El alquiler, especialmente el de bienes inmuebles, es una opción cada vez más común en España: desde los alquileres de servicios (como por ejemplo, de vehículos con el leasing) hasta los alquileres de casas (la irrupción de Airbnb y las viviendas de uso vacacional; el coliving y los espacios colaborativos y los arrendamientos residenciales comunes) o locales comerciales.
En el modelo de alquiler (habitacional o de negocio) siempre hay implicadas dos partes: la arrendadora y la arrendataria. En condiciones normales, mediante el arrendamiento, ambos actores obtienen un beneficio: en el caso de los arrendadores, obtienen un beneficio económico a cambio de poner a disposición su propiedad; y, en el caso de los arrendatarios, acceden a un servicio o producto sin tener que realizar el desembolso de comprar su propiedad.
En este artículo, vamos a plantear cuáles son las diferencias entre arrendador y arrendatario; los principales derechos y obligaciones de cada uno y algunas preguntas frecuentes asociadas a cada una de las posiciones respecto a un alquiler.
Indice de contenidos
El arrendador y arrendatario de fincas rústicas y urbanas
Aunque los términos relacionados con el alquiler son extensibles a casi cualquier servicio o bien, uno de los usos más comunes es para hacer referencia al arrendamiento de bienes inmuebles.
En el caso concreto del alquiler de fincas, el arrendador es el propietario del inmueble; mientras que el arrendador es la persona física o jurídica que realiza un pago mensual por utilizarlo.
Las figuras del arrendador y arrendatario para el alquiler de fincas se regulan en el capítulo II del Código Civil (De los arrendamientos de fincas rústicas y urbanas) y en la Ley de Arrendamientos Urbanos y Arrendamientos Rústicos.
En el cuerpo normativo, se establecen cuáles son los derechos y obligaciones para los arrendadores y los arrendatarios, aunque también influye lo dispuesto en el contrato privado que firmen ambas partes.
El arrendador
El arrendador es la persona (física o jurídica) que cede a otra el uso y disfrute de una propiedad durante un periodo de tiempo determinado a cambio de una renta.
Se llama arrendador al que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio.
Artículo 1546 del Código Civil
¿Qué significa arrendador?
La palabra arrendador, según la Real Academia Española, se refiere a la persona que da en alquiler un bien y, en el caso del arrendamiento de los bienes inmuebles, es sinónima de casero o rentista.
El término casero es polisémico y según el diccionario hace referencia a muchas otras partes implicadas en el contrato de arrendamiento. Sin embargo, en España, se utiliza mayoritariamente para nombrar a la persona dueña de un inmueble que lo alquila a otra persona.
Si bien “casero” es una palabra que pone el acento de este concepto sobre la propiedad del inmueble; la palabra “rentista” lo hace sobre el beneficio económico que el dueño de una finca obtiene al ponerla a disposición de otra persona mediante un contrato de alquiler.
La parte arrendadora es una fórmula muy común para nombrar al arrendatario en los contratos de arrendamiento.
¿Quién puede ser arrendador?
En general, puede ser arrendador cualquier persona física o jurídica mayor de edad que disponga del derecho de uso y disfrute o de propiedad de un inmueble que le pertenezca. Algunas de las figuras más comunes de arrendador son:
Propietarios
El propietario de un inmueble se convierte en arrendador cuando cede el uso de la finca a un tercero a cambio de una renta y durante un tiempo determinado. Al alquilar la propiedad, el dueño cede el derecho a usarla (usus), pero conserva su derecho a obtener rentas de ella (fructus) y la nuda propiedad.
Usufructuarios
El usufructuario de una finca (que tiene el derecho a su uso y disfrute pero no su propiedad) se convierte en arrendador cuando alquila el inmueble a cambio de una renta. Cuando alguien tiene el usufructo de un edificio, es él y no el propietario quien tiene derecho a alquilarlo.
Matrimonio en régimen de gananciales
Cuando una pareja está casada por el régimen económico matrimonial de sociedad de gananciales, los patrimonios de ambas personas se unen formando una comunidad de bienes. Para alquilar un inmueble que forme parte del patrimonio común de los cónyuges, es necesaria la firma y consentimiento de ambos al ser copropietarios.
¿Cuándo el arrendador no es propietario?
Aunque en la mayoría de los casos el arrendador es el propietario del inmueble, también puede ser otra persona diferente: alguien con poderes otorgados ante notario para arrendar la finca; o el usufructuario de una vivienda que, sin ser el dueño, es quien tiene derecho a su uso y disfrute.
Obligaciones del arrendador
En el artículo 1554 del Código Civil se establecen tres obligaciones del arrendador:
- Poner a disposición del arrendatario lo que este ha alquilado al arrendador.
- Encargarse de mantener lo arrendado en un estado óptimo para su uso.
- Garantizar al arrendatario el “goce pacífico” de lo alquilado
En la Ley de Arrendamientos Urbanos, se establece como obligación del arrendador “realizar todas las reparaciones necesarias para conservar la vivienda” sin que esto le de derecho a aumentar la renta.
