Inmatriculación de fincas

La compra de una finca puede convertirse en un proceso largo si no se realizan los trámites correspondientes en el momento adecuado. Para evitar posibles problemas de compra-venta, te recomendamos llevar a cabo procesos como la inmatriculación de fincas: un procedimiento sencillo y altamente favorable con el que poder proteger jurídicamente la titularidad de un terreno o propiedad.

Tras la aprobación de la Ley 13/2015 de 24 de Junio, es necesario tener en cuenta que se han implementado una serie de cambios y novedades para inscribir fincas en el Registro de la Propiedad. Te lo contamos a continuación.

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

¿Qué es la inmatriculación de fincas?

La inmatriculación de fincas es la acción o trámite con el que inscribir una finca en el Registro de la Propiedad por primera vez y con la finalidad de probar su titularidad, realidad jurídica y delimitación georreferenciada.

Para dejar constancia de quién es la persona propietaria de dicho título e inmatricular una finca, es necesario seguir determinados procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria en vigor desde noviembre de 2015. Por lo general, la inmatriculación de una propiedad podrá realizarse mediante expediente de dominio, por título público de su adquisición o a través de determinados certificados administrativos.

¿Quién puede inmatricular una finca?

Registrar una finca es un trámite relativamente sencillo con el que poder evitar posibles reclamaciones de derecho y otras cargas desconocidas sobre una determinada propiedad. Por ello, la inmatriculación es un proceso que toda persona propietaria de un terreno o inmueble debería realizar para solicitar una hipoteca, para obtener protección jurídica adicional o simplemente para poder reconocer su derecho como titular.  

Solicitada la petición de inmatriculación, el registrador deberá comprobar que la propiedad no ha sido previamente inscrita y que no coincida con otra finca ya inscrita. Por lo tanto, todo aquel que cuente con una propiedad puede inmatricular su finca, siempre y cuando no haya sido registrada con anterioridad. 

Procedimiento de inmatriculación de la finca

Para inmatricular una finca por primera vez es necesario seguir una serie de procedimientos detallados desde el artículo 203 hasta el 206 de la Ley Hipotecaria. En dichas líneas se detalla cómo se debe acreditar el dominio de una propiedad y su realidad física y jurídica. 

a) Inmatriculación mediante expediente de dominio.

Mediante el expediente de dominio es posible inmatricular un inmueble en el Registro de la Propiedad siempre y cuando no haya sido inscrito anteriormente. Desde la aprobación de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria, el expediente de dominio puede ser tramitado por vía notarial. 

b) Inmatriculación mediante el título público

La inmatriculación de una finca puede lograrse, como ya hemos visto, a través de un expediente de dominio (procedimiento detallado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria) o mediante título público. 

En este segundo caso, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria marca la necesidad y exigencia del doble título. Uno de esos títulos deberá acreditar de forma fehaciente la adquisición previa del transmitente; el otro título es con el que se accede al Registro y, por lo tanto, debe cumplir con los requisitos de documento público y no ser solamente declarativo. 

Por lo tanto, en el caso de la inmatriculación mediante título público, en realidad son dos títulos que deben ser públicos. 

c) Inmatriculación mediante certificado administrativo.

Esta modalidad de inmatriculación, regulada en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, permite que sean las Administraciones públicas las que inmatriculen determinados inmuebles. Los requisitos y documentos requeridos para dicha inmatriculación son:

• Certificación administrativa que acredite la adquisición de la propiedad con aprobación favorable de los servicios jurídicos. 
• Escrito de dominio (siempre y cuando se tenga). 
• Certificación catastral descriptiva (aportar una representación gráfica georreferenciada y un informe del Catastro en caso de que no exista certificación catastral). 
• Acuerdo de inclusión en inventario. 

Comprobada la no inmatriculación previa, se procede a la inscripción de la finca en el Registro y a su publicación en el BOE. 

El problema de la doble inmatriculación 

Mientras no haya una completa coordinación y transparencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, estaremos ante un sistema en el que una misma finca puede ser inscrita por primera vez en más de una ocasión (bajo dos números y expedientes diferentes). Es lo que se conoce como “doble inmatriculación” y se trata de un error que aún puede suceder en el sistema actual. 

De hecho, para evitar precisamente este problema, el proceso de inmatriculación debe cumplir con ciertos requisitos y con documentación auténtica. Sin embargo, aunque no es lo correcto, la doble inmatriculación puede suceder cuando se realizan modificaciones en la concentración parcelaria, cuando la finca carece de referencia catastral o cuando varían las circunstancias descriptivas de la misma. 

Además, en la actualidad no existe ninguna norma o ley que establezca los criterios para determinar qué prima en caso de conflicto registral. Por ello, en caso de tener que determinar la prevalencia de fichas registrales, se suele aplicar lo establecido en el derecho civil puro.

¿Cuánto cuesta inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad?

