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15 12 2021

Real Estate

En España, el mercado inmobiliario ha sido siempre uno de los sectores más prolíficos de la economía: tanto en el sector turístico como en el residencial, esta área supone entorno al 10% de nuestro producto interior bruto y una de las formas más comunes de inversión para particulares y empresas. 

Desde la recuperación económica tras la crisis de 2008 y, posteriormente, la crisis del coronavirus, el real estate se ha convertido en un sector profesionalizado donde cada vez más entidades eligen invertir su dinero. 

En este artículo, te realizamos un repaso completo por los conceptos básicos, tendencias y estrategias en el ámbito del real estate. 

¿Qué es el real estate?

En España, Real State o Real Estate es un término para hacer referencia al mercado inmobiliario y de bienes raíces. Literalmente, en inglés, significa “bienes raíces” o “propiedad inmueble” pero, en la práctica, se utiliza para hablar de todo el sector, concretamente, de la compraventa de activos inmobiliarios. 

Desde 2012 y tras la crisis de la burbuja inmobiliaria, el sector del real estate ha experimentado un auge de inversiones. A consecuencia de este aumento de la actividad, en nuestro país se ha adaptado el marco legal para facilitar a los inversores operar en el mercado inmobiliario a través de las sociedades SOCIMIS. 

¿Qué son las SOCIMIS?

Las SOCIMIS o Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión Inmobiliaria son empresas cuyo principal objetivo es permitir a los pequeños inversores operar en el mercado inmobiliario para la compra, construcción o rehabilitación de activos inmobiliarios.Las SOCIMIS son uno de los principales agentes del real estate.

En España, las SOCIMIS se regularon por primera vez en 2009 a través de la Ley 19/2009 del 26 de octubre y son el equivalente a los REIT (Real Estate Investment Trust) en Estados Unidos. 

¿Qué es el REIT?

El REIT o Real estate investment trust es un tipo de sociedad anónima estadounidense orientada a la inversión en activos inmobiliarios para la producción de rentas o alquileres. Su objetivo es dar acceso al sector del real estate a pequeños inversores y, en España, su equivalente son las SOCIMIS. 

Uno de los grandes atractivos de los REIT es la capacidad para invertir con bajo riesgo y alta rentabilidad, además de su capacidad para adquirir y alquilar bienes inmuebles en los mercados internacionales. 

Real Estate
Infografía: Tendencias de Real Estate en España para 2022-2023. Fuente: elaboración propia.

Categorías de real estate

Actualmente existen cinco categorías de real estate en España en función de los tipos de inmuebles

  1. Residencial 

El real estate residencial es aquel dedicado a cualquier propiedad inmueble destinada a todo tipo de vivienda. Por ejemplo, incluye casas unifamiliares, dúplex, viviendas plurifamiliares, edificios en régimen de propiedad horizontal o comunidad de bienes, etc. 

  1. Comercial

El real estate comercial hace referencia al negocio o compraventa de bienes destinados a un uso comercial. Por ejemplo, viviendas de uso vacacional, restaurantes, centros comerciales, tiendas, oficinas, etc. 

  1. Industrial

El real estate industrial consiste en el mercado inmobiliario orientado a grandes propiedades destinadas a la manufactura, producción, distribución, almacenamiento, etc de bienes. Está relacionado con el sector primario y terciario y, en España, algunos bienes se califican como Inmuebles Ligados a una Actividad Económica. 

  1. Suelos

Aunque esta categoría puede estar incluída en cualquiera de las anteriores (por la calificación del suelo en el planeamiento urbano del municipio), dentro del real estate, su mercado está orientado a las fincas sin construir, los suelos rurales, solares o territorios destinados a la agricultura o ganadería. 

  1. Especial 

El real estate de inmuebles especiales se refiere a todas aquellas propiedades públicas o privadas que forman parte del patrimonio histórico (castillos, palacios, etc) o público como parques, colegios, hospitales, cementerios, etc. 

¿Cómo invertir en real estate?

En España, la inversión en Real Estate se ha popularizado especialmente tras la crisis del coronavirus (y, anteriormente, la crisis del mercado inmobiliario). Ante la situación de inseguridad, los pequeños inversores han apostado por los bienes inmuebles como valores refugio. 

Pero, aunque cada vez más personas eligen poner su dinero en el sector del real estate, una de las enseñanzas que nos dejó la crisis de 2008 (especialmente para los inversores amateur) es la necesidad de tomar decisiones financieras informadas. Por eso, antes de invertir en el mercado inmobiliario, recomendamos acudir a un consultor profesional o real estate agent para evaluar los riesgos y rentabilidades posibles

  1. Crowdfunding inmobiliario

El crowfunding inmobiliario es una fórmula de inversión en real estate  donde varias personas se juntan para invertir. Este método es muy atractivo por el escaso capital inicial a aportar. 

