Gastos compra vivienda

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

Comprar una vivienda conlleva una serie de gastos asociados que no siempre conocemos de antemano: formalización de la hipoteca, escrituración, inscripción de la compraventa… 

Desde Arquitasa te contamos a continuación cuáles son los principales gastos de comprar una casa. Anótalos y tenlos en cuenta a la hora de calcular los gastos en una compraventa, tanto si se trata de una vivienda nueva como de segunda mano.

¿Cuáles son los gastos de compraventa de una vivienda?

Durante el proceso de compra de vivienda es necesario realizar diferentes trámites y procesos administrativos que conllevan un gasto adicional. Estos costes pueden hacer incrementar el gasto total de comprar una vivienda ya que puede ser que no se hayan tenido en cuenta en un principio. 

Te contamos cuáles son para evitar sorpresas posteriores:

La notaría

El proceso de compraventa debe ser escriturado ante notario, lo que conlleva una serie de gastos por su trabajo. Estos honorarios dependen de cada profesional, variando aproximadamente entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble en cuestión. Por otro lado, la copia de la escritura también supone un gasto adicional. 

Los impuestos

La operación de compraventa lleva consigo el pago de ciertos impuestos. Al comprar una vivienda es necesario tener en cuenta los tributos que se generan por ello:

Impuestos en la compra de vivienda nueva:

Al comprar una vivienda de nueva construcción es necesario pagar el coste correspondiente al IVA, es decir, un 10% sobre el valor del inmueble. Además, también es necesario abonar entre un 0,4% y un 1,5% (dependiendo de la comunidad autónoma) correspondiente al impuesto sobre actos jurídicos.

Impuestos en la compra de vivienda de segunda mano

El impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) es el impuesto que ha de pagarse si la vivienda a comprar es de segunda mano. Corresponde entre el 4% y el 10% del precio total del inmueble. Dependiendo de cada comunidad autónoma el impuesto para una vivienda de segunda mano es:

• Andalucía: 7%
• Aragón: 8%
• Asturias: 8%
• Baleares: 8%
• Canarias: 6,5%
• Cantabria: 10%
• Castilla y León: 8%
• Castilla-La Mancha: 9%
• Cataluña: 10%
• Comunidad Valenciana: 10%
• Extremadura: 8%
• Galicia: 10%
• Madrid: 6%
• Murcia: 8%
• Navarra: 6%
• País Vasco: 4%
• La Rioja: 7%
• Ceuta: 6%
• Melilla: 6%

Plusvalía municipal

También se ha de tener en cuenta el posible incremento de valor del terreno una vez la compraventa se ha realizado. En tal caso se generará el impuesto conocido como “plusvalía municipal” que, según queda regulado por ley, deberá ser abonado por el vendedor. 

Normalmente, excepto que se llegue a otro acuerdo con el comprador, el vendedor también debe ser quien abone los costes correspondientes a la posible cancelación de la hipoteca y honorarios de la inmobiliaria. 

El ITP o IVA

Si la vivienda a adquirir es de nueva construcción, será necesario realizar el pago del impuesto sobre el valor adquirido (IVA), el 10% del valor total del inmueble. Este impuesto será del 4% en caso de que la vivienda sea de protección oficial o del 6,5% si la compraventa se produce en Canarias (IGIC). 

Por el contrario, si se trata de una vivienda de segunda mano, el impuesto a pagar será el impuesto sobre transmisiones patrimoniales (ITP) (entre el 4% y el 10% del precio total del inmueble).

Nuevo valor fiscal de las viviendas

El 1 de enero de 2022 entró en vigor el nuevo valor de referencia de las viviendas, una nueva tasación fiscal que establece la base imponible de los impuestos patrimoniales. Con el objetivo de evitar que el tributo de las transmisiones estuviera alejado del valor del mercado, los valores reales de los inmuebles se actualizaron. 

A pesar de la controversia que en un inicio el nuevo valor fiscal de las viviendas generó, se calcula que el saldo obtenido es más que favorable. 

