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26 10 2020

VISITA AL INMUEBLE EN UNA TASACIÓN

La visita al inmueble es uno de los pasos que más dudas causa entre nuestros clientes a la hora de realizar una tasación. ¿Qué es la visita? ¿Tienen que entrar en el inmueble? ¿Es obligatoria?. Vamos a intentar solucionar todas vuestras dudas en este post. Primero decir que no existe ninguna normativa específica sobre la forma en la que se deben realizar estas visitas. Aunque es cierto que, siempre que sea un tasación hipotecaria, el perito debe acudir presencialmente. ¿Por qué? Porque deben realizarse varias comprobaciones antes de llevar a cabo la tasación.

TIPOS DE COMPROBACIONES

  1. COMPROBACIÓN DE PLANOS Y SUPERFICIE DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACIÓN

Primeramente, el tasador tendrá que comprobar la superficie del inmueble. Se hace mediante la realización de un plano acotado con el objetivo de determinar la superficie construida a la hora de llevar a cabo la tasación. Es necesario conocer que, en muchos casos, la superficie real construida difiere de la información registral y catastral del inmueble.

  1. COMPROBACIÓN DE ACABADOS Y CALIDADES DEL INMUEBLE A TASAR

Además de realizar un plano o verificar la superficie, el tasador también va a tener que comprobar el estado de la vivienda, tanto los diferentes acabados, como las calidades de la edificación. A pesar de comprobar acabados y calidades, la tasación de una vivienda no incluye la valoración de su mobiliario. ¿Qué queremos decir con esto? Que la calidad del mobiliario no se tiene en cuenta en tasaciones oficiales.

  1. COMPROBACIÓN DE DAÑOS O DESPERFECTOS QUE TENGA LA EDIFICACIÓN

El arquitecto o arquitecto técnico será el encargado de conocer los pequeños daños o desperfectos que pueda tener una vivienda ya que en el caso de que los daños sean importantes, aplicará una pequeña depreciación. La tasación de un inmueble no sustituye al informe pericial de daños. Entonces ¿qué ocurre? Que el técnico tendrá en cuenta los daños y desperfectos que tenga una vivienda, pero no se realizará un informe pericial de daños.

¿ES OBLIGATORIA LA VISITA DEL PERITO EN CUALQUIER MÉTODO DE COMPROBACIÓN DE VALORES?

El artículo 51.7 de la Ley General Tributaria (LGT) regula los métodos de comprobación de valores de los que puede servirse la Administración para valorar el inmueble del contribuyente y pedirle el pago de un impuesto adicional al que ya pagó en su día. A la hora de llevar a cabo la valoración de un inmueble, los medios más utilizados son el de coeficientes sobre el valor catastral, el de precios medios en el mercado, dictamen de peritos y tasación hipotecaria.

Queremos dejar claro que la visita del perito no es obligatoria en todos los métodos de comprobación de valores y el hecho de que esta visita no se lleve a cabo, no siempre lleva consigo la anulación de la liquidación. En cambio, esta visita sí que será obligatoria para realizar tasaciones hipotecarias y en caso de que la Administración elija el método del dictamen de peritos. Sin embargo, no ocurre lo mismo con el método de coeficientes sobre el valor catastral o una tasación para valor de mercado. La visita no será obligatoria en este casos y eso hace que la valoración sea más genérica y objetiva.

Si el perito no examina personalmente el inmueble, va a ser muy difícil que se tengan en cuenta sus características y circunstancias propias. Con este método de valoración, dos viviendas que se encuentren en el mismo rellano se valorarán igual. Y sin embargo, una puede estar recién reformada y la otra no.

¿QUÉ OCURRE SI EL PERITO NO PUEDE ENTRAR EN EL INMUEBLE PARA EXAMINARLO?

Si el tasador finalmente no pudiera entrar al inmueble, la tasación con finalidad hipotecaria podrá realizarse pero saldrá con un condicionante, perdiendo así su validez ante entidades bancarias.

En el caso de las tasaciones para la administración, puede ocurrir también que cuando el perito acude a visitar el inmueble, no se encuentre con nadie allí. ¿Qué ocurre en estos casos? El Tribunal Supremo recalca que no ha existido una negativa del contribuyente a la entrada. Por ello la Administración no puede eludirse en la falta de examen personal del inmueble, para evitar dicha exigencia. Por tanto, el contribuyente podría recurrir la liquidación y comprobación de valores notificada, invocando la falta de visita del perito de la Administración al inmueble, a través de una tasación pericial contradictoria.

Y este sería uno de los primero pasos para realizar una tasación, quizá te interese saber ¿Cómo se realiza la tasación y que se tiene en cuenta?

¿QUE CRITERIOS Y MÉTODOS SE SIGUEN EN UNA TASACIÓN?

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