Obra nueva, Declaración, Requisitos, Impuestos y más

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14 01 2022

Obra nueva

Tanto para comprar una vivienda a estrenar como para poner en regla todos los documentos de una nueva edificación, el concepto de obra nueva es un término complejo con el que hay que familiarizarse antes de tomar una decisión. 

Por un lado, está la obra nueva como el acto jurídico de registrar una propiedad y, por otro, está la nueva obra como un tipo de vivienda que no ha sido estrenado.

En este artículo, profundizamos en ambos conceptos y en los requisitos y procesos para cada uno.

¿Qué se entiende por obra nueva?

La obra nueva es una construcción inscrita por primera vez en el Registro de la Propiedad. Puede ser una edificación sobre un terreno donde antes no existían otras construcciones o una ampliación mayor de 100 metros cuadrados. 

El concepto de nueva obra desde el punto de vista coloquial se entiende como un edificio de nueva construcción donde no ha vivido nadie previamente. Aunque, desde el punto de vista legal, la “obra nueva” es el acto jurídico de manifestar mediante escritura pública que existe un nuevo inmueble.

La construcción de obra nueva implica desde la edificación de plantas nuevas en la finca, la mejora del inmueble o, simplemente, la creación de un predio nuevo. Cualquiera de estas situaciones dan lugar a la inscripción registral del edificio siempre y cuando cumplan los requisitos necesarios para ello. 

La capacidad para edificar la nueva obra en un terreno se obtiene al constituir el derecho de superficie sobre ella mediante escritura pública. 

¿Qué es la escritura de declaración de obra nueva?

La declaración de obra nueva es una escritura notarial donde se refleja públicamente la construcción de un nuevo edificio o la ampliación de uno preexistente. El objetivo de este documento es inscribir el inmueble en el Registro de la Propiedad y constituir el derecho de superficie en caso de que sea necesario.

El derecho de superficie, regulado por la Ley de Suelo, es la capacidad que se da a una persona (superficiario) de construir sobre el suelo propiedad de otra persona durante un tiempo determinado. 

La presentación del anteproyecto es el paso previo a la obtención de los permisos de edificación necesarios para iniciar la construcción. 

Una vez que se obtienen las licencias y comienza la edificación, se puede escriturar la obra nueva en construcción en  el Registro de la Propiedad. 

Una vez que finaliza un proyecto de edificación, se debe dar parte tanto al Registro de la Propiedad como al Ayuntamiento. Para registrar una obra nueva de forma oficial, es necesario presentar una escritura de declaración de obra nueva.

¿Cuánto vale la escritura de una obra nueva? 

El precio de escriturar ante notario la declaración de obra depende de cuánto haya costado la obra y  se compone de tres costes: el impuesto de Actos Jurídicos Documentados, los honorarios de la notaría y las tasas del Registro de la Propiedad. 

Impuesto de Actos Jurídicos Documentados 

Dependiendo de la comunidad autónoma, este impuesto grava la declaración de obra nueva con una cuota de entre el 0,5% y el 1,5% del presupuesto de ejecución material de la obra. 

El Presupuesto de Ejecución Material de una Obra (PEM) es la cantidad de dinero que se gasta en la construcción desde que se inicia hasta que se termina. 

La base imponible en las escrituras de declaración de obra nueva estará constituida por el valor real de coste de la obra nueva que se declare.

Real Decreto 828/1995 del Reglamento del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.

El valor real de la base imponible del IAJ para la declaración de obra nueva de vivienda unifamiliar se calcula, entonces, con el coste de la ejecución material de la obra al momento de levantar escritura pública. 

Comunidad AutónomaCuota Impuesto Actos Jurídicos Documentados (AJD)
AJD Andalucía1,5%
AJD Aragón1,5%
AJD Asturias1,2%
AJD Baleares1%
AJD Canarias1%
AJD Cantabria1,5%
AJD Castilla-La Mancha1,25%
AJD Castilla y León1,5%
AJD Cataluña2%
AJD Ceuta,5%
AJD Extremadura1,2%
AJD Galicia1,5%
AJD La Rioja1%
AJD Madrid0,75%
AJD Melilla0,5%
AJD Murcia1%
AJD Navarra0,5%
AJD País Vasco0,5%
AJD Comunitat Valenciana2%

Por ejemplo, si el valor de una obra nueva de vivienda unifamiliar realizada en Madrid es 100.000€, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados a pagar será de 750€. 

Aranceles notariales 

Otros de los costes que hay que sumar a la obtención de la declaración de obra nueva son los honorarios de la notaría donde se levanta la escritura pública. 