IAJD (Impuesto Actos Jurídicos Documentados)

El impuesto sobre actos jurídicos documentados, más conocido como IAJD, debe ser pagado siempre que un documento notarial sea suscrito e inscrito posteriormente en el registro. La cantidad correspondiente a este impuesto varía según lo establecido en cada comunidad, pero no suele exceder del 1,5% del coste total del inmueble. Normalmente se sitúa entorno al 0,5% y el 1,5%: 

• Andalucía: 1,2%
• Aragón: 1,5%
• Asturias: 1,2%
• Baleares: 1,5%
• Canarias: 0,4%
• Cantabria: 1,5%
• Castilla y León: 1,5%
• Castilla-La Mancha: 1,5%
• Cataluña: 1,5%
• Comunidad Valenciana: 1,5%
• Extremadura: 1,5%
• Galicia: 1,5%
• Madrid :0,75%
• Murcia: 1,5%
• Navarra: 0,5%
• País Vasco: 0,5%
• La Rioja: 1%
• Ceuta: 0,5%
• Melilla: 0,5%

El Registro de la Propiedad

Los nuevos propietarios de una vivienda deben ser inscritos en el Registro de la Propiedad, lo que conlleva un gasto adicional debido a los aranceles del registrador (desde el 0,1% y el 0,25% sobre el precio del inmueble).

La gestoría

En ocasiones es necesario (o al menos más cómodo) la contratación del servicio de una gestoría para el pago de impuestos, la inscripción como nuevo propietario y la realización de otros trámites relacionados con la compraventa. En tal caso, los costes derivados por dichos servicios también deben ser tenidos en cuenta a la hora de contabilizar los gastos de compra de vivienda. 

Aunque dependerá de las tarifas de cada gestoría, normalmente estos costes suelen estar en torno a los 300€. En algunos casos, como la financiación de una hipoteca, suele ser obligatorio contar con servicios de gestoría. 

Notario

Los gastos asociados a los procesos notariales son obligatorios, tanto si se trata de una vivienda nueva como de una casa de segunda mano. 

En este caso, los aranceles de los notarios son los mismos ya que están regulados por el Estado. Sin embargo, el otorgamiento de la escritura pública de compraventa puede variar desde los 500€ hasta superar los 800€ según el precio del inmueble. 

Honorarios de la inmobiliaria

El pago de los honorarios de la inmobiliaria dependerá de las condiciones de compraventa y la negociación realizada en el proceso. Normalmente debe ser el comprador quien se haga cargo de dichos costes, a pesar de que sería más lógico que fuera la parte vendedora la que se hiciera cargo de ello. 

Los honorarios de las inmobiliarias suelen estar entre el 3% y el 5% sobre el valor del inmueble. 

El coste de la vivienda

Por supuesto, el precio de venta del inmueble es el mayor coste en la cuenta de gastos totales. Dependiendo del precio de la vivienda, de la capacidad de endeudamiento y del préstamo hipotecario concedido, los ahorros a disponer para dicha compra podrán ser mayores o menores. Sin embargo, normalmente el activo disponible suele ser del 30-35% del precio total de la casa. 

Pago de la entrada de una vivienda

Normalmente las hipotecas no son concedidas por el 100% del coste del inmueble. De hecho, el 80% del valor de la casa suele ser el máximo que las hipotecas conceden. 

Por ello, el resto debe ser abonado con ahorros propios de las personas interesadas, lo que se conoce como “entrada de una vivienda”. Por lo general se realiza un 10% de dicho pago por adelantado (al firmar el contrato de arras) y el otro 10% cuando se realiza la firma de la compraventa. 

Costes del proceso de la compraventa

Es necesario tener en cuenta que el proceso de compraventa conlleva una serie de gastos por la compra vivienda. Podemos resumirlos en: 

• Escritura de compraventa: es necesario contar con el documento correspondiente para inscribir el inmueble en el Registro Público de la Propiedad. Es un proceso que se realiza ante notario y, por lo tanto, conlleva un gasto por sus honorarios y por el coste del servicio en sí.  
• Inscripción en el Registro de la Propiedad: este trámite cuenta con un coste de 100-500E, dependiendo del precio de la vivienda. 
• Honorarios derivados de la gestoría. 

Gastos de contratar una hipoteca

Si tienes pensado solicitar un crédito hipotecaria para la compraventa de un inmueble, ten en cuenta los gastos asociados a ello: 

• Coste por los servicios del tasador oficial y la empresa de tasación, este coste lo debe asumir siempre el cliente que pide la hipoteca, así lo recomienda el banco de España por dos razones básicas:
  • La tasación será tuya y si no llegas a un acuerdo con el entidad bancaria podrás negociar con cualquier otro banco con la misma tasación. Si la pide el banco, te la cobrarán igual (repercutiéndola en intereses) y solo te valdrá para ese banco.
  • Así evitamos que el valor final de tasación pueda estar manchado por posibles intereses o posibilidades de financiación que pueda tener el banco o un posible acuerdo comercial entre ambos. La única forma de obtener el valor real es solicitar una tasación a una empresa homologada por el banco de España de forma independiente al banco.
• Coste de las copias realizadas por la notaría. 
• Puede que haya costes de otros productos asociados a la hipoteca. 
• Puede que existan comisiones de apertura. 

