Inmuebles comparables o testigos en una tasación

En el proceso de tasación existe una parte fundamental que consiste en la búsqueda de inmuebles comparables o testigos: fincas similares a la que va a ser tasada que sirven de referencia para calcular el valor. 

El concepto de comparables o testigos es tan importante si quieres empezar a trabajar como tasador, como si necesitas una tasación inmobiliaria y quieres comprender mejor en qué consiste el servicio. 

Por ser uno de los puntos más importantes en la metodología de la tasación inmobiliaria, en este artículo queremos explicar qué es exactamente una finca comparable o testigo, qué papel representa dentro del informe de tasación y otras cuestiones específicas cómo la homogeneización de testigos. 

Definición de comparables o testigos

En una tasación, los inmuebles comparables o testigos son aquellos parecidos a la finca objeto de tasación por su ubicación, características o superficie. Se utilizan en el proceso de tasación para la homogeneización de precios de inmuebles comparables.

Los testigos o comparables también se llaman muestras de mercado.

Diferencia entre comparables y testigos 

Los conceptos comparables y testigos son sinónimos: en el proceso de tasación inmobiliaria, ambos se refieren a las fincas parecidas a la que va a ser tasada. 

En la normativa actual (Orden ECO/805/2003) que regula las valoraciones de bienes inmuebles, el concepto “testigos” se utiliza como sinónimo de “comparables” al hablar de los criterios para su validación. En la orden anterior (Orden de 30 de noviembre de 1994) derogada por esta, no se menciona la palabra “testigos”.

Sin embargo, en la mayoría de aplicaciones informáticas basadas en la orden ministerial como TASA, el concepto que se utiliza es “testigos” para designar a los inmuebles comparables. 

Características de un inmueble comparable o testigo 

Según la norma ECO, para que un tasador considere un inmueble comparable o testigo de una finca a tasar, debe atender a las siguientes características: 

Ubicación

Una de las características principales para elegir un inmueble como testigo es su localización. Concretamente, el código postal. 

Uso

Los usos del inmueble (residencial, económico-industrial, servicios, equipamientos, espacios libres, transportes e infraestructuras o agropecuarios y forestales) y concretamente de las viviendas (unifamiliar, plurifamiliar y residencia especial) son importantes para determinar el valor de un inmueble por comparación con otros. 

Tipología

Para elegir un comparable, el tasador también tiene que tener en cuenta la tipología inmobiliaria: si el inmueble es de tipo industrial, comercial, residencial o rústico. 

Superficie

Los inmuebles elegidos como comparables para una tasación deben tener una superficie construida y útil similar a la vivienda a valorar. 

Antigüedad

Además de la antigüedad de la finca, el tasador solo debe admitir como testigos los datos de inmuebles recopilados en los seis meses anteriores a la tasación. 

Estado de conservación 

Para que el perito calcule  el estado de conservación de un inmueble con respecto a otros,  debe tener en cuenta la antigüedad del edificio con respecto a su vida útil y su estado de conservación, calificandolo de bueno a ruinoso. 

Existen otros documentos como el ‘Pliego de prescripciones técnicas por el que se regirá el contrato de consultoría y asistencia para la realización de informes técnicos de tasación de las viviendas y otros inmuebles del instituto de vivienda, infraestructura y equipamiento de la defensa’. donde también se determinan las características de los testigos derivadas de la Norma ECO. 

Cuando no existen inmuebles comparables, se utiliza el método de coste o residual para calcular la tasación. 

Homogeneización de valores comparables

La homogeneización de valores comparables es el proceso que el tasador  utiliza para analizar la finca objeto de tasación en relación con los inmuebles testigos. El objetivo de la homogeneización de valores es deducir un precio para el inmueble en función de los demás. 

Para la homogeneización de valores comparables, el perito compara los factores matemáticamente (peor: < 1 – mejor: = 1 – mejor: > 1) y calcula la media ponderada de las características (uso, tipología, superficie, antigûedad, estado de conservación, etc) según el método de comparación. 

Inmuebles comparables o testigos en el método de comparación

El método de comparación es un proceso de tasación que se basa en utilizar  testigos como referencia para determinar el valor de un bien inmueble. 

Selección de testigos

La búsqueda de testigos se realiza una vez que el tasador homologado ha realizado las cinco comprobaciones y ha visitado el inmueble. Entonces, busca viviendas parecidas (6 para realizar la tasación por el método de comparación) en función de las características que mencionamos anteriormente (uso, tipología, antigüedad, estado de conservación, etc). 

Valoración de testigos 

Para calcular el valor de un inmueble por el método de comparación, la norma ECO establece 5 normas generales que el tasador homologado debe cumplir: 

1. Determinar las características que afectan al valor del inmueble 
2. Tomar un segmento del mercado inmobiliario de comparables y recopilar tasaciones y precios actuales de compraventa. 
3. Seleccionar los comparables representativos.
4. Homogeneizar los testigos según los criterios del método. 
5. Asignar el valor del inmueble según los precios homogeneizados (sin servidumbres y limitaciones de dominio). 

Inmuebles comparables o testigos en el método de actualización de rentas

Otra metodología para el cálculo de la tasación que requiere de la existencia de testigos es la actualización de rentas. 

El método de actualización de rentas calcula el valor del inmueble en función de las rentas que puede generar, y suele utilizarse cuando, por ejemplo, existe un mercado de alquiler entre los inmuebles testigos. 

Qué hacer cuando no hay testigos o comparables

Cuando no existen inmuebles comparables para calcular la tasación, se recurre a otros métodos de tasación recogidos en la normativa ECO: el método residual o el método de coste. 

Esto suele ocurrir cuando es necesario tasar inmuebles como terrenos urbanos, fincas rústicas o inmuebles especiales donde no existen testigos válidos para aplicar el método de comparación. 

Bases de datos de inmuebles testigos o comparables

Actualmente no existe una base de datos unificada donde encontrar los valores de inmuebles susceptibles de actuar como testigos. Por eso, a la hora de recabar la información sobre los comparables, los tasadores homologados recurren a herramientas como los buscadores de inmobiliarias (por ejemplo, Fotocasa o Idealista) o herramientas como Valora. 

Errores en la selección de testigos o comparables

Uno de los fallos que pueden ocurrir al elaborar un informe de tasación es la selección de inmuebles comparables que no son válidos para calcular el método de comparación. 

Esto puede darse cuando se eligen inmuebles con una tipología distinta a la de la finca objeto de la tasación; cuando no tienen las mismas características (por ejemplo, el ascensor o la altura); cuando la superficie del testigo es un 20% mayor o menor que la del inmueble a tasar o cuando no se llevan a cabo las comprobaciones.