※ Proindiviso ¿Qué es? ¿Cómo se compra y se vende?

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21 08 2020

EL PROINDIVISO

¿Qué es un proindiviso?

El proindiviso es un concepto jurídico que se refiere a la copropiedad sobre un bien: cuando algo (un bien o un derecho) pertenece a varias personas a la vez. Cada una tiene una parte de propiedad y ninguna ostenta la plena propiedad. Es sinónimo de condominio, comunidad de bienes o copropiedad. 

Pro Indiviso es una expresión latina que significa ‘sin dividir’ y se emplea para hablar de una propiedad compartida entre varias personas. La existencia de un proindiviso o copropiedad da lugar a la comunidad de bienes. 

Por ejemplo, cuando un matrimonio casado en régimen de separación de bienes se separa, se genera un proindiviso sobre el domicilio familiar si compraron la vivienda entre ambas personas. Otro caso muy frecuente donde se da el proindiviso es en el reparto de las herencias. 

La separación de la propiedad compartida en un proindiviso se lleva a cabo mediante una acción de división de la cosa común. 

Diferencia entre proindiviso y condominio

Proindiviso y condominio son sinónimos desde el punto de vista jurídico: ambas palabras se refieren a un régimen legal de copropiedad sobre un bien. Pero, en el lenguaje coloquial se utiliza el concepto de proindiviso para bienes que no se pueden dividir (como un piso) y condominio para bienes que sí se pueden dividir (como un terreno urbano). 

La principal diferencia entre proindiviso y condomino es la divisibilidad física del bien: si un bien puede separarse en unidades más pequeñas (como un terreno en régimen de división horizontal) se utiliza la expresión proindiviso y si no se puede dividir (como un vehículo o un apartamento) se emplea condominio. 

Marco legal del proindiviso

En las leyes españolas, el proindiviso se regula por tres normativas: los contratos o pactos firmados entre las partes, el Código Civil y la Ley de Enjuiciamiento Criminal

El proindiviso está regulado en la legislación española por el Título III ‘De la comunidad de bienes’ del Código Civil, entre los artículos 392 y 406 del Código Civil, porque cuando se da un proindiviso (partición de la plena propiedad sobre un bien) se constituye una comunidad de bienes. 

El Código Civil es el marco legal que regula el proindiviso cuando no existe contrato o disposiciones especiales, según el artículo 392 del Código Civil.

Hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho pertenece pro indiviso a varias personas.

A falta de contratos, o de disposiciones especiales, se regirá la comunidad por las prescripciones de este título.

Artículo 392 del Código Civil. 

El procedimiento para dividir una propiedad (es decir, para ejecutar el proindiviso) está reglado por la Ley de Enjuiciamiento Civil y puede ser por juicio verbal u ordinario dependiendo de cuánto vale el bien.

2.ª Cuando el objeto del proceso sea la condena de dar bienes muebles o inmuebles, con independencia de que la reclamación se base en derechos reales o personales, se estará al valor de los mismos al tiempo de interponerse la demanda, conforme a los precios corrientes en el mercado o en la contratación de bienes de la misma clase.

Artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil 

Para calcular el valor del bien cuya propiedad va a ser dividida, se puede recurrir a la comparación con precios similares para el mismo bien o cualquier valoración oficial. 

En el caso de los bienes inmuebles, el valor de la finca no puede ser inferior al establecido en el catastro, según el artículo 251 de la Ley de Enjuiciamiento Civil.   

Características del proindiviso

  1. El derecho de propiedad sobre un bien pertenece a varias personas: existe una titularidad compartida, las partes no están especificadas y ningún propietario tiene la plena propiedad. 
  2. Cuando se divide físicamente el bien, se denomina condominio y mientras tanto, proindiviso. 
  3. Los propietarios del bien en proindiviso tienen plenos derechos sobre este (para disfrutarlo, administrarlo y dividirlo). 
  4. Los propietarios tienen derecho a vender o disponer de su parte sin autorización de los copropietarios en régimen de proindiviso ordinario. 
  5. Los propietarios no están obligados a permanecer en la comunidad y pueden solicitar la división siempre que quieran. 
El proindiviso es el régimen de propiedad compartida en una comunidad de bienes
Infografía: características del proindiviso. Fuente: elaboración propia

Derechos de los copropietarios de un bien proindiviso

  • La utilización de la cosa común
  • El disfrute o conservación del bien
  • La administración de la misma
  • Defensa en proceso judicial
  • División del propio bien
  • Su porción o cuota

El régimen ideal para el uso de un bien proindiviso es la simultaneidad y solidaridad, aunque si esto no ocurre, se recomienda repartir el uso del bien en turnos: períodos de tiempo predefinidos para ordenar cuándo usa el bien cada propietario, según la Sentencia del TS, del 19 de enero de 2016. 

