Cambio de Uso de Inmuebles: de Local a Vivienda - Guía 2022
Arqtualidad ARQUITASA
31 03 2022

Cambio de uso de inmuebles: de local a vivienda

Convertir un local comercial o una oficina a una vivienda es una opción que cada vez se plantean más personas: por un lado, se reacondiciona el inmueble a las necesidades de su propietario y, por otro, permite sacarle una mayor rentabilidad económica cuando cambian las condiciones del mercado.

La pregunta es: ¿Cómo se puede transformar un bajo comercial, una planta de oficinas o una nave industrial a un edificio residencial?

En este artículo, te vamos a explicar paso a paso qué es un cambio de uso y todo lo que tienes que hacer para convertir un local comercial a vivienda.

Indice de contenidos

¿Qué es el uso de un inmueble?

El uso o naturaleza de un inmueble es la calificación que tiene en el Registro de la Propiedad: define la actividad que se puede realizar en él y está directamente relacionada con el Plan Urbanístico Municipal de la localidad donde se ubica y la adecuación técnica de la obra. 

Tipos de usos de los inmuebles

Los usos de los inmuebles se regulan en las ordenanzas municipales integradas en los planes urbanísticos y, aunque los tipos de usos y su legislación dependen de cada administración, podemos resumirlos en uso residencial, económico-industrial, de servicios, de equipamientos, de espacios libres y de transportes e infraestructuras.  

Uso Residencial
Vivienda unifamiliar
Vivienda plurifamiliar
Residencia Especial
Uso Económico-Industrial
Instalaciones singulares
Grandes establecimientos industriales
Almacenes e industrias en general
Pequeños talleres y almacenes de venta
Talleres domésticos
Uso de Servicios
Comercial 
Oficinas y Servicios profesionales
Restauración
Espectáculos y Ocio
Hospedaje
Campamentos de Turismo
Uso de Equipamientos
Deportivo
Educativo
Servicios de Interés Público y Social
Cementerios
Defensa y Cárceles
Uso de Espacios Libres
Espacios libres públicos y Zonas Verdes
Red de Sendas Verdes y Vías Pecuarias
Zonas Verdes Públicas de Protección 
Espacios libres privados
Uso de Transportes e Infraestructuras
Vías Públicas
Transportes

¿Qué es el cambio de uso de un inmueble?

El cambio de uso es la modificación de la naturaleza (comercial, residencial, industrial, etc) de un inmueble mediante su transformación y adecuación administrativa. Para cambiar el uso de un inmueble, hay que llevar a cabo diferentes acciones como proyectos de viabilidad, inspecciones, trámites o permisos, etc. 

El objetivo final del cambio de uso de un inmueble es la modificación de la información registral y catastral para permitir una actividad en la finca diferente a la original. Un ejemplo de cambio de uso sería todo el procedimiento que debe pasar un local comercial u oficina hasta convertirse en una vivienda. 

El Ayuntamiento es quien concede la licencia de cambio de uso, mientras que el Registro de la Propiedad es donde queda reflejado el cambio de naturaleza del inmueble. 

La nueva vivienda que resulta del cambio de uso tendrá que cumplir los mismos requisitos y condiciones de habitabilidad que una vivienda común. 

¿Por qué se cambian los usos de los inmuebles?

El motivo principal para cambiar el uso de un inmueble es adaptarlo a las necesidades de su propietario: por ejemplo, si el mercado de los inmuebles destinados a oficinas pierde valor debido al auge del teletrabajo, los dueños buscarán convertir el predio para obtener nuevas viviendas u otro uso del que puedan obtener mayor rentabilidad. 

De la misma forma, en Mallorca se ha promovido un cambio de uso general de algunos hoteles obsoletos en la Playa de Palma y Calvià para convertirse en viviendas de protección oficial. 

Del Terciario a Residencial: ejemplo de cambio de uso

Uno de los cambios de uso más comunes entre los pequeños inversores es la transformación de locales comerciales a viviendas cuando estos se encuentran en ejes secundarios con una complicada salida comercial, pero sí tienen demanda suficiente para utilizarse como viviendas. 

La Junta de Compensación de Valdebebas, en Madrid, es un ejemplo de cambio de uso en función de las condiciones económicas para potenciar la disponibilidad de inmuebles residenciales. 

