La inversión de ahorros en el mercado inmobiliario siempre ha sido una de las opciones más consideradas por las personas que quieren poner sus ahorros en movimiento. Frente a comprar una vivienda para invertir en su posterior arrendamiento, existe la opción de comprar participaciones en una Sociedad Anónima Cotizada de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
Gracias a este vehículo de inversión, los accionistas siguen poniendo sus ahorros en el mercado inmobiliario destinado al arrendamiento, pero de una forma mucho más profesional y regulada que al comprar directamente una vivienda y alquilarla de forma particular.
En este artículo, te contamos todo lo que necesitas saber sobre las SOCIMIs o Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria: cómo invertir en ellas, cuál es el ranking de SOCIMIs en España y cómo cotizan en los mercados bursátiles.
Indice de contenidos
¿Qué son las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria o SOCIMI?
Las SOCIMI o Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria son empresas creadas para adquirir bienes inmuebles y, después, alquilarlos o venderlos. Estas empresas se constituyen como sociedades anónimas cotizadas y se regulan en la Ley 11/2009, de 26 de octubre.
Las SOCIMI son sociedades cuya actividad principal es la inversión, directa o indirecta, en activos inmobiliarios de naturaleza urbana para su alquiler, incluyendo tanto viviendas, como locales comerciales, residencias, hoteles, garajes u oficinas, entre otros.
Ley 11/2009
La actividad principal de las SOCIMI es la inversión en el mercado inmobiliario en España: comprando, rehabilitando y promocionando activos urbanos para su posterior arrendamiento.
El régimen fiscal especial, los requisitos de inversión y patrimonio, o el reparto obligatorio de dividendos son algunas de las características más importantes de las Sociedades Cotizadas de Inversión Inmobiliaria.
¿Cuál es el origen de las SOCIMI?
El origen de las SOCIMI son las Real Estate Investment Trust: la versión estadounidense de las sociedades cotizadas de inversión en bienes inmuebles.
Las REITs se crearon en Estados Unidos en 1960 para fomentar el acceso de los pequeños inversores a las grandes operaciones del mercado inmobiliario. El objetivo de las REIT fue crear una figura jurídica que permitiera a todas las personas físicas o jurídicas comprar acciones y, así, poder invertir en el sector de bienes raíces a gran escala.
La primera REIT europea se creó en 1969 en Holanda, aunque en España este tipo de empresas no se constituyó hasta 2004 con la Entrecampos Cuatro Socimi (que no se adaptaría al régimen fiscal de las SOCIMI hasta la aprobación de la Ley en 2012).
¿Qué ley regula las SOCIMI?
La norma que regula las SOCIMI en España actualmente es la Ley 11/2009 por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario. Además, también se regulan por la Ley de Sociedades Anónimas y la Ley del Mercado de Valores.
La Ley 11/2009 que regula las SOCIMI en España, tiene el objetivo de “establecer un marco jurídico” para dar cobertura a la inversión del pequeño y mediano accionista en el mercado inmobiliario y el mercado de alquiler.
En la Ley 11/2009 se regulan aspectos como:
- El objeto social de las SOCIMI – Artículo 2
- Los requisitos de inversión – Artículo 3
- La cotización en el mercado regulado – Artículo 4
- El capital y denominación social – Artículo 5
- La distribución de resultados – Artículo 6
- El régimen fiscal especial – Artículos 8 a 13
Modificación de 2012 de la Ley 11/2009
La norma que regula las SOCIMI se aprobó en 2009, pero no fue hasta 2012 con la modificación 16/2012 del 27 de diciembre cuando estos vehículos de inversión comenzaron a utilizarse ampliamente por los inversores en España.
La modificación de 2012 perseguía estos objetivos:
- Facilitar el acceso a las SOCIMI simplificando y flexibilizando los requisitos.
- Adecuar el régimen fiscal y legal de las SOCIMI en España a las REITs en el resto del mundo.