Tasación de la vivienda

Para conocer el valor real de una vivienda es necesario tener una tasación de dicho inmueble. Sin embargo, en caso de necesitarse para solicitar un préstamo hipotecario, es obligatorio que sea una tasación oficial como las realizadas en Arquitasa (estamos homologados por el Banco de España). 

De lo contrario, dicha tasación no sería válida para la concesión de un crédito hipotecario. La realización de dicha tasación lleva un gasto asociado, el correspondiente a la empresa tasadora y al servicio del tasador oficial. 

Gastos de apertura de hipoteca

Las entidades financieras, en ocasiones, cobran un precio indeterminado por la apertura de una hipoteca. Además, es posible que dicho trámite conlleve unas comisiones o unos costes asociados a otros productos complementarios como puede ser el seguro de vida. 

Gastos de tener una vivienda en propiedad

Una vez la compra se haya realizado, los propietarios deben hacerse cargo de otros gastos por la propiedad o posesión de dicho inmueble:

• IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles): se trata de un impuesto que se paga de manera anual. 
• Gastos de comunidad: la cantidad dependerá de lo establecido por cada comunidad de vecinos.
• Otros gastos por la compra vivienda: como los correspondientes a los impuestos municipales. 

¿Cuánto cuestan estos gastos e impuestos en total?

La cifra total correspondiente a la compra de una vivienda dependerá de diferentes factores, como el valor del inmueble o la comunidad autónoma en la que se encuentre. Sin embargo, suele estar entre el 12-15% del precio de la vivienda. 

Por ejemplo:

CONCEPTO	VIVIENDA NUEVA	VIVIENDA SEGUNDA MANO
Gastos de notaría	750€	750€
Gastos de registro	365€	365€
Gastos de gestoría	300€	300€
IVA + IAJD	17.250€	–
ITP	–	15.000€
Total	18.675€	16.425€

Simulador de gastos de compraventa

En la actualidad existen diferentes simuladores online que pueden estimar los costes asociados a la compra de una casa o piso. Sin embargo, a pesar de que algunos tienen en cuenta hasta el coste de la hipoteca, suelen tener un margen de error bastante amplio. Por ello, te recomendamos contactar con expertos y empresas dedicadas a tal servicio. 

Si lo deseas, en Arquitasa estamos a tu completa disposición para ayudarte con la valoración de tu próxima casa. 

¿Qué gastos se pagan en la compra de una vivienda al contratar una hipoteca?

Cuando una hipoteca es concedida, existen ciertos gastos asociados a la tasación del inmueble, a las comisiones bancarias, a los costes derivados del registro, de los honorarios de la notaría y los impuestos asociados a este proceso. 

Estos costes suelen suponer un 10-15% del coste total del inmueble. Además, es necesario tener en cuenta el gasto principal de comprar el inmueble, calculando que suele ser en torno al 20% el coste que el banco no suele conceder en el préstamo hipotecario.

Ejemplo de gastos por compra de vivienda

Gasto	Cuantía	¿Quién lo paga?
Tasación	Solicita presupuesto	El cliente
Notaría	0,3% del precio inmueble	Comprador
Gestoría	200-600€	Comprador
Registro Propiedad	200-600€	Vendedor
IVA	10%	Comprador
ITP	Varia según la comunidad	Comprador

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LOS GASTROS FRECUENTES DE COMPRA DE UNA VIVIENDA

¿Cómo afecta la compra a efectos de la renta?

La compra de una vivienda puede afectar a la declaración de la renta de varias maneras, dependiendo de la situación individual de cada persona. Aquí hay algunas maneras en que la compra de una vivienda puede afectar la declaración de la renta:

• Deducción por inversión en vivienda habitual: Si la vivienda que se ha comprado es la residencia habitual del comprador, se puede aplicar una deducción por inversión en vivienda habitual en la declaración de la renta. La deducción consiste en una reducción de la base imponible del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) del contribuyente en un porcentaje determinado, que varía según la comunidad autónoma donde se encuentre la vivienda. Esta deducción sólo se aplica a la vivienda habitual y tiene unos límites de renta y de base de deducción establecidos por la normativa fiscal.
• Gastos deducibles en la compra de la vivienda: Los gastos relacionados con la compra de la vivienda, como los gastos de notaría, registro y gestoría, pueden ser deducibles en la declaración de la renta. Estos gastos deben estar relacionados con la compra de la vivienda y haber sido pagados por el contribuyente.
• Tributación por la venta de la vivienda: Cuando se vende la vivienda, es posible que haya una ganancia patrimonial que deba ser declarada en la renta. Sin embargo, existen algunas exenciones fiscales que pueden aplicarse si se cumple determinados requisitos, como la reinversión del dinero obtenido en otra vivienda habitual.