La Junta presentó al Ayuntamiento un proyecto para convertir en viviendas de uso vacacional gran parte de los 1,2 millones de metros cuadrados de suelo terciario que tenían pendientes de desarrollo en la zona y que en principio estaban destinados a acoger el proyecto de oficinas ‘Madrid Fintech’. 

El cambio de uso se fundamentó como apoyo a la ampliación de la Feria de Madrid (IFEMA) y la construcción del Hospital Zendal: la nueva oferta residencial asistirá a todas las personas que vengan a hacer negocios a la capital o a visitar a sus familiares hospitalizados con 22 promociones de obra nueva que, finalmente, harán un total de 1.759 viviendas. 

Cambio de uso de inmuebles: de local a vivienda
Cambio de uso en La Solana Valdebebas. Fuente: Es Por Madrid

¿Cómo se cambia el uso de un inmueble?

El uso de un inmueble se puede cambiar llevando a cabo un procedimiento que cuenta con tres fases principales: la licencia municipal, el consentimiento de la comunidad de propietarios (si la hay) y, finalmente, la escritura en el Registro de la Propiedad

A continuación, vamos a estudiar paso a paso cómo hacer uno de los cambios de uso más habituales: de local comercial a vivienda. 

Requisitos y comprobaciones previas para el cambio de local a vivienda

Antes de tramitar el cambio de uso de un local comercial a una nueva vivienda, es recomendable comprobar previamente que el proyecto puede cumplir todas las normativas y requerimientos administrativos. De lo contrario, el promotor del cambio de uso puede encontrarse frente a serias dificultades para obtener la licencia o, incluso, la pérdida de la inversión inicial. 

La mejor opción es recurrir a un estudio de viabilidad donde se confirme antes de contratar iniciar el cambio de uso que el proyecto puede adaptarse al planeamiento urbanístico y las condiciones de habitabilidad vigentes. 

Las 4 comprobaciones que debemos realizar antes de iniciar el cambio de uso de un local comercial a una vivienda son: 

  1. Ordenanza Municipal 
  2. Ley de Propiedad Horizontal y Estatutos de la Comunidad
  3. Código Técnico de Edificación 
  4. Normas de Habitabilidad
En resumen el proceso para cambiar el uso de un inmueble tiene tres fases
Infografía: Proceso de cambio de uso de inmuebles. Fuente: Arquitasa

Pasos para cambiar el uso de local a vivienda

Los pasos para convertir un local comercial a un inmueble residencial dependen de varios factores como la antigüedad del edificio (si tiene más de 50 años necesitará un Informe de Evaluación), la normativa urbanística autonómica y municipal o lo estipulado en los estatutos comunitarios, etc. 

Aunque cada proyecto de cambio de uso de local a residencia es único, podemos estandarizar el proceso en 13 pasos a seguir para cambiar la naturaleza de un inmueble:  

Certificado de Compatibilidad Urbanística

El Certificado de Compatibilidad Urbanística (CCU) es un estudio de viabilidad que realiza el Ayuntamiento para informar al interesado previamente si es posible llevar a cabo el cambio de uso para el inmueble solicitado. En algunas concejalías de urbanismo es obligatorio y en otras no. 

Para solicitar el informe de compatibilidad urbanística se deben abonar las tasas municipales, los datos que identifican a la persona interesada y al inmueble y una memoria técnica donde se reflejen las modificaciones que se desean realizar. 

Una vez presentado, el Ayuntamiento analiza si el cambio de uso solicitado es compatible con las condiciones de habitabilidad y las normativas vigentes. En caso afirmativo, se puede iniciar el trámite para transformar el inmueble; en caso negativo, podemos descartar el cambio de uso. 

El Certificado de Compatibilidad Urbanística cuesta entre 20 y 60 euros dependiendo del ayuntamiento y suele tardar entre 15 y 30 días en ser emitido. 

Estudio de viabilidad

El estudio de viabilidad para el cambio de uso es un análisis previo realizado por un arquitecto o arquitecto técnico donde se determina la posibilidad normativa y económica de transformar un local comercial a una vivienda. 

Junto con el Certificado de Compatibilidad Urbanística emitido por el área de Urbanismo del municipio, el estudio de viabilidad asegura al propietario la posibilidad de llevar a cabo el cambio de uso y el presupuesto necesario para ello. 

