▷ Plusvalía Municipal o IIVTN | Guía Actualizada 2021

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7 07 2021

La Plusvalía Municipal o IIVTN

La compra-venta de una vivienda o cualquier tipo de inmueble siempre lleva asociado el pago de diferentes impuestos y tasas municipales. Uno de los más importantes y, a su vez, más confusos, es el Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTN), más conocido como plusvalía municipal. 

En este artículo explicamos en qué consiste la IIVTN, cuándo hay que pagarla,  quién está exento de hacerlo y cómo hacer el cálculo de la plusvalía municipal. 

La Plusvalía Municipal o IIVTN

La plusvalía municipal o IIVTN es un impuesto municipal directo que grava el aumento de valor de los inmuebles de naturaleza urbana cuando cambian de propiedad según el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales 

Hecho Imponible del IIVTN

El hecho imponible del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana es la transmisión de la propiedad de un bien inmueble (urbano) que ha incrementado su valor. 

Por ejemplo, si al tasar un terreno urbano para repartir una herencia su valor ha aumentado un 20% con respecto al registro anterior, el nuevo propietario deberá abonar la ‘plusvalía municipal’. 

Sujeto Pasivo del IIVTN 

El sujeto pasivo del IIVTN o contribuyente depende del tipo de transmisión del inmueble: en las donaciones o herencias (donde el título es lucrativo) el impuesto debe pagarlo la persona que recibe la finca; mientras que en las compraventas (donde el título es oneroso) debe pagarlo quien vende o transmite el terreno (excepto cuando es extranjero). 

Base Imponible del IIVTN

La base imponible de la plusvalía municipal o la cifra sobre la que se calcula el impuesto es el valor catastral del inmueble en el momento de la transmisión: el mismo que se utiliza para calcular el Impuesto sobre Bienes Inmuebles (IBI). 

Para calcular la base imponible de la plusvalía municipal, hay que multiplicar el valor catastral por un porcentaje correspondiente al tiempo transcurrido desde que se adquirió el terreno y que fija la hacienda local de cada ayuntamiento. 

Periodo de tiempo desde que se adquirió el bien inmueblePorcentaje de incremento sobre el valor catastral de la finca
Hasta 5 años3,7% 
Hasta 10 años3,5% 
Hasta 15 años3,2%
Hasta 20 años3%
Límites de incremento porcentual para el cálculo de la base imponible del IIVTN. Fuente: BOE

En resumen, la base imponible del IIVTN o plusvalía municipal se calcula añadiendo al valor catastral un porcentaje de incremento que determina cada municipio. Por ejemplo, si el valor catastral de una vivienda es 70.000€ y fue adquirida hace 14 años su base imponible será 72.240€. 

Es importante señalar que la base imponible de la plusvalía municipal recae sobre el valor catastral en el momento en el que el bien cambia de propietario, y no sobre el beneficio de la venta o la diferencia entre el valor actual y el valor anterior. 

Cuándo se paga la plusvalía municipal 

Aunque el nombre jurídico de la plusvalía municipal especifique el término terreno, esta tasa se aplica a todos los bienes inmuebles de naturaleza urbana. Aunque se trate de una vivienda multifamiliar ubicada en un edificio, tiene que pagar el IIVTN cuando su valor haya incrementado al transmitir su titularidad. 

Cuándo no se paga la plusvalía municipal

La plusvalía municipal o IIVTN no se paga cuando el vendedor no ha obtenido beneficio o ha perdido dinero con la transmisión del inmueble, según las sentencias 59/2017 y 126/2019 del Tribunal Constitucional. 

Como explicamos en puntos anteriores, la plusvalía municipal se calcula sobre el valor catastral del inmueble aplicando un porcentaje de incremento en vez de sobre el beneficio de la transmisión. 

Esto da lugar a situaciones donde, por ejemplo, el propietario vendería el inmueble por un valor inferior al de compraventa y tendría que pagar la plusvalía municipal contraviniendo el fundamento principal de la hacienda pública democrática por la que la Administración solo puede gravar el incremento de la riqueza o capacidad económica de los ciudadanos. 

Para no pagar la plusvalía municipal en una situación de pérdida de patrimonio con la compraventa de un inmueble, hay que presentar una solicitud de devolución después de abonarlo excepto en el caso de algunos ayuntamientos como el de Barcelona. 

En los casos donde no hay pérdida del patrimonio, pero el beneficio es inferior al impuesto a pagar, se recomienda consultar con un abogado fiscalista. 

Además, por ley están exentas de pagar la plusvalía municipal las siguientes situaciones: 

  1. Derechos de servidumbre
  2. Inmuebles dentro de un Conjunto Histórico Artístico o declarados de interés cultural 
  3. Dación en pago
  4. Administraciones públicas
  5. Organizaciones benéficas y La Cruz Roja Española 
  6. Titulares de concesiones administrativas
  7. Personas o instituciones reconocidas en tratados internacionales 
La plusvalía municipal es un impuesto directo municipal. En esta infografía puedes consultar el hecho y la base imponible y el sujeto pasivo del tributo
Infografía: Plusvalía Municipal. Fuente: Elaboración Propia

Cómo calcular la plusvalía municipal 

La plusvalía municipal se calcula obteniendo en primer lugar la base imponible (valor catastral + porcentaje de incremento por tiempo transcurrido desde la adquisición) y aplicando el tipo de gravamen determinado por el ayuntamiento (máximo un 30%). 

IIVTN=(valor catastral *% incremento) * tipo de gravamen

Para obtener el valor catastral del inmueble, podemos consultar el recibo del IBI o en la Sede Electrónica del Catastro. La información sobre el porcentaje de incremento para calcular la base imponible y el tipo de gravamen podemos obtenerla en la hacienda local de cada ayuntamiento. 

Después, hay que calcular la cuota líquida aplicando las bonificaciones del impuesto. 

Las bonificaciones de la plusvalía municipal están reguladas por la ordenanza fiscal municipal y pueden ser: 

  • Hasta el 95% de transmisiones a título lucrativo por causa de muerte a favor de hijos, cónyuges y ascendientes. 
  • Hasta el 95% para transmisiones donde se desarrollen actividades declaradas de interés o utilidad especial. 

Documentación para declarar o presentar la plusvalía municipal

Para saber qué documentación es necesaria para presentar la cuota del IIVTNU debemos consultar la hacienda local del ayuntamiento donde se ubica el inmueble, ya que al tratarse de una tasa municipal, está sujeta a la regulación consistorial. 

En general, la documentación que se solicita para abonar la plusvalía municipal es: 

  1. Autoliquidación 
  2. Escritura pública, acto judicial o acta de pago y ocupación
  3. Último recibo del IBI (si la referencia catastral no consta en la escritura)
  4. Copia de títulos anteriores (si no constan en la escritura) 
  5. Documentación que justifique el derecho a bonificaciones

Documentación para herencias

  1. Certificado de defunción
  2. Testamento 
  3. Certificado de registro de actos de última voluntad 
  4. Resguardo del modelo 650
  5. Títulos de adquisición 

Documentación decremento de valor

Documento que justifique que el inmueble se adquirió por el mismo valor que tiene actualmente, como una escritura pública de compra. 

Cuándo se devenga la plusvalía municipal

El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana se paga en un plazo de treinta días desde que se formaliza la venta del inmueble o transmisión del inmueble. 

Al tratarse de un tributo local, cada ayuntamiento establece el procedimiento y donde se liquida el impuesto. En la mayoría de municipios grandes, existe la opción de autoliquidación a través de la Sede Electrónica. 

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