La visita al inmueble es uno de los pasos que más dudas genera entre nuestros clientes a la hora de realizar una tasaciópn. ¿Qué es la visita? ¿Tienen que entrar en el inmueble? ¿Es obligatoria?.
En este artículo, vamos a solucionar todas las dudas que puedan surgir respecto a esta cita técnica.
Ante todo, es importante aclarar que no existe ninguna normativa específica sobre la forma en la que se deben realizar estas inspecciones.
Aunque en el caso de las tasaciones hipotecarias, la norma ECO regula que el perito tasador debe acudir presencialmente al inmueble para realizarse varias comprobaciones antes de llevar a cabo la tasación.
Indice de contenidos
TIPOS DE COMPROBACIONES
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COMPROBACIÓN DE PLANOS Y SUPERFICIE DEL INMUEBLE OBJETO DE TASACIÓN
Primero, el tasador tiene que comprobar la superficie del inmueble. Se realiza trazando un plano acotado con el objetivo de determinar la superficie construida a la hora de llevar a cabo la tasación.
Es necesario conocer que, en muchos casos, la superficie real construida difiere de la información registral y catastral del inmueble.
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COMPROBACIÓN DE ACABADOS Y CALIDADES DEL INMUEBLE A TASAR
Además de realizar un plano o verificar la superficie, el tasador también va a tener que comprobar el estado de la vivienda, tanto los diferentes acabados, como las calidades de la edificación.
A pesar de comprobar acabados y calidades, la tasación de una vivienda no incluye la valoración de su mobiliario.
¿Qué queremos decir con esto? Que la calidad del mobiliario no se tiene en cuenta en tasaciones oficiales.
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COMPROBACIÓN DE DAÑOS O DESPERFECTOS QUE TENGA LA EDIFICACIÓN
El arquitecto o arquitecto técnico será el encargado de conocer los pequeños daños o desperfectos que pueda tener una vivienda ya que en el caso de que los daños sean importantes, aplicará una pequeña depreciación.
La tasación de un inmueble no sustituye al informe pericial de daños. Entonces ¿Qué ocurre? Que el técnico tendrá en cuenta los daños y desperfectos que tenga una vivienda, pero no se realizará un informe pericial de daños.
¿ES OBLIGATORIA LA VISITA DEL PERITO EN CUALQUIER MÉTODO DE COMPROBACIÓN DE VALORES?
«En la mayoría de las tasaciones, la ley obliga a inspeccionar el inmueble físicamente. En estos casos, cuando aceptas el presupuesto, nuestro equipo contacta contigo para fijar una fecha y hacer una visita técnica».
El artículo 51.7 de la Ley General Tributaria (LGT) regula los métodos de comprobación de valores de los que puede servirse la Administración para valorar el inmueble del contribuyente y pedirle el pago de un impuesto adicional al que ya pagó en su día.
A la hora de llevar a cabo la valoración de un inmueble, los medios más utilizados son el de coeficientes sobre el valor catastral, el de precios medios en el mercado, dictamen de peritos y tasación hipotecaria.
Es importante dejar claro que la visita del perito no es obligatoria en todos los métodos de comprobación de valores.
El hecho de que no se realice esta visita no implica automáticamente la anulación de la liquidación.
Sin embargo, la visita del perito sí es obligatoria en dos casos concretos:
- Para realizar tasaciones hipotecarias.
- Cuando la Administración elige el método del dictamen de peritos.
Por otro lado, en métodos como el de coeficientes sobre el valor catastral o una tasación para valor de mercado, la visita no será obligatoria.
Esto provoca que la valoración sea más genérica y objetiva.
¿Por qué sucede esto?
Porque si el perito no examina personalmente el inmueble, será muy difícil valorar sus características particulares.
Con este método, dos viviendas situadas en el mismo rellano se valorarán igual.
Sin embargo, una puede estar recién reformada y la otra no, lo que afecta de forma clara su valor real.
¿QUÉ OCURRE SI EL PERITO NO PUEDE ENTRAR EN EL INMUEBLE PARA EXAMINARLO?
Si el tasador finalmente no pudiera entrar al inmueble, la tasación con finalidad hipotecaria podrá realizarse pero saldrá con un condicionante, perdiendo así su validez ante entidades bancarias.
En el caso de las tasaciones para la administración, puede ocurrir también que cuando el perito acude a visitar el inmueble, no se encuentre con nadie allí.
¿Qué ocurre en estos casos? El Tribunal Supremo recalca que no ha existido una negativa del contribuyente a la entrada. Por ello la Administración no puede eludirse en la falta de examen personal del inmueble, para evitar dicha exigencia.
Por tanto, el contribuyente podría recurrir la liquidación y comprobación de valores notificada, invocando la falta de visita del perito de la Administración al inmueble, a través de una tasación pericial contradictoria.
