Vicios Ocultos ➡️ Cómo Reclamar y Guía Completa 2023
Blog Inmobiliario ARQUITASA
15 12 2022

Vicios ocultos

Los vicios ocultos, cuando nos referimos al sector inmobiliario o de las tasaciones, es el término con el que se denomina a los defectos o desperfectos de un inmueble que no pueden ser detectados en el momento de la compraventa. Dependiendo de cada situación y contrato firmado, es posible solicitar la reparación de los vicios ocultos e incluso rescindir el acuerdo de compraventa.

Qué es el vicio oculto

Los vicios ocultos son los fallos, errores o defectos que no pueden ser detectados a simple vista, es decir, en el momento de la compraventa. En el sector inmobiliario los vicios ocultos pueden afectar a las viviendas o cualquier otro inmueble que se encuentre en proceso de venta o alquiler.

Que son vicios ocultos en una vivienda

Los vicios ocultos de una vivienda están definidos en el artículo 1484 del Código Civil. En dicho artículo se especifica que “el vendedor estará obligado al saneamiento por los defectos ocultos que tuviere la cosa vendida”. De este modo, en caso de que dichos vicios ocultos afecten al uso de la vivienda o disminuyan el valor de la misma, el vendedor debe reparar dichos desperfectos. El comprador, por su parte, puede incluso rescindir el contrato. 

Suelen ser desperfectos que la propia construcción tiene, como filtraciones de agua, fallos en la instalación eléctrica o desperfectos en la estructura. En caso de aparecer algún tipo de vicio oculto en una vivienda, estos defectos pueden impedir el disfrute completo del inmueble. Además, la aparición de un vicio oculto indica que las condiciones y características que el comprador firmó no son las mismas que el vendedor informó. 

Ejemplos de vicios ocultos en una vivienda

infografía sobre los diferentes itpos de vicios ocultos que tiene una vivienda
Que tipos ocultos tiene una vivienda

Aunque es prácticamente imposible detallar todos los vicios ocultos que pueden aparecer en una vivienda, sí que se pueden distinguir cinco grandes grupos o clasificaciones. Algunos de los ejemplos de vicios ocultos más conocidos son:

– Aluminosis vicio oculto

A pesar de que ya no es un problema tan común, sí que se puede dar el caso de entrega de viviendas afectadas por la aluminosis, un vicio oculto que ocasiona el deterioro del cemento a consecuencia de la humedad. Además, pueden surgir otros desperfectos relacionados con la base de la construcción, dando lugar a la aparición de grietas, fisuras y filtraciones. 

-Vicios de aislamiento

Los métodos de aislamiento pueden ocasionar fallos por una mala aplicación o por otras muchas razones y, por lo tanto, convertirse en un ejemplo de vicios ocultos en viviendas. El resultado es un mal aislamiento, una protección climática insuficiente o fallos en la insonorización de la vivienda. 

-Vicios ocultos en los acabados

Los vicios ocultos relacionados con los acabados suelen ser por problemas en el suelo o aparición de manchas en la pintura de las paredes. 

-Vicios eléctricos

Pueden producirse errores o mal funcionamiento en la toma de corriente o en otras partes del circuito eléctrico. 

– Vicios ocultos vivienda humedades 

Las humedades son los defectos que se originan a consecuencia del mal funcionamiento de las instalaciones o conductos del agua. La acción del agua puede provocar problemas en la estructura de la vivienda, afectando a su habitabilidad por errores como malos aislamientos, tuberías con fallos o filtraciones. 

Demanda por vicios ocultos

En caso de comprar una vivienda con vicios ocultos, el comprador tiene derecho a reclamar y exigir una solución efectiva, una indemnización proporcional e incluso la rescisión del contrato. Sin embargo, esta demanda civil por vicios ocultos debe ser realizada en los primeros seis meses tras la firma del contrato de compraventa.

Procedimiento para la reclamación de vicios ocultos en una compraventa

Si compras una vivienda y encuentras algún defecto, puedes realizar una demanda por vicios ocultos. Sin embargo, es necesario tener en cuenta que el plazo para reclamar es de seis meses desde la entrega del inmueble. En las viviendas de nueva construcción se cuenta con hasta 2 años para poder realizar la reclamación. 

El procedimiento para efectuar la denuncia por vicios ocultos es sencillo, pero se han de seguir ciertos pasos o fases. Te contamos a continuación cómo reclamar vicios ocultos en vivienda:

  1. Analizar si el vicio oculto es debido a un fallo de construcción o como consecuencia de un uso inadecuado por parte del comprador. Por ello, es aconsejable contar con el informe de un profesional que determine cuál puede ser el origen de dicho defecto o fallo de la vivienda. 
  2. Una vez hemos analizado que el error se debe a un vicio oculto, se debe notificar por escrito al vendedor que se ha detectado dicho daño o desperfecto. Es importante que esta notificación se produzca en el plazo anteriormente comentado. 
  3. La resolución puede sucederse de dos maneras: el vendedor puede aceptar la demanda por vicios ocultos en vivienda y solventar el problema o, por el contrario, no aceptarla y solicitar que sea el Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos quienes midan. Si ante el nuevo informe generado, el vendedor tampoco acepta, será necesario denunciar ante los tribunales. 

