Inmatriculacion de fincas

La compra de una finca puede convertirse en un proceso largo si no se realizan los trámites correspondientes en el momento adecuado. Para evitar posibles problemas de compra-venta, te recomendamos llevar a cabo procesos como la inmatriculación de fincas: un procedimiento sencillo y altamente favorable con el que poder proteger jurídicamente la titularidad de un terreno o propiedad.

Tras la aprobación de la Ley 13/2015 de 24 de Junio, es necesario tener en cuenta que se han implementado una serie de cambios y novedades para inscribir fincas en el Registro de la Propiedad. Te lo contamos a continuación.

¿Qué es la inmatriculación de fincas?

La inmatriculación de fincas es la acción o trámite con el que inscribir una finca en el Registro de la Propiedad por primera vez y con la finalidad de probar su titularidad, realidad jurídica y delimitación georreferenciada.

Para dejar constancia de quién es la persona propietaria de dicho título e inmatricular una finca, es necesario seguir determinados procedimientos previstos en la Ley Hipotecaria en vigor desde noviembre de 2015. Por lo general, la inmatriculación de una propiedad podrá realizarse mediante expediente de dominio, por título público de su adquisición o a través de determinados certificados administrativos.

¿Quién puede inmatricular una finca?

Registrar una finca es un trámite relativamente sencillo con el que poder evitar posibles reclamaciones de derecho y otras cargas desconocidas sobre una determinada propiedad. Por ello, la inmatriculación es un proceso que toda persona propietaria de un terreno o inmueble debería realizar para solicitar una hipoteca, para obtener protección jurídica adicional o simplemente para poder reconocer su derecho como titular.  

Solicitada la petición de inmatriculación, el registrador deberá comprobar que la propiedad no ha sido previamente inscrita y que no coincida con otra finca ya inscrita. Por lo tanto, todo aquel que cuente con una propiedad puede inmatricular su finca, siempre y cuando no haya sido registrada con anterioridad. 

Procedimiento de inmatriculación de la finca

Para inmatricular una finca por primera vez es necesario seguir una serie de procedimientos detallados desde el artículo 203 hasta el 206 de la Ley Hipotecaria. En dichas líneas se detalla cómo se debe acreditar el dominio de una propiedad y su realidad física y jurídica. 

a) Inmatriculación mediante expediente de dominio.

Mediante el expediente de dominio es posible inmatricular un inmueble en el Registro de la Propiedad siempre y cuando no haya sido inscrito anteriormente. Desde la aprobación de la Ley 13/2015 de Reforma de la Ley Hipotecaria, el expediente de dominio puede ser tramitado por vía notarial. 

b) Inmatriculación mediante el título público

La inmatriculación de una finca puede lograrse, como ya hemos visto, a través de un expediente de dominio (procedimiento detallado en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria) o mediante título público. 

En este segundo caso, el artículo 205 de la Ley Hipotecaria marca la necesidad y exigencia del doble título. Uno de esos títulos deberá acreditar de forma fehaciente la adquisición previa del transmitente; el otro título es con el que se accede al Registro y, por lo tanto, debe cumplir con los requisitos de documento público y no ser solamente declarativo. 

Por lo tanto, en el caso de la inmatriculación mediante título público, en realidad son dos títulos que deben ser públicos. 

c) Inmatriculación mediante certificado administrativo.

Esta modalidad de inmatriculación, regulada en el artículo 206 de la Ley Hipotecaria, permite que sean las Administraciones públicas las que inmatriculen determinados inmuebles. Los requisitos y documentos requeridos para dicha inmatriculación son:

• Certificación administrativa que acredite la adquisición de la propiedad con aprobación favorable de los servicios jurídicos. 
• Escrito de dominio (siempre y cuando se tenga). 
• Certificación catastral descriptiva (aportar una representación gráfica georreferenciada y un informe del Catastro en caso de que no exista certificación catastral). 
• Acuerdo de inclusión en inventario. 

Comprobada la no inmatriculación previa, se procede a la inscripción de la finca en el Registro y a su publicación en el BOE. 

¿Cuánto cuesta inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad?

Las tarifas por registrar fincas varían dependiendo de lo aprobado anteriormente por el Gobierno, de lo que se haya declarado de dicha superficie y lo que se haya publicado en el BOE. En cuanto a las tarifas de un registrador, siguen lo delimitado por el Real Decreto 1427/1989:

• Si el valor de la finca no supera los 6.010,12 € → 24,04 €.
• Si la finca vale entre 6.010,13 y 30.050,61 € → 1,75 € más por cada 1.000 €.
• Si la finca vale entre 30.050,62 y 60.101,21 € → 1,25 € más por cada 1.000 €.
• Si la finca vale entre 60.101,22 y 150.253,03 € →0,75 € más por cada 1.000 €.
• Si la finca vale entre 150.253,04 y 601.012,10 € → 0,30 € más por cada 1.000 €.
• Si la finca vale más de 601.012,10 € → 0,20 € más por cada 1.000 €.

Así, por ejemplo, si una finca no supera los 6.000 € de valor, el registrador recibiría un total de 24,04 €. Si la finca tiene un valor de 180.000€, el precio a cobrar pasaría a ser de 54 €. 

El problema de la doble inmatriculación 

Mientras no haya una completa coordinación y transparencia entre el Registro de la Propiedad y el Catastro, estaremos ante un sistema en el que una misma finca puede ser inscrita por primera vez en más de una ocasión (bajo dos números y expedientes diferentes). Es lo que se conoce como “doble inmatriculación” y se trata de un error que aún puede suceder en el sistema actual. 

