Permisos para Reformar una vivienda: Con y Sin Licencia de Obra

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9 03 2021

¿QUÉ PERMISOS NECESITAS PARA HACER OBRAS EN CASA?

Empezar obras en nuestra vivienda para hacer una reforma puede ser complicado. Pero, como bien dicen las madres, “¿en algún momento hay que hacerlo, no?” 

Cuando terminas las obras en la casa y ves el resultado final sabes que todos los días de ruido, desorden, pintura, escaleras y otros elementos de construcción han valido la pena 

Las viviendas no son ajenas al paso del tiempo, y los años pasan por ellas tanto como por nosotros.  Hay que cuidarlas, mimarlas y a veces, cambiar las cosas que se han quedado antiguas. 

Además, una reforma integral de la vivienda solo es necesaria en ocasiones: las obras sin licencia municipal, como pintar o cambiar mobiliario,  también son una buena opción para mejorar la casa y no necesitas permiso del Ayuntamiento para realizarlas. 

Si te decides por una obra con licencia municipal, deberás contar con arquitectos y profesionales de la construcción como diseñadores, pintores, electricistas o fontaneros para llevar a cabo la reforma. También necesitarás un permiso municipal y mayor inversión de tiempo: pero tu casa quedará perfecta y como nueva.   

Infografía explicando la diferencia entre obras con licencia municipal y obras sin licencia municipal para el artículo de arquitasa

Permisos para hacer obras en casa. Fuente: elaboración propia.

Lo más importante, antes de ponerte manos a la obra, es conocer qué licencias necesitas, o no, para comenzar el proyecto de reforma de tu vivienda. En este artículo, te resumimos los permisos necesarios para hacer grandes o pequeñas modificaciones en tu casa, pero recuerda que siempre debes consultar primero con el ayuntamiento de tu ciudad para empezar a obrar. 

Para conocer los trámites legales, primero debemos distinguir entre licencias de obras mayores o menores.

OBRAS CON LICENCIA

¿Qué es la licencia de obra? La licencia de obra es el permiso que necesitamos reformar una casa

Para pedir el permiso de reforma, debemos ir al Ayuntamiento y presentar una solicitud, ya que las competencias de urbanismo son municipales.  

La administración local será la que tome la decisión de los términos en los que se necesita contar con esos permisos; así como las condiciones que debemos tener para que nos los concedan. 

El orden municipal también decidirá las tasas que tenemos que abonar y las sanciones a las que nos enfrentamos si no obtenemos el papeleo requerido por las autoridades competentes 

Por este motivo es muy importante que tramitemos todos los documentos que permiten comenzar a obrar en nuestra vivienda: si no lo hacemos, podemos caer en una falta administrativa que termine en multa o hasta demolición del proyecto. 

TIPOS DE OBRAS CON LICENCIA: MAYORES Y MENORES

Aunque existen más consideraciones, la diferencia entre obras mayores y menores es una de las más importantes cuando pedimos una autorización para realizar obras en nuestra casa. 

El formulario incluirá información sobre la envergadura de la reforma, el presupuesto, si va a requerir o no la intervención de un arquitecto, si va a afectar a la estructura básica de la vivienda o a la fachada. 

OBRAS MAYORES

Cada ayuntamiento analiza las solicitudes de licencia de obra y determina su categoría antes de entregar el permiso. Se consideran obras mayores aquellas en las que tenemos que ampliar la superficie, el volumen o la altura del inmueble. Por ejemplo, si tenemos una vivienda unifamiliar y queremos “sacar” una buhardilla, se considera obra mayor. 

De la misma forma, quieres tirar un tabique para hacer más grande el salón. 

Algunos ejemplos que los ayuntamientos califican como obra mayor son: 

  • Cerrar la terraza para hacer más grande el salón.
  • Rehabilitar un edificio por completo 
  • Reforma integral de una vivienda
  • Obras que afectan a elementos comunes de una edificación como tejados, escaleras o fachadas.
  • Obras que modifican la estructura de una vivienda porque tocan tabiques, muros de carga o bajantes.
  • Obras en las que se modifican las condiciones de habitabilidad, por ejemplo, cuando en un dormitorio de dos habitaciones se hacen tres. 
  • Cualquier obra que se considere de nueva construcción 

Estos son solo algunos ejemplos, pero cada consistorio tiene sus propias normas.

En resumen: cualquier obra que suponga una transformación considerable de la vivienda y tenga que contar con profesionales colegiados (arquitectos, aparejadores…) necesitará una licencia de obra mayor. Un indicador también es el presupuesto: aquellos proyectos cuyo gasto es mayor de 20.000 o 30.000 euros se van a considerar de obra mayor. 

OBRAS MENORES

Por otro lado, las obras menores son  aquellas que consideramos más comunes o cotidianas; aquellas que tienen una magnitud menor y que afectan a la estructura o a la fachada del edificio. 

Nos referimos a todas las modificaciones de la vivienda como pintar, alicatar, cambiar los muebles de la cocina o del salón, renovar los radiadores. 

OBRAS SIN LICENCIA Y SANCIONES

La ordenanza municipal deja claro que en algunas ciudades como Madrid no es necesario pedir permiso para algunos trabajos como alicatados, enyesados, soldados o la sustitución de instalaciones propias. Aunque es cierto que siempre va a depender de la comunidad autónoma en la que nos encontremos. 

Para el Ayuntamiento de Vigo, por ejemplo, tendremos que comunicar previamente la sustitución de instalaciones de agua, de luz o de electricidad. 

Por eso, como ya hemos repetido a lo largo del post, antes de comenzar una obra debemos ponernos en contacto con un profesional o con nuestro Ayuntamiento para que nos explique qué tipo de licencia necesitamos. 

SANCIONES POR OBRA SIN LICENCIA

Una reforma sin permiso del ayuntamiento, puede suponer desde una multa hasta la demolición de la obra. 

En el caso de las denuncias del ayuntamiento y dependiendo de cada legislación municipal,  la sanción puede oscilar entre los 600€ y 6.000€: aproximadamente un 2% del valor de la reforma. 

Además, tras abonar la multa, se deberá legalizar la misma y pagar las tasas correspondientes a la licencia en un periodo de tiempo concreto. 

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