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19 12 2022

Derecho de Superficie

El derecho de superficie ofrece a una persona (superficiario) la facultad de poder construir en suelo ajeno. Así, la propiedad de dicha edificación es del superficiario, siempre y cuando cumpla con el plazo y el precio determinado junto al dueño del terreno. 

Definición del concepto del derecho de superficie

El derecho de superficie ofrece la facultad para que una persona pueda construir en una finca o suelo ajeno. 

Se trata de un derecho real limitado, contemplado en el Real Decreto Ley de 2/2008 y por el que queda aprobado el texto de la Ley de Suelo (artículos 40 y 41). De este modo, el derecho real de superficie ofrece la posibilidad de que el superficiario sea quien pueda elaborar edificaciones o construcciones en un terreno ajeno. Se constituye así una diferencia entre la propiedad del suelo y lo que se puede construir sobre el mismo. 

Al tratarse de un derecho limitado, una vez el periodo previamente establecido se haya completado, la edificación podrá revertir a favor del propietario del terreno. 

Concepto, naturaleza y aspectos registrales del derecho de superficie

El concepto general del derecho de superficie gira en torno a la capacidad de tener o mantener un inmueble o edificación en propiedad separada. Por lo tanto, en el caso de la superficie urbana, proporciona al superficiario la facultad de construir en una finca ajena, manteniendo la propiedad intacta durante un período concreto pactado. 

De este modo, se podría decir que el derecho de superficie permite la edificación sobre un suelo ajeno y, una vez la construcción ha sido finalizada, se separa la propiedad de lo edificado (propiedad superficiaria) y la propiedad del solar en sí. Por lo tanto, el derecho de superficie garantiza la propiedad de lo edificado sólo mientras subsista dicho derecho. 

que es el derecho de superficie
Infografía: ¿Qué es el derecho de superficie?

¿Qué significa vivienda en derecho de superficie?

Si una vivienda está en derecho de superficie significa que dicha construcción ha sido realizada sobre suelo público y cuyo uso cuenta con un derecho limitado. Por lo tanto, una vivienda en derecho real de superficie es una residencia cuyo adjudicatario es propiedad de la misma, pero no del solar el cual pertenece al órgano municipal correspondiente. 

Además, al tratarse de una vivienda en derecho de superficie, normalmente su precio de venta es mucho menor al que puede ofrecer una vivienda libre. Por otro lado, una vivienda en derecho de superficie ofrece la posibilidad de contar con una casa a través de pagos más asequibles y con un préstamo hipotecario menor.

Ejemplo de un derecho de superficie

Es bastante frecuente que las Administraciones Públicas opten por el derecho de superficie sobre el patrimonio de suelo público, bien sea para la construcción de residencias, viviendas de protección oficial, construcciones de interés público, centros de ocio o aparcamientos. Sin duda, este es uno de los ejemplos más comunes de un derecho de superficie. 

Clases del derecho de superficie 

Es necesario que el derecho de superficie sea formalizado mediante escritura pública para que sea un derecho constituido como tal. Además, es necesario tener en cuenta que en la actualidad se pueden distinguir dos principales tipos de derecho de superficie:

El derecho de superficie para la construcción o edificación.

El derecho de superficie es un contrato en el que una persona (el titular del derecho) adquiere el derecho a construir o edificar en un terreno perteneciente a otra persona (el propietario del suelo) durante un período determinado de tiempo. A cambio, el titular del derecho de superficie paga una cantidad de dinero al propietario del suelo.

El derecho de superficie es una figura jurídica que se utiliza a menudo en el ámbito urbanístico y en el sector inmobiliario para permitir la construcción o edificación en terrenos que de otra manera no podrían utilizarse para ese fin.

El derecho de superficie puede ser una opción interesante para los propietarios de terrenos que quieren obtener ingresos a largo plazo sin tener que vender su propiedad, así como para las personas o empresas que desean construir o edificar en un terreno sin tener que adquirirlo de manera definitiva.

El derecho de superficie que otorga la propiedad temporal sobre construcciones o edificaciones ya existentes.

El derecho de superficie también puede referirse a la propiedad temporal de construcciones o edificaciones ya existentes. En este caso, el titular del derecho de superficie adquiere el derecho a utilizar y disfrutar de una edificación o construcción durante un período determinado de tiempo, a cambio de un pago al propietario del suelo o al propietario de la edificación o construcción.

Por ejemplo, el derecho de superficie puede utilizarse para otorgar el uso temporal de un edificio a una empresa que necesita un lugar de trabajo temporalmente, o para permitir la construcción de una infraestructura temporal en un terreno como una pista de esquí o un parque de atracciones.

