El contrato de arras es un acuerdo previo a la compraventa que usamos para fijar las bases de la operación antes de firmar la escritura.
Jurídicamente, el contrato existe desde que las partes consienten en obligarse y pueden pactar las cláusulas y condiciones que tengan por conveniente, siempre dentro de la ley, la moral y el orden público.
En la práctica, este documento sirve para reservar la vivienda, dejar por escrito el precio, la señal entregada, la fecha para escriturar y las reglas del juego si la operación se complica.
Cuando trabajamos este tema desde Arquitasa, vemos una y otra vez el mismo patrón: el problema no suele estar en firmar arras, sino en firmarlas con cláusulas poco claras o sin haber revisado bien la financiación, la situación registral o el valor real del inmueble.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
➯ Descubre qué es este acuerdo previo en la compraventa de una vivienda y cómo asegura el compromiso entre comprador y vendedor.
➯ Conoce las diferencias entre arras confirmatorias, penitenciales y penales, y su impacto en las obligaciones legales.
➯ Aprende las implicaciones legales que tiene incumplir un contrato de arras, tanto para el comprador como para el vendedor.
➯ La importancia de contar con un contrato detallado y bien estructurado para evitar conflictos y malentendidos.
Indice de contenidos
- 1 1. ¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?
- 2 2. Tipos de contrato de arras
- 3 3. ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
- 4 4. ¿Qué cantidad se suele entregar?
- 5 5. ¿Qué ocurre si se incumple el contrato de arras?
- 6 6. Contrato de arras e hipoteca: el punto más delicado
- 7 7. Contrato de Arras: modelo para Descargar en 2026
- 8 8. ¿Es mejor tasar la vivienda antes de firmar arras?
- 9 9. ¿Qué debe incluir un contrato de Arras?
- 10 10. Errores comunes a evitar
- 11 11. Ejemplo práctico
- 12 12. Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
- 13 Glosario de terminología utilizada:
1. ¿Qué es un contrato de arras y para qué sirve?
Es un pacto previo a la compraventa que solemos firmar cuando comprador y vendedor ya quieren cerrar la operación, pero todavía no han otorgado escritura pública.
Nos permite dejar atados los elementos esenciales de la futura venta y, sobre todo, repartir las consecuencias del incumplimiento.
Como el Código Civil reconoce la libertad de pactos, el contenido concreto del contrato importa mucho: no todas las arras producen el mismo efecto.
Dicho de forma simple, las arras sirven para dar seriedad al acuerdo. A veces funcionan como anticipo del precio.
Otras veces permiten desistir pagando un coste. Y en otras actúan como cláusula penal.
La diferencia no está en el nombre comercial del documento, sino en cómo lo redactamos.
2. Tipos de contrato de arras
| Tipo de Arras | Relación entre la señal y el precio total. | Vinculación judicial | Frecuencia de uso |
| Confirmatorias | Anticipo | La parte perjudicada puede demandar el cumplimiento del contrato | Frecuente |
| Penitenciales | Anticipo | La parte perjudicada acepta el pago de las arras para rescindir el contrato | Muy frecuente |
| Penales | Indemnización | La parte perjudicada puede demandar el cumplimiento del contrato | Nada frecuente |
2.1 Arras confirmatorias
Las arras confirmatorias refuerzan que existe un contrato y que ambas partes deben cumplirlo.
No se conciben como una vía libre para echarse atrás pagando una penalización cerrada, sino como una señal del precio dentro de una obligación recíproca.
Si una parte incumple, la otra puede pedir el cumplimiento o la resolución, con daños e intereses, conforme al régimen general del artículo 1124 del Código Civil.
Aquí conviene ser precisos: en las confirmatorias no debemos dar por hecho que el vendedor siempre devolverá el doble.
Ese efecto encaja en el supuesto típico del artículo 1454 para las arras que permiten rescindir perdiendo la señal o devolviéndola duplicada, no en cualquier contrato de arras por el mero hecho de llamarse así.
2.2 Arras penitenciales
Las arras penitenciales son las más conocidas porque permiten desistir del contrato.
El artículo 1454 del Código Civil dice que, si hubo arras o señal en la compraventa, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas o el vendedor a devolverlas duplicadas.
Si queremos ese efecto de salida pactada, conviene dejarlo claro por escrito y no confiar en fórmulas ambiguas.
Son útiles cuando ambas partes quieren cerrar una reserva seria, pero aceptan que pueda haber marcha atrás con una consecuencia económica ya fijada.
Precisamente por eso, si compramos con hipoteca, este tipo exige mucha atención.
