Vivienda Uso Vacacional - Respondemos Preguntas Frecuentes

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3 08 2021

Información útil sobre la vivienda para uso vacacional (Alquiler, Diferencias, Requisitos)

Cada vez es más común alquilar una vivienda particular (por ejemplo, la segunda residencia) a turistas y, a cambio, sacar un beneficio económico. 

Desde la irrupción de plataformas como Airbnb , Home Away, Windu o Flipkey, cada vez son más las personas que se plantean alquilar su vivienda unos días para sacar un dinero extra. 

Pero este trámite no es tan sencillo: uno de los requisitos para alquilar una vivienda residencial para uso turístico es obtener la licencia municipal y tributar por ella los impuestos correspondientes. 

En este artículo, te explicamos de forma sencilla qué debes hacer según cada comunidad autónoma para poner en alquiler una vivienda de uso vacacional. 

Qué es una vivienda de uso turístico o vacacional 

Una vivienda de uso turístico o vacacional es aquel inmueble destinado a uso residencial que se cede de forma temporal (habitualmente un mes como máximo) a terceras personas para su alojamiento turístico, con finalidad lucrativa y se anuncia a través de canales de oferta turística. 

El ejemplo más habitual de una vivienda de uso turístico es una segunda residencia que se quiere ofertar en una plataforma de alojamiento, como Airbnb y que pasa a convertirse en un piso turístico.

Por qué es necesario regular la vivienda turística 

La figura de la vivienda de uso turístico o vacacional es relativamente reciente y, como bien explica el Decreto por el que se regulan las viviendas de uso turístico en Cantabria su regulación ha sido necesaria a raíz de la aparición de “nuevos modelos de negocio” (como Airbnb y plataformas similares) y “la protección y defensa de los derechos de los usuarios o consumidores de los servicios” (entre otros actores) en ellos. 

El motivo principal para regular la vivienda turística, como se explica en el texto, es establecer unas garantías mínimas y eliminar la competencia desleal. 

estos son los requisitos para alquilar una vivienda de uso turístico, varían según la localidad y la comunidad autónoma
Infografía: requisitos vivienda de uso turístico. Fuente: elaboración propia

Requisitos para una vivienda de uso turístico

El alquiler de pisos turísticos está regulado por las normativas municipales y las leyes autonómicas de cada comunidad. 

Es decir, para solicitar la licencia de ‘vivienda vacacional o turística’ (necesaria para obtener beneficios con el arrendamiento temporal de un inmueble de uso residencial) hay que consultar la legislación local y ver qué requisitos tiene que cumplir una vivienda o piso para ser calificado como ‘vacacional’. 

Las estancias mínimas en establecimientos turísticos para que sean consideradas alquiler de vivienda de uso vacacional suele ser de 30 días. 

Aunque cada comunidad y municipio tienen sus particularidades, por lo general, estos son los requisitos más comunes para obtener la licencia de vivienda de uso vacacional y poder alquilarla a turistas: 

  1. Disponer de cédula de habitabilidad 

El primer requisito para obtener la calificación de vivienda turística, es presentar la cédula de habitabilidad o licencia de ocupación que acrediten que el inmueble es habitable. 

Para presentar cualquiera de los dos documentos, deberás solicitar un duplicado a la administración competente. 

Según el Ministerio de Fomento, la cédula de habitabilidad es el certificado donde se comprueba que una vivienda cumple todos los requisitos mínimos para que las personas puedan vivir en ella. Estos requisitos van desde los técnicos hasta los higiénico-sanitarios.

La licencia de primera ocupación, por otro lado, es el certificado donde la administración acredite que la vivienda nueva se ajusta al proyecto de obra que obtuvo la licencia de construcción. 

  1. Estar suficientemente amueblada 

En los reglamentos autonómicos que establecen las condiciones para alquilar una vivienda temporalmente con fines turísticos, también suele requerirse que se encuentra amueblada “suficientemente” y provista de los electrodomésticos e instalaciones indispensables. 

Por ejemplo, para alquilar un piso vacacional es necesario que tenga electrodomésticos mínimos como horno, vitrocerámica, etc. (en algunas CCAA también se obliga a disponer las instrucciones de uso). 

  1. Seguro responsabilidad civil 

La mayoría de CCAA solicitan que el inmueble disponga de un seguro de responsabilidad civil para poder alquilarlo. 

El seguro de responsabilidad civil es aquel que cubre los daños ocasionados a terceros. Aunque no sea obligatorio (por ejemplo, en Andalucía) es recomendable tenerlo para evitar problemáticas judiciales en caso de accidentes e imprevistos. 

