La diferencia entre una finca registral y una finca catastral es una de las dudas más frecuentes cuando alguien va a comprar o vender una vivienda. Si quieres saber todo sobre la finca registral, cómo inscribirla y dónde encontrar su IDUFIR o CRU, te dejamos este artículo con todo lo que necesitas saber.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
➯ Una finca registral es una unidad de propiedad inmobiliaria registrada en el Registro de la Propiedad, identificada por un número único y con una descripción precisa de sus características.
➯ El Registro de la Propiedad protege los derechos de los propietarios, garantizando la seguridad jurídica en transacciones como ventas, herencias o hipotecas.
➯ Cada finca registral incluye detalles como la superficie, linderos, titularidad y cargas, siendo esencial para realizar cualquier operación inmobiliaria legal.
➯ Es importante verificar la situación registral de una finca antes de comprarla, para evitar conflictos legales y asegurar la validez de la transacción.
Indice de contenidos
¿Qué es una finca registral?
Una finca registral es una unidad de suelo delimitada e inscrita en el Registro de la Propiedad y constituida como un objeto de derecho. Es decir, se considera finca registral a todo inmueble que abre un folio en el Registro de la Propiedad.
En el sentido material, se considera finca registral a una fracción del territorio con un propietario (o varios propietarios en régimen de proindiviso) reconocido según la legislación hipotecaria y registral.
Constituye: a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo. Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la consideración de finca registral.
Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana
El concepto de finca registral se recoge en el Real Decreto Legislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana y, aunque está directamente vinculado con la Ley Hipotecaria (respecto a la inscripción de inmuebles en el Registro de la Propiedad) no se hace referencia en ella a la definición de finca registral.
El término “bien inmueble” se utiliza como sinónimo de “finca registral” en el ámbito profesional.
La nota simple es el documento registral donde se refleja toda la información contenida en el folio del Registro de la Propiedad donde está inscrito un bien inmueble.
El IDUFIR o CRU es el número de finca registral asociado a un inmueble inscrito en el Registro de la Propiedad. Sirve para identificarla en todos los Registros de España.
Finalidad de una Finca registral
El propósito de la finca registral es proteger los derechos de propiedad privada y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles mediante la inscripción oficial en el Registro de la Propiedad. El sistema de finca registral y Registro de la Propiedad sirve para garantizar y proteger el derecho a la propiedad privada.
¿Qué es una finca material?
Una finca en el sentido material o civil se corresponde con la definición de ‘parcela’ según la Ley de Suelo: “una unidad de suelo que tenga atribuida edificabilidad y uso o solo uso urbanístico independiente”.
¿Qué diferencia hay entre una Finca Registral y una Finca Material?
La diferencia principal entre una finca en el sentido registral y una finca en el sentido material es su existencia física: mientras que la finca material es una parte del suelo con unas características tangibles, la finca registral es una entidad que ocasiona la apertura de un nuevo folio en el Registro de la Propiedad.
Un ejemplo de finca registral que no tenga una correspondencia en el sentido material puede ser una finca funcional o especial.
¿Qué es una Parcela Catastral?
En España, una parcela catastral es una porción de terreno delimitada e inscrita en el Catastro Inmobiliario con una referencia catastral propia que la identifica.
El Catastro Inmobiliario es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y Función Pública que sirve para la gestión, recaudación y control de impuestos por parte de las diferentes administraciones del Estado.
¿Diferencia entre la Finca Registral y Finca o Parcela Catastral?
La finca registral y la finca catastral o parcela catastral son diferentes, aunque pueden coincidir en ocasiones: mientras que la finca registral depende del Registro de la Propiedad y tiene validez jurídica, la parcela catastral depende de la Dirección General del Catastro (Ministerio de Hacienda y Función Pública) y tiene validez fiscal.
| Finca Registral | Parcela Catastral | |
| Ministerio | Ministerio de Justicia | Ministerio de Hacienda y Función Pública |
| Validez | Jurídica | Fiscal |
| Datos | Propiedad, derechos y cargas del bien | Localización |
| Función | Registro legal de la propiedad privada | Impuestos y desarrollo de Planes Urbanísticos |
¿Deben coincidir los datos de la finca en Registro y Catastro?
Los datos entre las fincas en el Registro de la Propiedad y el Catastro no tienen porqué coincidir: ya que una finca registral puede corresponderse con varias referencias catastrales o viceversa.
Aun así, según la Ley Hipotecaria, que regula la inscripción de fincas en el Registro de la Propiedad, “la cartografía catastral” es la base de representación gráfica de las fincas registrales.
“El Registrador incorporará al folio real la representación gráfica catastral aportada”.
Artículo 10. Ley Hipotecaria
Recientemente, el Catastro ha comenzado a incorporar el Código Registral Único (IDUFIR, anteriormente CRU) en las fichas catastrales para completar información y ayudar a su identificación pero sigue siendo un servicio todavía limitado a unos pocos inmuebles.
