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14 08 2020

NUDA PROPIEDAD Y USUFRUCTO

Será muy importante que en este post expliquemos cada uno de los términos, también trataremos de contar las diferencias que existen entre ambos y resolveremos algunas de las dudas más importantes que surgen entre estos dos vocablos.

¿Qué es la nuda propiedad?

La nuda propiedad es el derecho que tiene una persona sobre una cosa de la cual es propietaria pero con la diferencia de que no puede hacer uso de esta cosa.

¿Por qué? Porque la posesión y el disfrute de la misma corresponde a un tercero, que es lo que se conoce como derecho de usufructo. ¿En qué consiste entonces la nuda propiedad? En que gozamos de la titularidad de un bien pero no tenemos su posesión.

Para entender mejor este término tendremos que empezar por el principio y, por tanto, explicando lo que significa el pleno dominio o la plena propiedad que consiste en la titularidad de la plena propiedad de un bien concreto. Se divide, por tanto, en dos, en nuda propiedad, que ya hemos explicado antes y en usufructo.

¿Qué es entonces el usufructo?

Es el derecho de goce, uso y disfrute que tiene una persona (en este caso el usufructuario) sobre el bien que ¿a quién pertenece? Al nudo propietario.

El pleno dominio o la plena propiedad es la suma de nuda propiedad y usufructo. Ambos recaen sobre un mismo bien aunque son derechos diferentes. Y de esta forma alcanzaremos la plena propiedad cuando usufructo y nuda propiedad sean la misma persona.

DIFERENCIAS ENTRE NUDA PROPIEDAD Y USUFRUCTO

A continuación vamos a explicar las diferencias que existen entre ambos:

  1. A pesar de que el nudo propietario es el dueño del inmueble apenas goza de privilegios sobre él, ya que todo el disfrute recae sobre el Por eso se dice que la nuda propiedad es la “propiedad desnuda”.
  2. El usufructuario podrá disfrutar del inmueble todo lo que se prolongue su derecho. Lo que puede hacer también es vender o alquilar el usufructo a una tercera persona que por lo general suele ser el nudo propietario.
  3. Por el contrario, el nudo propietario no tendrá derecho a alquilar el inmueble porque no tiene posesión sobre el mismo. Lo que sí que podrá hacer es vender la nuda propiedad a un tercero.
  4. El nudo propietario solo dispondrá del goce y disfrute de la vivienda en caso de que no exista el Pero ¿Cuáles serán estos supuestos?
  • Por el fallecimiento del usufructuario, que suele ser lo más habitual.
  • Porque se haya cumplido el plazo estipulado.
  • Cuando se cumple la condición resolutoria establecida en el pacto de usufructo y que, por ejemplo, esa persona contraiga matrimonio.

¿SE PUEDE VENDER LA NUDA PROPIEDAD?

Cada vez es más frecuente que nos encontremos con que se vende la nuda propiedad de un inmueble pero no su usufructo. Es frecuente que ocurra en casos de personas mayores que no tienen herederos y quieren recibir un dinero extra sin renunciar a seguir viviendo en su casa. Algo fundamental a la hora de calcular el precio de la venta de la nuda propiedad será saber la esperanza de vida de la persona que se va a beneficiar del usufructo. Cuanto más mayor sea uno, menor será el precio.

Persona explicando nuda propiedad

DERECHOS Y OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO

En este post también queremos aclarar cuáles son los derechos y las obligaciones que tiene el nudo propietario. A continuación vamos a explicarlos:

DERECHOS DEL NUDO PROPIETARIO

Todos los derechos del nudo propietario vienen recogidos en el artículo 489 del Código Civil: aquí realizaremos una síntesis de estos para su mejor comprensión. ⬇️

  1. Derecho de propiedad: El nudo propietario posee este derecho aunque no se le permita su uso
  2. Derecho a vender la nuda propiedad: Se tendrán que respetar todos los derechos del usufructuario que están recogidos en el artículo 489 del Código Civil  y que dice lo siguiente:

    “El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”.

  3. Derecho a hipotecar la nuda propiedad: Podrán también hipotecarse: […] Segundo. La mera propiedad, en cuyo caso, si el usufructo se consolidare con ella en la persona del propietario, no sólo subsistirá la hipoteca, sino que se extenderá también al mismo usufructo, como no se haya pactado lo contrario.
  4. Derecho a realizar obras y mejoras: Siempre y cuando no se perjudique al usufructuario ni se vea disminuido el valor del usufructo.

    El propietario podrá hacer las obras y mejoras de que sea susceptible la finca usufructuada, o nuevas plantaciones en ella si fuere rústica, siempre que por tales actos no resulte disminuido el valor del usufructo, ni se perjudique el derecho del usufructuario”

  5. Derecho a restaurar el uso y disfrute una vez terminado el usufructo:

    Terminado el usufructo, se entregará al propietario la cosa usufructuada, salvo el derecho de retención que compete al usufructuario o a sus herederos por los desembolsos de que deban ser reintegrados. Verificada la entrega, se cancelará la fianza o hipoteca”.

OBLIGACIONES DEL NUDO PROPIETARIO 

Todos las obligaciones del nudo propietario vienen recogidas en el artículo 489 del Código Civil: aquí realizaremos un resumen para su mejor comprensión. ⬇️

  1. Se tendrá que hacer cargo de las reparaciones extraordinarias del bien: El usufructuario avisará cuando la necesidad sea urgente.

    “Las reparaciones extraordinarias serán de cuenta del propietario. El usufructuario está obligado a darle aviso cuando fuere urgente la necesidad de hacerlas”

  2. Respetar el derecho del usufructuario: No se podrán alterar las características de la cosa usufructuada ni efectuar ningún tipo de acto que perjudique el derecho del usufructuario.

    “El propietario de bienes en que otro tenga el usufructo podrá enajenarlos, pero no alterar su forma ni sustancia, ni hacer en ellos nada que perjudique al usufructuario”

  3. Pago de los tributos e impuestos correspondientes al usufructo:

    “Las contribuciones que durante el usufructo se impongan directamente sobre el capital serán de cargo del propietario. Si éste las hubiese satisfecho, deberá el usufructuario abonarle los intereses correspondientes a las sumas que en dicho concepto hubiese pagado y, si las anticipare el usufructuario, deberá recibir su importe al fin del usufructo”.

    El nudo propietario tendrá la obligación de hacerse cargo de los impuestos y tributos que correspondan al inmueble con la excepción del Impuesto sobre Bienes Inmuebles que será responsabilidad del usufructuario.

  4. Abonar la hipoteca de lo usufructuado: Sería en caso de que la finca esté hipotecada cuando se constituye el usufructo.  El usufructuario de una finca hipotecada no estará obligado a pagar las deudas para cuya seguridad se estableció la hipoteca. Si la finca se embargare o vendiere judicialmente para el pago de la deuda, el propietario responderá al usufructuario de lo que pierda por este motivo.
  5. Responder ante el usufructuario: El nudo propietario deberá argumentar ante el usufructuario si la finca se va a vender o, por el contrario, se embarga para saldar así el pago de una deuda.
  6. Hacerse cargo de los gastos de comunidad: Estos gastos afectan al propietario del inmueble. Sin embargo, también se puede dar que ambas partes lleguen a un acuerdo y sea el usufructuario el que se encargue de los gastos.

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