Además del seguro de responsabilidad civil, se puede contratar diferentes seguros para proteger una vivienda turística: multirriesgo, de daños, etc. Aunque algunos canales de oferta turística como Airbnb disponen de su propio seguro. 

  1. Suministro de agua, energía, climatización, extintor e iluminación 

En la mayoría de reglamentos y normativas, los suministros básicos de la vivienda deben estar provistos e incluidos en el precio del alquiler. Para obtener la licencia, el sujeto que solicita la explotación turística del inmueble deberá acreditar que el pago de los servicios está en regla. 

  1. Ventilación y climatización

Muchas comunidades, especialmente aquellas donde el clima es más extremo o inclemente, obligan a la persona arrendataria a que la vivienda tenga una ventilación adecuada y que disponga de aire acondicionado o calefacción para los meses de calor o frío. 

  1. Baños suficientes

Otro requisito bastante común para el alquiler de pisos vacacionales es que dispongan de una cantidad de sanitarios proporcional al número de personas que pueden alojarse en ellos. 

  1. Identificación VUT 

De la misma forma, varias administraciones (como la comunidad de Aragón) requieren que la vivienda turística esté identificada desde el exterior (siempre que los Estatutos de la Comunidad de Vecinos no lo impidan). 

Para consultar los requisitos de solicitud de la calificación de vivienda de uso turístico de cada comunidad, te recomendamos este artículo y consultar en el área de urbanismo de la localidad donde se encuentra el inmueble. 

Diferencia entre Vivienda de Uso Turístico (VUT) y Apartamento Turístico (AT) 

Hasta la aprobación en 2013 de la Ley de medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendas, en España solo existía la normativa de apartamentos turísticos como un inmueble destinado al uso comercial y a la actividad turística específicamente. 

Tal y como refleja la normativa, cuando comenzaron a aparecer los alquileres de viviendas privadas para uso turístico al margen de los establecimientos reglados, se transfirieron las competencias a las comunidades autónomas y se creó la figura de la vivienda de uso turístico para mantener los estándares de calidad y evitar la competencia desleal. 

En definitiva: un apartamento turístico es un inmueble que generalmente pertenece a un conjunto mayor que aparece en el plan urbanístico municipal como un establecimiento de alojamiento turístico; mientras que la vivienda de uso turístico es una propiedad particular de uso residencial que se habilita para el alquiler turístico. 

Por ejemplo, una segunda residencia puede convertirse en una vivienda de uso turístico sin modificar su uso en el plan urbanístico, mientras que un apartamento turístico no. 

Uno de los problemas de comprar un apartamento turístico es que, al no tener la licencia de uso residencial, en principio solo puede utilizarse para actividades relacionadas con el turismo. 

Diferencia entre vivienda de uso turístico y vivienda de uso vacacional 

Aunque por lo general la vivienda de uso turístico y la vivienda vacacional son lo mismo y se utilizan como sinónimos, en el reglamento de algunas comunidades autónomas como Asturias aparecen definidos como figuras jurídicas diferentes. 

En el caso de Asturias, la vivienda vacacional sería sinónimo de apartamento turístico (con un uso habitual y profesional), mientras que la vivienda de uso turístico sería el inmueble residencial que obtiene la licencia para alquiler turístico. 

Diferencia vivienda de Uso Turístico completa y por habitaciones

Una vez más, hay comunidades autónomas donde está permitido el alquiler turístico por habitaciones y otras donde está prohibido. 

Por ejemplo en Galicia, Aragón o Castilla y León no está permitido el alquiler por habitaciones; mientras que en Cantabria (llamado cesión compartida), Murcia o País Vasco (donde existe una regulación específica) sí lo está. 

Licencia para vivienda turística 

En definitiva, si tenemos una segunda residencia o cualquier vivienda de uso residencial y queremos alquilarla a través de Airbnb o cualquier otra plataforma de oferta turística, debemos obtener la licencia de vivienda vacacional. 

Para ello, debemos consultar la normativa autonómica y local que regula las viviendas de uso turístico en cada territorio. Aquí puedes encontrar la legislación vigente de cada comunidad autónoma sobre viviendas de uso turístico y, a continuación, te hacemos un pequeño resumen: 

Vivienda turística Madrid

Para registrar una vivienda para uso turístico en la Comunidad de Madrid se deben cumplir los requisitos específicos, consultar los estatutos de la comunidad de vecinos, disponer de un seguro de responsabilidad civil, una Declaración Responsable y un Certificado de Idoneidad para Vivienda de Uso Turístico (CIVUT). 

