¿QUÉ ES LA GESTIÓN URBANÍSTICA?

Antes de meternos en materia es importante recalcar que los textos legales por lo general suelen utilizar las expresiones gestión y ejecución urbanística como términos similares y fáciles de intercambiar. Sin embargo hay un problema y es que la doctrina ha manifestado las diferencias que existen entre ellas.

¿En que se diferencia la gestión y la ejecución urbanística?

Estos dos conceptos pueden llegar a confundir. En este post también queremos sacaros de dudas y explicaros con detalle cada término. La expresión gestión urbanística es más amplía que la de ejecución. ¿Por qué? La gestión va a englobar todos los trámites administrativos en materia de urbanismo, incluido el de ejecución. Entendemos por gestión toda ocupación de organización, administración y funcionamiento de una empresa, actividad económica u organismo. Al tratarse de la gestión urbanística, es esa organización, planificación y ejecución administrativa en materia de urbanismo.

Aquellas personas que hayan hecho trabajos para el Ayuntamiento conocerán y tendrán constancia de que en materia de urbanismo se necesita  planificar, organizar y ejecutar ese planteamiento, sabiendo de los procesos urbanísticos y edificatorios así como los usos del suelo… ¿A qué nos referimos entonces con gestión urbanística? A ese grupo de actividades que llevan a cabo los poderes públicos para ejecutar el planeamiento.

Por lo que la ejecución urbanística son aquellos medios por los cuales la Administración va a elaborar ese plan urbanístico: expropiación forzosa, licencias… La gestión engloba la aprobación de los instrumentos de gestión urbanística, planificar los usos… mientras que la ejecución consiste en desarrollar un plan diseñado únicamente para transformar el uso del suelo y proceder a edificar.

¿QUÉ SE DEBERÍA INCLUIR EN LOS PROCESOS DE EJECUCIÓN URBANÍSTICA?

Vamos a hablar ahora de las formas de desarrollo y del contenido en los procesos de ejecución urbanística. Vamos a seguir el artículo 71 de la Ley 9/2001 de 17 de julio de suelo de la Comunidad de Madrid.

1. Distribución equitativa de los beneficios y las cargas que proceden de la ordenación urbanística entre los afectador o equidistribución. Se obtiene mediante la aprobación del proyecto de compensación y la reparcelación (en sus variedades autonómicas)
2. Conseguir terrenos, su valor equivalente, a las Administración urbanísticas para redes públicas de infraestructuras, equipamientos y servicios, en la forma que competa a la modalidad de gestión urbanística.
3. Cesión de terrenos o equivalente: aprovechamiento que corresponda a la participación del Municipio en las plusvalías urbanísticas
4. Llevar a cabo obras de urbanización que se necesitan para que todas las parcelas incluidas en el ámbito de actuación alcancen la condición de solar.

Aquí finaliza el proceso urbanístico y tendremos que irnos al proceso edificatorio que incorpora las siguientes dos fases:

• Edificación de solares teniendo en cuenta las condiciones del planeamiento
• Implantación en cada solar o edificio de los usos permitidos o previstos en el planeamiento urbanístico.

¿CUÁL ES EL RÉGIMEN JURÍDICO Y MARCO COMPETENCIAL DE LA GESTIÓN Y EJECUCIÓN URBANÍSTICA?

En materia de gestión y ejecución urbanística las competencias legislativas se delimitan de la siguiente forma:

1. Derecho urbanístico autonómico aprobado en ejercicio de la competencia exclusiva en materia urbanística de las Comunidades Autónomas (Artículo 148.1.3 de la Constitución Española
2. Derecho urbanístico estatal supletorio, preexistente a la admisión de las competencias urbanísticas por las Comunidades Autónomas, corresponde al artículo 149.3 de la Constitución Española. Representado por el Real Decreto 1346/1976, de 9 de abril, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley sobre régimen del suelo y ordenación urbana y el Real Decreto 3288/1978, de 25 de agosto (*2) por el que se reconoce el Reglamento de Gestión Urbanística para aplicar y desarrollar la Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana.

En lo que se refiere a las competencias de carácter ejecutivo, el Derecho Urbanístico asigna las mismas a los Municipios, sin tener en cuenta las competencias de la Administración autonómica para gestionar territorialmente y ejecutar proyectos supramunicipales.

¿QUÉ FORMAS DE GESTIÓN PÚBLICA SE LLEVAN A CABO EN LAS ACTIVIDADES URBANÍSTICAS?

Para llevar a cabo las actividades de gestión y ejecución, todas las formas o modalidades de gestión directa o indirecta, admitidas por la legislación de régimen jurídico y contratación del sector público y de régimen local.

De llevaran a cabo de forma directa tal y como indica el artículo 90 de la Ley 7/2002 de 17 de diciembre (*3) de Ordenación urbanística de Andalucía:

• El trámite y la aprobación de los actos de ejecución de los instrumentos de planeamiento.
• Las actuaciones que conlleven el ejercicio de potestades de policía, intervención, inspección, sanción y expropiación.

Las sociedades mercantiles que tienen un capital público en su totalidad no podrán realizar actividades que incluyan ejercer la autoridad. Las Administraciones públicas podrán respaldar convenios de colaboración en la materia y hacer uso de la delegación de competencias así como de la constitución de Consorcios.  Dentro de la gestión directa destacan las Gerencias urbanísticas que están constituidas por los Ayuntamientos y que se encargan de llevar a cabo las actividades urbanísticas de competencia del Municipio teniendo en cuenta siempre las limitaciones de los textos legales.

También se utiliza la gestión urbanística para referirse al grado de intervención que efectúa la Administración municipal en la ejecución urbanística. Se relaciona siempre con la modalidad del sistema de ejecución urbanística que se apruebe. En algunos casos ocurre que la intervención urbanística es directa (expropiación) y en otros casos la intervención solo es de dirección y control pero no lleva a cabo materialmente las obras de urbanización (sistema de compensación) sin tener en cuenta la existencia de sistemas mixtos (sistema de cooperación)

Enlaces de intereses

1. https://www.boe.es/buscar/pdf/2001/BOE-A-2001-18984-consolidado.pdf
2. https://www.boe.es/buscar/doc.php?id=BOE-A-1979-2886
3. https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2003-811