La acción redhibitoria o resolutoria

En caso de que el comprador encuentre vicios ocultos en la vivienda, la acción resolutoria, también conocida como acción redhibitoria por vicios ocultos, es la opción que tiene para cancelar el proceso de compraventa o para ser indemnizado de manera proporcional, permitiendo que el comprador quede liberado del contrato firmado para la adquisición del inmueble. 

De hecho, el desistimiento del contrato queda regulado en el artículo 1486 del Código Civil y el comprador, en caso de poder demostrar que los vicios ocultos existían antes de la firma del contrato, podrá solicitar la indemnización correspondiente a la acción por vicios ocultos.

La acción quanti minoris o estimatoria

La acción quanti minoris, también conocida como acción estimatoria, queda recogida en los artículos 1474 y 1484 del Código Civil y permite solicitar al vendedor una rebaja proporcional al vicio oculto en cuestión. Gracias a la acción estimatoria es posible disminuir el precio del inmueble una vez los daños producidos por el vicio oculto hayan sido valorados por peritos. 

La acción de saneamiento

El saneamiento es de obligado cumplimiento por parte del vendedor. Queda regulado en el artículo 1484 del Código Civil y le otorga automáticamente al comprador el poder de ejercer la acción quanti minoris y de solicitar la indemnización correspondiente. 

Por ello, la acción de saneamiento exige que el vendedor arregle y tenga todo a punto para que la vivienda vendida pueda ser utilizada de la manera y forma que se detalló en la firma del contrato. 

¿Cuánto cuesta poner una denuncia por vicios ocultos?

El precio de reclamar o denunciar un vicio oculto dependerá del valor del bien y de otros factores que han de ser tenidos en cuenta. De manera general, el coste mínimo por reclamar la compraventa de un inmueble con vicios ocultos suele ser de un 10% con respecto a su valor. El máximo es del 20%. 

¿Cuánto tiempo se tiene para reclamar vicios ocultos?

Según lo establecido en el artículo 1484 del Código Civil, el plazo para poder reclamar los vicios ocultos es de un máximo de seis meses para viviendas de segunda mano. Este plazo de seis meses comienza a contar desde el momento en el que se realiza la entrega del bien. En vivienda de nueva construcción, el tiempo para reclamar vicios ocultos puede ser de hasta dos años. 

Requisitos para que se den los vicios ocultos

No todos los desperfectos que encontremos en una vivienda recién comprada tienen que ser vicios ocultos ni se puede reclamar por ello. Deben cumplir ciertas condiciones como: 

Debe haber un vicio oculto

El daño o desperfecto debe ser verdaderamente un vicio oculto, es decir, un problema que el comprador no ha detectado en el momento de la compra. De lo contrario no podrá ser reclamado como vicio oculto. 

El vicio debe ser grave

Debe ser de cierta gravedad para ser considerado vicio oculto. Normalmente son desperfectos que,  de haberlos conocido previamente, el comprador no hubiera cerrado la compra o al menos no al precio que se realizó. 

El vicio debe ser preexistente a la venta

Es necesario demostrar que el daño o error ya existía previamente al momento de la compraventa. En caso de que el mal funcionamiento no exista antes de la adquisición o no se puede demostrar su origen, la reclamación puede no resultar exitosa. 

El comprador tiene la carga de la prueba

Debe ser el comprador quien pruebe la existencia de un vicio oculto y demuestre que ya existía de manera previa a la firma del contrato. En caso de que no pueda ser demostrado, el vendedor puede no responder sobre dicho vicio oculto. 

Por ello, normalmente suele ser necesario un informe técnico profesional que determine la gravedad del desperfecto y su preexistencia al momento de la compraventa. 

La acción se extingue a los seis meses

Es necesario tener presente que se cuenta con seis meses (desde la entrega del bien) para realizar posibles reclamaciones por vicios ocultos. En este plazo de seis meses es cuando el comprador debe exigir judicialmente el saneamiento del inmueble. De lo contrario, pasado este plazo de vicios ocultos, el derecho a reclamación se perderá. 

Cláusula de vicios ocultos

Existen diferentes cláusulas aplicables a un contrato para la responsabilización de vicios ocultos, es decir, por los desperfectos o problemas que aparezcan posteriormente a la firma del contrato pero que ya existían previamente. Regular el tema de los vicios ocultos es fundamental tanto para el comprador como para el vendedor. 

