PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
➯ Descubre qué es este acuerdo previo en la compraventa de una vivienda y cómo asegura el compromiso entre comprador y vendedor.
➯ Conoce las diferencias entre arras confirmatorias, penitenciales y penales, y su impacto en las obligaciones legales.
➯ Aprende las implicaciones legales que tiene incumplir un contrato de arras, tanto para el comprador como para el vendedor.
➯ La importancia de contar con un contrato detallado y bien estructurado para evitar conflictos y malentendidos.
El contrato de arras es un documento clave en la compraventa de inmuebles. Permite al comprador y al vendedor formalizar su compromiso con la transacción.
Además, establece las condiciones necesarias para la futura firma del contrato de compraventa.
Este acuerdo garantiza la seriedad de la operación y protege los intereses de ambas partes durante la negociación.
En Arquitasa Sociedad de Tasación, sabemos lo importante que es tener información clara en el ámbito inmobiliario.
Nuestro equipo de expertos te asesora en cada paso del proceso de compraventa. Nos aseguramos de que tu experiencia sea sencilla y fluida.
Indice de contenidos
¿Qué es un Contrato de Arras?
El contrato de arras es un acuerdo privado entre comprador y vendedor que sirve como compromiso previo a la compraventa de un inmueble.
A través de este documento, ambas partes se obligan a formalizar la compraventa en una fecha futura y bajo unas condiciones previamente pactadas, acompañadas del pago de una cantidad de dinero como señal.
Este importe, que generalmente representa un porcentaje del precio total de la propiedad, no solo muestra la intención seria del comprador, sino que también proporciona una garantía al vendedor.
Además, las cláusulas que se incluyan en el contrato de arras son fundamentales, ya que determinarán las responsabilidades y los derechos de ambas partes en caso de que alguna de ellas incumpla el acuerdo.
Tipos de Contratos de Arras
Existen tres tipos de contratos de arras, cada uno con implicaciones diferentes:
- Arras confirmatorias: Garantizan la intención de las partes de cumplir el contrato de compraventa. Si una parte incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato o su resolución.
- Arras penales: Funcionan como una cláusula penal que establece una indemnización. Si una parte incumple, debe indemnizar a la otra por el mismo importe de las arras, además de lo pactado.
Arras penitenciales: Permiten que cualquiera de las partes se desista del contrato. Si el comprador incumple, pierde las arras; si es el vendedor, debe devolver el doble de la cantidad recibida.
Contrato de Arras Confirmatorias
El contrato de arras confirmatorias es un acuerdo que establece un compromiso firme entre el comprador y el vendedor en la compraventa de un inmueble.
Este contrato confirma la intención de ambas partes de realizar la transacción. En él, se detallan las condiciones básicas, como el precio, la fecha de escrituración y cualquier condición suspensiva necesaria.
La entrega de las arras funciona como un anticipo que se descuenta del precio final. Si una de las partes incumple, la otra puede exigir el cumplimiento del contrato.
Si el incumplimiento es del vendedor, el comprador puede recuperar el doble de la cantidad entregada como arras.
Contrato de Arras Penitenciales
El contrato de arras penitenciales otorga a ambas partes la posibilidad de desistirse del acuerdo sin necesidad de justificar su decisión, siempre y cuando se respete el plazo acordado.
En este modelo se especifican las condiciones para la renuncia y la penalización económica que deberá abonarse. En caso de que el comprador decida no seguir adelante con la compra, perderá la cantidad entregada como arras, mientras que si es el vendedor quien se echa atrás, deberá devolver el doble de la cantidad recibida.
Este tipo de contrato brinda flexibilidad a las partes, pero también implica un compromiso serio, ya que la decisión de desistirse conlleva consecuencias económicas.
Contrato de Arras Penales
El contrato de arras penales incluye una cláusula con penalizaciones específicas en caso de incumplimiento.
Este documento detalla el importe de las arras y las consecuencias si no se cumplen las obligaciones acordadas.
