus propios requisitos y procedimientos. Por ello, es clave consultar con el ayuntamiento o la oficina de vivienda para conocer los pasos exactos a seguir.
¿Cuánto se tarda en tramitar la cédula de habitabilidad?
El tiempo necesario para obtener la cédula de habitabilidad depende de varios factores, como la comunidad autónoma y la carga administrativa.
Generalmente, el proceso puede tardar entre 15 y 60 días desde la presentación de la solicitud.
¿Se puede escriturar sin cédula de habitabilidad?
En las comunidades autónomas donde la cédula de habitabilidad sigue vigente (Asturias, Baleares, Cantabria, Cataluña, Extremadura, La Rioja, Murcia, Navarra y Valencia), es obligatorio presentar este documento para realizar la compraventa de un inmueble.
La cédula confirma que la vivienda es habitable y cumple con la legalidad. Por ello, es necesario presentarla al vender un piso.
Existen excepciones en las que se puede vender un piso sin la cédula de habitabilidad.
En la transmisión de una vivienda, siempre que no sea de nueva construcción, las partes pueden acordar no presentar la cédula en los siguientes casos:
- Cuando se tiene se va a reformar o derribar la vivienda o inmueble
- Cuando el uso del inmueble sea diferente al de la vivienda
- Cuando no sea posible presentar la cédula de habitabilidad en ese momento por una razón justificada, las partes pueden acordar entregarla más adelante.
- En este caso, será necesario presentar la solicitud de la cédula de habitabilidad, registrada, que indique que la vivienda cumple con las condiciones necesarias para obtener el certificado.
En resumen, el notario exige la cédula de habitabilidad para escriturar la casa a excepción de algunos supuestos concretos, como cuando esta se adquiere para hacer una reforma integral.
Validez o duración de la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad tiene una validez temporal que varía según la comunidad autónoma.
Su vigencia suele oscilar entre los 10 y 25 años y, tras dicho periodo, es necesario renovar dicho certificado.
Durante este periodo de validez, la cédula asegura que la vivienda cumple con las condiciones necesarias para ser habitada, aunque puede requerirse una nueva evaluación si se realizan modificaciones significativas en la vivienda.
Normativa aplicable
La normativa que regula la cédula de habitabilidad varía según la comunidad autónoma, aunque generalmente se basa en el Código Técnico de la Edificación (CTE) y otras normativas locales.
Es importante consultar la legislación específica de cada región para conocer los requisitos y procedimientos exactos aplicables.
En algunos casos, la normativa puede incluir también la obligatoriedad de cumplir con ciertos estándares energéticos o de accesibilidad.
¿Quién paga la cédula de habitabilidad en una compraventa?
En la mayoría de situaciones, corresponde a la persona que vende la vivienda abonar la cédula de habitabilidad. Pero también es posible llegar a un acuerdo entre comprador y vendedor para que sea el primero quien pague el certificado.
Documentos necesarios para cédula de habitabilidad
Los documentos necesarios para solicitar la cédula de habitabilidad incluyen:
- Solicitud oficial: Completar el formulario de solicitud proporcionado por la administración.
- Informe técnico: Realizado por un arquitecto o arquitecto técnico.
- Documentación del inmueble: Escrituras, planos, y otros documentos que acrediten la propiedad.
- Pago de tasas: Justificante del abono de las tasas correspondientes.
Sanciones aplicables
La falta de cédula de habitabilidad puede generar sanciones económicas para el propietario, sobre todo si la vivienda se destina a alquiler o venta.
Además, sin este documento, es difícil obtener servicios básicos y cerrar transacciones inmobiliarias.
Por ello, Arquitasa Sociedad de Tasación recomienda solicitar la cédula de habitabilidad antes de realizar cualquier operación en el sector inmobiliario para evitar complicaciones.
Quién realiza la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad debe ser emitida por un técnico competente, como los de Arquitasa Sociedad de Tasación (generalmente un arquitecto o arquitecto técnico).
Este profesional se encarga de evaluar la vivienda y certificar que cumple con los requisitos legales establecidos.
Este profesional es la persona encargada de elaborar un informe técnico que se presentará ante la administración para la expedición de la cédula.
Cuándo se renueva la cédula de habitabilidad
La cédula de habitabilidad debe renovarse al finalizar su periodo de vigencia, que varía dependiendo del año en que fue emitida.
Por lo general, este documento tiene una validez de 10, 15 o 25 años según las normativas vigentes en el momento de su expedición.
Además, es obligatorio solicitar una nueva cédula de habitabilidad si se realizan reformas significativas en la vivienda que alteren su estructura, distribución o las condiciones de habitabilidad originales.
Renovar la cédula es esencial para garantizar que la vivienda sigue cumpliendo con los estándares legales y de seguridad establecidos.
Cómo se renueva
Además, se deben presentar documentos actualizados, como la escritura de propiedad y los certificados de reformas recientes, si corresponde.