De hecho, para evitar precisamente este problema, el proceso de inmatriculación debe cumplir con ciertos requisitos y con documentación auténtica. Sin embargo, aunque no es lo correcto, la doble inmatriculación puede suceder cuando se realizan modificaciones en la concentración parcelaria, cuando la finca carece de referencia catastral o cuando varían las circunstancias descriptivas de la misma. 

Además, en la actualidad no existe ninguna norma o ley que establezca los criterios para determinar qué prima en caso de conflicto registral. Por ello, en caso de tener que determinar la prevalencia de fichas registrales, se suele aplicar lo establecido en el derecho civil puro.

Requisitos para inmatricular una finca registro de la propiedad

Para inscribir fincas en el Registro de la Propiedad es necesario contar con una serie de documentos y requisitos según el proceso por el que se realice la inmatriculación:

Inmatriculación mediante el título público de su adquisición.

• Copia de la escritura de la vivienda autorizada ante notario. 
• Justificante del pago del  Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (impreso de autoliquidación).
• Justificante de pago de la plusvalía municipal.
• Los documentos deberán ser presentados de manera presencial en la Oficina Registral donde se encuentre la propiedad a adquirir. 

Inmatriculación mediante expediente de dominio

• Escrito del titular del dominio ante notario con descripción literaria de la finca, domicilio, datos del promotor, posibles cargas, detalles de la adquisición, documentación adjuntada de interés y título de la adquisición. 
• Certificado catastral descriptivo y gráfico. 
• Documento del registrador en el que se certifique que la finca no se encuentra inscrita, que el título de propiedad corresponde con el certificado catastral y que no presenta conflictos sobre su identidad.
• Aceptación de lo solicitado y certificación requerida por el notario. 

Mediante doble título público

• Título público traslativo de quien desea inmatricular. 
• Título público que prueba y justifica la adquisición de la propiedad con anterioridad. 
• Contar con una identidad contenida en ambos.
• Aportar una descripción literaria del título inmatriculador.
• Presentar un certificado catastral descriptivo y gráfico que debe ser aportado en el Catastro.

¿Cuánto tiempo se tarda en inmatricular una finca?

Normalmente, una vez la documentación ha sido presentada, la inscripción se realizará en los siguientes 15 días hábiles. En este periodo de tiempo el registrador tendrá que comprobar que se cumplen todos los requisitos para que el derecho de la propiedad sea registrado por completo. 

En caso de que exista algún tipo de inconveniente o documento que impida la inscripción, será notificado para su pronta subsanación. Una vez la inscripción de la finca ha sido realizada, el Registro de la Propiedad informa al Catastro sobre el cambio de titularidad de la propiedad (en caso de que exista variación del titular). 

PREGUNTAS FRECUENTES SOBRE LA INMATRICULACIÓN DE FINCAS

Riesgos de comprar una finca inmatriculada

La inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad no es suficiente para su compra-venta. Según la Ley Hipotecaria vigente, es necesario que dicha inscripción sea completamente definitiva, situación que puede llegar a tardar en producirse incluso dos años desde dicho registro. 

De este modo, la inscripción de una finca no tendrá efecto definitivo hasta que transcurran al menos dos años, periodo en el que otra persona puede presentar sus reclamaciones por dicha finca o propiedad. Es necesario, por lo tanto, prestar especial atención cuando se trate de la venta de una propiedad heredada o cuando la finca ya haya sido inscrita por primera vez.

Inmatriculaciones de fincas e impuestos 

Los impuestos asociados a la inmatriculación de fincas quedan recogidos en el artículo 7.2 de la Ley del Impuesto de Transmisiones, líneas en las que se apunta que las inmatriculaciones son consideradas transferencia patrimoniales en cuanto a pago de impuestos se refiere. 

De este modo, cualquier proceso de inmatriculación no solo debe contar con la certificación catastral correspondiente y descripción en el título; también es necesario acreditar la liquidación del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados.

Oposición a la inmatriculación de finca

Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, el registrador puede denegar la inmatriculación de una finca por diferentes motivos o razones. Una de las más comunes sucede cuando dicha finca coincide con otra base gráfica ya inscrita o con un dominio público. 

En tal caso, independientemente de si coincide en parte o al completo, esta situación debe ser comunicada a la administración correspondiente del inmueble involucrado. 

Se puede inmatricular una participación de finca

Una porción indivisa de una finca puede ser inmatriculada a nombre de una determinada persona. De hecho, esta misma persona podría incluso acudir al expediente de dominio para inmatricular el resto de la finca a su nombre si así lo quisiera. 

Acta de notoriedad para inmatriculaciones de fincas

Una finca que previamente no ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad debe contar con un acta de notoriedad para verificar que dicho terreno no ha sido inscrito previamente. De este modo, el acta notarial (en ocasiones también puede ser a través de un expediente de dominio) es uno de los primeros pasos para conseguir la inscripción de una finca en el Registro. 

Este documento será realizado por vía notarial y en él quedarán reflejados y comprobados los hechos notorios sobre determinadas situaciones personales o patrimoniales con trascendencia jurídica.

Fuentes
Nuevo expediente de dominio para la inmatriculación de fincas del artículo 203 de la Ley Hipotecaria – Universidad de Valladolid. Facultad de Derecho

Los efectos de la inmatriculación y el artículo 205 de la Ley Hipotecaria – Grado en Derecho y Grado en Relaciones Internacionales

La inmatriculación por título público – Universidad de Valladolid