La mayoría de técnicos no cobran unos honorarios específicos por el estudio, ya que se considera parte del Proyecto de habilitación posterior. 

Permiso de la Comunidad de Propietarios

El permiso de la Comunidad de Vecinos es necesario cuando queremos realizar un cambio de uso en un local comercial que pertenece a un edificio en régimen de propiedad horizontal y está prohibido en el Título Constitutivo o Estatutos; o afecta a elementos comunes o estructurales. 

Si el cambio de uso no está vetado en los estatutos o título constitutivo del edificio ni afecta a la propiedad de otros vecinos, no necesitará el consentimiento de la comunidad de propietarios.

En caso de duda, se puede solicitar a petición de la comunidad de propietarios un informe jurídico sobre los requisitos necesarios para el cambio de uso, con la finalidad de aclarar si este es o no viable según los estatutos. 

La propiedad horizontal es un edificio dividido en inmuebeles privados y zonas comunes

Ley de Propiedad Horizontal

La LPH  es la norma que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios o vecinos de varios inmuebles

Cambio de uso prohibido en los estatutos de la comunidad

Cuando el cambio de uso está expresamente prohibido en un título constitutivo o estatutos de la comunidad de vecinos, la única forma de llevarlo a cabo es cambiarlos. 

Para modificar el título constitutivo o estatutos y realizar el cambio de uso es necesario un acuerdo unánime de propietarios que represente el total de las cuotas de participación. 

Cambio de uso que afecta a elementos estructurales o comunes 

Cuando el cambio de uso afecta a elementos comunes o estructurales del edificio, también será necesario un acuerdo unánime entre los propietarios que forman la comunidad. 

Proyecto técnico de cambio de uso de local a vivienda

El proyecto técnico de cambio de local comercial a vivienda es un documento técnico donde se especifican las obras que se deben realizar para transformar el inmueble de una naturaleza a otra. Se redacta según la Ley de Ordenación de la Edificación 1999, debe ser realizado por un técnico colegiado y ser visado por un Colegio Profesional. 

El proyecto de habilitación de local comercial a vivienda es imprescindible para llevar a cabo el cambio de uso, ya que es un requisito para obtener las licencias municipales. 

Proyecto técnico de Habilitación y Cambio de Uso 

Si la transformación del local a una nueva vivienda requiere obras mayores, será necesario presentar un proyecto de habilitación redactado por un técnico y visado por un Colegio Profesional, así como la obtención de la licencia de obra municipal. 

Licencia de obra para el cambio de uso de local a vivienda

La licencia de obras es el permiso necesario para realizar las obras mayores necesarias para transformar un local comercial en una vivienda. Su obtención provisional suele estar sujeta a una declaración responsable y su precio es de, aproximadamente, 5% del Presupuesto de Ejecución Material.  

Cuando termine la ejecución de la obra, los técnicos del ayuntamiento acudirán a realizar la inspección para comprobar si el resultado se corresponde con el proyecto presentado. El certificado final de obra se adjunta después junto al Modelo 904N de Declaración Catastral. 

Solicitar la licencia de cambio de uso al Ayuntamiento

La Licencia de Cambio de Uso es el certificado que, una vez concedido, recoge el permiso municipal que permite la transformación de un local comercial a vivienda. Para solicitar la licencia de cambio de uso, hay que presentar los siguientes documentos: 

  1. Proyecto técnico de cambio de uso. 
  2. Proyecto técnico de habilitación y cambio de uso (si hay que realizar obras).
  3. Carta de pago del abono de las tasas municipales. 
  4. Poder notarial (si el solicitante es una persona jurídica). 
  5. Fotocopia de escritura de constitución (si el solicitante es una sociedad). 
  6. Contrato constitutivo (si el solicitante es una comunidad de bienes). 

Abonar las tasas municipales por el cambio de uso

Las tasas municipales a pagar por el cambio de uso se regulan en la ordenanza fiscal por la prestación de servicios urbanísticos de cada municipio y dependen de muchos factores. Su importe debe estar determinado en el Proyecto de Cambio de Uso o en el Estudio de Viabilidad. 

Licencia de primera ocupación

Una vez obtenidas las licencias y realizadas las obras para cambiar el uso de un local comercial a vivienda, hay que pedir una licencia de primera ocupación para comprobar que el nuevo inmueble residencial cumple todas las condiciones de habitabilidad requeridas por la norma. 

