Superficie Útil y Construida | Principales Diferencias
Blog de Tasaciones ARQUITASA
21 07 2020

DIFERENCIA ENTRE SUPERFICIE ÚTIL Y SUPERFICIE CONSTRUIDA

Calcular los metros cuadrados de una casa parece fácil, pero cuando nos enfrentamos a medir el área de un inmueble surgen muchas dudas: ¿se incluye la escalera?¿el balcón cuenta como superficie útil?¿las zonas comunes se incorporan al tamaño total de la vivienda? 

La diferencia entre superficie útil, la superficie construida y las superficie construida con zonas comunes es importante cuando vamos a comprar o vender una propiedad; pero también cuando vamos a solicitar una tasación para pedir una hipoteca

En este artículo, te enseñamos a medir tu casa para conocer cuál es su tamaño según distintos criterios. 

Indice de contenidos

¿Qué es la superficie útil?

La superficie útil es el espacio aprovechable del inmueble; es decir, el área que se puede pisar. Se calcula restando los metros cuadrados estructurales (pilares, muros, y otros elementos imprescindibles) a los metros cuadrados totales. La superficie útil incluye paredes, armarios y otros componentes que podrían eliminarse. 

Las zonas comunes o compartidas de los edificios en régimen de Propiedad Horizontal no se cuentan en el cálculo de la superficie útil. 

¿Cómo saber la superficie útil de una vivienda?

La forma más sencilla de conocer la superficie útil de una vivienda es contratando a un arquitecto o arquitecto técnico para que realice la medición exacta del área aprovechable de la vivienda. 

¿Cómo calcular metros cuadrados útiles?

El cálculo de la superficie útil se realiza midiendo los metros de ancho y largo de cada estancia y multiplicándose entre ellos; también se puede obtener restando la superficie de los elementos estructurales a la superficie construida; o contactando a un profesional de la medición. 

Las 3 formas de calcular los metros cuadrados o superficie útil son: 

  1. Multiplicar el ancho y largo de cada habitación independientemente y, después, sumarlas para obtener el área útil total. 
  2. Restar el área de superficie estructural (muros perimetrales, canalizaciones, tabiques y elementos verticales) a los metros construidos totales. 
  3. Contratar a un arquitecto o aparejador para que calcule los metros cuadrados hábiles de la vivienda o inmueble. 

¿A partir de qué altura se cuenta superficie útil?

En la mayoría de los municipios, la superficie útil se cuenta a partir de los 2,5 metros de altura libre para las habitaciones principales, y 2,2 metros para las secundarias: es decir, en una vivienda con techos abuhardillados o inclinados, se empieza a computar como área utilizable desde que la distancia entre suelo y techo supera el metro y medio. 

“La altura libre mínima de piso en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250)

centímetros, al menos en el setenta y cinco (75%) de su superficie útil, pudiendo reducirse hasta doscientos veinte (220) centímetros en el resto”. 

Artículo 7.3.5 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid

La altura a partir de la cual comienza a contar un área como útil se define en el Plan General de Ordenación Urbana de cada municipio. 

MunicipioAltura superficie útil – principalesAltura superficie útil – secundarias
Madrid2,5m2,2m
Barcelona2,5m2,1m
Sevilla2,22,2
Zaragoza1,9m 1,9m 
Valencia2,50 m2,20 m

Fórmula para calcular la superficie útil de una vivienda

La fórmula de la superficie útil de una vivienda  o inmueble consiste en la suma de los metros cuadrados de cada estancia. 

Superficie útil vivienda = (m² salón) + (m² dormitorio) + (m² cocina) + (m² aseo) + (m² estancias adicionales) 

¿Qué es la superficie construida?

La superficie construida es la comprendida entre los contornos del edificio; corresponde a los metros cuadrados totales de la vivienda o inmueble, incluyendo elementos estructurales (pilares, tabiques, columnas, muros de carga) y muros perimetrales. Suele ser entre un 10% y un 20% mayor que la superficie útil. 