Si el comprador no completa la compraventa en la fecha establecida, pierde el dinero entregado como arras.
Si es el vendedor quien incumple, deberá indemnizar al comprador con una cantidad pactada, que suele ser el doble de las arras entregadas.
Este tipo de contrato es una herramienta de seguridad para ambas partes. Establece consecuencias claras y fomenta el cumplimiento de lo acordado.
| Tipo de Arras | Relación entre la señal y el precio total. | Vinculación judicial | Frecuencia de uso |
| Confirmatorias | Anticipo | La parte perjudicada puede demandar el cumplimiento del contrato | Frecuente |
| Penitenciales | Anticipo | La parte perjudicada acepta el pago de las arras para rescindir el contrato | Muy frecuente |
| Penales | Indemnización | La parte perjudicada puede demandar el cumplimiento del contrato | Nada frecuente |
Contrato de arras para alquiler
El Contrato de Arras para reservar el alquiler de un inmueble (vivienda, local comercial, etc) es un acuerdo entre arrendador y arrendatario para garantizar las condiciones del contrato de alquiler y su firma en un plazo máximo pactado entre ambas.
A diferencia del Contrato de Arras para la compra-venta, el alquiler no tiene mucha regulación en el ordenamiento jurídico y la que hay se basa en sentencias.
Aun así, cada vez es más común encontrar Contratos de Arras para el alquiler de inmuebles: tanto confirmatorias, como penales o penitenciales.
¿Qué debe incluir un Contrato de Arras?
El contrato de arras es un precontrato de compraventa del inmueble. Sin embargo, es importante que incluya algunos datos mínimos sobre la transacción y las partes implicadas.
Este contrato debe reflejar la misma información que aparecerá en el contrato de compraventa. Esto es clave, ya que tiene importancia jurídica si el comprador o el vendedor incumplen sus compromisos.
Los datos que debe incluir un modelo de Contrato de Arras son:
- Identificación de la parte compradora.
- Identificación de la parte vendedora.
- Identificación y descripción del inmueble.
- Precio de compraventa.
- Forma de pago.
- Tipo de arras.
- Importe de las arras.
- Fecha de caducidad del contrato de arras.
- Compromiso de escriturar la compraventa.
- Reparto de los gastos de compraventa.
- Firma de la parte compradora
- Firma de la parte vendedora.
Contrato de Arras: modelo para Descargar en 2024
A continuación, ponemos a disposición cuatro plantillas para descargar los modelos más comunes de Contrato de Arras: para la compra venta de una vivienda, para el traspaso de un local, de arras confirmatorias y penitenciales.
Estos modelos son útiles para dar una idea aproximada sobre los Contratos de Arras y sirven como plantillas modificables para adaptar la redacción a los intereses de quien va a darle uso.
Estos documentos sirven a modo de ejemplo y, desde Arquitasa, siempre recomendamos la supervisión y asesoría de gestores o profesionales en derecho inmobiliario. Puedes descargar el contrato de arras en pdf aqui:
Componentes de un contrato de arras
Preguntas frecuentes sobre el Contrato de Arras
¿Por qué se firma un contrato de arras?
Firmar un contrato de arras asegura que la compraventa se llevará a cabo. El comprador confirma que puede adquirir el inmueble en el plazo acordado, lo que le da tranquilidad y seguridad.
Por otro lado, el vendedor se compromete a no ofrecer la propiedad a otros durante el tiempo pactado, protegiendo así los intereses del comprador.
Este acuerdo no solo crea un vínculo legal, sino que también define las condiciones para realizar la transacción.
Además, tiene consecuencias en caso de incumplimiento: si el comprador no continúa con la compra, pierde el dinero entregado como señal. Si el vendedor incumple, debe devolver el importe recibido y pagar una indemnización adicional.
El contrato de arras es, por lo tanto, una herramienta clave para garantizar la seriedad y el compromiso en la compraventa de inmuebles.