  1. Comprar para alquilar

Rental income: comprar una propiedad para después alquilarla. Suele ser una buena estrategia para ganar beneficios y obtener rentabilidad a largo plazo. Se basa en el cash flow o flujo de caja positivo: los ingresos mensuales por el alquiler deben superar a los gastos hipotecarios. 

  1. Comprar para reformar

Esta estrategia para invertir en real estate consiste en comprar un inmueble para reformarlo y, después, venderlo por un importe mayor al coste de la vivienda y la reforma. Es una manera rápida de incrementar los ingresos siempre que se disponga del capital inicial. 

  1. Alquiler a corto plazo

Otra manera de invertir en real estate y conseguir una alta rentabilidad a corto plazo es adquirir un inmueble para alquilarlo pero, en vez de los alquileres normales en periodos de uno a cinco años, consiste en alquilarlo en periodos vacacionales (a través de plataformas como Airbnb, por ejemplo) para aumentar la rentabilidad. Además de la inversión inmobiliaria, en esta estrategia es necesario contar con el servicio al cliente y las comisiones del intermediario.

  1. Locales, oficinas y naves 

Las inversiones en la categoría de real estate en locales, oficinas y naves es una de las opciones más rentables pero, por otra parte, también es una de las que requieren una mayor inversión inicial y dificultad para acceder a préstamos hipotecarios. 

Diferencia entre Bienes raíces, Finca Raíz, Real Estate e Inmobiliaria

Los conceptos de bienes raíces, finca raíz, real estate e inmobiliaria generan confusión porque, aunque existen diferencias entre ellos, todos pertenecen al mismo sector: el mercado inmobiliario. 

Además, dependiendo del país en el que nos encontremos, cada palabra puede significar una cosa u otra: por ejemplo, en España se utiliza la palabra Real Estate para hacer referencia al negocio de compraventa de bienes inmuebles; mientras que en México y otros países latinoamericanos, para esta misma idea, se emplea Bienes Raíces. 

Sin embargo, en España, Bienes Raíces son las propiedades inmobiliarias y, en Inglaterra, el significado de esto es Real Estate. 

Para no confundir la terminología, estas son las definiciones de cada término para su uso en España: 

  1. Bienes Raíces: son aquellas propiedades que no pueden moverse. Esta palabra es sinónimo de bienes inmuebles y, en España, se utiliza como sustantivo común para hacer referencia a ellos. 
  2. Finca Raíz: en el sentido literal, finca raíz es un concepto redundante ya que todas las “fincas” (propiedades inmuebles) son “raíces” (no se pueden mover. En España se utiliza como sinónimo de bienes raíces o para hacer referencia a terrenos sin construir. 
  3. Real Estate: sector dedicado a la compraventa, promoción o reforma de bienes inmuebles o raíces. 
  4. Inmobiliaria: empresa destinada a la compra, venta o alquiler de propiedades inmuebles.  

Marco legal y regulación del real estate en España

En general, el real estate está regulado en España por todas las leyes relativas al derecho inmobiliario y, en nuestro país, se trata de un cuerpo normativo bastante extenso. El motivo principal es la existencia de, al menos, tres niveles normativos: el estatal (leyes orgánicas, reales decretos, etc), las autonómicas (estatutos, normas y códigos) y las municipales (reglamentos y planes de urbanización). 

Además, al tratarse de un campo tan extenso, el real estate está afectado por los campos de vivienda, urbanismo, edificación, arrendamientos urbanos o propiedad horizontal. Por eso, cuando no somos expertos en el tema, lo mejor es recurrir a un abogado especialista en derecho inmobiliario.

Aunque, a pesar de todo esta vasta normativa, las SOCIMIS (el equivalente español a los REITS y uno de los principales actores del mercado del real estate) están reguladas por la ley 11/2009. 

Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros. Con el objeto de admitir la inversión indirecta, se permite que las SOCIMI participen en otras SOCIMI o bien en entidades que cumplan los mismos requisitos de inversión y de distribución de beneficios exigidos para aquellas, residentes o no en territorio español, coticen o no en mercados regulados

Ley 19/2009 del 26 de octubre
Medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler Real Decreto-ley 7/2019, de 1 de marzo
Protección de Datos Personales y garantía de los derechos digitalesLey Orgánica 3/2018, de 5 de diciembre
Ley General para la Defensa de los Consumidores y UsuariosLey 3/2014, de 27 de marzo
Rehabilitación, regeneración y renovación urbanasLey 8/2013, de 26 de junio
Medidas de flexibilización y fomento del mercado del alquiler de viviendasLey 4/2013, de 4 de junio
Procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificiosReal Decreto 235/2013, de 5 de abril
Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendasReal Decreto 233/2013, de 5 de abril
Reglamento de valoraciones de la Ley de SueloReal Decreto 1492/2011, de 24 de octubre
Código Técnico de la EdificaciónReal Decreto 314/2006, de 17 de marzo
Ley de SueloREAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, de 20 de junio
Top 10 leyes que afectan al sector del real estate.