¿Qué elementos no se incluyen en la superficie construida?

  • Soportales
  • Acceso a espacios públicos
  • Patios interiores descubiertos
  • Pórticos abiertos
  • Estructuras desmontables o cerradas con material translúcido
  • Elementos decorativos
  • Superficie destinada a depósitos y otras instalaciones

¿Cómo calcular metros cuadrados construidos?

El espacio construido de un inmueble se calcula obteniendo la superficie que existe entre sus muros exteriores: es decir, toda el área que ocupa la edificación. También se puede multiplicar la superficie útil por un coeficiente o sacar el perímetro a través de Google Earth u otra herramienta cartográfica. 

Las 3 formas más habituales de obtener el área construida de un inmueble son: 

  1. Aplicar un coeficiente a la superficie útil (1,15 o 1,2). Este es uno de los métodos más exactos para obtener el área construida, por lo que no se utiliza mucho. 
  2. Consultar los planos del inmueble
  3. Medir el perímetro del inmueble con las herramientas de Google Earth
  4. Contratar a un arquitecto o profesional para que realice la medición 
  5. También se puede consultar la superficie construida en el  Catastro o Registro de la Propiedad, aunque su información no es fiable 100% y presentan discrepancias con la superficie real.

Fórmula para calcular la superficie construida de una vivienda

La fórmula más habitual para obtener los metros cuadrados de superficie construida de un inmueble consiste en restar los elementos que no se incluyen en el cálculo (como los soportales, elementos decorativos, etc.) al área dentro del perímetro o polígono del inmueble. 

Superficie construida = (Superficie del polígono exterior) – (Superficie de elementos que no se incluyen)

La superficie construida con reparto de zonas comunes

La superficie construida con reparto de zonas comunes es el área de aquellos inmuebles o viviendas plurifamiliares que se encuentran en régimen de propiedad horizontal: es decir, donde cada parcela comparte elementos del edificio (portales, rellanos, escaleras, etc) con otros inmuebles. 

¿Qué superficies se consideran zonas comunes?

Las zonas comunes en un edificio de viviendas plurifamiliares o un inmueble en división horizontal, se consideran aquellas superficies que se reparten porcentualmente entre el total de los propietarios con un coeficiente de reparto. Las más comunes son: 

  1. Portal
  2. Pasillo
  3. Estancia para instalaciones
  4. Piscina
  5. Espacios deportivos
  6. Gimnasios compartidos
  7. Descansillos
  8. Portería

El coeficiente de reparto es un porcentaje que se aplica a todos los inmuebles del edificio para calcular qué parte de las zonas comunes le pertenece en función de su tamaño. El coeficiente de reparto se determina en los estatutos de la comunidad de bienes o propietarios. 

Fórmula para calcular la superficie construida con reparto de zonas comunes

La superficie construida a efectos registrales (es decir, qué tamaño real tiene la finca registral) se calcula obteniendo el área total del inmueble y sumando los metros cuadrados que corresponden a los espacios compartidos con el resto de titulares de la propiedad horizontal. 

Superficie con reparto de zonas comunes = (Superficie construida) + (Superficie zonas comunes * Coeficiente de reparto)

La superficie construida siempre es mayor que la superficie útil
Infografía: diferencia entre superficie útil, construida y construida con zonas comunes

¿Qué diferencia hay entre superficie útil y superficie construida?

La principal diferencia entre superficie útil y la construida es qué área incluye; la superficie útil corresponde a los metros cuadrados aprovechables (que se pueden pisar), y la superficie construida al área total incluida dentro del perímetro de los muros exteriores. 

La segunda diferencia entre ambas áreas es que la superficie útil se utiliza para conocer qué metros cuadrados de la vivienda, local comercial, nave, etc. son habitables; por el contrario, el área construida tiene efectos a nivel administrativo o registral. 

