¿Qué se tiene en cuenta en la tasación de una vivienda?

Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.

Una tasación de vivienda se determina combinando comprobaciones técnicas y legales, características reales del inmueble y evidencia de mercado (comparables) para llegar a un valor justificado y defendible en un informe.

En Arquitasa lo planteamos siempre igual: primero confirmamos “qué es” y “qué se puede valorar” (documentos), luego “cómo está” (visita) y, por último, “cuánto paga el mercado” (testigos y ajustes).

Nota normativa: para determinadas finalidades financieras, la valoración se apoya en la Orden ECO (ECO/805/2003) y el informe debe seguir reglas de contenido y comprobación.

PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:

1. ¿Qué se tiene en cuenta para tasar una casa?

En la práctica, el valor se mueve por tres bloques: ubicación y entorno, edificio e inmueble (calidades y estado) y mercado (comparables).

Esto explica por qué dos viviendas “iguales en metros” pueden salir con valores distintos.

1.1 Ubicación y entorno: lo que más condiciona el mercado

La ubicación influye porque concentra demanda (servicios, comunicaciones, percepción de barrio) y limita la comparabilidad: no se ajusta igual un piso en una calle ruidosa que uno en una calle interior, aunque estén cerca.

Qué solemos revisar del entorno

• Accesos, transporte público, dotaciones (colegios, salud, zonas verdes).
• Tipo de calle (tráfico, ruido, actividad nocturna).
• Tipología de zona (consolidada, en transformación, baja densidad).
• Atractivo y liquidez: facilidad para vender en plazos normales.

Esto coincide con el enfoque por bloques que siguen muchos contenidos del sector (ubicación, entorno y mercado).

1.2 Edificio y zonas comunes: ascensor, conservación y accesibilidad

El edificio pesa especialmente cuando afecta a la habitabilidad y a la demanda: ascensor, estado de zonas comunes, accesibilidad, calidad constructiva y mantenimiento.

Ejemplos típicos de impacto

• Sin ascensor en plantas altas: suele reducir demanda y comparabilidad.
• Edificios con conservación deficiente o derramas relevantes: afectan expectativas de comprador.
• Zonas comunes (piscina, jardín) y portería: ayudan, pero solo si el mercado local las paga.

1.3 Interior, calidades y estado: lo que se “ve” y lo que se comprueba

Aquí entran superficies, distribución funcional, orientación y luz, estado de conservación y reformas (qué se ha hecho y cómo).

Lo que más “mueve” la valoración

• Estado (cocina y baños, suelos, carpinterías, instalaciones).
• Distribución útil (metros aprovechables, piezas exteriores, ventilación).
• Orientación, luz natural y calidad del cerramiento (confort).
• Reformas: mejoran valor si son coherentes con el mercado y están bien ejecutadas.

Es exactamente el tipo de checklist que los usuarios esperan cuando buscan “qué mira un tasador”.

1.4 Anexos y extras: garaje, trastero, terrazas

Los anexos influyen cuando el mercado los valora de forma separada o como diferencial claro.

Regla práctica

• Garaje y trastero: suelen aportar valor si son propios, identificados y comparables en la zona.
• Terrazas: aportan más cuando son utilizables (profundidad, orientación, privacidad) y el mercado las premia.

2. ¿Qué mira un tasador en la visita a la vivienda?

La visita sirve para verificar lo que ningún anuncio confirma del todo: mediciones reales, estado, calidades y coherencia con la documentación.

En Arquitasa la visita no es un trámite: es la base probatoria del informe.

2.1 Medición y contraste de superficies

Se contrasta la realidad con la documentación disponible. Cuando hay diferencias, lo importante es explicar y documentar la superficie que se valora y por qué.

Ejemplo práctico

• Si Catastro refleja una superficie construida y en la inspección se identifican elementos no computables o discrepancias, lo normal es justificarlo en informe y ajustar comparables para no mezclar “metros distintos”.

2.2 Estado de conservación y reformas declaradas

Se revisa estado general y puntos críticos:

• Instalación eléctrica y fontanería (signos de antigüedad o reformas).
• Humedades, fisuras visibles, ventilación.
• Calidad de acabados (carpinterías, ventanas, aislamiento percibido).

2.3 Evidencias que suelen incorporarse al informe

• Fotografías representativas.
• Croquis o apoyo gráfico de distribución.
• Observaciones de entorno inmediato y edificio.

3. ¿Qué documentación y comprobaciones influyen en la tasación?