2.3 Arras penales
Las arras penales funcionan como garantía reforzada del cumplimiento. El artículo 1152 establece que, en las obligaciones con cláusula penal, la pena sustituye a la indemnización de daños y al abono de intereses en caso de incumplimiento, salvo pacto en contrario.
Y el artículo 1153 añade que el deudor no puede liberarse pagando la pena salvo que ese derecho se haya reservado expresamente, ni el acreedor puede pedir a la vez cumplimiento y pena si esa facultad no se pactó con claridad.
Aquí la redacción es decisiva. Si no afinamos bien la cláusula, podemos creer que la penalización cierra el conflicto y descubrir después que no era así.
3. ¿Qué debe incluir un contrato de arras?
Si queremos evitar conflictos, conviene que el contrato sea corto, pero muy completo. Como base, solemos incluir estos puntos:
- Identificación de comprador y vendedor.
- Descripción suficiente del inmueble.
- Precio total de la compraventa.
- Cantidad entregada como señal y forma de pago.
- Tipo de arras pactado.
- Plazo para firmar la escritura.
- Situación de cargas, ocupación y estado documental.
- Reparto de gastos.
- Consecuencias del incumplimiento.
- Cláusulas especiales, como financiación o prórroga.
No hay una plantilla única obligatoria en el Código Civil, pero sí una regla muy importante: si los términos del contrato son claros, debemos estar al sentido literal de sus cláusulas. Por eso no basta con copiar un modelo genérico de internet.
Lo que de verdad manda es lo que hayamos escrito y firmado.
También conviene concretar el reparto de gastos.
El artículo 1455 dispone, como regla general, que los gastos de otorgamiento de escrituras corresponden al vendedor y los de la primera copia y los posteriores a la venta al comprador, salvo pacto en contrario.
En arras, lo prudente es dejarlo ya previsto para evitar discusiones al llegar a notaría.
4. ¿Qué cantidad se suele entregar?
La ley no fija una cuantía cerrada en el artículo 1454. Lo relevante es que exista señal y que el contrato deje claro qué naturaleza tiene y qué efecto produce.
Como además el artículo 1255 permite pactar cláusulas y condiciones dentro de los límites legales, la cantidad entregada depende del acuerdo de las partes.
En la práctica, no deberíamos decidir la señal solo por costumbre. Conviene ajustarla al contexto de la operación, al plazo hasta escritura, al grado de certeza de la financiación y al nivel de riesgo que cada parte está dispuesta a asumir.
5. ¿Qué ocurre si se incumple el contrato de arras?
La respuesta depende del tipo de arras que hayamos pactado. Ese es el punto que más dinero hace perder cuando el documento está mal redactado.
Si hemos pactado arras penitenciales, el comprador puede desistir perdiendo la señal y el vendedor puede desistir devolviendo el doble.
Si hemos pactado arras confirmatorias, la parte perjudicada puede pedir cumplimiento o resolución con daños e intereses. Si hemos pactado arras penales, entra en juego la pena convenida con los matices de los artículos 1152 y 1153.
Además, cuando fijamos una fecha para escriturar, el artículo 1125 recuerda que las obligaciones sometidas a día cierto solo son exigibles cuando ese día llega. Es decir, el plazo no es decorativo.
Conviene definirlo bien y prever si puede prorrogarse, en qué condiciones y por cuánto tiempo.
6. Contrato de arras e hipoteca: el punto más delicado
Aquí está el mayor foco de problemas para el comprador. Si firmamos arras sin una cláusula de financiación y luego el banco no concede la hipoteca, el contrato no se desactiva por sí solo.
Como regla general, las obligaciones son exigibles desde luego si su cumplimiento no depende de un suceso futuro o incierto, y en las obligaciones condicionales la adquisición o pérdida de derechos depende precisamente del acontecimiento pactado como condición.
Traducido a lenguaje claro: si queremos que la falta de hipoteca tenga efecto liberatorio, conviene pactarlo expresamente como condición.
Por eso solemos recomendar una condición suspensiva o cláusula de financiación bien redactada cuando la compra depende de préstamo hipotecario.
No basta con decir «salvo hipoteca» en una línea genérica.
Conviene fijar importe mínimo, plazo para obtenerla y qué documentación acreditará la denegación. Si no lo hacemos, el comprador puede quedar expuesto a perder la señal o a litigar.
7. Contrato de Arras: modelo para Descargar en 2026
A continuación, ponemos a disposición cuatro plantillas para descargar los modelos más comunes de Contrato de Arras: para la compra venta de una vivienda, para el traspaso de un local, de arras confirmatorias y penitenciales.
Estos modelos son útiles para dar una idea aproximada sobre los Contratos de Arras y sirven como plantillas modificables para adaptar la redacción a los intereses de quien va a darle uso.