Por ello, es posible que el mismo contrato de compraventa cuente con alguna cláusula de vicios ocultos que hacen referencia a su actuación y tratamiento de en caso de que aparezcan durante los primeros seis meses. También es frecuente que queden especificadas las condiciones en caso de que dichos vicios ocultos sean notificados una vez el plazo para ello haya expirado. 

¿Qué ley regula los vicios ocultos? 

Los vicios ocultos y se regulación quedan recogidos en diferentes leyes y normativas:

Vicio oculto código civil

Según determina el artículo 1484 del Código Civil, en caso de encontrar desperfectos de una magnitud propia de vicios ocultos, es posible solicitar la reparación de estos e incluso la cancelación del contrato previamente firmado.

Jurisprudencia vicios ocultos inmuebles

Además, para demostrar la presencia de un vicio oculto, se deben cumplir una serie de requisitos conforme a la jurisprudencia de los Tribunales de Justicia. 

En la actualidad, la jurisprudencia ha establecido que aquellos defectos que afectan a la calidad del inmueble y disminuyan la calidad del mismo con respecto a lo pactado por contrato, serán vicios ocultos si ya existían en el momento de la firma del contrato de compraventa del inmueble.

Responsabilidad del constructor por vicios ocultos

En caso de vicios ocultos, el constructor debe responder por los daños materiales que los defectos hayan podido ocasionar, independientemente de si han sido ocasionados por falta de capacidad, incumplimiento de las obligaciones o como consecuencia de una negligencia.  

Si se ha realizado una subcontratación de profesionales para la realización de determinadas partes o fases, la responsabilidad del constructor por vicios ocultos es la misma. Además, tanto el director de obra como el director de ejecución de obra son responsables de la exactitud del certificado final. 

Vicio oculto alquiler

Los vicios ocultos también pueden ser aplicados cuando la vivienda es de alquiler. Del mismo modo, el término hace referencia a los defectos que se encuentran en el inmueble pero que no son detectables en el momento que se firma el contrato de arrendamiento. 

Sin embargo, es necesario distinguir bien las diferencias entre vicio oculto y problemas de funcionamiento o mantenimiento. Así, por ejemplo, una bombilla que se funde no puede ser considerada vicio oculto ya que, por lógica, la instalación eléctrica fue comprobada durante la visita a la vivienda y funcionaba correctamente. De este modo, es recomendable examinar minuciosamente las instalaciones y el funcionamiento de las diferentes partes de un inmueble de alquiler para evitar confusiones futuras.

Preguntas frecuentes sobre los vicios ocultos

Qué es el saneamiento por vicios ocultos

El saneamiento por vicio oculto es un deber u obligación legal del vendedor. En caso de que el comprador descubra algún vicio oculto, puede ejercer la acción redhibitoria puesto que, de haberlo sabido, no hubiera comprado el inmueble o no al precio al que fue pagado. 

Por supuesto, una vez la reclamación sea notificada y aprobada por parte del vendedor, deberá cumplir con el saneamiento por vicio oculto. 

¿Cuánto tiempo tarda en salir un juicio por vicios ocultos?

Los vicios ocultos pueden ser reclamados en un máximo de seis meses desde la firma del contrato de compraventa. Sin embargo, es necesario tener en cuenta los costes que pueden ir asociados a la reclamación judicial por vicios ocultos, ya que puede ser necesario contratar especialistas que certifiquen su magnitud y existencia. 

Además, en caso de que una vivienda haya sido entregada con algún vicio oculto, es fundamental contar con pruebas suficientes o un informe pericial que certifique su existencia. Una vez se haya informado al vendedor de la existencia de vicios ocultos con las pruebas necesarias, el tiempo que tarde el juicio en salir dependerá de cada caso, de que todos los requisitos se cumplan adecuadamente y de otros aspectos a tener en cuenta. 

Vicios ocultos contrato de arras

Es posible que el comprador encuentre una mejor vivienda cuando el contrato de arras ya ha sido firmado. En tal caso, la resolución del contrato sólo puede ocurrir cuando se descubre la existencia de un vicio oculto. Sin embargo, para que el vendedor acepte la eliminación de dicho acuerdo y la resolución del contrato de arras deben cumplirse una serie de requisitos:

  • Que existan vicios ocultos, es decir, defectos que no son percibidos o detectados en el instante de la compraventa. 
  • Es necesario que dichos vicios ocultos existan de manera previa a la firma del contrato. 
  • La reclamación debe sucederse en el plazo de seis meses siguientes a la correspondiente firma. 

¿Qué es la fianza por vicios ocultos?

En caso de que aparezcan desperfectos, la fianza por vicios ocultos es una garantía con la que asegurar su reparación en el plazo establecido. De este modo, a través de este tipo de garantía de vicios ocultos, es posible garantizar el arreglo de los defectos que no hayan sido detectados en el momento de la compraventa.

Referencias y bibliografía

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