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31 03 2021

MANTENIMIENTO DE EDIFICIOS: QUÉ ES Y CÓMO SE HACE

¿Qué cuesta más? ¿Mantener algo o arreglarlo cuando se estropea? En el caso de los edificios, antiguamente se optaba por la segunda opción: su mantenimiento -reactivo- consistía en arreglar los desperfectos cuando surgían. 

En la actualidad, el mantenimiento se orienta hacia la conservación y prevención de los inmuebles bajo la premisa de que, haciendo una supervisión constante y sistemática de los mismos, se pueden anticipar los problemas y abaratar los costes derivados de su solución. 

Sobre todo para los edificios históricos y los grandes proyectos, el mantenimiento es toda una disciplina que debe ser contemplada en el proyecto. En este artículo te explicamos todas las claves que necesitas para comprender las dimensiones y criterios de conservación inmobiliaria. 

Qué es el mantenimiento de un edificio

El mantenimiento de edificios es toda acción destinada a conservar un inmueble y prevenir su deterioro mediante el seguimiento, mejora, limpieza y restauración de sus espacios y estructuras. 

El objetivo principal del mantenimiento de un edificio es contrarrestar los desperfectos asociados al paso del tiempo para aumentar su vida útil y mantener su valor. 

Con el mantenimiento del edificio, se consigue una revalorización continua y se abaratan los costes de su arreglo. De la misma forma que, en el caso de los automóviles, pasamos la ITV para realizar un seguimiento continuo de su óptimo estado; los inmuebles también necesitan un mantenimiento constante. 

Con mantenimientos periódicos y un control exhaustivo, fundamentalmente, ahorramos grandes cantidades de dinero en grandes derramas. Por este motivo, las comunidades autónomas obligan a llevar a cabo inspecciones técnicas que identifiquen las imperfecciones que impidan una correcta habitabilidad y, en ocasiones, puedan suponer un riesgo (tanto para inquilinos como terceros). 

Los elementos constructivos, los espacios privados y los espacios comunes son factores a tener en cuenta a la hora de planificar el mantenimiento y conservación de edificios. En esta infografía, explicamos qué espacios hay que considerar.

Infografía: Criterios para el mantenimiento de edificios. Fuente: elaboración propia.

En el caso de los edificios históricos, como catedrales, monumentos o castillos, su mantenimiento y preservación es parte de la conservación de patrimonio y está sujeto a regulaciones diferentes a los edificios comunes.  

¿Quién lleva a cabo el mantenimiento de edificios?

Normalmente el mantenimiento de edificios se lleva a cabo por diferentes profesionales: electricistas, fontaneros, personal técnico o empresas que se dedican específicamente a prestar a este servicio. También existen cursos homologados para formar a los profesionales de diferentes disciplinas en el mantenimiento de edificios, industrias, inmuebles singulares, o instalaciones públicas. 

Mantenimiento de espacios privativos 

Dentro de cada edificio, las viviendas se componen de diferentes espacios privados con una función individual y un diseño específico para un fin concreto. Dependiendo del lugar de la casa, el mantenimiento deberá centrarse en unos aspectos u otros. 

Por ejemplo, los usos de un baño son completamente diferentes a los de una cocina. Su conservación, por tanto, será totalmente diferente. 

  • En el caso de una cocina, se debe prestar atención a correcta iluminación de todo el espacio, la ventilación de humos, gases y olores; la ventilación de armarios y zonas de almacenamiento; la limpieza de paredes y rincones susceptibles de acumular grasa y suciedad; y las manchas de humedad derivadas de las cocciones. 
  • Por otra parte, el baño es un espacio húmedo donde el agua (tanto fría como caliente) tiene un papel protagonista. Por eso, el control de las fugas de agua; las fisuras en los revestimientos; la cisterna del inodoro; la prevención de filtraciones y el funcionamiento de los grifos es fundamental.

Sobre todo, es importante poner atención en la relación entre agua y electricidad, tan presente en el cuarto de baño. La legislación vigente prohíbe la instalación de tomas de corriente en el baño y sus zonas de influencia pero, aun así, debe reforzarse su supervisión. 

  • Para la preservación de las habitaciones y dormitorios se tiene en cuenta el control de la luz y el sonido; las condiciones ambientales y la ventilación. 
  • En el salón, son importantes el cuidado del amueblamiento (protagonista de la estancia), el nivel de iluminación (de día y de noche), el aislamiento acústico y la ventilación. 
  • Respecto al lavadero, se debe supervisar la condensación de agua derivada de aparatos como la secadora o lavadora y los riesgos asociados a la proximidad de agua y electricidad. 
  • Los balcones y terrazas, a pesar de su uso privativo, se consideran elementos comunes por su ubicación en la fachada (excepto en viviendas unifamiliares). 

Mantenimiento de espacios comunes

Los elementos comunes de un conjunto edificatorio son balcones y terrazas; portal y escaleras; garaje y trasteros; espacios ajardinados y pavimentos; y mobiliario urbano. 

  • En el caso del portal y escalera,  los pavimentos, debe revisarse frecuentemente su estado técnico, así como pulir, rejuntar y abrillantar cuando sea necesario. 