La tasación no es solo “ver la casa”: también es confirmar titularidad, cargas, adecuación y régimen. Si falta documentación o hay incidencias, el trabajo se alarga y, en algunos casos, la finalidad se condiciona.

3.1 Nota simple y cargas: qué cambia y qué no

Las cargas (embargos, servidumbres, afecciones) pueden afectar al valor y, sobre todo, a la viabilidad de ciertas finalidades.

Consejo práctico

• Pide una nota simple reciente antes de la visita: ayuda a evitar idas y vueltas si aparece una limitación relevante.

3.2 Catastro y discrepancias: cómo afectan

El Catastro es una referencia clave para contraste, pero no sustituye a la verificación técnica. Si hay discrepancias, lo importante es documentar, explicar y valorar con criterios consistentes.

3.3 ¿Cuáles son las cinco comprobaciones básicas y por qué importan?

En tasación inmobiliaria suelen destacarse cinco comprobaciones “troncales” (identificación del inmueble, ocupación, protección pública, protección urbanística y adecuación urbanística), porque afectan al “qué” y al “cómo” se puede valorar.

4. ¿De qué depende la tasación de una vivienda?

Depende, sobre todo, de la calidad de los comparables, de cómo se ajustan y de que el inmueble esté bien identificado y sin incidencias que alteren la finalidad.

4.1 Mercado y testigos: por qué no sale un precio único

Aunque el usuario quiera un número, el mercado siempre es una banda. Por eso, en la práctica, se trabaja con testigos comparables y se justifican diferencias.

Abaigar lo resume bien: comparar con viviendas similares del entorno es uno de los parámetros más valiosos.

4.2 Ajustes típicos sobre comparables (ejemplo numérico simplificado)

Ejemplo (solo para entender el mecanismo):

• Vivienda a tasar: 80 metros construidos, segunda planta, sin ascensor, buen estado.
• Testigo A: 80 metros, segunda planta, con ascensor, precio observado 300.000.
• Ajuste por ascensor (hipótesis razonable en esa microlocalización): menos 5 por ciento.
• Valor ajustado del testigo A: 300.000 por 0,95 igual 285.000.

Repetimos con varios testigos, ajustamos por diferencias relevantes (estado, anexos, orientación) y buscamos coherencia: los ajustes deben explicarse, no “inventarse”.

5. ¿Qué métodos se usan para tasar un inmueble y cuándo se aplica cada uno?

Los métodos se eligen por tipología y por existencia de mercado comparable. En vivienda habitual, lo más frecuente es comparación; el resto aparece cuando falta mercado directo o hay componente de renta o desarrollo.

5.1 Tabla de métodos, variables y ajustes típicos (resumen operativo)

Método	Cuándo encaja	Variables clave	Ajustes típicos
Comparación	Viviendas con mercado y testigos suficientes	Ubicación, superficie, planta, ascensor, estado, anexos	Diferencias de estado, altura, orientación, garaje, terraza
Método Coste	Unifamiliares singulares o falta de testigos fiables	Coste de reposición, depreciación, valor del suelo	Antigüedad, calidad constructiva, estado, obsolescencia
Actualización de rentas	Activos con renta o mercado de alquiler sólido	Renta, gastos, tasa de capitalización, ocupación	Vacancia, duración de contrato, calidad del inquilino (según caso)
Residual	Solares, rehabilitación, promoción, cambios de uso	Valor de venta final, costes, plazos, beneficio promotor	Riesgo, plazos, licencias, viabilidad urbanística

6. ¿Cómo es el proceso de una tasación oficial paso a paso?

El proceso estándar es: encargo, documentación, visita, estudio de mercado y cálculos, validación, emisión. Es exactamente el flujo que describes y es el que mejor entiende el usuario porque elimina incertidumbre.

1. Encargo y finalidad: definimos para qué se necesita (hipoteca, herencia, juzgado, asesoramiento).
2. Recopilación documental: pedimos lo mínimo viable para no frenar la visita.
3. Visita técnica: verificación in situ, mediciones y evidencias.
4. Testigos y cálculos: búsqueda de comparables y ajustes.
5. Redacción del informe: estructura, anejos y justificación.
6. Validación interna: revisión técnica antes de emitir.
7. Firma y entrega: informe final y factura.

Plazo orientativo

• En Arquitasa solemos entregar el informe en 72 horas después de la visita cuando la documentación está completa y el caso no requiere comprobaciones adicionales.
• Si faltan documentos, hay discrepancias relevantes o la tipología es compleja, el plazo puede ampliarse (porque primero hay que cerrar incertidumbres).