Cédula de habitabilidad

En la mayoría de ayuntamientos, la cédula de habitabilidad se concede implícitamente al obtener la licencia de primera ocupación para evitar la duplicidad de documentos. 

Certificado energético 

Según el Real Decreto 3090/2021 todos los edificios deben tener obligatoriamente un certificado energético a partir del 3 de junio de 2021 para algunos casos y del 3 de junio de 2022 para otros. 

Escriturar el cambio de uso 

La escritura de la propiedad del cambio de uso es el proceso por el cual un notario da fe pública de la obtención de las licencias administrativas y los permisos vecinales necesarios para transformar un local a una vivienda y modificar la naturaleza del inmueble. 

Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad

Una vez obtenida la escritura del cambio de uso, se inscribe en el Registro de la Propiedad donde un funcionario comprueba la adecuación a las normativas correspondientes.

La nota simple es el documento registral donde se ve reflejado el cambio de uso de una vivienda convertida a partir de un local comercial. 

Declaración catastral de cambio de uso

La declaración en el Catastro del cambio de uso del local comercial a vivienda sirve para adecuar la naturaleza del inmueble ante la Dirección General del Catastro dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública. 

Los documentos a presentar para declarar el cambio de uso en el Catastro son: 

Documento acreditativo de la alteración y de su fecha, ya sea la licencia o autorización, certificado de técnico competente, proyecto visado u otro documento equivalente.

Cuando se trate de un supuesto de modificación del uso o destino que no afecte a todas las construcciones ubicadas en el inmueble, croquis o plano de la parte de la edificación afectada que refleje la situación resultante, en los términos señalados en el apartado 2 del artículo 3.

El proyecto de cambio de uso de local a vivienda

Convertir un local en una vivienda es un proceso que requiere de un proyecto de cambio de uso firmado por un facultativo y visado por un Colegio Profesional. 

¿Quién puede firmar el cambio de uso? 

El proyecto necesario para convertir un local comercial a vivienda puede ser firmado por un arquitecto o por un arquitecto técnico (en este caso, cuando el local no constituya un edificio en sí mismo). 

Si el local comercial se encuentra ubicado en la planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal, por ejemplo, el proyecto puede ser firmado por un arquitecto técnico. 

¿Qué incluye el proyecto de cambio de uso de local a vivienda?

El proyecto técnico para convertir un local comercial a una nueva vivienda suele incluir: 

  1. Recopilación de datos del inmueble y levantamiento de planos. 
  2. Propuesta de diferentes distribuciones de la nueva vivienda. 
  3. Plano de ubicación del inmueble. 
  4. Plantas generales, alzados y secciones. 
  5. Memoria técnica y descriptiva del proyecto. 
  6. Pliego general y particular. 
  7. Mediciones. 
  8. Presupuesto de Ejecución Material. 

¿Qué normativas debe cumplir el proyecto de cambio de uso?

El proyecto de cambio de uso debe cumplir todos los requisitos establecidos en las diferentes normas que regulan el cambio de uso de un local comercial a una vivienda. 

Las Normas de Habitabilidad mínimas

Las condiciones de habitabilidad (que se comprueban y reflejan en la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad) dependen de la normativa específica de cada comunidad autónoma, aunque en general pueden destacarse: 

Superficie útil y disposición 

La superficie útil de una nueva vivienda debe ser de más de 36 metros cuadrados y la disposición debe incluir un baño, cocina y salón-comedor. 

Certificado energético

El certificado energético es una condición mínima que deben cumplir todas las nuevas viviendas que se inscriban tras el cambio de uso de un local comercial. 

Altura mínima

La altura mínima de una nueva vivienda debe ser de dos metros y medio entre el suelo y el techo; mientras que en los espacios de tránsito, los baños y la cocina debe ser mayor de 2,2 metros. 

Ventilación e iluminación

Una vivienda debe tener al menos una fachada abierta al exterior de forma que permita la entrada de ventilación e iluminación natural directa desde el exterior. La superficie mínima de las ventanas debe ser un octavo de la superficie útil total. 

Accesibilidad

Las condiciones mínimas de accesibilidad en una vivienda deben contemplar accesos con 2 metros de alto, como mínimo, y 0,70 metros de ancho. 