Los cambios principales que se hicieron el la Ley de SOCIMI en 2012 con respecto a 2009 fueron:
Características de los inmuebles tras la modificación 16/2012 Ley de SOCIMI
| Ley 11/2009 | Modificación 16/2012 | |
| Número de activos inmobiliarios | 3 inmuebles | 1 inmueble |
| Relación Balance/Inmueble máxima | 40% | 100% |
| Años mínimos de actividad | 7 años | 3 años |
Requisitos financieros tras la modificación 16/2012 Ley de SOCIMI
| Ley 11/2009 | Modificación 16/2012 | |
| % Beneficios a repartir (arrendamientos) | 90% | 80% |
| % Beneficios a repartir (ventas) | 50% | 50% |
| % Beneficios a repartir (beneficios de otras SOCIMI) | 100% | 100% |
| Capital mínimo para constituir una SOCIMI | 15 Millones | 5 Millones |
| Tipo de Acciones | Nominativas | |
| Mercado de valores | SIBE | SIBE o MAB |
| Loan to Value* Máximo | 70% | Sin límite |
| Free Float Mínimo** | 25% | Entre 2 millones y el 25% del capital social |
* Loan to Value: ratio que mide el porcentaje de deuda sobre el valor tasado del inmueble.
** Free Float: capital de una empresa libre de negociación en Bolsa o en manos de pequeños inversores.
Beneficios fiscales de las SOCIMI tras la modificación 16/2012 Ley de SOCIMI
| Ley 11/2009 | Modificación 16/2012 | |
| Impuesto de sociedades | 19% | 0% |
| Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (Constitución y Aportaciones) | Exento | Exento |
| Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y AJD (Adquisición Residencial) | 95% | 95% |
Tributación de los beneficios de una SOCIMI por los accionistas (dividendos)
| Personas jurídicas (IS) | 25% |
| Personas físicas (IRPF) | 20%-24% |
¿Para qué sirve una SOCIMI?
Las Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario sirven para dar acceso a pequeños y medianos accionistas con el objetivo de facilitar la inversión y dinamización del mercado de arrendamiento y venta de activos inmobiliarios.
El arrendamiento de bienes inmuebles (su estimulación y flexibilización) es el objetivo principal por el que se creó la figura de las SOCIMIs en España.
Según la Ley de las SOCIMI, estas se crearon con dos objetivos fundamentales:
- Profesionalizar e impulsar el mercado del alquiler en España.
- Aumentar la competitividad en los mercados de valores de España.
- Dinamizar el mercado inmobiliario.
Principales características de una SOCIMI
Las SOCIMI son un tipo de sociedad anónima cotizada que se diferencia de las demás fórmulas mercantiles por una particularidad: su objeto social. La finalidad de una SOCIMI, a diferencia de cualquier otra sociedad mercantil, es la inversión en el mercado inmobiliario urbano y, para ello, cuenta con algunas características especiales orientadas a favorecer este fin:
- Las SOCIMI están obligadas a cotizar en el mercado de valores.
- El capital mínimo para constituir una SOCIMI es de 5 millones de euros.
- El 80% del patrimonio de una SOCIMI (como mínimo= debe estar invertido en bienes inmuebles arrendados.
- El 80% de los beneficios de una SOCIMI deben provenir del arrendamiento de bienes inmuebles.
- Las SOCIMI deben tener, como mínimo, un inmueble de naturaleza urbana en su patrimonio.
- Las SOCIMI deben repartir, como mínimo, el 80% de sus beneficios entre los accionistas en forma de dividendos.
- El 50% de los beneficios de la venta de inmuebles deben repartirse entre los accionistas en concepto de dividendos extraordinarios.
- El 100% de los beneficios de las inversiones en otras SOCIMI deben repartirse entre los accionistas al 100% de las ganancias.
- Las SOCIMI se caracterizan por tener altos beneficios fiscales mediante la exención del Impuesto de Sociedades y la bonificación del ITP y AJD al 95%.
Requisitos para constituir una SOCIMI
Para constituir una SOCIMI y, por tanto, acogerse al régimen fiscal especial de este vehículo de inversión, las empresas deben cumplir una serie de requisitos antes, durante y después de su constitución:
Requisitos obligatorios
- Notificar la constitución de la SOCIMI a la Delegación de la Agencia Estatal de la Administración Tributaria 3 meses antes de que termine el periodo impositivo.
- Someter a cotización las acciones de la SOCIMI en un mercado regulado.
- Tener una política de distribución de dividendos (beneficios entre los accionistas) según lo dispuesto en la Ley 11/2009:
- Beneficios procedentes de la participación en otras SOCIMI: 100%
- Beneficios de venta de inmuebles: 50%
- Beneficios de arrendamiento de inmuebles: 80%
- Las acciones deben tener carácter nominativo
Otros requisitos
Además de los requisitos obligatorios, las SOCIMI tienen un plazo de dos años para cumplir otros requisitos como:
- Requisitos de inversión
- Invertir al menos el 80% del valor de los bienes arrendados en:
- Terrenos para promoción de bienes inmuebles
- Participaciones en el capital o patrimonio de otras entidades
- Al menos el 80% de las rentas deberán provenir del:
- Arrendamiento de bienes inmuebles.