Proindiviso de nuda propiedad y usufructo

La nuda propiedad y el usufructo son dos regímenes sobre la propiedad diferentes al proindiviso: en el proindiviso, la plena propiedad se divide y se crea una comunidad de bienes donde cada dueño tiene derecho al uso y disfrute de su parte. 

En el usufructo o nuda propiedad, el pleno dominio se separa entre la titularidad o derecho de propiedad sobre un bien y el derecho al usufructo (a disfrutarlo y obtener beneficios de él). 

Por tanto, el proindiviso no tiene nada que ver con la nuda propiedad y el usufructo a menos que se divida la nuda propiedad sobre un bien entre diferentes dueños. 

¿Cómo se disuelve el proindiviso?

El proindiviso o la comunidad de bienes puede disolverse dividiendo la cosa común y repartiéndola entre los copropietarios. De esta forma, cada persona vuelve a tener pleno dominio para disponer de su patrimonio sin necesidad de consultar al resto de comuneros.  

Todos los propietarios tienen derecho a exigir la disolución del proindiviso, según el Código Civil, excepto cuando su separación haga que la cosa quede inutil o exista un acuerdo entre los copropietarios para conservar la cosa indivisa en un periodo de tiempo determinado.

Para disolver un proindiviso, primero hay que atender a si el bien es divisible o indivisible y si existe o no acuerdo entre los copropietarios. En cualquiera de los casos, la división de bienes inmuebles da lugar a escritura pública. 

Proindiviso de bienes divisibles

Un bien divisible es aquel que puede separarse en partes alícuotas según qué ostenta cada propietario. 

Por ejemplo, una finca rústica de 600 metros cuadrados puede dividirse entre 4 herederos, tocando cada uno a 200 metros cada uno.

División de la cosa común con acuerdo de los copropietarios

  1. El bien se divide y se adjudica a cada propietario una parte proporcional. 
  2. El proindiviso se vende a un tercero y se reparte el precio proporcionalmente entre las partes.

División de la cosa común sin acuerdo de los copropietarios

Cuando los copropietarios no se ponen de acuerdo para repartir un bien divisible (ni separándolo ni vendiéndolo) se inicia un proceso judicial a petición de una de las partes. La resolución de este será similar a un acuerdo: se divide o vende y se adjudica a cada comunero una parte proporcional. 

Proindiviso de bienes indivisibles

Los bienes indivisibles son aquellos que no pueden separarse en partes alícuotas, por ejemplo una vivienda plurifamiliar en un edificio. 

En el caso de este tipo de bienes, se suele adjudicar a una de las partes propietarias toda la titularidad y compensa a las demás económicamente. 

División de la cosa común con acuerdo de los copropietarios

  1. El bien se adjudica a un comunero y este compensa al resto de propietarios económicamente con el valor de su parte. 
  2. El bien se vende a un tercero y se reparte el beneficio de la transacción entre los propietarios.

División de la cosa común sin acuerdo de los copropietarios

De forma similar a la falta de acuerdo en la venta de un proindiviso divisible, el procedimiento judicial resolverá la forma y cuotas a repartir entre los copropietarios si no llegan a un acuerdo previamente. 

¿Se puede vender o comprar un proindiviso?

Al igual que cualquier otro bien sobre el que se tiene derecho de propiedad, el proindiviso puede enajenarse, venderse o donarse ya que ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad de bienes. 

Para vender o comprar un proindiviso, se requiere la unanimidad de todos los propietarios que confirman la comunidad de bienes, por lo que los escenarios posibles son similares a los que describíamos en el epígrafe de la disolución. 

Venta del proindiviso con derecho tanteo

El tanteo y retracto es el derecho de adquisición preferente que tienen los copropietarios de un bien indiviso para adquirirlo por el mismo precio que se había ofertado a un tercer comprador, según la ley de Arrendamientos Urbanos.  

El derecho de tanteo es la facultad de adquirir una vivienda antes que otro comprador y el derecho de retracto es el derecho a adquirir el bien por las mismas condiciones y precio después de realizada la venta . 

Debido a este derecho, si un copropietario del indiviso pretende vender su parte a un tercero, primero debe comunicar la decisión y las condiciones al resto de comuneros. 

¿Cuánto pagan las empresas por un proindiviso?

Cuando uno de los copropietarios quiere vender su parte del proindiviso, puede vender su porcentaje a una empresa que asume los riesgos y los gastos del proceso a cambio de un precio inferior al mercado: entre un 30% y 40% del valor de tasación. 

¿Cuánto cuesta extinguir el proindiviso?