Por último, otro factor que distingue a los metros cuadrados útiles y construidos es cómo se obtienen: mientras que el área útil debe ser medida valorando cada estancia individualmente, el área construida se obtiene calculando todos los metros cuadrados comprendidos dentro del polígono formado por el perímetro que crean los muros. 

Superficie Útil Superficie Construida
TamañoMenor Mayor
UtilidadParticular (metros aprovechables)Administrativa (superficie en el espacio público)
ObtenciónMedición técnicaCatastro, Registro de la Propiedad, medición técnica

¿Cuál es el coeficiente superficie útil construida?

El coeficiente de la superficie construida es un número que se aplica a la superficie útil para obtener la superficie construida. Esta fórmula parte de la premisa de que siempre son mayores los metros construidos que los útiles, aunque se desaconseja su uso por falta de precisión. 

Superficie construida = superficie útil * coeficiente (1,15 o 1,20) 

¿Cómo se refleja la superficie de una vivienda en el Catastro y en el Registro de la Propiedad?

La superficie reflejada en el Registro de la Propiedad es la superficie construida; y la superficie reflejada en el Catastro es la superficie construida con zonas comunes (en edificios en régimen de propiedad horizontal), aunque en la mayoría de los casos existen discrepancias entre ambos registros y la realidad. 

La discrepancia entre la superficie de un inmueble y el tamaño inscrito en el Registro de Propiedad se denomina exceso de cabida, y para corregirlo hay que abrir un expediente de dominio (cuando la diferencia es mayor del 10%). En el caso del Catastro, para corregir la superficie, hay que presentar una representación gráfica georreferenciada alternativa.  

Los excesos de cabida entre las superficies registrales, catastrales y reales de un inmueble se dan por fallos en la medición (cuando la inmatriculación fue muy antigua) o ampliaciones no registradas. 

¿La tasación de una vivienda toma los m2 útiles o construidos?

En la tasación de una vivienda se utiliza la superficie construida comprobada por el tasador para calcular el valor del inmueble. Es decir, no se utilizan los metros cuadrados útiles, sino el área total construida incluyendo los elementos comunes si los hay. 

La superficie utilizada en la tasación para obtener el valor del inmueble debe haber sido comprobada físicamente por el técnico tasador homologado, no se utilizan por tanto los metros cuadrados que aparecen en el Registro de la Propiedad ni en el Catastro, sino los que el tasador mide en la visita al inmueble.

Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador.

Artículo 5. Superficie utilizable o computable. Orden ECO/805/2003

Cómo medir una casa: tipos de superficies

Las viviendas y, en general, todas las superficies, se miden en metros cuadrados. Concretamente, en el caso de los inmuebles podemos obtener diferentes métricas según cuál sea el objetivo de la medición. Por ejemplo, para las tasaciones oficiales de inmuebles el tasador obtendrá la superficie construida; mientras que para hacer una reforma utilizaremos la superficie útil. 

Los tipos de superficie que podemos distinguir a la hora de medir un inmueble según las distintas regulaciones son: 

Tipos de superficies según la Orden ECO

La normativa ECO que regula las tasaciones para pedir hipotecas en España y sirve de marco de referencia para todas las valoraciones, identifica cinco tipos de superficies: 

  • Superficie comprobada
  • Superficie construida con partes comunes
  • Superficie construida sin partes comunes
  • Superficie útil 
  • Superficie utilizable o computable

Tipos de superficies según el Catastro

En el Real Decreto 1020/1993 donde se regulan los criterios para la valoración catastral de inmuebles, se establece que a efectos de los datos catastrales, se tiene en cuenta la superficie construida del inmueble (incluyendo elementos privativos y comunes).