- Dividendos o participaciones en beneficios procedentes de actividades relacionados con el objeto social de la SOCIMI.
- Invertir al menos el 80% del valor de los bienes arrendados en:
- Admisión de las acciones a cotización en un mercado regulado
- Aportar al menos 5 millones de euros de capital social.
- Incluir en el nombre de la compañía la abreviación ‘SOCIMI, S.A.’
¿Cuántos inmuebles debe tener la SOCIMI?
Las SOCIMI deben tener al menos un inmueble en su activo, que puede representar hasta el 100% del mismo. Antes de la modificación de 2012, las SOCIMI debían tener como mínimo 3 inmuebles en su cartera.
¿Capital social mínimo de una SOCIMI?
La inversión inicial o capital social mínimo para constituir una SOCIMI es de 5 millones de euros, según el artículo 5 de la Ley 11/2009.
Las SOCIMI tendrán un capital social mínimo de 5 millones de euros
Art 5. Capital Social y denominación de la sociedad
Las SOCIMI en España
En España, las SOCIMI se regularizaron en el año 2009 con la Ley de regulación de las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario; aunque no sería hasta la modificación de la Ley 16/2012 (que adaptó y flexibilizó los preceptos a otras REITs) cuando comenzaron a utilizarse en nuestro país.
Según el informe ‘SOCIMIs 2021: un futuro sostenible’ publicado por BME Growth y JLL, existen 80 SOCIMIs o vehículos activos (79 en el mercado español y 1 en el luxemburgués) cuyo valor alcanzó los 22.451 millones de euros (un 2% más que en 2020 y un 13% menos que en 2019).
¿Cuáles son las principales SOCIMI en España?
Actualmente, existen 80 Sociedades de Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario en España, las cuales pueden segmentarse en cuatro categorías según su capitalización Bursatil:
SOCIMIs grandes
Una SOCIMI grande es aquella con un valor de mercado por encima de los 1.000 millones de euros. En España actualmente solo existen 4 vehículos con estas características: Merín Properties, Colonial, General de Galerias Comerciales y GMP Property.
| SOCIMIs grandes en España (CB mayor de 1.000M €) | Capitalización Bursátil en Abril 2021 |
| Merlin Properties | 4.319.070€ |
| Colonial | 4.285.940€ |
| General de Galerias Comerciales | 3.640.000€ |
| Gmp Property | 1.090.080€ |
SOCIMIs medianas
Una SOCIMI mediana es aquella cuya capitalización se encuentra entre los 999 millones de euros y los 200 millones de euros. En España, actualmente, solo existen 11 SOCIMIs en esta categoría, entre las que se encuentra Testa Residencial, Castellana Properties o Millenium Hotels.
| SOCIMIs medianas en España | Capitalización Bursátil en Abril 2021 |
| Testa Residencial Socimi SA | 839.910,00 € |
| Zambal Spain | 807.500,00 € |
| VIVENIO RESIDENCIAL SOCIMI | 706.640,00 € |
| Castellana Properties SOCIMI SA | 496.050,00 € |
| Lar Espana Real Estate | 469.710,00 € |
| St Croix Holding Immobilier | 311.654,00 € |
| ATOM HOTELES SOCIMI S.A. | 295.440,00 € |
| Albirana Properties U | 270.220,00 € |
| Arima Real Estate SOCIMI SA | 264.390,00 € |
| Trivium Real Estate Socimi SA | 244.000,00 € |
| Millenium Hotels Real Estate SL | 207.480,00 € |
SOCIMIs pequeñas
Las SOCIMIs pequeñas son aquellas cuyo valor de mercado está comprendido entre los 199 millones y los 50 millones de euros. En España, contamos con 31 vehículos en esta categoría.