Al tratarse de un documento de cuantía (escritos donde hay una cantidad determinada), la notaría cobra un precio en función del intervalo donde se encuentre el coste de la obra.

Valor de la obra nuevaPrecio de la escritura notarial
Menos de 6.010,12€90,151816€
Entre 6.010,13 y 30.050,61€4,5€ por cada mil €
Entre 30.050,62 y 60.101,21€1,5€ por cada mil €
Entre 60.101,22 y 150.253,03€1€ por cada mil €
Entre 150.253,04 y 601.012,10€0,5€ por cada mil €
Entre 601.012,10 y 6.010.121,04€0,3€ por cada mil €
Más de 6.010.121,04€A convenir libremente entre las partes

A esa cantidad, hay que restarle una rebaja del 5% y un coste de 3,005061€ por folio. A partir de la hoja número 12 se cobrará la mitad por hoja según el Real Decreto 1426/1989 por el que se aprueba el Arancel de los Notarios. 

Por ejemplo, para una obra nueva con un coste de 100.000€ y una escritura de 6 folios el precio de los aranceles notariales será de 112,1288477€. 

Aranceles registrales

El coste de inscribir la escritura de obra nueva en el Registro de la Propiedad es del 0,03% sobre el valor de la edificación. Por ejemplo, para una obra de vivienda unifamiliar de 100.000€, el precio sería 30€. 

En total, el valor de una declaración de la nueva obra de vivienda unifamiliar con un coste de edificación de 100.000€ sería de 892€: 750€ del Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados, 112€ de los aranceles notariales y 30€ de los aranceles registrales.

¿Qué tipos de declaración de obra nueva existen?

Los tipos de declaración de obra nueva (que se firman ante notario y se presentan en el Registro de la Propiedad) son tres y dependen del estado de la obra: cuando la construcción se ha iniciado se presenta la Declaración de obra nueva en construcción y, una vez que esta ha terminado, la Declaración de obra nueva terminada. 

Declaración de obra nueva en construcción

La declaración de obra nueva en construcción es la escritura notarial de un proyecto de obra en construcción para inscribirlo en el Registro de la Propiedad. Se obtiene para solicitar una hipoteca en el banco antes de que el edificio esté terminado.

Los requisitos para obtener la declaración de obra nueva en construcción son: 

  1. Licencia municipal o acta de conformidad.
  2. Certificación técnica de la dirección facultativa de la obra.

Declaración de obra nueva terminada

La declaración de obra nueva terminada es una escritura donde el notario da fe de la existencia de la edificación en cumplimiento con la normativa y licencias del proyecto. Es obligatoria para contratar la luz y el agua o para vender y alquilar el predio.

Los requisitos para obtener la declaración de obra nueva son:

  1. Escritura de propiedad de la obra
  2. Escritura de división horizontal (si está se realiza)
  3. Licencia de primera ocupación
  4. Cédula de habitabilidad
  5. Certificado final de obra o de obra nueva
  6. Certificado de eficiencia energética
  7. Libro del edificio
  8. Seguro decenal
  9. Coordenadas UTM del inmueble

Declaración de obra nueva antigua

Otro tipo de inscripción en el Registro de la Propiedad es la declaración de obra nueva por antigüedad. Esta situación se da cuando se registra una edificación que no había sido declarada en su momento o que estaba inscrita erróneamente. 

Existen dos situaciones donde puede darse la declaración de obra nueva antigua: 

  1. Obras anteriores al ordenamiento vigente: construidas antes del planeamiento municipal actual. 
  2. Obras “fuera de la ordenación”: edificaciones que se construyeron de forma ilegal, pero en las cuales ha prescrito la normativa.

Para inscribir en el Registro de la Propiedad una obra nueva antigua, hay que presentar una prueba de que la infracción urbanística ha prescrito. La forma más común de probar la prescripción de la ilegalidad es presentar el certificado de antigüedad firmado por un técnico. 

Para obtener la declaración de obra nueva en el Registro de la Propiedad, primero hay que tramitar varios documentos como el acta, el certificado, los permisos municipales o la escritura pública
Infografía: Pasos para obtener la declaración de obra nueva terminada. Fuente: elaboración propia.

¿Qué es el certificado obra nueva o de antigüedad?

El certificado de obra nueva es un documento municipal donde se acredita la existencia de un inmueble y sus características principales (superficie, fecha de construcción y adecuación a la normativa urbanística). Se solicita en el ayuntamiento del municipio donde se encuentra inscrito el edificio. 