Estos documentos sirven a modo de ejemplo y, desde Arquitasa, siempre recomendamos la supervisión y asesoría de gestores o profesionales en derecho inmobiliario. Puedes descargar el contrato de arras en pdf aqui:
8. ¿Es mejor tasar la vivienda antes de firmar arras?
Muchas veces, sí. No porque sea obligatorio, sino porque ayuda a decidir con más información.
Si vamos a comprar con hipoteca y el precio pactado está muy ajustado, una tasación previa o, al menos, una revisión técnica del valor puede evitar dos problemas clásicos: que el banco no financie lo que esperábamos y que firmemos arras sobre un precio difícil de sostener.
En Arquitasa lo vemos con claridad en operaciones tensas: cuando el comprador firma deprisa, sin revisar valor, cargas y financiación, el contrato de arras deja de ser una herramienta de seguridad y se convierte en una fuente de riesgo.
Tasar antes no sustituye el asesoramiento jurídico, pero sí mejora mucho la negociación y reduce sorpresas.
9. ¿Qué debe incluir un contrato de Arras?
El contrato de arras es un precontrato de compraventa del inmueble. Sin embargo, es importante que incluya algunos datos mínimos sobre la transacción y las partes implicadas.
Este contrato debe reflejar la misma información que aparecerá en el contrato de compraventa. Esto es clave, ya que tiene importancia jurídica si el comprador o el vendedor incumplen sus compromisos.
Los datos que debe incluir un modelo de Contrato de Arras son:
- Identificación de la parte compradora.
- Identificación de la parte vendedora.
- Identificación y descripción del inmueble.
- Precio de compraventa.
- Forma de pago.
- Tipo de arras.
- Importe de las arras.
- Fecha de caducidad del contrato de arras.
- Compromiso de escriturar la compraventa.
- Reparto de los gastos de compraventa.
- Firma de la parte compradora
- Firma de la parte vendedora.
10. Errores comunes a evitar
- El primero es no definir con claridad el tipo de arras. Si el contrato usa fórmulas confusas, luego discutiremos si permitía desistir o si obligaba a cumplir.
- El segundo es firmar sin revisar la financiación. Si la compra depende del banco, la cláusula de hipoteca no es un detalle menor.
- El tercero es dejar el plazo abierto o mal formulado. Cuando no fijamos bien la fecha de escritura ni la prórroga, el conflicto llega casi solo.
- El cuarto es no comprobar cargas, ocupación o situación registral. La señal no debería entregarse a ciegas.
- El quinto es usar un modelo genérico sin adaptarlo al caso real. El Código Civil da mucho valor a lo pactado literalmente, así que una cláusula mal escrita puede salir muy cara.
11. Ejemplo práctico
Imaginemos una compraventa por 200.000 euros con una señal de 10.000 euros.
Si las arras son penitenciales y el comprador desiste, perderá los 10.000 euros. Si desiste el vendedor, devolverá 20.000 euros. Eso encaja con el artículo 1454.
Si las arras son confirmatorias, ya no hablamos de una salida automática pagando una penalización cerrada. La parte perjudicada podrá pedir cumplimiento o resolución, con daños e intereses, según el artículo 1124.
Si son penales, habrá que leer la cláusula concreta para saber si la pena sustituye daños e intereses y si además permite o no exigir cumplimiento. Ahí manda mucho lo que hayamos redactado.
Ejemplo de un contrato de arras
A continuación, te mostramos un ejemplo de cómo sería un contrato de arras, con la información necesaria para garantizar una compraventa segura:
CONTRATO DE ARRAS
En [Ciudad], a [Fecha]
REUNIDOS
De una parte, [Nombre del Vendedor], mayor de edad, con DNI nº [Número de DNI], y domicilio en [Dirección del Vendedor].
Y de otra parte, [Nombre del Comprador], mayor de edad, con DNI nº [Número de DNI], y domicilio en [Dirección del Comprador].
EXPONEN
I. Que el Vendedor es propietario de la finca situada en [Dirección de la Propiedad], inscrita en el Registro de la Propiedad de [Nombre del Registro], con referencia catastral [Referencia Catastral].