| SOCIMIs pequeñas en España | Capitalización Bursátil |
| Olimpo Real Estate | 182.920,00 € |
| URO SOCIMI Property Holdings SA | 169.150,00 € |
| La Finca Global Assets SOCIMI SA | 158.070,00 € |
| Inversiones Doalca | 156.810,00 € |
| Euro Cervantes Socimi SA | 155.000,00 € |
| Tempore Properties | 153.930,00 € |
| Meridia Real Estate III | 147.260,00 € |
| Torimbia Socimi SA | 141.280,00 € |
| Fidere Patrimonio | 141.040,00 € |
| ISC Fresh Water Investment SA | 137.940,00 € |
| Adriano Care | 121.200,00 € |
| AM Locales Property | 109.610,00 € |
| Serrano 61 | 106.000,00 € |
| Trajano Iberia | 105.250,00 € |
| EURIPO - BLKSTONE | 97.000,00 € |
| Elix Vintage Residencial Socimi SA | 96.790,00 € |
| Grupo Ortiz Properties | 96.520,00 € |
| Entrecampos Cuatro | 95.670,00 € |
| Vitruvio Real Estate | 93.480,00 € |
| MANSFIELD INVEST SOCIMI, SA | 93.480,00 € |
| Veracruz Properties Socimi | 84.680,00 € |
| Azaria Rental Socimi | 84.160,00 € |
| Tander Inversiones | 79.540,00 € |
| Elaia Investment Spain | 79.040,00 € |
| ALL Iron RE I Socimi | 65.180,00 € |
| Optimum RE Spain | 65.000,00 € |
| HISPANOTELS INVERSIONES SOCIMI SA | 64.250,00 € |
| ARRIENDA RENTAL PROPERTIES SOCIMI, | 58.520,00 € |
| REAL ESTATE SOCIMI | 58.000,00 € |
| Optimum III Value-Added Residential | 52.670,00 € |
| AP67 Socimi SA | 50.110,00 € |
SOCIMIs micro
Las SOCIMIs micro son el tipo de vehículo cuyo valor es inferior a los 50 millones de Euros. Actualmente, existen 34 SOCIMIs micro en España.
| SOCIMIs Micro | Capitalización Bursátil |
| Inbest Prime IV Inmuebles Socimi SA | 49.730 € |
| HOME CAPITAL RENTALS SOCIMI S.A. | 48.920 € |
| Quonia Socimi SA | 48.590 € |
| Almagro Capital SOCIMI SA | 47.940 € |
| Inbest Prime I Inmuebles Socimi SA | 44.960 € |
| Mercal Inmuebles SOCIMI SA | 39.920 € |
| Vbare Iberian Properties SOCIMI SA | 38.980 € |
| Urban View Development Spain Socimi SA | 38.220 € |
| Inmofam 99 Socimi SA | 36.840 € |
| JABA I Inversiones Inmobiliarias SOCIMI SA | 36.690 € |
| Barcino Property Socimi SA | 34.710 € |
| Galil Capital RE Spain Socimi SA | 32.590 € |
| Prevision Sanitaria Nacional Gestion Socimi SA | 31.860 € |
| P3 Spain Logistic Parks Socimi SA | 29.950 € |
| Mistral Patrimonio Inmobiliario Socimi SA | 29.530 € |
| Persepolis Investments 1 Socimi SA | 28.470 € |
| Mistral Iberia Real Estate SA | 23.990 € |
| Inbest Prime II Inmuebles Socimi SA | 23.650 € |
| Inbest Prime III Inmuebles Socimi SA | 23.650 € |
| Numulae Gestion de Servicios Socimi SA | 22.810 € |
| PARK ROSE | 21.500 € |
| Advero Properties SOCIMI S.A. | 21.230 € |
| Desarrollos Ermita Del Santo SOCIMI SA | 21.200 € |
| Student Properties Spain Socimi SA | 16.500 € |
| Gore Spain Holdings SOCIMI I SAU | 16.490 € |
| GREENOAK SPAIN HOLDINGS SOCIMI II S.A. | 15.300 € |
| Tarjar Xairo Socimi SA | 12.570 € |
| Excem Capital Partners Sociedad de Inversion Residencial SL | 11.490 € |
| Quid Pro Quo Alquiler Seguro Socimi SA | 10.710 € |
| Corpfin Capital Prime Retail II Socimi SA | 10.690 € |
| GAVARI PROPERTIES SOCIMI S.A. | 10.090 € |
| Nextpoint Capital Socimi SA | 9.970€ |
| Corpfin Capital Prime Retail III Socimi SA | 7.370 € |
¿Cuál es la mejor SOCIMI de España?
La SOCIMI española con mayor valor de mercado es Merlin Propertis, constituida en 2014 y con una capitalización bursátil de 4.322 millones de Euros.
Impuesto y fiscalidad de las SOCIMI en España
¿Cómo tributan las SOCIMI en España?
