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21 08 2020

EL PROINDIVISO

¿QUÉ ES EL PROINDIVISO o CONDOMINIO?

Vamos a comenzar este post aclarando el concepto proindiviso y condominio, ya que estaríamos hablando de dos palabras sinónimas.

Desde un punto de vista puramente jurídico son dos palabras cuyo significado es exactamente el mismo. Ahora bien, el lenguaje coloquial y el paso del tiempo han hecho que estos dos conceptos signifiquen ideas similares pero con una discrepancia clara, su “divisibilidad”. (lo veremos más adelante)

Por lo que, durante el resto del post hablaremos de proindiviso haciendo referencia a los dos términos y utilizaremos la palabra condominio cuando pueda aclarar algo al lector.

¿A que se refiere el concepto proindiviso?

Se refiere al derecho de copropiedad sobre un bien.

¿Y qué significa el proindiviso?

Significa que una persona tiene el derecho de propiedad de ese bien pero solo parcialmente puesto que comparte la titularidad con otra u otras personas.

Desde una perspectiva informal, cuando el bien pueda ser divisible (un terreno urbano), este derecho será llamado Condominio, cuando no lo sea (un piso) lo llamaremos Proindiviso.

¿A que podemos asemejar la expresión proindiviso?

Equivale a lo que definimos como “copropiedad” o “comunidad de bienes”.

La característica principal de este régimen legal es que ninguno de los propietarios posee la totalidad del bien, es decir, de la propiedad. Además, la parte que le corresponde a cada uno no se concreta, no está especificada por lo que se convierte en una parte abstracta.

¿CUÁNDO EXISTE EL PROINDIVISO?

El proindiviso se genera en la mayoría de las veces por las siguientes situaciones:

  • Divorcio
  • Ruptura de la pareja
  • Herencia

Por lo tanto, existe proindiviso cuando la posesión de un derecho o elemento es de varias personas al mismo tiempo.

Un ejemplo, tras el divorcio se genera un proindiviso sobre el domicilio familiar ¿Por qué? Por haber comprado la vivienda a medias encontrándonos en régimen de separación de bienes o por haber adquirido la casa una vez casados en sociedad de gananciales. ¿Qué ocurrirá por ejemplo tras el fallecimiento de los progenitores? Se genera un proindiviso entre herederos de la vivienda familiar ¿Por qué? Porque son varios los hermanos que aceptan la herencia sin dividirla. Estos son, por tanto, los casos más frecuentes en los que existe un proindiviso.

¿EXISTE PROINDIVISO ENTRE EL NUDO PROPIETARIO Y EL USUFRUCTUARIO?

Hay que dejar claro que la nuda propiedad y el usufructo son derechos diferentes aunque estos dos incidan sobre una misma vivienda.

¿Qué pasa entonces? Que no existe proindiviso entre el nudo propietario y el usufructuario. ¿Hay excepciones? Existe la posibilidad de que varias personas adquieran la nuda propiedad de un bien y otros del usufructo por lo que en este caso sí que existirá proindiviso entre los nudos propietarios y entre los usufructuarios. ¿Tendrían entonces algún tipo de derecho?

Los copropietarios de un bien proindiviso tienen derechos en referente a:

  • La utilización de la cosa común
  • El disfrute o conservación del bien
  • La administración de la misma
  • Defensa en juicio
  • División del propio bien
  • Su porción o cuota
acuerdo de partes proindiviso

Acuerdo de las partes por el proindiviso

¿CÓMO SE DISUELVE EL Proindiviso o la Extinción de Condominio?

Se disolverá cuando se den alguna de las siguientes causas:

  1. Consolidación: Se origina cuando uno de los comuneros hace suyas las cuotas o porcentajes de los demás. También tendrá lugar cuando todos ellos las transmiten a un tercero.
  2. Perdida o destrucción de la cosa común
  3. Renuncia a la cosa común
  4. División de la cosa común

PROINDIVISO DE BIENES DIVISIBLES E INDIVISIBLES 

¿CÓMO SE REALIZA LA EXTINCIÓN DEL CONDOMINIO DE BIENES DIVISIBLES?

Con acuerdo de los copropietarios:

  • Se procederá a la división de la cosa común y se adjudicará cada parte resultante a cada uno de los propietarios.
  • También se podrá vender a un tercero y repartir el precio en proporción a la cuota de cada comunero

En los dos casos se necesitará entregar la escritura pública.

Sin acuerdo de los copropietarios:

Si no se llega a un punto en común entre los copropietarios ni para dividir la cosa común divisible ni para venderla entonces la solución será el procedimiento judicial de división de la cosa común.

¿CÓMO SE REALIZA LA DISOLUCIÓN DEL PROINDIVISO DE BIENES INDIVISIBLES?

Con acuerdo de los copropietarios:

  • Se adjudicará a uno de los copropietarios la cosa común indivisible. El comunero al que se le haya adjudicado el bien será el que tenga que indemnizar a los demás por el valor de su cuota.
  • Vender el bien común a un tercero y dividir el precio.

Sin acuerdo de los copropietarios:

Si no hay acuerdo ni para adjudicar la cosa común indivisible ni para venderla, se tendrá que llevar a cabo un procedimiento judicial de división de cosa común. Esto surge cuando existe al menos un propietario que se niega a vender, a comprar y a llegar a acuerdos con el resto.

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