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22 12 2020

LA DIVISIÓN HORIZONTAL

La división horizontal de un edificio es un acto donde un inmueble se divide en fincas registrales independientes. Cada inmueble que resulta de la división horizontal tiene su propia referencia catastral  y una participación en la comunidad proporcional a su superficie. 

Al realizar la división horizontal de un inmueble, se modifica su estructura para crear diferentes partes a partir del edificio original. La organización de la división horizontal puede ser en niveles (vertical) o parcelas (horizontal). 

Según la Ley de Propiedad Horizontal, cuando se divide horizontalmente un edificio, nace la comunidad de propietarios: el conjunto de propietarios que tienen la propiedad exclusiva de una vivienda o local y la copropiedad de los elementos comunes del edificio. 

La división horizontal de un edificio es un acto muy común que suele suceder cuando, por ejemplo, se dispone de una vivienda muy grande: en estos casos, suele dividirse en dos o más inmuebles independientes. De esta forma, el propietario se queda con dos inmuebles de tamaño más común, a un precio más coherente y razonable para facilitar su venta. 

Otra opción, es vender uno de los inmuebles y mantener la propiedad del otro. 

Diferencia entre división horizontal y segregación 

La división de una finca es la separación de un inmueble (A) en dos o más inmuebles independientes (B y C), mientras que la segregación de fincas es el acto donde un inmueble (A) se parcela en fincas más pequeñas (A y B). 

La diferencia principal entre dividir o segregar una finca es el precio: en la división horizontal se paga por todo el terreno, mientras que en la segregación sólo por la parte separada. 

Otra diferencia entre la división y segregación es la situación registral: en la división horizontal, la finca original se elimina del registro y se generan dos nuevos registros; en la segregación, la finca original mantiene el registro y se crea uno nuevo para la parte. 

En el caso de la segregación de fincas, se considera a la original como finca matriz y a la parte como finca primitiva o finca resto. 

La división horizontal consiste en dividir un inmueble en fincas registrales independientes

Infografía: Requisitos para la División Horizontal. Fuente: elaboración propia.

REQUISITOS PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL

La división horizontal de una vivienda unifamiliar o propiedad está sujeta a diferentes legislaciones: en el plano estatal, el Código Civil, la Ley Hipotecaria y la Ley de Propiedad Horizontal o la Ley de Suelo o jurisprudencia; en el autonómico, las condiciones de habitabilidad y en el local, la planificación urbanística. 

Pasos para la división horizontal 

Los pasos para llevar a cabo la división horizontal de un inmueble son: 

  1. Elaboración del proyecto de división horizontal
  2. Licencia municipal de división horizontal
  3. Escritura de declaración división horizontal 
  4. Registro del a Propiedad o Catastro 

Documentos para la división horizontal 

La documentación necesaria para hacer una división horizontal depende de diferentes factores (como el tipo de división, inmueble o su estado). A continuación, te dejamos un resumen de los papeles para dividir horizontalmente un inmueble: 

  1. Título de propiedad.
  2. Licencia de obras. 
  3. Certificado de obra nueva. 
  4. Cédula de primera ocupación o comunicación previa. 
  5. Certificado de eficiencia energética.
  6. Cédula de habitabilidad. 
  7. Descripción del inmueble.
  8. Descripción de los elementos privativos.
  9. Plano descriptivo del inmueble.
  10. Estatutos o normas de la comunidad. 
  11. Reservas de derechos o facultades.
  12. Licencia de división horizontal 
  13. Escritura de obra nueva y división horizontal 
  14. Nota del Registro de la Propiedad 
  15. Ficha y valor catastral 
  16. Recibo de Impuesto de Bienes Inmuebles 
  17. Tasación Inmobiliaria 
  18. Acta final de obra 

Requisitos para la división horizontal 

Para dividir una propiedad en otras independientes la Ley de Propiedad Horizontal dice que se necesita un acuerdo de todos los propietarios de la comunidad así como un Proyecto de División Horizontal que esté firmado por un técnico con competencias (un arquitecto o un aparejador). 

  1. Autorización administrativa del proyecto de división horizontal. 
  2. Petición a la junta de propietarios.
  3. Aprobación del proyecto por tres quintas partes del total de los propietarios. 
  4. Consentimiento de los propietarios afectados. 
  5. Fijación de las nuevas cuotas de participación.  

¿CÓMO Y DÓNDE SE PUEDE SOLICITAR LA DIVISIÓN HORIZONTAL?

Puede ocurrir que el administrador de fincas del inmueble tenga la escritura de división horizontal, pero también puede pasar que no tenga acceso a ella. Lo que sí es seguro es que la podemos encontrar en el Registro de la Propiedad que corresponda

Para solicitar copia de la escritura de división horizontal es necesario aportar diferentes documentos públicos: judiciales, notariales y administrativos que presentan aquellas personas que quieren tener acceso o las partes interesadas calificadas, en este caso por el registrador de la propiedad que sea responsable del registro que le corresponda a ese inmueble (recordemos que depende de la ubicación en la que se encuentre). 