7. ¿Qué puede bajar la tasación y cómo evitar sorpresas?

Baja, sobre todo, cuando el inmueble pierde comparabilidad o liquidez, o cuando aparecen incidencias documentales.

7.1 Casos típicos

• Sin ascensor (especialmente en alturas medias y altas).
• Conservación deficiente o reforma incompleta.
• Ruido, mala orientación o poca luz.
• Discrepancias de superficie no explicadas.
• Ocupación o situaciones que condicionan uso y mercado.
• Protección pública o limitaciones urbanísticas según el caso.

7.2 Checklist rápida antes de la visita

• Nota simple o documentación registral disponible.
• Referencia catastral y recibo de IBI si lo tienes.
• Plano, memoria de reforma o facturas relevantes (si existen).
• Acceso a todas las estancias, anexos y zonas comunes necesarias.
• Relación de mejoras recientes (ventanas, instalaciones, climatización).

8. ¿Tasación oficial o valoración orientativa online?

Una valoración online orientativa como la de nuestro simulador ayuda a decidir y negociar; una tasación oficial aporta un valor justificado y documentado para trámites concretos.

Si el objetivo es financiación, normalmente conviene ir directo a una sociedad de tasación homologada.

Si además estás comparando entidades, te puede interesar este recurso complementario sobre qué tasadoras aceptan los bancos (para alinear tasación y tramitación).

8.1 Errores comunes a evitar

• Confundir metros útiles con construidos y comparar anuncios sin homogeneizar.
• Aportar documentación tarde: suele ser la causa número uno de retrasos.
• Dar por hecha una reforma sin evidencias (memoria, calidades, alcance).
• Elegir comparables “por precio” en lugar de por similitud real.
• No explicar discrepancias (superficie, anexos, estado): lo que no se justifica, debilita el informe.

9. Preguntas frecuentes sobre el proceso

9.1 ¿Quién puede hacer una tasación oficial válida para hipoteca?

Debe hacerla una sociedad de tasación homologada y un técnico competente, con un informe emitido conforme a los requisitos aplicables a esa finalidad.

Si quieres verificar la homologación, el Banco de España publica listados registrales.

9.2 ¿Cuánto tiempo es válida una tasación?

Como referencia práctica, muchas entidades trabajan con ventanas de meses; la validez exacta depende de la finalidad y de si cambian condiciones relevantes (mercado, estado, cargas).

Si ha pasado tiempo o ha habido cambios, suele pedirse actualización.

9.3 ¿Qué pasa si la superficie de Catastro no coincide con la real?

No es raro que existan diferencias. Lo importante es identificar la causa (criterios de medición, elementos comunes, ampliaciones) y valorar de forma consistente con testigos homogeneizados.

9.4 ¿Influye que la vivienda esté alquilada u ocupada?

Puede influir si condiciona el uso, la disponibilidad o el enfoque metodológico (por ejemplo, si se considera la renta en ciertos escenarios).

Siempre conviene declararlo y documentarlo desde el inicio.

9.5 ¿Se puede “subir” la tasación haciendo reformas?

Puede mejorar si la reforma es real, aporta funcionalidad y está alineada con lo que paga el mercado local.

Reformar “por reformar” no garantiza un salto proporcional: el comparativo manda.

9.6 Glosario rápido

• Testigos o comparables: inmuebles similares usados como referencia de mercado.
• Ajustes: correcciones para homogeneizar diferencias entre tu vivienda y los testigos.
• Superficie construida y útil: medidas distintas; conviene no mezclarlas al comparar.
• Cargas: limitaciones o deudas vinculadas al inmueble (según naturaleza y caso).
• Método residual: calcula valor “hacia atrás” desde el valor final de venta menos costes.
• Actualización de rentas: estima valor a partir de ingresos (renta) y una tasa.

Referencias importantes:

Una tasación combina visita, documentación y comparables: primero se identifica el inmueble y su situación legal, después se verifica físicamente y, por último, se homogeneiza con testigos de mercado para justificar un valor.

Lo que más influye suele ser ubicación y comparables: las calidades importan, pero el mercado local y la comparabilidad explican gran parte de la diferencia entre valores.

La visita no es opcional si necesitas un informe defendible: sirve para medir, verificar estado y recoger evidencias que sostienen ajustes y conclusiones.