La fiscalidad de las SOCIMIs en España es uno de sus mayores atractivos: ya que tributan al 0% por el Impuesto sobre Sociedades (cuando mantienen la actividad de arrendamiento durante 3 años) y tienen una bonificación del 95% en los Impuestos de Actos Jurídicos Documentados y Transmisiones Patrimoniales.
Los dividendos distribuidos a los socios que tengan una participación igual o mayor al 5% tendrán un gravamen del 19% por el Impuesto de Sociedades.
¿Cómo tributan los beneficios de los accionistas de SOCIMI en España?
El régimen fiscal para los dividendos distribuidos entre los accionistas de las SOCIMI en España también hace a este vehículo de inversión muy atractivo:
- Los dividendos de una SOCIMI se reparten entre los accionistas, que deberán tributar por ellos en el IRPF como rendimiento de capital inmobiliario (entre el 19% y el 25%).
- La venta de acciones de una SOCIMI tributará por el IRPF como ganancia o pérdida patrimonial (entre un 19% y un 25%).
¿Dónde Cotizan las SOCIMI?
Las SOCIMI están obligadas a cotizar en el mercado regulado o multilateral (español, de la UE o cualquier estado con información tributaria), por este motivo, las acciones de las SOCIMI están obligadas a ser nominativas.
Los mercados donde deben estar admitidas a cotización las SOCIMI son los mercados regulados españoles, los mercados regulados de cualquier miembro de la Unión Europea, del Espacio Económico Europeo o de un Estado con el que España tenga un intercambio efectivo de información; o en un SMN (Sistema Multilateral de Negociación) como el BME Growth de un país europeo o incluido en el Espacio Económico Europeo.
Las SOCIMI en España pueden invertir en dos tipos de mercado de valores:
- El Mercado Continuo (Sistema de Interconexión Bursátil - SIBE).
- El Mercado Alternativo Bursátil (MAB).
¿Quién supervisa las SOCIMI?
La supervisión de las SOCIMI depende del Mercado de Valores donde coticen: en el Mercado Alternativo Bursátil (MAB) estarán reguladas por la Bolsa y Mercados Españoles, mientras que si cotizan en el Mercado Continuo estarán reguladas por la Comisión Nacional de Mercados y Valores.
Cómo invertir en una SOCIMI
La inversión en una SOCIMI consiste en adquirir una o varias participaciones nominativas o acciones de la empresa para, después, al cerrar el ejercicio, participar del reparto de dividendos o beneficios de la empresa.
Invertir en una SOCIMI es similar a invertir en cualquier empresa de la bolsa: hay que acudir al Mercado Continuo o al Mercado Alternativo Bursátil y comprar títulos de la compañía.
Cuando la persona interesada en comprar acciones de una SOCIMI no tiene mucha experiencia o conocimientos, la mejor opción es contar con los servicios de un profesional intermediario o bróker para llevar a cabo la operación.
Uno de los criterios más importantes a la hora de invertir en una SOCIMI es estudiar la rentabilidad. Actualmente, las rentabilidades de la inversión en participaciones en Sociedades Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario o SOCIMIs en España está entre el 3% y el 7,5% anual.
Ventajas de invertir en una SOCIMI
- Transparencia y regulación: al tratarse de empresas que cotizan en bolsa obligatoriamente, están obligadas a informar sobre los precios y sus finanzas; y a ser supervisadas por diferentes organismos.
- Liquidez rápida: al tratarse del mercado de compraventa de acciones, es más sencillo obtener liquidez inmediata cuando el inversor la necesita que cuando hablamos de activos inmobiliarios.
- Inversión mínima: al tratarse de participaciones de diferentes empresas, el inversor puede entrar con la cantidad que se ajuste a su capacidad.
- Reparto de dividendos: las SOCIMIs están obligadas a repartir los beneficios obtenidos por la empresa entre sus socios, por lo que la inversión redunda en una renta periódica.
Inconvenientes de invertir en una SOCIMI
- Bajada del valor cotizado: al igual que en cualquier compra de acciones, estas pueden subir o bajar dependiendo de las fluctuaciones del mercado.
- Dificultad en la venta de participaciones debido a las escasas operaciones de compraventa.
- Diversificación del accionariado.
- Limitación del ahorro en sede de las SOCIMI por el reparto de dividendos.
- Altos costes de constitución y gestión que redundan en el balance de resultados.
Fuentes:
- Ley 11/2009, de 26 de octubre, por la que se regulan las Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario.
- Ley 16/2012, de 27 de diciembre, por la que se adoptan diversas medidas tributarias dirigidas a la consolidación de las finanzas públicas y al impulso de la actividad económica.
