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19 08 2020

CONDICIONANTES Y ADVERTENCIAS EN TASACIONES INMOBILIARIAS

¿QUÉ SON LOS CONDICIONANTES EN TASACIONES INMOBILIARIAS?

Comenzaremos explicando lo que significa el concepto de condicionante de tasación. De acuerdo con el artículo 10 de la Orden ECO/805/2003 y sus actualizaciones EHA 3011/2007 y EHA 564/2008 y para las finalidades señaladas. Para dichas finalidades el valor se expresa sin estar sujeto a ningún condicionante:

  • Garantía hipotecaria de créditos o préstamos.
  • Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras.
  • Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias.
  • Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones.

TIPOS DE CONDICIONANTES

  1. Condicionante por falta de documentación:

    Cuando el tasador no haya entregado alguno de los siguientes documentos:

  • Proyecto visado por el colegio profesional competente en el caso de que se trate de edificios en proyecto, en construcción o en rehabilitación.
  • Certificación registral, nota simple o escritura de propiedad
  • Licencia de obra para edificios en construcción o en rehabilitación
  • Cédula urbanística o documentación sobre el aprovechamiento urbanístico para aquellos terrenos o edificios en proyecto
  • Adscripción al derecho de riego a la finca rústica
  • Cualquier otra documentación necesaria para realizar la tasación
  1. Condicionante por identificación física:

    Sucederá esto cuando no exista una identificación física o registral del inmueble a través de su localización e inspección ocular por parte del tasador. Se comprobará si su superficie y demás características coinciden con la explicación que indica la documentación que se ha utilizado para realizar la tasación. También habrá que comprobar la existencia de la servidumbre visible y de su estado de construcción o conservación.

  1. Condicionante por estado de ocupación:

    Queda indicado cuando no haya sido posible la comprobación del estado de ocupación del inmueble y estado de uso o estado de explotación al que se destine.

 

  1. Condicionante por comprobación de protección pública:

    Queda indicado cuando no se pueda comprobar en el caso de viviendas si está sometido a algún régimen de protección pública y por lo tanto, no se podrá calcular su valor máximo legal (VML)

 

  1. Condicionante por comprobación de patrimonio arquitectónico:

    Se indicará cuando, en el caso de un edificio completo o local comercial no se haya podido comprobar si el inmueble está sometido a algún régimen de protección del patrimonio arquitectónico.

 

  1. Condicionante por adecuación al planeamiento urbanístico:

    Se indicará cuando no se haya podido comprobar la adecuación del inmueble al planeamiento urbanístico vigente y en su caso determinar la existencia del derecho al aprovechamiento urbanístico.

 

  1. Condicionante por cesión del inmueble:

    Cuando, estando cedido el uso del inmueble, no se haya dispuesto del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y de las condiciones actuales del arrendamiento o cesión.

 

  1. Otros condicionantes:

    Cuando se enfrenten circunstancias que impliquen dudas sobre la correcta identificación física o identificación registral del inmueble o sobre las características del mismo que puedan afectar al cálculo de los valores técnicos.

¿SE PUEDE LEVANTAR UN CONDICIONANTE?

Se podrá llevar a cabo con carácter general ¿en qué momento? Cuando no exista el supuesto que lo originó y mediante la declaración expresa y razonada del tasador que suscribió el informe de tasación.

¿QUÉ SON LAS ADVERTENCIAS EN TASACIONES INMOBILIARIAS?

Este concepto se utiliza cuando existe alguna duda sobre alguno de los datos que hemos utilizado a la hora de realizar la valoración de un inmueble.