Tras la inspección técnica y el pago de una posible tasa administrativa, la administración emite una nueva cédula de habitabilidad que certifica que la vivienda cumple con las condiciones necesarias para ser habitada.
¿Cuál es la cédula de calificación definitiva?
La Cédula de Calificación Definitiva es un certificado oficial que confirma el estatus de protección pública de una promoción de viviendas y define el régimen legal aplicable a la misma.
Antes de esta cédula, se otorga una calificación provisional, la cual se concede antes de comenzar las obras de construcción.
¿Dónde no es obligatoria?
La cédula de habitabilidad, aunque es un requisito fundamental en la mayoría de las transacciones inmobiliarias, no es obligatoria en todas las situaciones ni en todas las regiones.
Dependiendo de la normativa autonómica y local, pueden existir excepciones donde no se exige la cédula para determinados usos o tipos de inmuebles.
Por ejemplo, en algunas comunidades autónomas, las viviendas en zonas rurales o los inmuebles históricos que no cumplen con los requisitos actuales de habitabilidad pueden estar exentos de este requisito.
Además, en ciertos casos, como la rehabilitación de edificios antiguos, pueden otorgarse permisos especiales que sustituyen la necesidad de una cédula convencional.
¿Puedo pedir una hipoteca sin cédula?
La obtención de una hipoteca está directamente relacionada con la presentación de la cédula de habitabilidad.
Los bancos y entidades financieras suelen exigir este documento como garantía de que la vivienda cumple con los requisitos legales para ser habitable.
Sin la cédula, es muy probable que el banco rechace la solicitud de hipoteca, o bien, condicione la aprobación del préstamo a la obtención posterior de dicho documento.
Aunque existen situaciones excepcionales, como la compra de inmuebles a reformar, donde el banco podría aceptar otras garantías, la ausencia de la cédula puede complicar considerablemente la operación.
¿Se puede vivir sin cédula de habitabilidad?
Vivir en una vivienda sin cédula de habitabilidad no es recomendable y, en muchos casos, puede ser ilegal.
Este documento certifica que la vivienda reúne las condiciones mínimas de habitabilidad, como acceso a servicios básicos, seguridad estructural y salubridad.
Habitar una vivienda sin este certificado puede poner en riesgo la seguridad y salud de los ocupantes.
Además, sin la cédula, podría ser difícil contratar servicios básicos como agua, luz o gas, y se podría incurrir en sanciones legales.
¿Puedo alquilar sin cédula de habitabilidad?
Alquilar una vivienda sin cédula de habitabilidad es ilegal y conlleva riesgos tanto para el propietario como para el inquilino.
El propietario puede enfrentar sanciones administrativas y problemas legales, especialmente si el inquilino decide tomar acciones por el incumplimiento de las condiciones mínimas de habitabilidad.
Para el inquilino, vivir en una vivienda sin cédula podría implicar la falta de acceso a servicios básicos y posibles riesgos para su seguridad.
En algunos casos excepcionales, como en zonas rurales o inmuebles históricos, podría permitirse el alquiler sin cédula bajo condiciones especiales, pero esto debe ser consultado con las autoridades locales competentes.
Datos que contiene la cédula
El documento de la cédula de habitabilidad incluye una serie de datos esenciales sobre la vivienda, tales como:
- Datos del inmueble: Dirección, superficie útil, número de habitaciones, etc.
- Datos del propietario: Nombre y DNI del propietario.
- Referencia catastral: Identificación del inmueble en el Catastro.
- Fecha de expedición y validez: Periodo durante el cual es válida la cédula.
- Normativa aplicable: Referencia a la legislación bajo la cual se expide la cédula.
- Certificación de habitabilidad: Declaración de que la vivienda cumple con los requisitos necesarios.
Cuánto vale la cédula de habitabilidad
El coste de la cédula de habitabilidad varía según la comunidad autónoma, el tamaño del inmueble y las tarifas del técnico que realiza la inspección.
Para un piso, el precio suele oscilar entre 65 y 112 euros.
En el caso de una vivienda unifamiliar, puede costar entre 75 y 160 euros.
Para un local comercial, el coste está entre 150 y 300 euros.
Cédula de habitabilidad en Cataluña
En Cataluña, la cédula de habitabilidad es obligatoria y está regulada por el Decreto 141/2012.
En este decreto se detallan las condiciones mínimas de habitabilidad necesarias para obtener la licencia.
Cédula de habitabilidad en Mallorca
En las Islas Baleares, los requisitos mínimos para obtener la cédula de habitabilidad están establecidos en el Decreto 145/1997, de 21 de noviembre.
Este decreto regula las condiciones de medición, higiene e instalaciones necesarias para el diseño y la habitabilidad de viviendas, así como la expedición de las cédulas de habitabilidad.
Cédula de habitabilidad en Madrid
En Madrid, la cédula de habitabilidad fue suprimida tras la publicación del Decreto 111/2018.