Las tarifas por registrar fincas varían dependiendo de lo aprobado anteriormente por el Gobierno, de lo que se haya declarado de dicha superficie y lo que se haya publicado en el BOE. En cuanto a las tarifas de un registrador, siguen lo delimitado por el Real Decreto 1427/1989:

• Si el valor de la finca no supera los 6.010,12 € → 24,04 €.
• Si la finca vale entre 6.010,13 y 30.050,61 € → 1,75 € más por cada 1.000 €.
• Si la finca vale entre 30.050,62 y 60.101,21 € → 1,25 € más por cada 1.000 €.
• Si la finca vale entre 60.101,22 y 150.253,03 € →0,75 € más por cada 1.000 €.
• Si la finca vale entre 150.253,04 y 601.012,10 € → 0,30 € más por cada 1.000 €.
• Si la finca vale más de 601.012,10 € → 0,20 € más por cada 1.000 €.

Así, por ejemplo, si una finca no supera los 6.000 € de valor, el registrador recibiría un total de 24,04 €. Si la finca tiene un valor de 180.000€, el precio a cobrar pasaría a ser de 54 €. 

Requisitos para inmatricular una finca registro de la propiedad

Para inscribir fincas en el Registro de la Propiedad es necesario contar con una serie de documentos y requisitos según el proceso por el que se realice la inmatriculación:

Inmatriculación mediante el título público de su adquisición.

• Copia de la escritura de la vivienda autorizada ante notario. 
• Justificante del pago del  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (impreso de autoliquidación).
• Justificante de pago de la plusvalía municipal.
• Los documentos deberán ser presentados de manera presencial en la Oficina Registral donde se encuentre la propiedad a adquirir. 

Inmatriculación mediante expediente de dominio

• Escrito del titular del dominio ante notario con descripción literaria de la finca, domicilio, datos del promotor, posibles cargas, detalles de la adquisición, documentación adjuntada de interés y título de la adquisición. 
• Certificado catastral descriptivo y gráfico. 
• Documento del registrador en el que se certifique que la finca no se encuentra inscrita, que el título de propiedad corresponde con el certificado catastral y que no presenta conflictos sobre su identidad.
• Aceptación de lo solicitado y certificación requerida por el notario. 

Mediante doble título público

• Título público traslativo de quien desea inmatricular. 
• Título público que prueba y justifica la adquisición de la propiedad con anterioridad. 
• Contar con una identidad contenida en ambos.
• Aportar una descripción literaria del título inmatriculador.
• Presentar un certificado catastral descriptivo y gráfico que debe ser aportado en el Catastro.

¿Cuánto tiempo se tarda en inmatricular una finca?

Normalmente, una vez la documentación ha sido presentada, la inscripción se realizará en los siguientes 15 días hábiles. En este periodo de tiempo el registrador tendrá que comprobar que se cumplen todos los requisitos para que el derecho de la propiedad sea registrado por completo. 

En caso de que exista algún tipo de inconveniente o documento que impida la inscripción, será notificado para su pronta subsanación. Una vez la inscripción de la finca ha sido realizada, el Registro de la Propiedad informa al Catastro sobre el cambio de titularidad de la propiedad (en caso de que exista variación del titular). 

Acta de Inmatriculación

El acta de inmatriculación es un documento notarial que certifica la inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad por primera vez. Este documento es fundamental para formalizar y regularizar la situación jurídica de una propiedad, otorgando seguridad y transparencia en las transacciones inmobiliarias.

Información Contenida en el Acta de Inmatriculación

El acta de inmatriculación incluye detalles esenciales de la finca, tales como:

• Características de la finca: Descripción detallada de la propiedad.
• Ubicación: Dirección y coordenadas geográficas.
• Linderos: Límites y colindancias con otras propiedades.
• Dimensiones: Superficie total y medidas perimetrales.
• Información adicional: Cualquier dato relevante para la identificación de la finca.

Proceso de Inmatriculación

1. Demostración del Derecho de Propiedad: El propietario debe acreditar su derecho sobre la finca mediante la presentación de documentos como escrituras de compraventa, testamentos, actas de herencia u otros títulos de propiedad.
2. Redacción del Acta: El notario redacta el acta de inmatriculación basándose en los documentos presentados y la información proporcionada.
3. Firma del Notario: Una vez redactada, el notario firma el acta, dándole validez legal.
4. Presentación en el Registro de la Propiedad: El acta firmada se presenta en el Registro de la Propiedad correspondiente para su inscripción oficial.

Importancia de la Inmatriculación

La inmatriculación de una finca ofrece seguridad jurídica al propietario, al quedar la propiedad inscrita de manera oficial y pública. Este procedimiento es crucial para:

• Regularizar propiedades no inscritas previamente: Permite la actualización y regularización del estado registral de las fincas.
• Garantizar transparencia y seguridad en transacciones inmobiliarias: Protege tanto al vendedor como al comprador al asegurar la titularidad de la finca.