Al igual que en el caso del derecho de superficie para la construcción o edificación, el contrato de derecho de superficie para edificaciones o construcciones ya existentes debe estar por escrito y especificar las condiciones y obligaciones de las dos partes, como la duración del contrato, el precio del derecho de superficie, las condiciones de uso y el destino final de la edificación o construcción al final del período estipulado en el contrato. También puede estar sujeto a leyes y regulaciones urbanísticas y a impuestos y tributos, por lo que es importante contar con asesoramiento legal y fiscal antes de firmar un contrato de este tipo.

Extinción del derecho de superficie 

La extinción del derecho de superficie queda regulada en el artículo 54 del Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre. Tanto por caducidad como por prescripción, el derecho de suelo puede quedar extinguido si no se edifica por el transcurso del plazo de duración. 

Independientemente de las causas de extinción del derecho de superficie, en caso de que se produzca, la propiedad superficiaria será adquirida por el propietario del suelo y no tendrá por qué indemnizar al dueño del derecho superficiario. La extinción del derecho de superficie supone también el fin de los derechos impuestos por el superficiario. 

Derecho de superficie código civil 

El artículo 1030 del Código Civil remarca que el derecho de superficie es aquel por el que el superficiario puede disfrutar del dominio de una edificación en propiedad separada. Una vez el periodo de uso pactado finalice, el propietario de la superficie podrá adquirir la construcción mediante un reembolso de su valor en dicho momento. 

Derecho real de superficie
Derecho real de superficie

Contrato derecho de superficie

A través de un contrato de constitución de derecho de superficie es posible que el propietario conceda al superficiario la posibilidad de realizar una obra o construcción en el terreno de su propiedad. 

De este modo, en dicho acuerdo se establece que la parte superficiaria sea la que disfrute de dicha edificación durante el tiempo que ambas partes pacten. Una vez finalice dicho periodo, el terreno y la construcción vuelven a ser del propietario. 

El contrato de derecho de superficie debe estar por escrito y debe especificar las condiciones y obligaciones de las dos partes, como la duración del contrato, el precio del derecho de superficie, las condiciones de construcción o edificación y el uso que se dará al inmueble construido o edificado. Al final del período estipulado en el contrato, el derecho de superficie caduca y el propietario del suelo recupera la posesión del terreno.

Es importante mencionar que el derecho de superficie está sujeto a las leyes y regulaciones urbanísticas y de construcción del lugar donde se encuentra el terreno, y que el titular del derecho de superficie debe cumplir con todas estas disposiciones. Además, el derecho de superficie puede ser objeto de impuestos y tributos, por lo que es recomendable contar con asesoramiento legal y fiscal antes de firmar un contrato de este tipo

¿Cómo tributa el derecho de superficie?

¿Cómo tributa en el IRPF el derecho de superficie?

El derecho de superficie es considerado como una ganancia patrimonial en el Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF) y, por lo tanto, está sujeto a tributación. La tributación del derecho de superficie en el IRPF se realiza de la misma manera que la tributación de cualquier otra ganancia patrimonial, es decir, se aplican las tarifas del impuesto según la escala del IRPF y se deducen las deducciones y exenciones aplicables.

Por ejemplo, si una persona adquiere un derecho de superficie y recibe un pago por ello, el importe de este pago deberá incluirse en la base imponible del IRPF y tributar de acuerdo a la escala del impuesto. Si el titular del derecho de superficie es una empresa, el importe del derecho de superficie se incluirá en la base imponible del Impuesto sobre Sociedades (IS).

¿Cómo tributa el derecho de superficie en el AJD?

El derecho de superficie puede incidir en el impuesto de Actos Jurídicos Documentados (AJD) si es formalizado en escritura pública, cuando se produce la extinción de dicho derecho o al producirse la adquisición de la construcción por parte del propietario del suelo (por extinción del plazo de duración). 

En el IBI ¿Cómo tributa el derecho de superficie?

En el IBI, el derecho de superficie se considera un bien inmueble y, por tanto, está sujeto a tributación. El valor del derecho de superficie se determina en función del valor del terreno o finca objeto del contrato y del plazo de duración del contrato. Es importante tener en cuenta que, en el caso de un derecho de superficie, el titular del derecho no es propietario del terreno o finca y, por tanto, no tiene derecho a voto en las decisiones que afecten al mismo.

Es importante recordar que el IBI es un impuesto municipal y, por tanto, pueden existir diferencias en la forma de tributar el derecho de superficie según el municipio en el que se encuentre el bien inmueble. Por ello, es recomendable consultar con el Ayuntamiento correspondiente o con un profesional cualificado para obtener información detallada sobre cómo se tributa el derecho de superficie en el IBI.