Derechos del arrendador
Los derechos de la parte arrendadora, aunque no vienen expresamente recogidos ni en el Código Civil ni en la Ley de Alquileres, pueden resumirse en:
- Cobrar el pago mensual del alquiler establecida en el contrato.
- Requerir como garantías de cumplimiento del contrato fianza, avales y otros depósitos.
- Firma por escrito del contrato de alquiler.
- Autorizar las obras que desee hacer el inquilino
- Ser notificado de la intención de finalizar el contrato con un mes de antelación.
- Interrumpir el contrato si demuestra que necesita el inmueble.
- Recuperar el inmueble en el estado en el que lo entregó o recibir una indemnización.
El arrendatario
El arrendatario es la persona (física o jurídica) que paga a otra por el derecho a utilizar algún bien, por ejemplo una vivienda. Las leyes que regulan la figura del arrendatario en España son el Código Civil y la LAU.
Se llama arrendatario al que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio que se obliga a pagar.
Artículo 1546 del Código Civil
¿Qué significa arrendatario?
Para definir la palabra arrendatario, podemos consultar desde las fuentes jurídicas hasta las lingüísticas. En la RAE, arrendatario es un adjetivo que se refiere a una persona que alquila algo.
El término arrendatario es sinónimo de inquilino, una palabra completamente enfocada al alquiler de inmuebles ya que su definición se adscribe a la persona que arrienda una vivienda para alquilarla.
Deberes del arrendatario
Los deberes del arrendatario están recogidos en el en el artículo 1555 del Código Civil y son tres:
- Pagar al arrendador la renta pactada en el contrato de alquiler.
- Utilizar lo arrendado para el fin pactado en el contrato de alquiler.
- Abonar los gastos derivados de la escritura del contrato.
Además del Código Civil, los deberes del arrendatario también se definen en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Según este texto, las obligaciones del inquilino ante el alquiler de un inmueble son:
- Abonar la renta al arrendador en el tiempo y forma pactados en el contrato de alquiler.
- Abonar los gastos de servicios y suministros que se puedan individualizar mediante contadores (luz, agua, etc.) a menos que se haya pactado algo distinto y la contribución a la comunidad y los impuestos cuando se haya acordado así.
- Soportar las obras de mantenimiento y conservación obligatorias y avisar al arrendador con la antelación suficiente de que son necesarias.
- Hacerse cargo de las reparaciones cotidianas y las reparaciones derivadas de su negligencia.
- No subarrendar la vivienda ni subrogar el contrato de alquiler sin el consentimiento del arrendador.
- No realizar obras sin el consentimiento del arrendador.
- No destinar la vivienda a un fin distinto del pactado.
- No llevar a cabo comportamientos o actividades molestos, delictivos o que atenten contra la seguridad.
- Desalojar la vivienda cuando el inquilino justifique que la necesita.
¿Cuándo se debe indemnizar al arrendador?
El arrendador debe ser indemnizado por el arrendatario si este decide desistir unilateralmente del contrato cuando quede pactado en el contrato y se den las siguientes condiciones:
- Hayan transcurrido seis meses desde el inicio
- Haya avisado con 30 días de antelación
La indemnización que se debe pagar al arrendador corresponde a una mensualidad de alquiler por cada año de contrato que falte por cumplirse.
Si no se cumplen esas condiciones, no se considera desistimiento sino incumplimiento; y el arrendador podrá solicitar el cumplimiento íntegro del contrato de alquiler.
Derechos del arrendatario
El arrendatario o inquilino tiene una serie de derechos, según el Código Civil y la LAU, que aunque no estén definidos literalmente, se pueden resumir en:
- Derecho a utilizar el bien alquilado durante el periodo de tiempo establecido en el contrato de arrendamiento.
- Derecho a recibir el mantenimiento adecuado del bien alquilado y exigir las reparaciones necesarias para ello.
- Derecho a tener preferencia para comprar la vivienda en caso de que el arrendador la ponga a la venta.
- Derecho a aumentar la duración del contrato a 5 años.
- Derecho a prorrogar la duración del contrato 3 años más en periodos anuales de renovación.
Derechos de la familia del inquilino en un contrato de alquiler
Además de los derechos del inquilino, en la Ley de Arrendamientos Urbanos contempla la protección de la familia cercana del arrendatario en caso de que este fallezca para subrogar el contrato.
Es decir, cuando el arrendatario muere, su familia directa tiene derecho a continuar con el contrato de alquiler en las condiciones pactadas. Los familiares que tienen derecho a subrogar el contrato de alquiler en caso de que fallezca el inquilino son:
- Pareja conviviente o cónyuge
- Descendientes tutelados por el arrendatario convivientes en los dos últimos años.
- Hermanos o ascendientes convivientes en los dos últimos años.
- Familiares convivientes hasta 3º grado de consanguinidad con una minusvalía del 65% o superior.