Vivienda turística Cataluña

Comunicación de inicio de actividad en el Ayuntamiento, abono de la tasa para obtener la licencia, Registro de Turismo de Cataluña (RTC). En el municipio de Barcelona, el alta de viviendas turísticas (HUT) está regulado en el Plan Especial Urbanístico para la Ordenación de Establecimientos de Alojamiento Turístico, Albergues de Juventud, Residencias Colectivas de Alojamiento Temporal y Viviendas de Uso Turístico en la Ciudad de Barcelona (PEUAT). 

Para alquilar una vivienda de uso turístico en Barcelona, además, el propietario está obligado a recaudar el Impuesto sobre las Estancias en Establecimientos Turísticos (IEET) o tasa turística; y a informar a los Mossos d’Esquadra sobre las personas que se alojan.

Vivienda turística Galicia

Según la, las viviendas de uso turístico en Galicia tienen como requisito contar con calefacción en todas las dependencias excepto entre los meses de junio y julio. 

Además, para dar de alta la vivienda vacacional en Galicia, deberá contar con un seguro de responsabilidad civil entre otros documentos. 

Tampoco está permitido el alquiler por habitaciones y deben estar inscritas en el Registro de Empresas y Actividades Turísticas.  

Vivienda turística Asturias

La regulación asturiana diferencia entre viviendas vacacionales y viviendas de uso turístico, además, las viviendas deben estar identificadas como VUT en el exterior 

Vivienda turística Cantabria

En la comunidad autónoma de Cantabria, al considerarse la vivienda de uso turístico como un servicio turístico, debe cumplir con lo establecido por la Ley 5/1999 de Ordenación del Turismo en Cantabria. 

Si está permitido el alquiler por habitaciones (cesión compartida) y la exhibición de una placa identificativa. 

Vivienda turística País Vasco 

En Euskadi la vivienda para uso turístico está regulada en el Decreto 101/2018 de viviendas (VT) y habitaciones de viviendas (HT) particulares para uso turístico. 

En esta normativa, particularmente, se permite y establece una categoría específica para el alquiler turístico de habitaciones. 

Vivienda turística Navarra 

En la comunidad de Navarra, la vivienda turística está regulada por el Decreto Foral 230/2011. La vivienda de uso turístico debe estar inscrita en el Registro de Turismo y hacer constar su código en todas las publicaciones donde se anuncie la oferta de alojamiento. 

En la normativa turística de Navarra se distingue entre dos tipos de viviendas de uso turístico: las casas rurales y los apartamentos turísticos. 

Vivienda turística en Aragón 

En la comunidad de Aragón, según el decreto de 2015, para obtener la licencia de vivienda para uso turístico, esta debe estar inscrita en el Registro de Turismo de Aragón. 

El inmueble puede ser alquilado a la misma persona por un periodo máximo de un mes y no está permitido el alquiler por habitaciones.  

Vivienda turística Castilla y León

En Castilla y León, el alojamiento de vivienda de uso vacacional está regulado por el Decreto 3/2017. No se permite el alquiler por habitaciones y existe un pliego de requisitos específicos sobre cada estancia del inmueble. 

Vivienda turística La Rioja 

Para obtener la licencia de vivienda para uso turístico en cualquiera de las Islas Baleares, es necesario inscribirlas en el registro de empresas, actividades y establecimientos turísticos. 

Para la concesión de la licencia, la vivienda se debe encontrar en una de las zonas delimitadas por el Gobierno y tener el certificado energético. No está permitido el alquiler de habitaciones. 

Vivienda turística Castilla La Mancha

En Castilla La Mancha, la vivienda turística de uso turístico está regulada por el Decreto 36/2018, de 29 de mayo y debe exhibir una placa identificativa. Además, no se permite el alquiler por habitaciones. 

Vivienda turística Comunitat Valenciana 

Para alquilar una vivienda en la Comunitat Valenciana para uso turístico, se debe solicitar la licencia mediante una declaración responsable. Además, no está permitido el alquiler por habitaciones. 

Vivienda turística Extremadura 

Actualmente, la Junta de Extremadura se encuentra elaborando una normativa específica para las viviendas de uso turístico. Mientras, este tipo de alojamientos están regulados por el decreto de 2012 sobre apartamentos turísticos. 

Vivienda turística Andalucía

Para registrar solicitar la licencia de vivienda turística en Andalucía el propietario debe residir en la vivienda y esta debe inscribirse en el Registro de Turismo de Andalucía. 

