※ El Contrato de Arras | Guía Actualizada 2021

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25 01 2021

CONTRATO DE ARRAS DE UNA VIVIENDA

Las raíces de la palabra arras son tan profundas que el estudio de su etimología nos lleva al término paleo-asirio erabatu, que significa “garantía”. 

Desde los albores de la lengua, arras ha evolucionado por diferentes moldes y lenguajes hasta llegar a su significado actual en castellano: prenda o señal. 

Aunque en este artículo solo vamos a hacer una breve descripción de qué es un contrato de arras en el contexto de la compra de una vivienda y dar varias plantillas con modelos de ejemplo para descargar, como curiosidad, es interesante comentar por qué la palabra arras se utiliza en el marco de un acuerdo que garantiza la compra de un inmueble y qué tiene que ver con las arras del matrimonio (otra de las acepciones más conocidas de este sustantivo). 

La conexión entre las arras como reserva inmobiliaria y como símbolo marital se ve claramente en uno de los textos más antiguos de la historia: la Biblia. 

Tanto en el Antiguo Testamento como en el Nuevo, se utilizan las arras para hablar de las 13 monedas que intercambian los esposos cuando se casan (en señal de los bienes compartidos) y para referirse a lapromesa del Espíritu Santo”. 

Aunque actualmente busquemos un modelo o plantilla de contrato de arras para reservar la compra de una vivienda, el pasado de este término es mucho más completo. 

¿Qué es un Contrato de Arras?

El Contrato de Arras es un convenio entre particulares para reservar la compra o alquiler de un inmueble. Actúa como un primer acuerdo, previo a la firma del contrato de compraventa o alquiler, y se sella entregando una parte del precio final a modo de garantía

Con la firma del Contrato de Arras, la persona que va a adquirir el inmueble se asegura el derecho a la compra; y la persona que vende se garantiza la transacción y las condiciones acordadas. 

Dentro del proceso para comprar un inmueble, el contrato de arras es el compromiso previo a la firma de la escritura pública de compraventa que garantiza a las dos personas implicadas que la transacción se realizará en el tiempo y forma dispuesto por ambas.  

El Contrato de Arras es uno de los documentos necesarios para comprar una vivienda. No es obligatorio firmar el contrato de arras ante notario, pero es recomendable para comprender qué se firma por un lado y aportar solidez jurídica por otro. 

CONTRATO DE ARRAS DE UNA VIVIENDA
Infografía: Qué es un contrato de arras y tipos. Fuente: elaboración propia

Tipos de Contratos de Arras

Desde el punto de vista legal, el Tribunal Supremo solo contempla tres tipos de contratos de arras: las penitenciales, las confirmatorias y las penales. 

Cuando se redacta el contrato de arras, es importante definir de qué tipo son, ya que dependiendo de ello tendrán unas implicaciones legales u otras. 

Si en el modelo de contrato no se especifica qué tipo de arras son, se entenderá como arras confirmatorias

Contrato de Arras Confirmatorias

Las arras confirmatorias son aquellas que prueban la existencia de un contrato: vinculan a la parte compradora y vendedora a través de un documento donde se ofrece una señal de garantía. Esta garantía es un anticipo del precio total de la compra-venta y se considera un primer pago del precio.

Las arras confirmatorias se identifican con el concepto de señal y son la versión más sencilla a la hora de reservar un inmueble. Su objetivo es fortalecer el acuerdo verbal que se lleva a cabo entre las partes y su pago es a cuenta del precio total. 

Tal y como dispone el artículo 1124 del Código Civil, este contrato no se puede rescindir unilateralmente: la persona perjudicada siempre podrá exigir el cumplimiento del contrato o una indemnización. 

Si no se especifica lo contrario en la redacción del documento (como arras penitenciales o penales) se da por hecho que son confirmatorias. 

Por ejemplo, alguien va a comprar una vivienda por valor de 200.000€ y pacta una señal de 20.000€ en el contrato de arras confirmatorias: si la parte compradora incumple, renunciará al dinero, y si lo hace la vendedora lo devolverá por duplicado (los 20.000€ de señal más 20.000 adicionales). Además, cualquiera de las dos tiene derecho a acudir a los tribunales para reclamar la compra de la vivienda o una indemnización por esta.  