II. Que ambas partes han llegado a un acuerdo para la compraventa del inmueble mencionado.
ACUERDAN
- OBJETO DEL CONTRATO
El presente contrato tiene por objeto la formalización del acuerdo entre el Vendedor y el Comprador para la compraventa de la propiedad mencionada. - PRECIO DE VENTA
El precio total de la compraventa se establece en [Precio en Euros], que el Comprador se compromete a pagar al Vendedor en los siguientes términos:
a) La cantidad de [Cantidad en Euros] se entrega en este acto como arras.
b) El resto del precio, es decir, [Cantidad en Euros], se abonará en el momento de la firma del contrato de compraventa, que se llevará a cabo el [Fecha de la Firma]. - CONDICIONES DE LAS ARRAS
a) En caso de que el Comprador desista de la compra, perderá la cantidad entregada en concepto de arras.
b) Si el Vendedor incumple el contrato, deberá devolver al Comprador el importe de las arras más una indemnización equivalente al mismo importe. - PLAZO DE FIRMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Las partes acuerdan que el contrato de compraventa se firmará en un plazo no superior a [Número de días] días a partir de la fecha de este contrato. - OTRAS CLÁUSULAS
[Incluir cualquier otra cláusula relevante, como la posibilidad de prorrogar el plazo, condiciones de entrega, etc.]
FIRMA DE LAS PARTES
El Vendedor y el Comprador firman en señal de conformidad y aceptación del contenido del presente contrato en el lugar y fecha indicados al inicio.
[Firma del Vendedor]
[Nombre del Vendedor]
[Firma del Comprador]
[Nombre del Comprador]
12. Preguntas frecuentes sobre el contrato de arras
12.1 ¿Es obligatorio firmar un contrato de arras?
No siempre. Podemos comprar una vivienda sin arras y pasar directamente a escritura o a otros pactos previos, pero las arras son útiles cuando queremos fijar un compromiso intermedio antes del cierre.
Su fuerza viene del consentimiento y de lo pactado en sus cláusulas.
12.2 ¿Qué pasa si no me conceden la hipoteca después de firmar arras?
Depende del contrato. Si hemos pactado una condición vinculada a la financiación, la falta de hipoteca puede impedir que nazca o siga desplegando efectos la obligación en los términos previstos.
Si no existe esa cláusula, el comprador queda mucho más expuesto a incumplir.
12.3 ¿Quién redacta el contrato de arras?
Podemos redactarlo las propias partes, pero lo prudente es revisarlo con apoyo profesional cuando la operación tenga financiación, cargas, herencia, divorcio o cualquier elemento que complique la compraventa. No hace falta que sea largo; hace falta que esté bien planteado.
12.4 ¿Se puede prorrogar el contrato de arras?
Sí, si ambas partes lo acuerdan y lo dejan por escrito. Como el plazo pactado importa y las obligaciones a día cierto se exigen cuando llega ese día, la prórroga debe concretarse con la misma claridad que el resto del contrato.
12.5 ¿Qué tipo de arras conviene más?
No hay un tipo universalmente mejor. Si buscamos una puerta de salida pactada, suelen encajar mejor las penitenciales.
Si queremos reforzar el cumplimiento, conviene estudiar confirmatorias o penales.
La elección correcta depende de la financiación, del plazo y del nivel de compromiso real de las partes.
Glosario de terminología utilizada:
- Contrato de Arras: Es un acuerdo entre la persona que quiere comprar una casa y la que la vende. Sirve para reservar la vivienda antes de hacer la compra oficial. El comprador entrega una parte del dinero como señal de que está interesado en comprarla.
- Arras Confirmatorias: Son un tipo de acuerdo donde tanto el comprador como el vendedor se comprometen seriamente a completar la venta de la casa. Si alguien no cumple, la otra persona puede exigir que se haga la venta o cancelarla.
- Arras Penitenciales: Este acuerdo permite que, si el comprador decide no comprar la casa, pierde el dinero que dio como señal. Si es el vendedor quien se echa atrás, debe devolver al comprador el doble del dinero que recibió como señal.
- Arras Penales: En este tipo de acuerdo, si una de las partes no cumple, además de perder o devolver el dinero de la señal, debe pagar una multa adicional como compensación.
- Cláusula Penal: Es una parte del contrato que establece una multa o penalización si alguna de las personas no cumple con lo acordado.
- Escrituración: Es el proceso de firmar el documento oficial de compra-venta de la casa ante un notario, lo que confirma legalmente que la propiedad cambia de dueño.
- Condición Suspensiva: Es una situación que se debe cumplir para que el contrato siga adelante. Por ejemplo, que el comprador consiga un préstamo del banco para pagar la casa.
- Incumplimiento: cuando una de las personas no hace lo que prometió en el contrato, como no pagar a tiempo o no entregar la casa en la fecha acordada.
- Indemnización: Es una compensación económica que una persona debe pagar a otra si no cumple con lo acordado en el contrato, para reparar el daño causado.
- Notario: Es un profesional autorizado que verifica y da fe de que los acuerdos y documentos legales, como la compra de una casa, se hacen correctamente y según la ley.
Referencias
