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16 10 2020

¿CÓMO AFECTA AL VALOR DE TASACIÓN QUE UN INMUEBLE ESTE ALQUILADO?

En nuestro país la mayor parte de la oferta de viviendas está dedicada al alquiler. Ya sea turístico, vacacional o anual. Estos son los alquileres habituales. Aunque también están aquellos de larga duración como las viviendas que están sujetas a un alquiler de renta antigua, locales comerciales o naves industriales con alquiler a largo plazo. En este post lo que vamos a hacer es explicar cómo afecta el alquiler de un inmueble a su valor teniendo en cuenta todo tipo de factores.

VIVIENDAS DE ALQUILER TURÍSTICO… ¿QUÉ DEBEMOS TENER EN CUENTA?

A la hora de hablar de viviendas de alquiler turístico, apartamentos turísticos o viviendas de uso turístico nos estamos refiriendo a las distintas tipologías de alquiler que existen en las viviendas que se alquilan para un fin vacacional.

Cuando queremos tasar una vivienda dedicada al alojamiento vacacional tendremos que tener en cuenta varios aspectos. Entre ellos, el rendimiento económico (análisis de rentas) resultante de los alquileres. ¿Qué quiere decir esto? Que aquellos pisos que están dedicados a este tipo de alquileres, con un buen rendimiento económico, van a ver también como aumenta su valor de tasación.

Cuando nos referimos a tasaciones oficiales u homologadas por el Banco de España la vivienda deberá tasarse de acuerdo a la realidad existente o al uso del suelo, en este caso, vivienda de uso vacacional o vivienda de alquiler turístico. También puede pasar que en algunas valoraciones de asesoramiento sean los propios clientes los que no quieran que se valore la condición.

TASACIÓN DE UN INMUEBLE CON ALQUILER DE RENTA ANTIGUA

Este tipo de alquiler es el que más puede afectar al valor de tasación. Esto se debe a la incapacidad de uso de dicho inmueble durante un periodo largo de tiempo (por ejemplo, en contratos de 20 o 30 años)

Actualmente este tipo de alquileres continúa en cerca de 200.000 inmuebles en España. Existe la posibilidad de subrogar el contrato, pero son muchos los propietarios que no quieren ejercer este derecho.

El valor de la tasación en este caso se verá perjudicado por un contrato de alquiler muy largo, con rentas bajas. ¿Qué quiere decir esto? Que el alquiler de renta antigua afecta al valor de la tasación de forma muy negativa sea cual sea el inmueble.

COMPRAR UNA VIVIENDA PARA INVERTIR

¿AFECTA AL VALOR DE TASACIÓN EL ALQUILER ANUAL DE SU INMUEBLE?

El valor de tasación también afectará a aquellos contratos de alquiler a corto plazo (anual) con una implicación mucho más baja que las viviendas vacacionales o las viviendas de renta antigua de las que hemos hablado anteriormente.

Al referirnos a tasaciones que cumplan la norma ECO hablamos de aquellas tasaciones que se realizan con una finalidad hipotecaria y, por tanto, habrá que tener siempre muy en cuenta la tenencia y la ocupación.

No ocurre lo mismo en aquellas tasaciones que se llevan a cabo para delimitar el valor de mercado, en las que el alquiler debe tenerse en cuenta siempre dependiendo de la finalidad o del interés del cliente.

Muchos de los clientes quieren que sus viviendas sean tasadas como libres de cargas en cuanto al alquiler ¿por qué? Se debe a que su objetivo es poner en venta el inmueble una vez haya terminado el contrato de alquiler. Cuando hablamos de tasaciones judiciales, para divorcios y herencias, puede ocurrir que las partes decidan dejar fuera el alquiler en la tasación, pero, en algunas ocasiones, este alquiler se convierte en una gran diferencia y el tasador deberá tenerlo en cuenta conforme a la normativa.

¿CÓMO SÉ SI EL VALOR DE UN PISO ES ALTO O BAJO?

Tenemos varias opciones. Una de ellas es elaborar los cálculos sobre rentabilidad de la zona. ¿En qué consiste? En obtener el dato de venta y de alquiler de las viviendas del entorno. Una vez que lo conozcamos, basta con aplicarlo a la vivienda que nos interesa. Por ejemplo, si se alquila por 1.500 euros al mes y multiplicamos ese precio de alquiler mensual por los meses obtenidos según la rentabilidad (por el 1% de rentabilidad obtenido PER, en este caso 4,7% que son los 256 meses, nos saldría que el precio de venta debe rondar los 384.000 euros en las condiciones actuales.

Si tenemos un piso que se vende por un precio de 300.000 euros. ¿Qué habrá que hacer? Tendremos que dividir entre 256 meses para saber que su precio de alquiler debería ser de unos 1.171 euros mensuales. Es importante que sepamos que la rentabilidad que vamos obteniendo por el alquiler va cambiando con el tiempo y tendremos que ir renovando el cálculo de esta actualización por rentas derivadas en valor de compra para ir optimizando estos cálculos.

Para aclararnos, cuánto más bajo sea el PER de una vivienda, tendremos mejores opciones para poder comprarla, mientras que cuanto más alto sea, será mejor vivir allí de alquiler.

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