Contrato de Arras Penitenciales

Las arras penitenciales vienen definidas en Código Civil (artículo 1454). El objetivo de las arras penitenciales es dar a las partes la posibilidad de rescisión del contrato de arras de forma libre, por tanto, si finalmente se anula el contrato, no se podrá reclamar la compra-venta ni la indemnización (pero sí el dinero pactado). 

Esta garantía también es una parte del precio total de la transacción y se descuenta del total en caso de cumplimiento.

El elemento más significativo del contrato de arras penitenciales es su flexibilidad: cualquiera de las partes puede renunciar al acuerdo (aunque tendrá que pagar lo dispuesto en el modelo igualmente) y la parte perjudicada no tiene derecho a reclamar el cumplimiento del contrato. 

Cuando se rescinde un contrato de arras penitenciales (o arras de desistimiento) se puede firmar un modelo o documento donde quede reflejado que ambas partes reciben o entregan el dinero de la señal de acuerdo con lo pactado. 

Por ejemplo, alguien va a comprar una finca rústica por valor de 100.000€ y pacta una señal de 10.000€ en el contrato de arras confirmatorias: si la parte compradora incumple, renunciará al dinero, y si lo hace la vendedora lo devolverá por duplicado (los 10.000€ de señal más 10.000 adicionales). En este caso, ninguna de las dos partes puede reclamar el cumplimiento del contrato íntegro ante la justicia. 

Contrato de Arras Penales

Las arras penales son un tipo de vínculo orientado a obligar el cumplimiento del contrato: si este no se cumple: aquí las arras no son un anticipo de la compra-venta, sino una garantía penal de indemnización en caso de incumplimiento del acuerdo. La parte perjudicada se queda las arras (o devuelve el doble de las mismas si es la parte vendedora) y, además, puede exigir jurídicamente el cumplimiento del contrato. 

Tipo de ArrasRelación entre la señal y el precio total. Vinculación judicialFrecuencia de uso
ConfirmatoriasAnticipoLa parte perjudicada puede demandar el cumplimiento del contratoFrecuente
PenitencialesAnticipoLa parte perjudicada acepta el pago de las arras para rescindir el contrato Muy frecuente
PenalesIndemnizaciónLa parte perjudicada puede demandar el cumplimiento del contratoNada frecuente

Contrato de arras para alquiler

El Contrato de Arras para reservar el alquiler de un inmueble (vivienda, local comercial, etc) es un acuerdo entre arrendador y arrendatario para garantizar las condiciones del contrato de alquiler y su firma en un plazo máximo pactado entre ambas. 

A diferencia del Contrato de Arras para la compra-venta, el alquiler no tiene mucha regulación en el ordenamiento jurídico y la que hay se basa en sentencias. 

Aun así, cada vez es más común encontrar Contratos de Arras para el alquiler de inmuebles: tanto confirmatorias, como penales o penitenciales. 

¿Qué debe incluir un Contrato de Arras? 

El contrato de arras se considera un precontrato de compraventa del inmueble pero, aun así, es importante que refleje algunos datos mínimos sobre la transacción y las partes implicadas en ella. 

El modelo de contrato de arras debe reflejar la información que después aparecerá en el contrato de compraventa, ya que como hemos visto en epígrafes anteriores tiene importancia jurídica en caso de que la parte compradora o vendedora incumpla sus compromisos. 

Los datos que debe incluir un modelo de Contrato de Arras son: 

  1. Identificación de la parte compradora.
  2. Identificación de la parte vendedora.
  3. Identificación y descripción del inmueble. 
  4. Precio de compraventa. 
  5. Forma de pago. 
  6. Tipo de arras. 
  7. Importe de las arras. 
  8. Fecha de caducidad del contrato de arras. 
  9. Compromiso de escriturar la compraventa. 
  10. Reparto de los gastos de compraventa.
  11. Firma de la parte compradora 
  12. Firma de la parte vendedora.  

Contrato de Arras: modelo para Descargar en 2021 

A continuación, ponemos a disposición cuatro plantillas para descargar los modelos más comunes de Contrato de Arras: para la compra venta de una vivienda, para el traspaso de un local, de arras confirmatorias y penitenciales. 