Porcentaje de ITP por comunidades

• Andalucía: 8% para viviendas de hasta 400.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 400.000 euros.
• Aragón: 8% para viviendas de hasta 198.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 198.000 euros.
• Asturias: 8% para viviendas de hasta 130.000 euros, y 10% para viviendas con un valor superior a 130.000 euros.
• Baleares: 8% para viviendas de hasta 400.000 euros, y 10% para viviendas con un valor superior a 400.000 euros.
• Canarias: 6,5% para viviendas de hasta 350.000 euros, y 7% para viviendas con un valor superior a 350.000 euros.
• Cantabria: 8% para viviendas de hasta 130.000 euros, y 10% para viviendas con un valor superior a 130.000 euros.
• Castilla y León: 8% para viviendas de hasta 180.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 180.000 euros.
• Castilla-La Mancha: 8% para viviendas de hasta 150.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 150.000 euros.
• Cataluña: 10% para viviendas de hasta 500.000 euros, y 11% para viviendas con un valor superior a 500.000 euros.
• Comunidad Valenciana: 10% para viviendas de hasta 1.000.000 euros, y 11% para viviendas con un valor superior a 1.000.000 euros.
• Extremadura: 8% para viviendas de hasta 130.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 130.000 euros.
• Galicia: 8% para viviendas de hasta 150.000 euros, y 9% para viviendas con un valor superior a 150.000 euros.
• La Rioja: 7% para viviendas de hasta 180.000 euros, y 8% para viviendas con un valor superior a 180.000 euros.
• Madrid: 6% para viviendas de hasta 400.000 euros, y 7% para viviendas con un valor superior a 400.000 euros.
• Murcia: 8% para viviendas de hasta 130.000 euros, y 10% para viviendas con un valor superior a 130.000 euros.
• Navarra: 6% para viviendas de hasta 180.000 euros, y 7% para viviendas con un valor superior a 180.000 euros.
• País Vasco: 4% para viviendas de hasta 180.000 euros, y 6% para viviendas con un valor superior a 180.000 euros.

Estadísticas relevantes sobre los gastos de vivienda:

1. Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), el precio medio de la vivienda en España en el cuarto trimestre de 2022 fue de 1.704 euros por metro cuadrado.
2. Los gastos de compra de una vivienda en España pueden oscilar entre el 10% y el 15% del precio de compra, según el Consejo General del Notariado.
3. Algunos de los gastos que se deben tener en cuenta al comprar una vivienda en España son:
4. El Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados (ITP/AJD), que suele ser del 6% al 10% del precio de la vivienda, dependiendo de la comunidad autónoma.
5. La tasa de la notaría, que suele oscilar entre el 0,1% y el 0,5% del precio de la vivienda.
6. La inscripción en el Registro de la Propiedad, que suele ser del 0,02% al 0,03% del precio de la vivienda.
7. Los honorarios del abogado, que pueden variar en función de la complejidad del proceso de compra.
8. La tasación de la vivienda, que suele oscilar entre los 300 y los 600 euros.
9. Los gastos de gestoría, que pueden variar entre los 200 y los 600 euros.
10. En el caso de las viviendas de obra nueva, los gastos pueden ser diferentes, y suelen incluir el Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA), que es del 10% o del 21% en función de la vivienda, y los gastos de la escrituración, que suelen ser del 1% del precio de compra.

Referencias bibliográficas:

• Garcia, E. (2020). Guía para la compra de vivienda en España. Madrid: Wolters Kluwer.
• Jiménez, P. (2019). Gastos de la compra de vivienda: todo lo que necesitas saber. Madrid: Grupo Planeta.
• Rodríguez, M. (2018). Los gastos de la compra de vivienda: una guía para el comprador. Barcelona: Ediciones Deusto.
• Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana. (2020). Guía de la compra de vivienda. Recuperado de https://www.mitma.gob.es/vivienda
• Sánchez, L. (2019). Comprar una vivienda: todo lo que debes saber. Barcelona: Editorial Planeta.