TIPOS DE ADVERTENCIAS INMOBILIARIAS

  1. Advertencia por falta de documentación:

    Se indicará cuando no se haya entregado la siguiente documentación:

  • En un edificio en proyecto que se valore como hipótesis de un edificio terminado habrá que entregar el proyecto visado por el colegio profesional competente.
  • En un edificio en construcción o en rehabilitación que se valore como hipótesis de un edificio terminado, además del proyecto también habrá que presentar la licencia de obra, la última certificación de obra ejecutada expedida por la dirección facultativa, el contrato de ejecución de obra y el presupuesto de contrata, siempre y cuando existan.
  • En una vivienda de protección pública, habrá que entregar la cédula de calificación o documento administrativo que nos permita determinar el precio máximo en venta o alquiler.
  • En un edificio cuyo uso principal sea la vivienda habrá que entregar el seguro de daños decenal.
  • En un inmueble cuyo uso se haya cedido total o parcialmente habrá que proceder a la entrega del contrato de arrendamiento u otro título de ocupación y también habrá que enseñar el último recibo de renta abonado.
  • En un inmueble ligado a una explotación económica, habrá que entregar toda la documentación necesaria para calcular los flujos de caja.
  • En una finca rústica habrá que entregar la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de explotación o rendimiento.
  • En un terreno que se valore atendiendo a su aprovechamiento urbanístico o para edificios en proyecto habrá que entregar la cédula urbanística o certificado municipal u otra documentación con la que se pueda determinar la clase de suelo, y en su caso, su aprovechamiento urbanístico, condiciones para su desarrollo o la documentación necesaria para determinarlos.
  • En los edificios en régimen de propiedad horizontal o elementos de edificios diferentes de vivienda o plaza de garaje tendremos que presentar los estatutos de la comunidad de propietarios, documento equivalente o certificación del administrador de la comunidad acreditativa de las limitaciones de su uso u otras circunstancias contenidas siempre y cuando afecte a su valor.

 

  1. Advertencia por falta de documentación registral:

    Se indica cuando no se presenta título de propiedad, nota simple o certificación registral. También se indicará cuando no hayan podido ser constatados documentalmente los datos registrales.

 

  1. Advertencia por falta de declaración de obra nueva:

    Cuando no se haya entregado la declaración de obra nueva o no conste inscrita. ¿Qué ocurrirá entonces? Que tendrá que aparecer esta circunstancia valorando la totalidad de la superficie edificada real (o en su caso la superficie de proyecto) y se avisará de que la valoración se ha realizado en un supuesto entre los datos comprobados y adjuntos al informe y los que consten en la declaración de obra nueva en el momento en el que esta se realice.

 

  1. Advertencia por falta de certificación de obra:

    En el momento en el que no se aporta certificación de obra firmada por la dirección facultativa. Tendremos que indicar este hecho valorando con el método del coste y se hará en función de los porcentajes y parámetros medios. La valoración estará condicionada por la existencia de una certificación que acredite la ejecución de un porcentaje de obra igual o superior al obtenido.

 

  1. Advertencia por falta de cédula de calificación en vivienda de protección:

    Cuando no se aporta cédula de calificación provisional en vivienda de protección oficial o vivienda de protección pública en construcción. Esta circunstancia se indicará, valorando el inmueble como libre, e indicando que existe posibilidad de calificación como vivienda de protección oficial o vivienda de protección pública y, por lo tanto, también la existencia de valor máximo legal.

  1. Advertencia por discrepancia entre la realidad física y su descripción registral:

    Se indicará cuando nazcan discrepancias entre la realidad física del inmueble y su descripción registral pero que estas no hagan dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre el valor calculado.

 

  1. Advertencia por disconformidad con el planeamiento urbanístico:

    cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido verificar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble.

 

  1. Advertencia por inmuebles sujetos a expropiación forzosa o licencia de construcción:

    Se indicará cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a una licencia de construcción o autorización administrativa que contengan condiciones. Si estas no se cumplen, pueden originar modificaciones en el valor de tasación.

 

  1. Advertencia por método de valoración utilizado:

    Se indicará cuando cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en la Orden ECO/805/2003 y sus actualizaciones EHA 3011/2007 y EHA 564/2008:

  • Advertencia por el Método del coste

  • Advertencia El Método de comparación

  • Advertencia El Método de actualización de rentas

  • Advertencia El Método residual

  1. Advertencia por cálculo del valor máximo legal:

    Se dejará indicada cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de cédula de calificación o documento administrativo que determine el precio máximo en venta o alquiler.

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