El Plan General de Ordenación 

Los Planes Generales de Ordenación Urbanística y los Planes Parciales son los instrumentos autonómicos para legislar en materia de urbanismo compuestos por ordenanzas urbanísticas integradas. 

A su vez, las Ordenanzas Municipales de Edificación son aquellas ordenanzas específicas que regulan la disposición, los usos y la calificación del suelo -entre otros- a nivel municipal y cada ayuntamiento tiene el suyo. 

En las ordenanzas municipales y los planes autonómicos es donde se determina para qué uso puede destinarse el suelo. 

El Código Técnico de la Edificación (CTE)

El Código Técnico de Edificación es el conjunto de normas que establecen las condiciones mínimas de construcción en España según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación. 

El proyecto de cambio de uso debe cumplir con todos los requisitos establecidos en el Código Técnico de Edificación, que pueden dividirse entre: 

  1. Exigencias básicas del CTE 
  2. Documentos Básicos del CTE (DB). 
    1. DB SE – Seguridad estructural
    2. DB SI – Seguridad en caso de incendio
    3. DB SUA – Seguridad de utilización y accesibilidad
    4. DB HE – Ahorro de energía 
    5. DB HR – Protección frente al ruido
    6. DB HS – Salubridad 

En lo que respecta a la conversión de un local comercial u oficina a una vivienda, se pueden encontrar problemas en el apartado de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (por ejemplo, si el local no tenía acceso directo desde el exterior) y en el HS Salubridad (debido a la obligación de disponer de un sistema de extracción mecánica de aire en los cuartos sin ventilación). 

¿Cuánto cuesta un cambio de uso?

El precio de convertir un local comercial a vivienda depende fundamentalmente de la envergadura de las obras que sea necesario realizar para cumplir las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa. 

Convertir un local a una nueva vivienda en la Comunidad de Madrid puede costar 21.865€ si es necesario realizar obras mayores. 

Trámite cambio de usoPrecio
Certificado de Compatibilidad Urbanística52,85€
Proyecto de Cambio de Uso3.000€
Tasa de licencia de cambio de uso (7%)1.050€
Tasa de licencia de obra mayor1.500€
Tasa de licencia de primera ocupación200€
Ejecución de la obra15.000€
Gastos de notaría/ escritura200€
Gastos Registro de la Propiedad150€
Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,75%)112,5€
Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (4%)600€
Total21.865€
Precios cambio de uso

¿Cuánto cuesta el proyecto de cambio de uso?

El precio de un proyecto de cambio de uso de local comercial a vivienda depende de varios elementos: desde la complejidad de la ejecución hasta la superficie del inmueble que vamos a transformar. Después del PEM es uno de los gastos más importantes del cambio de uso y suele rondar los 900€ y 3.000€


¿Cuánto cuestan las tasas municipales de las licencias de cambio de uso?

El cambio de uso de un inmueble puede requerir hasta tres permisos municipales: la licencia de cambio de uso, la licencia de obra (si es necesaria para transformar la naturaleza del inmueble) y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (para convertir el inmueble a vivienda).

El precio de las licencias necesarias para cambiar el uso de un inmueble depende de la ordenanza municipal que establece las tasas, pero suele rondar los 2.000€ o 3.000€ contando la licencia de obra.


Precio Licencia de Obras

La Licencia de Obras para un cambio de uso es el permiso que debe conceder el ayuntamiento para realizar obras mayores en el inmueble y adaptarlo a los requisitos mínimos para obtener la licencia de primera ocupación y de cambio de uso.


Precio Licencia Cambio de uso

La Licencia de cambio de uso es el permiso municipal que concede el cambio de naturaleza al inmueble: depende de las ordenanzas municipales y del coste de ejecución de la transformación, pero suele tener un coste del 7% del total.


Precio Licencia de Primera ocupación

La licencia de primera ocupación para el cambio de uso de local comercial a vivienda depende del municipio y la superficie del inmueble. Pero suele rondar los 200€

¿Cuánto cuestan los impuestos del cambio de uso?

Los impuestos que graban el cambio de uso de un local comercial a una vivienda son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,75%) y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (4%).

Otros gastos del cambio de uso: notaría y Registro de la Propiedad

Entre los gastos del cambio de uso también debemos contar el precio de escriturar la modificación de la naturaleza en la escritura de la propiedad y la inscripción del documento en el Registro de la Propiedad.

Fuentes: 

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