Este documento también se conoce como Certificado de final de obra, Certificado de Antigûedad, Certificado de Obra Antigua o Certificado de Legalización.

La utilidad del certificado de obra nueva es para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad o para actualizar el registro cuando alguno de los datos no se corresponden con la realidad. También se utiliza para recurrir las discrepancias ante el Catastro

Una vez obtenido el certificado de obra nueva en el ayuntamiento, se presenta ante un notario que levantará Escritura Pública incluyendo la Declaración de Obra Nueva. Posteriormente, se presentará en el Registro de la Propiedad. 

¿Qué es el Acta final de obra nueva?

El acta de final de obra nueva es el documento que redacta y firma la dirección facultativa de la construcción una vez que ésta ha sido terminada. En él se certifica que las obras se han realizado y finalizado según el proyecto y las licencias municipales. 

Los requisitos para levantar el acta de final de obra nueva están recogidos en el artículo 28 de la la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana: 

  1. Redacción y firma por el arquitecto o arquitecto técnico que certifica la obra.
  2. Cumplimiento de las leyes de suelo y edificación.
  3. Tener las licencias y permisos de edificación necesarios.
  4. Disponer del certificado de eficiencia energética.
  5. Contar con el Libro del edificio. 
  6. Estar visado por el colegio de arquitectos. 

El acta de fin de obra se entrega en el Ayuntamiento correspondiente para obtener la Licencia de Primera Ocupación.

¿Qué debes saber antes de comprar un piso de obra nueva?

La obra nueva también es un tipo de vivienda que se caracteriza por no haber sido utilizada ni vendida antes de su compra. Son inmuebles que se adquieren directamente al promotor y que, si han estado alquilados, ha sido por menos de dos años. 

Este concepto de obra nueva es diferente al que entiende este término como un acto jurídico, aunque tiene en común varios elementos similares.

Antes de comprar una vivienda o piso de nueva obra, es importante considerar algunos elementos en función del tipo de construcción: si se trata de una edificación sobre plano o ya terminada. 

Comprar una casa de obra nueva sobre plano

La obra nueva sobre plano es aquella que todavía está edificándose. Su principal ventaja respecto a la obra nueva terminada es el precio menor y la mayor capacidad de decisión. 

Qué debes saber antes de comprar una casa de obra nueva sobre plano

  1. Tipo de obra que se está llevando a cabo: si es un terreno sin edificar o una reforma integral. 
  2. Capacidad de personalización y precios: elección de elementos como la distribución, el tipo de suelo o acabado  y su coste.
  3. Tiempo de construcción: cuánto va a tardar en finalizar la obra y obtener los permisos de residencia. 
  4. Financiación: valor de la reserva y opciones de financiación para hipotecar la vivienda. 
  5. Solvencia del promotor: antes de firmar la escritura de propiedad, es conveniente recibir asesoramiento sobre la construcción y su solvencia.

Comprar un piso de obra nueva terminado

La obra nueva terminada es un tipo de vivienda que se compra directamente al promotor y que no ha estado alquilada por más de dos años. Las ventajas de este tipo de obra nueva son la seguridad de la compra y la rapidez de la operación. 

Qué debes saber antes de comprar una casa de obra nueva terminada

  1. Garantía de la vivienda: según la Ley de Ordenación de la Edificación, la garantía puede durar entre un año y una década. 
  2. Inspección independiente: es recomendable contratar un profesional externo que certifique la adecuación de los elementos principales de la vivienda. 
  3. Uso previo: hasta los dos años de alquiler al promotor, se considera obra nueva. Por tanto, es interesante averiguar si en ese plazo ha vivido alguien. 

Ventajas e inconvenientes de comprar una vivienda de obra nueva 

La adquisición de una vivienda a estrenar es una decisión de compra compleja: un desembolso de capital importante, un compromiso a largo plazo y la responsabilidad de una propiedad. 

Por eso, es importante considerar los pros y contras de comprar un piso de obra nueva antes de tomar la decisión. 

Ventajas de comprar una vivienda de obra nueva

  1. Precio de la vivienda sobre plano
  2. Mayores opciones de pago
  3. Menor precio de entrada 
  4. Personalización de la vivienda
  5. Estreno del inmueble
  6. Calidad de los materiales
  7. Equipamiento de la urbanización
  8. Garantía de compra y seguro

Inconvenientes de comprar una vivienda de obra nueva

  1. Tiempo de entrega
  2. Riesgo de incumplimiento de contrato
  3. Fallos en la entrega 

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