Estos modelos son útiles para dar una idea aproximada sobre los Contratos de Arras y sirven como plantillas modificables para adaptar la redacción a los intereses de quien va a darle uso. 

Estos documentos sirven a modo de ejemplo y, desde Arquitasa, siempre recomendamos la supervisión y asesoría de gestores o profesionales en derecho inmobiliario. Puedes descargar el contrato de arras en pdf aqui:

Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Arras 

¿Qué cantidad hay que pagar para la firma del Contrato de Arras? 

La cantidad que se deja como señal en el Contrato de Arras suele oscilar entre un 5% y un 15% del precio final de compraventa. No obstante, el Código Civil y la legislación no determinan una cantidad concreta, por lo que el importe de las arras será el convenido por la parte compradora y vendedora. 

¿Quién firma el Contrato de Arras? 

El Contrato de Arras lo firma, por un lado, la parte vendedora (actual propietaria del inmueble) y la parte compradora (futura propietaria). Si la parte compradora está compuesta por un matrimonio en régimen de bienes gananciales bastará la firma de uno de ambos. Si, por el contrario, el matrimonio se encuentra en régimen de separación de bienes o no está casado, ambos deben firmar el contrato de arras. 

He pagado el Contrato de Arras y finalmente no quiero la vivienda

Cuando la parte compradora se compromete a adquirir la vivienda mediante el contrato de arras y finalmente incumple el pacto está obligada a renunciar a la cantidad aportada a la parte vendedora. 

Dependiendo de si el contrato es de arras confirmatorias, penitenciales o penales, además la parte vendedora podrá o no exigir judicialmente a la parte compradora la indemnización por el incumplimiento del contrato. 

En caso de que la parte compradora detecte y demuestre que el inmueble objeto del contrato de arras ha sufrido alguna modificación, que tiene desperfectos relevantes y muy graves que no estaban en su conocimiento previamente; tendrá derecho a resarcir el contrato de arras y recuperar el dinero entregado como señal alegando vicios ocultos

Ante la pregunta de cómo anular un Contrato de Arras, la única respuesta es reclamando vicios ocultos en el contrato o en el inmueble en caso de que los haya. 

¿Qué sucede cuando se rompe el Contrato de Arras? 

La ruptura del Contrato de Arras conlleva la pérdida de la cantidad entregada a modo de señal (si incumple la parte compradora) o la devolución del doble de las arras (si incumple la parte vendedora). 

Las consecuencias judiciales si se sobrepasa la fecha límite del Contrato de Arras o se rompe, dependen del tipo de contrato (arras confirmatorias, penitenciales o penales) y la voluntad de la parte perjudicada de llevar el asunto a los tribunales. 

¿Cuánto tiempo dura un Contrato de Arras?

La duración del Contrato de Arras (es decir, la fecha máxima para escriturar la compra de la vivienda) depende del tiempo pactado entre la parte compradora y la parte vendedora. Al tratarse de un documento privado, no hay una duración determinada legalmente. 

Aun así, la fecha límite para definir en el Contrato de Arras y notificar posibles vicios ocultos es de seis meses. Si ambas partes están de acuerdo, podrán firmar una ampliación.

Cuando se plantea qué pasa si vence el Contrato de Arras, lo habitual es pedir una prórroga para extender el plazo para la escritura de la vivienda.  

¿Quién se queda con el dinero del Contrato de Arras? 

El dinero que aporta la parte compradora en el Contrato de Arras es un adelanto del precio final del inmueble. Si ambas partes cumplen sus compromisos y se firma la escritura de la finca antes del fin del Contrato de Arras, el dinero de la señal se descuenta del total y, por tanto, la parte compradora solo debe entregar a la parte vendedora la diferencia para formalizar el cambio de titularidad. 

Si, por el contrario, alguna de las partes incumple el Contrato de Arras, el dinero se lo quedará el vendedor (si el comprador decide romper el acuerdo) o se devolverá al comprador más la misma cantidad adicional (si el vendedor rompe el pacto). 

¿Se tributan las Arras? 

Sí: Según la Ley 35/2006, los honorarios del contrato de arras debe tributar como ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) cuando, a consecuencia del incumplimiento del contrato de arras, la parte vendedora se queda el dinero de la señal o la parte compradora recibe el doble del dinero entregado en la señal. 

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