¿Qué cantidad hay que pagar para la firma del Contrato de Arras?
La cantidad entregada como señal en el contrato de arras suele ser entre el 5% y el 15% del precio final de compraventa.
Sin embargo, ni el Código Civil ni la legislación establecen una cantidad fija. Por lo tanto, el importe será el que acuerden el comprador y el vendedor.
¿Quién firma el Contrato de Arras?
El Contrato de Arras lo firma, por un lado, la parte vendedora (actual propietaria del inmueble) y la parte compradora (futura propietaria).
Si la parte compradora está compuesta por un matrimonio en régimen de bienes gananciales bastará la firma de uno de ambos.
Si, por el contrario, el matrimonio se encuentra en régimen de separación de bienes o no está casado, ambos deben firmar el contrato de arras.
¿Hago la tasación antes del contrato de arras?
Lee nuestra guía explicando la tasación del contrato de arras antes de la situación
Incumplimiento de las Arras
El incumplimiento de las arras puede acarrear serias consecuencias para ambas partes involucradas en la compraventa, por lo que es crucial entender qué implica esta situación y cómo se pueden gestionar los conflictos que puedan surgir.
¿Qué ocurre cuando incumplen el contrato de arras (vendedor o comprador)?
Si el comprador incumple el contrato, suele perder la cantidad entregada como arras. Si es el vendedor quien incumple, debe devolver el doble de la cantidad recibida como indemnización.
¿Cómo reclamar el incumplimiento de las arras?
Para reclamar el incumplimiento de un contrato de arras, se debe acudir a los tribunales si no hay acuerdo entre las partes. En muchos casos, la resolución del contrato de arras incluye una cláusula penal que regula las indemnizaciones.
¿Qué sucede cuando se rompe el Contrato de Arras?
La ruptura del Contrato de Arras conlleva la pérdida de la cantidad entregada a modo de señal (si incumple la parte compradora) o la devolución del doble de las arras (si incumple la parte vendedora).
Las consecuencias judiciales si se sobrepasa la fecha límite del Contrato de Arras o se rompe, dependen del tipo de contrato (arras confirmatorias, penitenciales o penales) y la voluntad de la parte perjudicada de llevar el asunto a los tribunales.
¿Cuánto tiempo dura un Contrato de Arras?
Los tiempos de un contrato de arras son fundamentales para comprender cómo se estructura la relación entre comprador y vendedor en una transacción inmobiliaria.
¿Cuánto tiempo de validez tiene un contrato de arras?
El tiempo de validez de un contrato de arras se establece en el propio documento, y suele oscilar entre 30 y 90 días, aunque puede ser ajustado según las necesidades de las partes.
¿Cuál es el plazo para escriturar desde la firma de las arras?
El plazo para escriturar la compraventa se acuerda entre las partes en el contrato de arras y suele coincidir con el tiempo de validez de las arras. Durante este tiempo, se suelen resolver cuestiones como la obtención de la hipoteca.
¿Qué pasa si vence el contrato de arras?
Si el contrato de arras vence sin que se haya escriturado la compraventa, la parte que incumpla estará sujeta a las penalidades pactadas en el contrato (como la pérdida de las arras o el pago de una indemnización).
¿Qué sucede si no me conceden la hipoteca después de haber firmado un contrato de arras?
Si el comprador no consigue la hipoteca y no se ha establecido una cláusula específica en el contrato de arras, este podría perder el dinero entregado en concepto de señal.
¿Se puede prorrogar el contrato de arras?
Sí, es posible prorrogar el contrato de arras si ambas partes están de acuerdo. Esta prórroga debe quedar por escrito para evitar posibles conflictos.
¿Quién se queda con el dinero del Contrato de Arras?
El dinero que aporta la parte compradora en el Contrato de Arras es un adelanto del precio final del inmueble.