¿Hay discrepancias entre registro y catastro?
¿Cómo se inscribe una finca registral?
La inscripción de una finca en el Registro de la Propiedad por primera vez se llama inmatriculación. La inmatriculación consiste en registrar un bien inmueble en el Registro de la Propiedad mediante los trámites previstos en el Título VI de la Ley Hipotecaria.
Para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad por primera vez, hay que llevar a cabo un procedimiento complejo que implica la apertura de una nueva ficha en el historial.
Documentos para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad
Los cuatro documentos necesarios para inmatricular una finca son:
- Presentar un doble título público, es decir, dos escrituras públicas que certifiquen:
- La adquisición de la propiedad de la finca mediante escritura pública.
- La transmisión patrimonial de la finca.
- Presentar un expediente de dominio (un documento donde el Registrador certifica que se ha abierto el expediente en el Registro y que no hay reclamaciones sobre la propiedad).
- Acreditar el pago de los impuestos que correspondan (por ejemplo, la plusvalía municipal).
- Presentar la Certificación Catastral de la finca.
Otra forma de inmatricular una finca es como resultado de procesos administrativos para transformar el planeamiento urbanístico de un terreno como, por ejemplo, las expropiaciones.
Pasos para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad
El primer paso para inscribir una finca en el Registro de la Propiedad es iniciar un procedimiento rogado: es decir, al no ser un trámite obligatorio, la persona interesada debe ser quien manifieste la voluntad de obtener la inscripción en el Registro.
- El interesado presenta el título en el Registro y se abre un Asiento de Presentación en el Libro Diario. Este procedimiento se puede realizar de cuatro formas:
- Vía telemática
- Correo
- Fax
- Físico
- Si procede, en un plazo máximo de 15 días, el registrador inscribe el título en el Registro de la Propiedad.
- Si no procede, el registrador emite una Resolución de No Inscripción donde se argumenta mediante hechos y fundamentos legales la decisión de no registrar la finca.
Cuando el registrador de la Propiedad deniega al inscripción, el interesado puede presentar tres posibles recursos:
- Solicitar una calificación por otro registrador.
- Recurrir el ‘Recurso Gubernativo’ ante la Dirección General de los Registros y del Notariado.
- Abrir un Juicio Verbal ante el Juzgado de Primera Instancia.
¿Cuánto tarda el Registro de la Propiedad en registrar una finca?
Una finca se inscribe en el Registro de la Propiedad en los 15 días después de presentar todos los documentos al registrador siempre y cuando este considere que cumple todos los requisitos.
¿Cuánto cuesta registrar una finca en el Registro de la Propiedad?
El precio de inscribir, anotar o cancelar una finca o un derecho en el Registro de la Propiedad está regulado por el Real Decreto 1427/1989, de 17 de noviembre. Los tramos dependen del valor registral que se haya escriturado y son:
| Valor de la finca | Precio del Registro |
| Menor o igual a 6.010,12€ | 24,04€ |
| Entre 6.010,12€ y 30.050,61€ | 1,75€ por cada 1.000€ |
| Entre 30.050,62€ y 60.101,21€ | 1,25€ por cada 1.000€ |
| Entre 60.101,22€ y 150.253,03€ | 0,75€ por cada 1.000€ |
| Entre 150.253,04€ y 601.012,10€ | 0,30€ por cada 1.000€ |
| Más de 601.012,10€ | 0,20€ por cada 1.000€ |
Por ejemplo, si el valor registral de la finca es de 100.000€, el precio de inscribirla en el Registro de la Propiedad el coste será de 75€ (100.000€/1.000€=100 / 100 x 0,75€=75€).
¿Qué pasa si una propiedad no está registrada?
Inscribir un inmueble en el Registro de la Propiedad no es obligatorio, pero sí altamente recomendable. Al tratarse de la institución pública que protege el derecho a la propiedad privada, puede prevenir al propietario de consecuencias como dificultades para transmitir la propiedad o pedir un préstamo hipotecario.
Los problemas que puede tener una finca por no estar inscrita en el Registro de la Propiedad son:
- Menor seguridad jurídica
- Mayor dificultad para realizar la transmisión patrimonial de la finca
- Mayores costes para la inscripción de la finca.
- Prohibición de recibir un préstamo hipotecario.
- Posibles deudas y cargas ocultas.
¿Se puede vender una propiedad sin registrar?
Sí, es posible vender o comprar una finca que no esté inscrita en el Registro de la Propiedad; pero ambas partes se enfrentan a una gran inseguridad jurídica, ya que no se dispone de información pública sobre posibles usufructos, servidumbres, cargas o embargos.
¿Se puede tasar una finca sin registrar?