Plazo para Inscribir una Finca en el Registro de la Propiedad

Una vez adquirida una finca, la normativa vigente establece un plazo de dos meses para realizar su inscripción en el Registro de la Propiedad correspondiente. Cumplir con este plazo es esencial para garantizar la seguridad jurídica sobre la propiedad.

Consecuencias de No Inscribir en el Plazo Estipulado

No cumplir con el plazo de inscripción puede dar lugar a:

• Complicaciones legales: Posibles litigios y disputas sobre la propiedad.
• Problemas en futuras transacciones: Dificultades para vender, hipotecar o realizar cualquier operación sobre la finca.

Documentación Necesaria

Para inscribir una finca, se deben presentar los documentos requeridos ante el registro competente, los cuales pueden variar según la ubicación y normativas locales. Es recomendable proceder con la inscripción lo antes posible para evitar posibles inconvenientes y asegurar la protección legal de la propiedad.

Recomendaciones

• Cumplir con el plazo de dos meses: Inscriba la finca a tiempo para evitar problemas legales.
• Reunir y presentar toda la documentación necesaria: Asegúrese de tener todos los documentos en regla para facilitar el proceso de inscripción.
• Consultar con un notario: Si tiene dudas, es aconsejable buscar asesoramiento profesional para garantizar que todo el proceso se realice correctamente.

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS

Riesgos de Comprar una Finca Inmatriculada

La compra de una finca inmatriculada conlleva varios riesgos que deben ser considerados antes de proceder con la transacción:

1. Inscripción No Definitiva:
   • Según la Ley Hipotecaria vigente, una finca recién inmatriculada no tiene un efecto definitivo hasta transcurridos al menos dos años desde su inscripción inicial. Durante este período, la inscripción está sujeta a posibles reclamaciones por parte de terceros, lo que puede poner en riesgo la seguridad jurídica del comprador.
2. Reclamaciones de Terceros:
   • Durante los dos años posteriores a la inmatriculación, otras personas pueden presentar reclamaciones sobre la propiedad. Esto es especialmente relevante en casos de propiedades heredadas, donde pueden surgir disputas entre herederos o personas con derechos previos.

Impuestos Asociados a la Inmatriculación de Fincas

La inmatriculación de fincas está sujeta al pago de impuestos específicos, lo que agrega una capa adicional de costos y obligaciones:

1. Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados:
   • Según el artículo 7.2 de la Ley del Impuesto de Transmisiones, la inmatriculación se considera una transferencia patrimonial en cuanto al pago de impuestos. Esto implica que, además de la certificación catastral y la descripción en el título, se debe acreditar la liquidación de estos impuestos.

Oposición a la Inmatriculación de Finca

El registrador de la propiedad puede denegar la inmatriculación de una finca por varias razones:

1. Coincidencia con Otra Base Gráfica:
   • Si la finca a inmatricular coincide con otra base gráfica ya inscrita o con un dominio público, el registrador puede denegar la inscripción. Esta situación debe ser comunicada a la administración correspondiente del inmueble involucrado.

Inmatriculación de una Participación de Finca

Es posible inmatricular una porción indivisa de una finca:

1. Participación Indivisa:
   • Una persona puede inmatricular una parte indivisa de una finca a su nombre y, posteriormente, utilizar un expediente de dominio para inmatricular el resto de la finca si así lo desea.

Acta de Notoriedad para Inmatriculaciones de Fincas

Para inscribir una finca que no ha sido previamente registrada, es necesario contar con un acta de notoriedad:

1. Comprobación de No Inscripción Previa:
   • El acta de notoriedad, realizada por un notario, verifica que el terreno no ha sido inscrito previamente en el Registro de la Propiedad. Este documento es uno de los primeros pasos para la inmatriculación y refleja hechos notorios sobre situaciones personales o patrimoniales con relevancia jurídica.

Recomendaciones

1. Verificación Previa:
   • Antes de proceder con la compra, es crucial realizar una exhaustiva verificación de la situación registral de la finca y asegurarse de que no haya reclamaciones pendientes.
2. Asesoramiento Legal:
   • Contar con el asesoramiento de un abogado especializado en derecho inmobiliario puede ayudar a identificar y mitigar posibles riesgos asociados con la compra de una finca inmatriculada.
3. Consideración de Plazos:
   • Tener en cuenta el periodo de dos años necesario para que la inscripción sea definitiva y planificar adecuadamente cualquier transacción o inversión basada en la seguridad jurídica de la finca.
4. Cumplimiento de Obligaciones Fiscales:
   • Asegurarse de que todos los impuestos asociados a la inmatriculación sean correctamente liquidados para evitar sanciones y problemas legales futuros.

Fuentes
Nuevo expediente de dominio para la inmatriculación de fincas del artículo 203 de la Ley Hipotecaria – Universidad de Valladolid. Facultad de Derecho

Los efectos de la inmatriculación y el artículo 205 de la Ley Hipotecaria – Grado en Derecho y Grado en Relaciones Internacionales

La inmatriculación por título público – Universidad de Valladolid