Si ambas partes cumplen con sus compromisos y se firma la escritura de la finca antes del vencimiento del contrato de arras, el dinero entregado como señal se descuenta del precio total.
De este modo, el comprador solo deberá pagar la diferencia al vendedor para formalizar el cambio de titularidad.
Si, por el contrario, alguna de las partes incumple el Contrato de Arras, el dinero se lo quedará el vendedor (si el comprador decide romper el acuerdo) o se devolverá al comprador más la misma cantidad adicional (si el vendedor rompe el pacto).
¿Se tributan las Arras?
Según la Ley 35/2006, los honorarios del contrato de arras deben tributar como ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF).
Esto aplica cuando, por incumplimiento del contrato, el vendedor se queda con el dinero de la señal o el comprador recibe el doble de lo entregado como señal.
Ejemplo de un contrato de arras
A continuación, te mostramos un ejemplo de cómo sería un contrato de arras, con la información necesaria para garantizar una compraventa segura:
CONTRATO DE ARRAS
En [Ciudad], a [Fecha]
REUNIDOS
De una parte, [Nombre del Vendedor], mayor de edad, con DNI nº [Número de DNI], y domicilio en [Dirección del Vendedor].
Y de otra parte, [Nombre del Comprador], mayor de edad, con DNI nº [Número de DNI], y domicilio en [Dirección del Comprador].
EXPONEN
I. Que el Vendedor es propietario de la finca situada en [Dirección de la Propiedad], inscrita en el Registro de la Propiedad de [Nombre del Registro], con referencia catastral [Referencia Catastral].
II. Que ambas partes han llegado a un acuerdo para la compraventa del inmueble mencionado.
ACUERDAN
- OBJETO DEL CONTRATO
El presente contrato tiene por objeto la formalización del acuerdo entre el Vendedor y el Comprador para la compraventa de la propiedad mencionada. - PRECIO DE VENTA
El precio total de la compraventa se establece en [Precio en Euros], que el Comprador se compromete a pagar al Vendedor en los siguientes términos:
a) La cantidad de [Cantidad en Euros] se entrega en este acto como arras.
b) El resto del precio, es decir, [Cantidad en Euros], se abonará en el momento de la firma del contrato de compraventa, que se llevará a cabo el [Fecha de la Firma]. - CONDICIONES DE LAS ARRAS
a) En caso de que el Comprador desista de la compra, perderá la cantidad entregada en concepto de arras.
b) Si el Vendedor incumple el contrato, deberá devolver al Comprador el importe de las arras más una indemnización equivalente al mismo importe. - PLAZO DE FIRMA DEL CONTRATO DE COMPRAVENTA
Las partes acuerdan que el contrato de compraventa se firmará en un plazo no superior a [Número de días] días a partir de la fecha de este contrato. - OTRAS CLÁUSULAS
[Incluir cualquier otra cláusula relevante, como la posibilidad de prorrogar el plazo, condiciones de entrega, etc.]
FIRMA DE LAS PARTES
El Vendedor y el Comprador firman en señal de conformidad y aceptación del contenido del presente contrato en el lugar y fecha indicados al inicio.
[Firma del Vendedor]
[Nombre del Vendedor]
[Firma del Comprador]
[Nombre del Comprador]
¿Quién hace el contrato de arras?
El contrato de arras suele ser elaborado por las partes implicadas (comprador y vendedor).
Sin embargo, es común contar con la ayuda de un abogado, una agencia inmobiliaria o un notario para asegurar que cumple con todos los requisitos legales y que las cláusulas sean claras.
Este apoyo profesional previene malentendidos y garantiza que se incluyan todas las disposiciones necesarias para proteger los derechos de ambas partes durante el proceso de compraventa.
¿Es obligatorio hacer un contrato de arras?
No es obligatorio firmar un contrato de arras, pero es una práctica común y recomendable para asegurar que ambas partes están comprometidas con la transacción.
Es una forma efectiva de formalizar el acuerdo antes de la escritura pública de compraventa.