Derecho de superficie y ley del suelo

El derecho de superficie, en su larga longevidad, ha sufrido varias regulaciones legales que no han conseguido lograr el éxito práctico y social que se buscaba. De hecho, la nueva Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, puede llevar a error y provocar confusión ya que puede llegar a ser una normativa reiterativa a la anterior. 

Art 35 derecho real de superficie

“El derecho de superficie queda definido y explicado en el artículo 35 de la Ley 8/2007 de Suelo. En dicho texto se detalla que se trata de un derecho real y que “se atribuye al superficiario la facultad de realizar construcciones o edificaciones en la rasante y en el vuelo y el subsuelo de una finca ajena, manteniendo la propiedad temporal de las construcciones o edificaciones realizadas. También puede constituirse dicho derecho sobre construcciones o edificaciones ya realizadas o sobre viviendas, locales o elementos privativos de construcciones o edificaciones, atribuyendo al superficiario la propiedad temporal de las mismas, sin perjuicio de la propiedad separada del titular del suelo”.

Art 40 ley del suelo derecho real de superficie

Con el objetivo de finalizar los conflictos de la normativa del derecho de superficie, en el artículo 40 del TR de la Ley de Suelo RDL 2/2008 se incide sobre este derecho, siendo uno de los asuntos en los que esta nueva legislación ha insistido de manera concluyente. Tras años de uso como instrumento para resolver diferentes problemas de vivienda, llega la Ley 8/2007, de 28 de mayo, de Suelo, y el vigente Real Decreto Legislativo de 2/2008, de 20 de junio.

Además, el artículo 40 del Real Decreto Legislativo 2/2008 regula el derecho de superficie y de él se deduce que no existen grandes novedades que diferencien la actual regulación de sus anteriores disciplinas. 

Como vender y comprar un derecho de superficie

Si se quiere realizar una construcción en un terreno concreto, el derecho de superficie es un derecho real con el que el propietario del suelo proporciona al superficiario la posibilidad de construir sobre dicho terreno. Sin embargo, esta concesión no es para siempre sino por un tiempo estipulado entre ambas partes y que el Reglamento Hipotecario limita a 75 años.

Además, el superficiario podrá construir en este terreno ajeno a cambio de un canon anual. Una vez dicho periodo de concesión finalice, el permiso de utilización se extingue y la propiedad del terreno y de lo construido revierte al propietario del suelo. 

De este modo, el derecho de superficie puede ser una gran solución para satisfacer las necesidades inmediatas del superficiario, ya que el canon anual puede ser cubierto con los beneficios que se vayan obteniendo por la explotación del terreno y de la construcción. 

Por otra parte, el propietario también se ve beneficiado de dicho acuerdo al contar con una construcción en su terreno una vez el periodo pactado finalice. Además, el propietario del suelo puede reservarse la edificabilidad de una parte del terreno por si en un futuro quisiera construir o destinarla a otro uso. 

Así, en caso de querer edificar y desarrollar una actividad en dicha construcción, el derecho de superficie puede llegar a ser una gran alternativa a la compraventa común de terrenos.

Duración del derecho de superficie

La duración del derecho de superficie queda establecida, normalmente, en su título constitutivo. Este tiempo suele ser de una duración máxima de 75 años en el reglamento hipotecario y de hasta 99 años cuando se trata de un acuerdo entre particulares. 

Cómo se valora un derecho de superficie

En términos generales, el valor de un derecho de superficie se determina mediante un análisis de mercado, teniendo en cuenta factores como la ubicación, el uso permitido, el tiempo restante del contrato, la calidad de la propiedad, el estado de la propiedad, las condiciones del contrato, etc.

El valor final dependerá de la clasificación y calificación del suelo y los métodos de valoración más utilizados son el residual estático y el residual dinámico. El valor del derecho de superficie también depende de la ley local y estatal que lo rige.

Diferencia entre derecho de superficie y arrendamiento 

diferencia entre derecho de superficie y arrendamiento
Diferencia entre derecho de superficie y arrendamiento

Para entender ambos conceptos, es necesario comprender que del derecho de superficie se origina la relación jurídica que da lugar al derecho de arrendamiento. Ambos derechos detallan que la propiedad otorgada, tanto del suelo como de la edificación, es temporal. 

De este modo, el derecho de arrendamiento establece las condiciones, formas y tiempo en el que dicho terreno puede ser utilizado por parte del superficiario. Sin embargo, al tratarse de una concesión temporal del suelo y de la construcción, el acuerdo o negocio jurídico debe ser justificado y autentificado por escritura pública. En dicho texto debe detallarse también el tiempo de vigencia. 