Esto se debe a que ya existen tres documentos jurídicos que cumplen su función: la licencia de primera ocupación, la Inspección Técnica de Edificios y el Informe de Evaluación de Edificios.
Cédula de habitabilidad en Barcelona
En Barcelona existen dos tipos de cédulas de habitabilidad: la de primera ocupación y la de segunda ocupación.
El precio de la cédula de primera ocupación es:
- 42,60 € para una sola vivienda.
- 26,25 € por vivienda si hay entre 2 y 5 viviendas.
- 19,65 € por vivienda si hay más de 6.
El precio de la cédula de segunda ocupación (vivienda usada) es de 19,65 €.
En Barcelona, la cédula de habitabilidad se tramita en las Oficinas de l’Habitatge de:
Horta-Guinardó, Nou Barris, Zona Nord, Sant Andreu y Sant Martí.
Ciutat Vella, l’Eixample, Sants-Montjuïc, les Corts, Sarrià-Sant Gervasi, Gràcia.
Cédula de habitabilidad en Navarra
En Navarra, la cédula de habitabilidad y sus condiciones mínimas están reguladas por el Decreto Foral 142/2004, que establece las condiciones mínimas de habitabilidad, y el Decreto Foral 5/2006, que lo modifica.
En algunos casos, será necesario tasar la vivienda para solicitar la cédula.
Tanto las cédulas de habitabilidad de vivienda nueva como de vivienda usada se pueden gestionar en la sede electrónica o en el Servicio de Vivienda, ubicado en la calle Alhóndiga, 1, 1º, 31002, Pamplona.
Tanto las cédulas de habitabilidad de vivienda nueva como de vivienda usada se pueden realizar en la sede electrónica o en el servicio de vivienda ubicado en la calle Alhóndiga, 1 1º 31002 de Pamplona.
¿Qué permisos son necesarios para recalificar un terreno rústico?
Para recalificar un terreno rústico es necesario obtener permisos municipales y, en algunos casos, autonómicos. Además, debe realizarse un estudio de impacto ambiental y cumplir con los requisitos de la normativa urbanística.
¿Cuánto tiempo suele tardar el proceso de recalificación?
El tiempo varía dependiendo de la complejidad del proyecto y la ubicación del terreno, pero puede oscilar entre varios meses y un par de años.
¿Cuáles son los costos promedio de un estudio de impacto ambiental?
El coste de un estudio de impacto ambiental depende del tamaño del terreno y la complejidad del proyecto, pero suele estar entre los 5.000 y 20.000 euros.
¿Es posible combinar diferentes usos de suelo en un terreno recalificado?
Sí, es posible, siempre que la normativa urbanística lo permita y se respeten las condiciones establecidas por las autoridades locales.
Glosario de terminología utilizada:
- Calificación del suelo: Asignación de un uso específico a un terreno, como residencial (para viviendas), industrial (para fábricas) o comercial (para tiendas).
- Clasificación del suelo: Categoría general que indica si un terreno es urbano (ya desarrollado), urbanizable (puede desarrollarse en el futuro) o no urbanizable (protegido y sin posibilidad de desarrollo).
- Suelo urbanizable: Terreno que actualmente no está desarrollado, pero que puede ser transformado para construir en él en el futuro, siguiendo ciertos planes y normativas.
- Suelo no urbanizable: Terreno protegido donde no se permite construir, generalmente para conservar su valor natural, cultural o paisajístico.
- Plan urbanístico: Documento que establece cómo se puede desarrollar y utilizar el suelo en una zona determinada, incluyendo qué áreas se destinan a viviendas, parques, industrias, etc.
- Recalificación de terrenos: Proceso legal mediante el cual se cambia el uso permitido de un terreno, por ejemplo, de agrícola a residencial, para permitir nuevas construcciones o actividades.
- Normativa urbanística: Conjunto de leyes y reglas que regulan cómo se puede usar y desarrollar el suelo en una ciudad o región, asegurando un crecimiento ordenado y sostenible.
- Suelo dotacional: Terreno destinado a servicios públicos como escuelas, hospitales, parques o instalaciones deportivas, esenciales para la comunidad.
- Terreno rústico: Terreno ubicado fuera de las zonas urbanas, generalmente utilizado para actividades agrícolas, ganaderas o forestales, y que suele tener restricciones para construir.
- Planificación territorial: Proceso de organizar y gestionar el uso del suelo en una región para equilibrar el desarrollo urbano, la protección del medio ambiente y las necesidades sociales y económicas de la población.
Bibliografía:
Localización: Fundamentos de derecho urbanístico / Luis Martín Rebollo (dir.), Roberto O. Bustillo Bolado (dir.), Vol. 2, 2009, ISBN 978-84-9903-348-8, págs. 1455-1466
Localización: Inmueble: Revista del sector inmobiliario, ISSN 2335-5573, Nº. 136, 2013, págs. 48-57