Los revestimientos de paredes, techos y escaleras también requieren una inspección técnica periódica. En el caso de las paredes, que asegure la fijación de aplacados y pintura;  y en el de techos y escaleras, de fijaciones de soporte y pintura. 

También deben incluirse barandillas, puertas, portero electrónico, buzones, red eléctrica y cuartos de limpieza en la preservación de las escaleras y portales de una vivienda. 

  • El ascensor es uno de los elementos del bloque que necesita un mantenimiento mayor y minucioso por personal técnico cualificado: cada mes debe realizarse una limpieza exhaustiva de la cabina, puertas de acceso, cable de tracción, freno, circuito eléctrico, señalización, maniobra y cuarto de máquinas; cada año, se debe supervisar la limpieza y conservación del foso: su impermeabilización y resistencia a la corrosión. 
  • Para el mantenimiento del garaje, se debe comprobar frecuentemente la instalación de ventilación y extracción supervisando las conexiones eléctricas, pruebas de servicio y evacuación de humos; la instalación de alumbrado y emergencia, contra incendios, desagües y agua. 
  • En los espacios ajardinados y pavimentados debe existir un profesional a cargo del mantenimiento y se debe revisar periódicamente el sistema de riego, alumbrado, las canalizaciones subterráneas y los muros de contención. 
  • Para la conservación del mobiliario urbano o común, se deben revisar periódicamente los elementos como papeleras, farolas, bancos o barandas para anticipar su reparación. 

Mantenimiento de elementos constructivos 

Los elementos constructivos de un inmueble son aquellos componentes materiales que integran la construcción como fachadas, forjados, pilares, huecos, cubiertas, particiones o puentes térmicos. Se clasifican entre elementos estructurales y compartimentadores. 

Para el mantenimiento y conservación de los elementos constructivos de un edificio, se debe contar un técnico profesional y se deben tener en cuenta estos elementos: 

  • Estructuras
  • Cubiertas
  • Fontanería
  • Saneamiento
  • Electricidad
  • Cimentaciones: zapatas, muros de contención y pantalla.
  • Telefonía y televisión 
  • Sistema antiincendios. 

Tipos de mantenimiento

Existen tres grandes formas de hacer el mantenimiento de inmuebles: 

Mantenimiento preventivo

Este tipo de preservación, consiste en anticiparse a la necesidad de reparación: como explicamos al principio, es la habitual en la actualidad (sobre todo para grandes proyectos de conservación del patrimonio y grandes instalaciones) e implica un seguimiento y control exhaustivo de las diferentes partes del inmueble. 

Mantenimiento correctivo

Al contrario que el mantenimiento preventivo, trata de arreglar los desperfectos y desgastes de un edificio una vez que ya se han producido. Por ejemplo, arreglamos una puerta cuando ya está rota (en el caso del mantenimiento preventivo, la supervisión nos haría percibir que se avecina un error en el material para corregirlo previamente). 

Mantenimiento predictivo 

Esta metodología de conservación suma características de las anteriores y consiste en llevar a cabo una evaluación periódica de una situación a corregir. 

Cómo calcular el coste de mantenimiento de un edificio 

La cuota de mantenimiento es la cantidad que aportan los propietarios de un edificio a su administración para mantener los espacios comunes y los servicios derivados de esto. Normalmente, la determina la constructora o promotora del inmueble mediante la división del precio total entre los propietarios de la comunidad según los metros cuadrados de cada vivienda. 

Para calcularla se tienen en cuenta: 

  1. Personal necesario
  2. Cuota de mantenimiento y variación
  3. Unidades inmobiliarias
  4. Tamaño (metros cuadrados) 

Inspección técnica de edificios y Libro del edificio 

Los inmuebles necesitan de un manual para que sepamos cuáles son los criterios de mantenimiento y conservación, además de que de forma periódica habrá que realizar verificaciones. Como comentábamos antes, con los edificios pasa como con los coches: necesitan una puesta a punto periódica.  

En el caso de los inmuebles, nos referimos a la ITE (Inspección técnica de edificios) y el Libro del Edificio: dos documentos obligatorios en algunas comunidades autónomas. 

Inspección técnica de edificios

La ITE o IEE (el Informe de Evaluación del Edificio), según lo que indica la normativa, es un informe que se redacta partiendo de la visita de un técnico al edificio. En ese informe se indica con todo lujo de detalles las deficiencias que haya encontrado y el estado de conservación. Generalmente la ITE se lleva a cabo a los 50 años de antigüedad del inmueble.

El libro del edificio y otra documentación

El libro del Edificio incluye el resultado del informe y en ese libro también están incluidas todas las instrucciones necesarias para mantener correctamente el inmueble. Aparecen también los protocolos de actuación que tenemos que tener para mejorar todas aquellas deficiencias que nos encontremos o que, en este caso, haya encontrado el técnico. Cabe destacar que la legislación actual no es homogénea y que depende de la ubicación donde se encuentre el edificio, por eso es recomendable conocer los criterios de nuestro municipio o comunidad autónoma. 

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