Sí, aunque la finca no disponga de asiento en el Registro de la Propiedad se puede realizar una valoración del inmueble a partir de la ficha catastral o la localización y visita física del inmueble; pero nunca se podrá realizar una tasación de garantía hipotecaria sin que esta esté inscrita en el Registro de la Propiedad y se obtenga la nota simple con menos de tres meses de antigüedad.
¿Cómo se inscribe una rectificación de la descripción, superficie o linderos de una finca registral?
Las modificaciones en de una finca registral se realizan realizando un trámite de rectificación en el Registro de la Propiedad. Mediante este procedimiento, se procede a modificar la hoja de inscripción para corregir algún posible dato: habitualmente, la superficie real de la finca.
El procedimiento para corregir la superficie de una finca registral en el Registro de la Propiedad depende del porcentaje de superficie a modificar en función de la ya reflejada. Para los inmuebles que aumenten o disminuyan su superficie registrada entre un 5% y un 10% será necesario presentar un Certificado Catastral.
Para los inmuebles que aumenten o disminuyan su superficie más de un 10%, será necesario abrir un Expediente de Dominio.
| Superficie a rectificar | Procedimiento |
| Menor o igual al 5% de la superficie inscrita | Manifestación (sin necesidad de Certificado Catastral). |
| Entre el 5% y el 10% de la superficie inscrita | Presentación del Certificado Catastral. |
| Mayor al 10% de la superficie inscrita | Expediente de dominio |
Preguntas Frecuentes sobre Fincas Registrales
¿A qué registro pertenece mi finca?
Para localizar el Registro de la Propiedad donde está inscrita una finca hay que solicitar una Nota de Localización en el Registro de la Propiedad: este documento es de carácter informativo y aporta datos sobre en qué Registro, provincia y municipio figura el inmueble.
Para solicitar una Nota de Localización hay que seguir los siguientes pasos:
- Acceder a la web de Registradores de la Propiedad.
- Acceder al trámite de Nota de Localización en el Registro de la Propiedad
- Ingresar al trámite con un Certificado Electrónico
¿A cada finca registral se le asigna una referencia catastral?
No, a cada finca registral se le asigna un Identificador Único de Finca Registral (IDUFIR) que, en algunos casos, aparece reflejado en la ficha de la Parcela Catastral. Cada Parcela Catastral tiene una Referencia Catastral asociada que la identifica, pero es independiente del IDUFIR y el Registro de la Propiedad.
¿Cuál es el número registral de una finca?
El Identificador Único de Fincas Registrales (IDUFIR) es el número que se asigna una finca en el Registro de la Propiedad cuando se lleva a cabo su inscripción: este código identifica a la propiedad en todos los Registros de España, mientras que antiguamente, los números dígitos de dos inmuebles podían coincidir al estar inscritos en lugares diferentes.
Anteriormente, el IDUFIR se llamaba CRU.
¿Es obligatorio registrar una finca rústica en el registro?
No es obligatorio inscribir una finca en el Registro de la Propiedad, pero sí altamente recomendable debido a la inseguridad jurídica que provoca lo contrario.
¿Qué es la descripción registral de una finca?
La descripción registral es una parte del folio real donde se inscribe la finca que refleja su localización, naturaleza, linderos o superficies.
Descripción de la finca objeto de inscripción, con su situación física detallada, los datos relativos a su naturaleza, linderos, superficie y, tratándose de edificaciones, expresión del archivo registral del libro del edificio, salvo que por su antigüedad no les fuera exigible. Igualmente se incluirá la referencia catastral del inmueble o inmuebles que la integren y el hecho de estar o no la finca coordinada gráficamente con el Catastro en los términos del artículo 10.
Artículo 9. Ley Hipotecaria
¿Dónde puedo encontrar la información de mi finca registral?
La información asociada a la finca registral (descripción registral, cargas, hipotecas, embargos, usufructos, servidumbres, etc) se puede conseguir de dos formas: solicitando una Nota Simple Registral o un Certificado Registral Inmobiliario.
Nota simple
La nota simple es el documento oficial emitido por el Registro de la Propiedad donde se recoge toda la información pública disponible sobre un bien inmueble. Es necesaria para realizar algunos trámites como la tasación de inmuebles.
Certificado Registral Inmobiliario
El Certificado Registral Inmobiliario es un documento público que acredita la información inscrita en los asientos del Registro de la Propiedad.
Referencias:
Boletín oficial del Estado – ://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-2015-7046&p=20150625&tn=1#preambulo
Registradores Madrid – https://www.registradoresdemadrid.org/academia/temas-hipotecario/Tema-20-La-finca-base-Registro-Concepto-clases-Fincas-especiales-El-catastro-coordinacion-Registro-Propiedad-Temario-anterior-126
Ministerio de Justicia – https://ojs.mjusticia.gob.es/index.php/ADC/article/view/6704