El precio de la extinción del proindiviso depende principalmente de su valor de tasación (tanto si es un inmueble, un bien mueble o un derecho). 

Otro factor que influye en el precio de la gestión de extinguir el proindiviso es la Comunidad Autónoma donde se produzca, ya que cada una tiene unas cuotas diferentes en los impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados. 

En muchos casos, también se debe abonar la Plusvalía Municipal y el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. Si la disolución del proindiviso se realiza por la vía judicial, el precio aumentará considerablemente.  

Gastos de la venta del proindiviso

Importe

Impuesto sobre de Transmisiones Patrimoniales

6% del valor del inmueble (depende de cada CCAA). 

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados

Entre el 0,5% y el 1,5% del valor de la vivienda. 

Gastos de notaría y registro de la propiedad

Entre 24,04€ y 1.000€

Gastos de gestoría

Entre 800€ y 3.000€

Tasas judiciales

Depende 

Tabla: precio de extinguir un proindiviso. Fuente: elaboración propia

Forma de disolución del proindiviso según su origen

Cada uno de los motivos que dan lugar a la extinción del proindiviso generan una forma diferente de disolución: el proindiviso ordinario o voluntario, el proindiviso por herencia, por adquisición de bienes en el matrimonio y por divorcio. 

Proindiviso ordinario o voluntario

Se produce cuando cada propietario del bien en proindiviso tiene un porcentaje del total y puede operar sobre su parte sin necesidad de contar con el resto de comuneros. 

Proindiviso por herencia

El proindiviso por herencia se da cuando una persona deja un bien de su patrimonio a varios herederos. En esta situación, si los bienes son divisibles, se establece una parte proporcional para cada uno tanto si se vende como si se conserva el bien. 

Si el bien heredado es indivisible, puede comprarlo uno de los copropietarios y compensar a los demás con la parte proporcional de su valor.

Proindiviso por matrimonio

El proindiviso en el matrimonio se da cuando uno de los cónyuges adquiere la copropiedad sobre alguno de los bienes en régimen de sociedad de gananciales: es decir, ambos son dueños del bien a partes iguales. 

«Los bienes adquiridos mediante precio o contraprestación, en parte ganancial y en parte privativo, corresponderán pro indiviso a la sociedad de gananciales y al cónyuge o cónyuges en proporción al valor de las aportaciones respectivas.»

Artículo 1355 del Código Civil

Proindiviso por divorcio

El proindiviso por divorcio se da cuando una pareja decide disolver el matrimonio y tienen bienes en común. Aquí el procedimiento depende de si el régimen matrimonial es de separación de bienes o de gananciales.

Opciones a la hora de ejecutar la división del proindiviso

Existen cuatro formas de división de la cosa común entre los copropietarios: conciliación ante notario, venta y división ordinaria, venta en subasta notarial y ejercitar acciones judiciales.

La conciliación ante notario

La conciliación ante notario es una resolución, con el mismo valor que una judicial, donde los miembros de la comunidad de bienes firman ante notario la extinción del proindiviso mediante un acuerdo donde este se reparte en cuotas pactadas . 

La conciliación notarial para extinguir el proindiviso es la opción más rápida, económica y sencilla: el notario convoca un acto de conciliación donde cita a todas las partes y firma un documento donde se refleja el acuerdo y la escritura pública. 

La venta y división del proindiviso ordinario

La venta ordinaria es el proceso de extinción del proindiviso donde se busca una tercera parte que compre el bien, repartiéndo los beneficios entre todos los propietarios.

Esta opción se da cuando las partes no están de acuerdo para firmar la conciliación ante notario y buscan la venta del bien como mediación para repartir su valor. Aun así, es necesario que todas las partes estén de acuerdo para vender el bien. 

La venta en subasta notarial

La venta en subasta notarial es la oferta del bien en el Portal de Subastas de la Agencia Estatal Boletín Oficial del Estado. Aquí, el notario examina la solicitud de venta de los propietarios para certificar que es legítima y convoca su subasta. 

El procedimiento judicial

El procedimiento judicial para extinguir un proindiviso se da cuando los copropietarios de bien no son capaces de ponerse de acuerdo en la división y se ven abocados a iniciar un juicio para resolverla. 

El papel del juez aquí será determinar las condiciones en las que se va a realizar la división de la comunidad. Esta es la opción más larga y costosa para dividir un bien, y suele repartirse en dos fases: la primera, donde el juez disuelve el proindiviso y la segunda, cuando se ejecuta la división. 

La opción del procedimiento judicial es habitual cuando uno de los comuneros quiere disolver el proindiviso, pero no consigue llegar a un pacto con el resto de propietarios. 

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