La renta del arrendatario
En un alquiler, la renta es la cantidad de dinero (habitualmente mensual) que el arrendatario paga al arrendador a cambio de disfrutar el bien arrendado (en este caso, una vivienda u otro tipo de inmueble).
Aunque en el Código Civil no se define explícitamente el concepto de renta, sí se precisa en el artículo 1543 que el arrendador proporciona al arrendatario el uso de algo a cambio de un “precio cierto” durante un tiempo determinado. Además, todas las cuestiones relativas a la renta se regulan en los artículos 17, 18, 19 y 20 de la Ley de Arrendamientos Urbanos.
Diferencias entre arrendatario y arrendador
La diferencia principal entre arrendatario y arrendador es la posición que tiene cada uno respecto al bien alquilado: el arrendador es el propietario del bien, mientras que el arrendatario es quien lo utiliza durante un periodo determinado de tiempo y a cambio de un precio.
Frente a los derechos del arrendador (a cobrar el pago mensual, a exigir una fianza, etc.) están las obligaciones del arrendatario (a pagar la renta o a abonar la fianza) y viceversa.
Preguntas frecuentes sobre el arrendador y el arrendatario
¿Quién paga el impuesto de basura de una vivienda alquilada?
El impuesto de basuras o Tasa de Residuos Urbanos de Actividades (TRUA) debe pagarlo el propietario del inmueble a menos que se haya pactado algo distinto en el contrato de alquiler, ya que es una carga no susceptible de individualización según el artículo 20 de la LAU.
¿Cómo saber si el arrendador es el dueño del inmueble?
Para conocer quién es el propietario del inmueble que estamos alquilando, hay que ir al Registro de la Propiedad y solicitar la nota simple registral de la vivienda o local arrendado.
Para pedir la nota simple, puedes utilizar el IDUFIR o CRU, el número de finca registral o de referencia catastral; el nombre o DNI del propietario o la dirección completa del inmueble.
¿Cuáles son las partes de un contrato de arrendamiento?
Las dos partes implicadas en el contrato de arrendamiento son la parte arrendataria (el inquilino) y la parte arrendadora (el propietario o usufructuario del inmueble). En caso de fallecimiento del arrendatario o transmisión de la propiedad del bien, el contrato se subrogará a los familiares correspondientes o al nuevo dueño del inmueble.
¿Qué es un apacero?
El apacero inmobiliario es una figura jurídica española que se utiliza para proteger los derechos de los inquilinos frente a los desahucios. Se trata de un documento notarial por el que el propietario de un inmueble cede el uso y disfrute del mismo a un tercero, por un tiempo determinado y a cambio de una renta. El apacero inmobiliario tiene efectos similares a los de un contrato de arrendamiento, pero difiere en algunos aspectos, como la duración del mismo.
¿En qué casilla de la declaración de la renta se declara el alquiler?
El alquiler de una vivienda o local se debe declarar en el IRPF tanto para la parte arrendadora como para la parte arrendataria, especialmente la arrendadora.
La parte arrendadora estará obligada a declarar los ingresos que percibe por tener un piso o vivienda en alquiler como “rendimiento de capital inmobiliario”, pudiendo deducirse los gastos de IBI, intereses de préstamo hipotecario, gastos de reparación y conservación, deudas por impago del inquilino o gastos de servicios. De ahí la importancia de los seguros de impago de alquileres.
La parte arrendataria puede desgravarse el alquiler como inquilino cuando la base imponible es inferior a 24.107,2€. Cada comunidad autónoma tiene sus casillas para la deducción autonómica por vivienda habitual, y luego existen otras estatales para los alquileres anteriores a 2015.
Las casillas para la deducción del alquiler en la declaración de la renta en las Comunidades Autónomas son:
| Comunidad Autónoma | Casilla para desgravar el alquiler al arrendatario. |
| Andalucía | Casilla 853 |
| Aragón | Casilla 876 (dación en pago) |
| Asturias | Casilla 887 |
| Illes Balears | Casilla 907 o 910 (traslado temporal) |
| Islas Canarias | Casilla 928 y 942 (dación en pago) |
| Cantabria | Casilla 946 |
| Castilla-La Mancha | Casilla 968 |
| Castilla y León | Casilla 975 |
| Cataluña | Casilla 1003 |
| Extremadura | Casilla 1019 |
| Galicia | Casilla 1026 |
| Madrid | Casilla 1026 |
| La Rioja | Casilla 1078 |
| Comunitat Valencià | Casilla 1095 y 1111 (traslado a otro municipio por trabajo) |
Fuentes:
- Ley de Arrendamientos Urbanos: https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1994-26003
- Código Civil: Título VI. Sección 2ª. De los derecho y obligaciones del arrendador y del arrendatario https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1889-4763
- Ministerio de Hacienda y Función Pública: https://sede.agenciatributaria.gob.es/Sede/Ayuda/17Presentacion/100/9_3.shtml
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