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30 10 2020

TASACIÓN DE INMUEBLES SINGULARES

¿QUÉ SON LOS INMUEBLES SINGULARES?

Se consideran inmuebles singulares a una gran diversidad que están fuera del mercado. Se caracterizan por ser fácilmente reconocibles en el territorio. ¿Por qué? Porque ocasionan un gran impacto debido a sus dimensiones tanto de forma como de tamaño. Pueden ocupar por ejemplo terrenos de varios municipios. Una de sus características principales es que su construcción no responde a estándares que se utilizan normalmente y destaca por los elementos específicos que se utilizan y los materiales empleados en su construcción.

Encontramos muchos ejemplos de inmuebles singulares como por ejemplo los edificios históricos, las grandes infraestructuras del territorio tales como autopistas o aeropuertos. También se incluyen en inmuebles singulares los centros de producción y distribución de servicios. Las  características de estos inmuebles hacen que los procedimientos generales para determinar el valor catastral no tengan aplicación inmediata sobre ellos, pudiendo encontrar fórmulas que compatibilicen mejor con el criterio de coordinación.

VALORACIÓN DE EDIFICIOS HISTÓRICOS

En el preámbulo de la Ley del Patrimonio Histórico Español recalca lo siguiente:

El Patrimonio Histórico Español  es el principal testigo de la contribución histórica de los españoles a la civilización (…). La protección y el enriquecimiento de los bienes que lo integran constituyen obligaciones fundamentales que vinculan a todos los poderes públicos, según el mandato que a los mismos dirige el artículo 46 de la Constitución.

En este post queremos hacer referencia a aquellos edificios históricos singulares. ¿Cuáles son? Aquellos cuyas características los diferencian de los demás. Por eso no vamos a prestar especial atención en aquellos edificios que, estando protegidos por el planeamiento urbanístico, no cuentan con ninguna cualidad especial que los distinga de los demás. Al hablar de la valoración de edificios históricos singulares vamos a tener en cuenta dos valores: un valor tangible y otro intangible.

  • Valor tangible: También podemos llamarlo objetivable, aquel que se admite comúnmente con independencia del valor intangible del bien.
  • Valor intangible: Se entiende por valor intangible aspectos como el carácter simbólico, la vinculación con hechos de la historia o cualquier otra característica inmaterial que no sea objetivable a nivel general.

Es muy importante saber que el artículo 36 de la Ley de Patrimonio Histórico Español también establece que los bienes integrantes del Patrimonio Histórico Español deben ser conservados, mantenidos y custodiados por sus propietarios o, en su caso, por los titulares de derechos reales o por los poseedores de dichos bienes. En el caso de que esto no se cumple será la Administración competente (CC.AA, Ayuntamiento, Estado…) la encargada de ordenar la ejecución sustitutoria. ¿Qué significa esto? Que la Administración ejecuta las obras de conservación. ¿Cómo lo hace? Contratándolas con una empresa constructora y pasándole el cargo al propietario.

CONSERVACIÓN Y MANTENIMIENTO

En todo edificio histórico deberá existir la conservación y el mantenimiento. Esta misma obligación también se tendrá que aplicar en los inmuebles no históricos pero con algunas diferencias:

  1. La conservación de edificios históricos viene regulada por una normativa menos exigente.
  2. Las obras de conservación y restauración son más caras que las de los edificios modernos. ¿Por qué? Porque los edificios históricos en la mayoría de las ocasiones están construidos con técnicas antiguas distintas a las actuales.
  3. Los edificios históricos suelen estar amortizados dado que ha transcurrido de sobra el plazo de amortización de la edificación.

Hay que tener muy presente, a la hora de valorar un edificio histórico, el uso al que se destina. ¿Por qué? Porque va a condicionar el método de valoración y también el valor. Hay algunos edificios históricos que tienen categoría de monumentos y, por lo tanto, están adscritos a dotaciones públicas. Su valoración, por tanto, presenta alguna problemática. Otros monumentos están adscritos a dotaciones privadas como edificios religiosos que son propiedad del obispado.

Los métodos de valoración para inmuebles singulares admitidos son tres y, dependiendo de la finalidad y de su estado posesorio, utilizaremos uno u otro:

  • Método del coste (Valor de reemplazamiento)
  • Método de comparación
  • Método de actualización de rentas

TRES PUNTOS CLAVE

  1. EL COSTE: Una de las principales diferencias que existe entre los edificios históricos y los demás se encuentra en las técnicas constructivas ya que implican un coste mayor de construcción. Estas técnicas además conllevan que su conservación suponga un coste mayor. Los métodos, oficios y materiales empleados están menos industrializados.
  2. LA FUNCIONALIDAD: En su día, un edificio histórico fue diseñado para un tipo de función. ¿Qué ocurre? Que en la actualidad puede dedicarse al mismo cometido pero en otra época (el caso de un Ayuntamiento por ejemplo). Puede implicar también la modificación y surgen entonces las dudas: conservación o adaptación.
  3. LA RENTABILIDAD: como podremos imaginar la rentabilidad de estos edificios tambien es singular. No podriamos ir a los parámetros habituales de coste de construcción, rendimiento económico de su actividad, etc ya que esto no tendría mucho sentido. Tendremos que valorar su historia, su uso, su funcionalidad, entre otras cuestiones. Es un aspecto técnico y bastante difícil de estudiar.

PREMISAS BÁSICAS DE VALORACIÓN

Otras cuestiones básicas que podemos tener en cuenta para realizar la tasación de inmuebles singulares son:

  • FINALIDAD DE LA VALORACIÓN: Si se va a destinar a ser vendido, préstamo, herencia…
  • USO Y POLIVALENCIA DEL EDIFICIO: La capacidad que tiene el edificio para adaptarse a diferentes usos y funciones.
  • FUNCIONALIDAD: Se lleva a cabo un estudio desde distintos puntos de vista
  • Adaptación de los espacios
  • Rendimiento de superficie
  • Nivel de calidad y funcionalidad de las instalaciones
  • Confortabilidad del edificio
  • Eficiencia energética
  • Accesibilidad
  • REPRESENTATIVIDAD: Dependerá en gran parte del edificio al que nos refiramos. No va a ser lo mismo un edificio de oficinas que aquellos que son grandes joyas arquitectónicas.

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