  • Superficie construida
    • Superficie catastral construida de la parte privativa
    • Superficie de elementos comunes 

Tipos de superficies según la regulación urbanística municipal

Los planes generales de ordenación de cada municipio son diferentes, pero suelen distinguir entre superficie construida y superficie útil. Por ejemplo, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid en su artículo 6.5 discrimina entre: 

  • Superficie edificada por planta
  • Superficie edificada total 
  • Superficie útil

Tipos de superficies según las viviendas de protección oficial

Los reglamentos relativos a las viviendas de protección oficial (VPO) de cada municipio también contemplan distintos tipos de superficies. En Decreto 74/2009 del Reglamento de Viviendas con Protección Pública de la Comunidad de Madrid, se distinguen: 

  • Superficie cerrada de la vivienda
  • Superficie construida de la vivienda
  • Superficie útil de la vivienda
  • Superficie construida con plaza de garaje
  • Superficie útil de la plaza de garaje
  • Superficie construida de trastero e instalaciones complementarias
  • Superficie construida de local
  • Superficie construida útil de local

Otros tipos de superficies

Superficie computable

La superficie computable o superficie utilizable es la superficie que se utiliza en las tasaciones para calcular el valor de tasación: se corresponde al área construida y comprobada con el técnico tasador. 

Cuál es la superficie común

La superficie común o los elementos compartidos son los metros cuadrados repartidos entre las distintas propiedades que componen un edificio dividido en régimen de propiedad horizontal: por ejemplo, los portales, pasillos, etc. 

Tanto en el Catastro como en las tasaciones de inmuebles, la superficie construida incluye el porcentaje que corresponde al inmueble sobre los elementos comunes además de los privativos. 

Superficie servida

La superficie servida es un concepto que se utiliza, fundamentalmente, en países como Chile para hacer referencia al área de la superficie útil que se destina a sistemas de evacuación. 

Superficie ocupada

La superficie ocupada corresponde al área ubicada bajo los cerramientos exteriores del edificio, por ejemplo, la superficie que queda debajo de porches o elementos volados cubiertos. 

Superficie agraria útil

La superficie agraria útil o superficie agraria utilizada (SAU) corresponde al área de tierras de labranza y tierras de pastoreo. La superficie agraria útil es un elemento importante en las tasaciones de suelos, terrenos y fincas

Preguntas frecuentes sobre la superficie útil y construida

¿Cómo computan en la superficie de las terrazas? ¿y terrazas descubiertas?

La superficie de la terraza abierta se considera superficie construida al 50%: es decir, si tenemos una casa de 90m2 con una terraza abierta de 10m2, la superficie construida según el catastro será de 95m2. 

La superficie de la terraza cerrada se incluye al 100% como superficie construida. Por tanto, si tenemos una vivienda con 100m2 y una terraza cerrada de 15m2, la superficie construida será de 115m2

En las terrazas de viviendas de protección oficial, solo se podrá añadir hasta el 10% de la superficie de la vivienda como terraza. Por ejemplo, si tenemos una vivienda de 90m2 y una terraza de 20m2, solo se podrán añadir 9 metros cuadrados de terraza (aunque esta tenga 20) y, por tanto, la superficie construida sería de 99 metros cuadrados.

¿El hueco del ascensor se considera superficie útil?

No, el hueco del ascensor no se considera ni superficie útil ni superficie construida: es un elemento que no se conmuta dentro del cálculo del área del inmueble. 

¿Los armarios empotrados son superficie útil?

Sí, los armarios empotrados (así como las paredes entre habitaciones) se consideran superficie útil ya que podrían ser derribados y formar parte del área del inmueble que se puede transitar. 

¿Los balcones computan como superficie útil?

Si, los balcones y otros elementos privativos exteriores (terrazas, porches, etc) se consideran superficie útil al 50%. 

¿Superficie útil necesaria para la cédula de habitabilidad?

La superficie útil mínima para obtener la cédula de habitabilidad o la licencia de primera ocupación depende de la legislación de cada comunidad autónoma y nunca es inferior a 36 metros cuadrados. 

¿Al hacer obras se reduce la superficie útil?

La superficie útil aumenta cuando se realizan reformas u obras en la casa destinadas a añadir metros cuadrados a la estructura de la vivienda: por ejemplo, si tenemos una terraza o balcón abierto y hacemos una reforma para cerrarlo, pasaremos a tener más superficie útil.

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