Régimen fiscal del Real Estate

Al igual que en el campo normativo, en el fiscal, el real estate está afectado por un amplio abanico de impuestos y tasas según el modelo de inversión, el tipo de propietario (si se trata de un particular, empresa o SOCIMI). 

Aunque siempre es recomendable contar con un profesional en derecho fiscal inmobiliario, estos son los cuatro aspectos a tener en cuenta de la fiscalidad del real estate: 

  1. Impuestos municipales: dependiendo del término municipal donde se encuentre el inmueble y la comunidad autónoma, existen variaciones entre las cuotas de cada impuestos (por ejemplo IBI o ITP) y, especialmente, cambios en las formas y plazos de notificación. 
  2. Impuesto sobre Actividades Económicas (IAE): como actividad económica de promoción inmobiliaria, el real estate tributa en su cuota correspondiente por el IAE. En este sentido, es importante actualizar la valoración de los inmuebles que forman parte de la cartera mediante una tasación para establecer la base imponible.  
  3. Auditoría del Instituto de Contabilidad y Auditoría de Cuentas (ICAC): este organismo se encarga de regular el régimen de auditorías en España, en concreto de los bienes inmuebles. A la hora de llevar un registro contable correcto, es importante consultar si existe una posible recalificación tras la compra de una finca en el marco de una inversión de real estate.  
  4. Balance de Cuentas Anual: otro punto importante en la fiscalidad del real estate, es la incorporación al balance de cuentas de la empresa de los arrendamientos y compraventa de bienes inmuebles. 

Glosario de términos de Real Estate

Real estate agent

El real estate agent o agente inmobiliario es el profesional formado para asistir las operaciones de real estate en el mercado inmobiliario como la negociación de una compraventa de inmuebles. Suelen ser independientes y llevan una comisión de la transacción. 

Real estate agency

Una real estate agency o las agencias inmobiliarias son sociedades destinada a gestionar la compraventa de bienes inmuebles para otras personas o empresas. Suelen ser expertas en los mercados locales, cuenta con una amplia cartera de fincas y contar con la opción de consultoría y asesoría. 

Real estate management

El real estate management consiste en la administración de cualquier propiedad inmobiliaria, especialmente de alquileres comerciales o residenciales. La persona encargada de esta tarea supervisa el pago de las cuotas, el mantenimiento del inmueble o incluso la compraventa junto al real estate agent. 

Real estate investment

El término Real estate investment se refiere a toda la actividad relacionada con la compra, gestión, venta o alquiler en el sector de real estate a cambio de un beneficio. 

Real estate company

Las real estate companies son aquellas empresas que, como las SOCIMIS o REITS, se dedican a la compraventa de bienes inmuebles para su posterior alquiler, reforma o cualquier otro modelo de negocio orientado a producir beneficios. 

La diferencia entre la real estate company y la real estate agency es que la primera obtiene un beneficio directo de la operación inmobiliaria y la segunda presta sus servicios para que lo hagan otras empresas o particulares.

Real estate broker

El real estate broker es un profesional que realiza operaciones de compraventa de bienes inmuebles por su propia cuenta o para otras empresas y particulares. La diferencia principal con el real estate agent es que tiene más nivel de profesionalización y, por tanto, mayor capacidad de inversión e independencia. 

Real estate market

Real estate market o mercado inmobiliario es, literalmente, el número de bienes inmuebles disponibles para la compraventa o alquiler. De forma más general, se emplea el término para hacer referencia al conjunto del sector del real estate en general. 

Real estate group

Un grupo o conglomerado empresarial (en inglés real estate group) es una empresa matriz bajo la que operan diferentes compañías.  

Real estate services

Con este término se hace referencia al conjunto de servicios que ofrece una empresa o profesional del real estate. 

Tendencias Real Estate 2022-2023

Aunque ya se encuentra en fase de recuperación, el sector inmobiliario ha sido uno de los más afectados por la pandemia y la crisis del coronavirus en España: durante los meses de crisis sanitaria y confinamientos, el volumen de las inversiones se ralentizó y, una vez lanzadas las vacunas y planes de choque económicos, se ha convertido en una de las áreas que se recupera con mayor rapidez. 

A continuación, resumimos las tendencias del sector inmobiliario para el próximo año según el informe de Real Estate de Financial Advisory de Deloitte: 

  1. Modificación del ecosistema de inversiones inmobiliarias: reducción de la inversión en el mercado de oficinas, centros comerciales y hoteles (debido a los confinamientos y teletrabajo) y auge del sector living (residencias de estudiantes, senior living o coliving
  2. Aumento del 32% de la inversión en el sector inmobiliario español en 2022 con respecto a 2021: un total estimado de 11.500 millones de euros. 
  3. Dinamización de la inversión gracias a las ayudas del programa europeo Next Generation. 

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