Además, las estancias del inmueble deben estar ventiladas y contar con instalaciones de climatización para los meses de verano. 

Vivienda turística Región de Murcia

El Decreto 256/2019 que regula las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia sí contempla su arrendamiento por habitaciones destinadas a dormitorio o en su totalidad. 

Por otro lado, en la Región de Murcia, los apartamentos turísticos están regulados por el Decreto 174/2018

Vivienda turística Islas Baleares

Según la Ley 8/2012 de Turismo de las Illes Balears, el concepto de ‘vivienda de uso turístico’ se denomina estancias turísticas en viviendas de uso residencial o Estancias turísticas en viviendas (ETV). 

Dentro de esa calificación, existen tres modalidades: ETV365-UNI (viviendas unifamiliares), ETV365-PLURI (viviendas plurifamiliares) y ETV60 (viviendas principales unifamiliares y plurifamiliares). Está prohibido el alquiler por habitaciones.

Además, para solicitar la licencia debe encontrarse en una de las zonas permitidas por los planes de intervención de ámbitos turísticos (PIAT) o planes territoriales insulares (PTI) 

Vivienda turística Islas Canarias 

En las Islas Canarias, el uso turístico de la vivienda está regulado por el Reglamento de las viviendas vacacionales aprobado en el Decreto 113/2015, aunque se encuentra en borrador una Ley de regulación de la vivienda de uso vacacional que limitaría su uso. 

Según el decreto vigente en la actualidad, las viviendas turísticas en Canarias deben exhibir (siempre que la comunidad de propietarios lo permita) un distintivo donde conste el número de inscripción en el Registro General Turístico. 

Impuestos alquiler vivienda vacacional 

  1. Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas

La vivienda de uso turístico tributa en la Declaración de la Renta de dos formas: cuando no está alquilada y queda a disposición de las personas propietarias (como segunda residencia); y cuando sí está alquilada (se declaran los ingresos menos los gastos). 

Los días que la vivienda está alquilada se reflejan en la Renta como “rendimientos del capital inmobiliario” y se calculan restando los ingresos totales a los gastos proporcionales (IBI, tasas municipales, seguros, comunidad, intereses de la hipoteca, etc)

  1. Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)

Pagar el IVA al alquilar una vivienda de uso vacacional depende de la forma en que se haga: si la transacción se lleva a cabo de particular a particular (sin que intermedie una empresa gestora o una plataforma turística) no hace falta incluir el IVA. 

Por otra parte, si la parte arrendadora cede la vivienda a una inmobiliaria o gestora para que la alquile u oferta la vivienda en plataformas como Airbnb, Rentalia, etc. Deberá pagar el IVA. 

  1. Tasas municipales 

Dependiendo de la comunidad autónoma y municipio donde se encuentre la vivienda, se deberán abonar las tasas correspondientes para obtener la licencia de vivienda turística. 

Qué es el CIVUT y cómo conseguirlo 

El Certificado de Idoneidad para Viviendas de Uso Turístico es un documento redactado por un arquitecto donde se comprueba que el inmueble cumple todos los requisitos legales para obtener la licencia de vivienda vacacional. 

Una vez más, la regulación depende de la ley autonómica que regule el alquiler turístico. Pero, por lo general, los requisitos necesarios para obtener el CIVUT son parecidos en todas las CCAA. Por ejemplo, estos son los necesarios en la Comunidad de Madrid

  1. Tener los suministros básicos en regla (agua fría y caliente, energía, climatización). 
  2. Ventilación 
  3. Extintor
  4. Señalización básica de emergencia
  5. Plano de evacuación

Cómo alquilar una casa en Airbnb

Airbnb es una de las plataformas más conocidas de alquiler vacacional entre particulares. A raíz de su irrupción y popularización en España (junto a otras similares) se reformaron las leyes para contemplar el alquiler turístico entre particulares. 

Para ofertar un inmueble en Airbnb, al igual que en cualquier otro tipo de vivienda de uso vacacional, los pasos a seguir dependen mucho de la legislación autonómica. Pero, en general, para dar de alta una vivienda turística en Airbnb hay que: 

  1. Disponer de una vivienda 
  2. Cumplir las condiciones de habitabilidad e higiene
  3. Obtener la licencia de alquiler turístico 
  4. Comprobar en los Estatutos del edificio que la Comunidad de Propietarios permite la actividad turística 
  5. Cumplimentar los datos fiscales

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