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22 12 2020

LA DIVISIÓN HORIZONTAL

¿QUÉ ES LA DIVISIÓN HORIZONTAL DE UN EDIFICIO?

Es un acto público, documentado, en el que el inmueble se divide en fincas registrales independientes. ¿Qué quiere decir esto? Que cada una tiene su propia referencia catastral y cuenta con un coeficiente de participación que dependerá de su superficie.

Suele pasar en muchos casos de la vida cotidiana. Por ejemplo, puede ocurrir que tengamos una vivienda muy grande y queremos dividirla en dos. Al hacer esto nos quedaríamos con dos inmuebles de un tamaño más común y con un precio más coherente y razonable que va a  hacer que venderlo sea más fácil. De esta forma podemos también vender solo uno de ellos y quedarnos con el otro. En definitiva, esto es a lo que nos referimos cuando hablamos de división horizontal.

REQUISITOS PARA LA DIVISIÓN HORIZONTAL

Una vez hayamos dividido la vivienda en dos, debemos acudir al Registro de la Propiedad para inscribirlas como inmuebles independientes y privados (excepto para cuando se trata de garajes o trasteros que se inscriben como ajenos a la propiedad privada). Así, de esta forma, es como nacen las Comunidades de Propietarios que se encuentran en régimen de propiedad privada horizontal. La conforman distintos elementos privativos como viviendas, locales comerciales, garajes…

Para dividir una propiedad en otras independientes la Ley de Propiedad Horizontal dice que se necesita un acuerdo de todos los propietarios de la comunidad así como un Proyecto de División Horizontal que esté firmado por un técnico con competencias (un arquitecto o un aparejador) Además, se deberá cumplir con la normativa urbanística de cada Municipio.

¿CÓMO Y DÓNDE SE PUEDE SOLICITAR LA DIVISIÓN HORIZONTAL?

Puede ocurrir que el administrador de fincas del inmueble tenga la escritura de división horizontal pero también puede pasar que no tenga acceso a ella. Lo que sí que sabemos seguro es que en el Registro de la Propiedad que corresponda la encontraremos seguro.

Para pedir la copia de escritura de división horizontal se necesitará realizarlo mediante documentos públicos: judiciales, notariales y administrativos que presentan aquellas personas que quieren tener acceso o las partes interesadas calificadas en este caso por el registrador que sea responsable del registro que le corresponda a ese inmueble (recordemos que depende de la ubicación en la que se encuentre)

Los registradores  son, por lo tanto, funcionarios públicos del Estado y dependen del Ministerio de Justicia, para ser más exactos de la Dirección General de Registros y Notariado, la DGRN. Hay uno por cada zona y no pueden elegirse a nivel personal, como ocurre con los notarios. Tienen como función principal la de dar fe pública. ¿Qué quiere decir esto? Califica cada documento de forma jurídica y aprueba y determina si la inscripción es legítima o no.

Hay que recordar que a todos los pueblos y las ciudades de España les corresponde un Registro pero que no todos tienen una oficina a la que poder ir. Por ese motivo también se puede solicitar esta escritura telemáticamente.

Y, para pedir la escritura de división horizontal de un inmueble nuevo, se necesitará recurrir a la licencia de obras para decretar los elementos privativos que existen. Si nos referimos a edificios antiguos en las que este documento se utiliza para legalizar la división horizontal actualmente ya no se necesita presentar la licencia de obras (tal y como dice la norma). Aunque sí que es habitual que echemos mano de ella para quedarnos tranquilos y tener el convencimiento de que la división del inmueble se ha hecho de una manera legal y correcta.

IDUFIR | Identificador Único de Fincas Registrales

¿QUÉ ES LA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL?

La escritura de división horizontal es el documento en el que los estatutos constitutivos de la comunidad figuran en el folio del inmueble. Para llevar a cabo esta escritura se debe legalizar la identidad de los condescendientes que tengan en su poder la escritura pública.

En la escritura aparecen las características del inmueble en su conjunto y los elementos comunes y privativos, se asignará una cuota que marca numéricamente la participación de cada uno de los propietarios en el total.

¿DÓNDE PUEDO CONSULTAR LOS ESTATUTOS DE LA COMUNIDAD?

Lo primero que tenemos que saber es que las comunidades de propietarios no están obligados a tener los estatutos ya que son potestativos. Eso sí, es recomendable tenerlos. También es necesario recordarles que hay en muchas ocasiones que los estatutos se adjuntan con la escritura de compraventa de la vivienda o en la escritura de propiedad horizontal de la misma.

En caso de no tenerlos y tener mucho interés en consultarlos lo que podemos hacer es acudir al presidente o al administrador de la comunidad y pedirles así una copia del documento. En caso de que no tuvieran una, tendremos que acudir al Registro de la Propiedad en la que esté inscrita nuestra finca. Allí nos dirán si nuestra comunidad tiene o no estatutos escritos. Si los tiene entonces, podremos consultarlos.

 

¿CUÁNTO CUESTA UNA ESCRITURA DE DIVISIÓN HORIZONTAL?

Llevar a cabo una división horizontal cuesta unos 3.800 euros de media. Pero puede variar entre 350 y 11.500 dependiendo siempre de algunos factores como las tasas o los honorarios que se puedan aplicar, entre otras variables. Algunos de los gastos son fijos y están regulados por la normativa. Otros, en cambio están regulados por la normativa. A esto habría también que añadir el corte que tiene llevar a cabo las obras.

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