Los registradores  son, por lo tanto, funcionarios públicos del Estado y dependen del Ministerio de Justicia, para ser más exactos de la Dirección General de Registros y Notariado, la DGRN. Hay uno por cada zona y no pueden elegirse a nivel personal, como ocurre con los notarios. Tienen como función principal la de dar fe pública: calificar cada documento de forma jurídica y aprobar y determinar si la inscripción es legítima o no.

Hay que recordar que a todos los pueblos y las ciudades de España les corresponde un Registro pero que no todos tienen una oficina a la que poder ir. Por ese motivo, también se puede solicitar esta escritura telemáticamente.

Para pedir la escritura de división horizontal de un inmueble nuevo, se necesitará recurrir a la licencia de obras para decretar los elementos privativos que existen. 

Si se trata de la división horizontal de un edificio antiguo, donde este documento se utiliza para legalizar la división horizontal, actualmente ya no se necesita presentar la licencia de obras (tal y como dice la norma). Aunque sí que es habitual  echar mano de ella para tener mayor seguridad de que la división del inmueble se ha hecho de una manera legal y correcta.

¿QUÉ ES LA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL?

La escritura de división horizontal es el documento en el que los estatutos constitutivos de la comunidad figuran en el folio del inmueble. Para llevar a cabo esta escritura se debe legalizar la identidad de los condescendientes que tengan en su poder la escritura pública.

En la escritura aparecen las características del inmueble en su conjunto y los elementos comunes y privativos, se asignará una cuota que marca numéricamente la participación de cada uno de los propietarios en el total.

Modelo de escritura de división horizontal 

El modelo de escritura de división horizontal debe contar con una descripción del edificio, las viviendas, los locales y las zonas, la cuota de participación de cada vivienda y los estatutos. 

¿DÓNDE PUEDO CONSULTAR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD?

Lo primero que tenemos que saber es que las comunidades de propietarios no están obligados a tener los estatutos ya que son potestativos. Eso sí, es recomendable tenerlos. También es necesario recordarles que hay en muchas ocasiones que los estatutos se adjuntan con la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de propiedad horizontal de la misma.

En caso de no tenerlos y tener mucho interés en consultarlos lo que podemos hacer es acudir al presidente o al administrador de la comunidad y pedirles así una copia del documento. En caso de que no tuvieran una, tendremos que acudir al Registro de la Propiedad en la que esté inscrita nuestra finca. Allí nos dirán si nuestra comunidad tiene o no estatutos escritos. Si los tiene entonces, podremos consultarlos.

¿CUÁNTO CUESTA UNA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL?

Llevar a cabo una división horizontal cuesta unos 3.800 euros de media. Pero puede variar entre 350 y 11.500 dependiendo siempre de algunos factores como las tasas o los honorarios que se puedan aplicar, entre otras variables. Algunos de los gastos son fijos y están regulados por la normativa. Otros, en cambio, están regulados por la normativa. A esto habría también que añadir el corte que tiene llevar a cabo las obras.

Los honorarios de un arquitecto para hacer el proyecto de división horizontal no están preestablecidos. Para obtener una aproximación, se multiplican las horas (13 aproximadas) por la tarifa. Por ejemplo, si el precio es 20€ por hora, el proyecto de división horizontal costaría 260€ + IVA. 

Proyecto división horizontal 

Cuando el edificio está terminado, el arquitecto encargado de hacer el proyecto de división horizontal debe hacer un levantamiento de planos; medir la superficie útil de todos los elementos privativos y comunes; la superficie construida de todo el edificio y calcular el coeficiente de participación de los elementos privativos. 

Después, se constituye la división horizontal y se separan las cargas en función del coeficiente de participación. 

Tipos de división horizontal

  1. División horizontal 
  2. División horizontal tumbada: según la Resolución del 27 de enero de 2021 de la Dirección General de Seguridad Jurídica y Fe Pública, la división horizontal tumbada se da cuando, al hacer la división horizontal, se mantiene la unidad jurídica y funcional del edificio. 
  3. División horizontal de un conjunto inmobiliario: cuando en un grupo de inmuebles existen elementos de propiedad común. 
  4. División horizontal en construcción o pre-horizontalidad: cuando el inmueble todavía no está terminado, se puede realizar una vez tramitada la licencia de obras municipal.

División horizontal por tipos de inmueble 

En general, a efectos de la Ley 49/1960 sobre propiedad horizontal, no existe más diferencia entre la división horizontal de un piso o local que la propia de cada tipo de inmueble

En este sentido, podemos subdividir los inmuebles susceptibles de ser divididos horizontalmente por sus tipologías: 

  1. División horizontal de locales 
  2. División horizontal de vivienda
  3. División horizontal del edificio 
  4. Parcela construida sin división horizontal 

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