Constituir derecho de superficie 

El contrato es el medio mediante el cual el derecho de superficie se suele constituir. Sin embargo, también puede realizarse mediante una disposición de última voluntad de un adjudicatario o de una usucapión. De hecho, en la práctica, el derecho real de superficie puede realizarse por contrato de arrendamiento, por compraventa o por disposición testamentaria, entre otros.  

Una vez el derecho de superficie quede constituido, el arrendatario deberá cubrir los impuestos para poder disfrutar libremente de lo edificado. 

Preguntas frecuentes sobre el derecho de superficie

Diferentes consecuencias y conflictos del derecho de superficie

En diferentes contextos se pueden originar dudas, conflictos o consecuencias del derecho de superficie que condicionan su extensión y límites. De este modo, dicho derecho puede verse afectado por diferentes conflictos ocasionados por aspectos técnicos, jurídicos, discrepancias entre ambas partes o uso del suelo sobre el que se encuentra. 

Es entonces cuando, por ejemplo, pueden aparecer conflictos entre el derecho sobre el suelo y el derecho de superficie: ¿el superficiario puede ver afectado su derecho si existe un conflicto con el suelo? 

En tal caso es necesario acudir a la regulación y a las diferentes normas del derecho de propiedad y, de manera general, la propiedad del derecho de superficie no tiene por qué verse afectada por conflictos del suelo. Sin embargo, cada caso debe ser analizado según el contexto para poder determinar qué consecuencias y conflictos del derecho de superficie se pueden presentar.

Derecho de superficie vpo 

Cuando se trata de una vivienda, el término derecho de superficie VPO hace referencia a aquellas construcciones o inmuebles que han sido edificados en suelo público. En este caso, el uso de dicho suelo también cuenta con un tiempo limitado (suele ser de hasta 75 años desde que se realiza la construcción). Las siglas VPO significan Vivienda en Régimen de Protección Oficial y deben acogerse a los requisitos y precios de venta máximo que cada gobierno autonómico marque. 

Derecho de superficie en placas solares y sector energético

En el sector energético también está presente el derecho de superficie ya que es una muy buena alternativa a los contratos de compraventa o de arrendamiento comunes. De este modo, el derecho de superficie permite que el titular pueda realizar la instalación de paneles solares y la explotación de los mismos durante una determinada franja temporal. Pasado el tiempo de uso pactado entre ambas partes, cualquier derecho personal o real sobre la finca quedan resueltos salvo que se haya pactado lo contrario. 

¿Se puede hipotecar un derecho de superficie? 

En el artículo 107 de la Ley Hipotecaria queda establecido que los derechos de superficie pueden hipotecarse, quedando sujeto a las mismas circunstancias que el derecho del superficiario. De este modo, en caso de que se produzca la anulación de dicho derecho, la hipoteca sobre derecho de superficie también se extinguirá. 

Derecho de superficie en Catalunya 

El derecho de superficie en Cataluña queda definido en el artículo 564.1 del Código Civil Catalán como un “derecho real limitado sobre una finca ajena que atribuye temporalmente la propiedad separada de las construcciones o de las plantaciones que estén incluidas en la misma”. De este modo, quedan completamente separados el derecho de la propiedad de lo construido y el derecho de propiedad del suelo sobre el que se edifica.

En el artículo 564.3 del Código Civil Catalán se detalla que el derecho de superficie puede ser constituido por los propietarios y demás titulares de derechos reales con libre disposición de la finca afectada.  Los artículos 564.4 y 564.5 del Código Civil Catalán abordan el régimen jurídico por el que los superficiarios y los propietarios del terreno pueden establecer sus derechos respectivos.

¿Cómo se contabiliza un derecho de superficie? 

Los derechos de superficie deben contabilizarse como un activo financiero. Esto se debe a que se trata de un derecho de propiedad temporal que proporciona un flujo de beneficios futuros. 

Los derechos de superficie se registran como un activo a su valor de adquisición, que incluye honorarios, impuestos y cualquier otro costo relacionado con la adquisición del derecho.

Además, se reconocerá una ganancia o pérdida por diferencias en el valor de adquisición y el valor de cierre del ejercicio. El saldo de la cuenta se amortiza durante el tiempo que el acuerdo de derecho de superficie esté vigente.

Referencias y bibliografía

  • Albaladejo García, Manuel: Derecho Civil, t. III, v. 2, “Derecho de bienes”, 8.ª. Ed., Bosch, Barcelona, 1994.
  • Diez Picazo y Ponce de León, Luis y Gullón Ballesteros, Antonio: Sistema de Derecho Civil, v. III, Derecho de Cosas y Derecho Inmobiliario y Registral. 6.ª edición, Tecnos, Madrid, 1998.
  • Espilez Murciano, María Ángeles: ” El derecho de superficie y el titular catastral”, Revista CT Catastro – N.º 66: octubre 2009.

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