Documentos necesarios para una tasación: guía práctica por tipo de inmueble

Contenido revisado por Arquitasa, sociedad de tasación homologada por el Banco de España nº 4404. Equipo con +35 años de experiencia en sector.

Cuando pedimos una tasación homologada, lo primero que nos preguntamos es siempre lo mismo: “¿Qué papeles tengo que llevar?”.

La respuesta depende mucho del tipo de inmueble (piso, nave, edificio, terreno…), pero hay una base común: sin documentación mínima la tasación no se puede hacer o el banco no la aceptará para la hipoteca.

En esta guía ordenamos, por fin, todos los documentos necesarios para una tasación, explicando qué son, para qué sirven y cómo conseguir los más importantes.

Documentación básica para cualquier tasación homologada

La mayoría de tasaciones serias empiezan siempre con la misma base: identificación del inmueble, identificación del propietario y trazabilidad jurídica.

En la práctica, esto se traduce en tres grandes bloques de papeles: registrales, catastrales y otros documentos generales (DNI, IBI, certificado energético…).

Si tenemos esto controlado, el resto es solo ajustar por tipo de inmueble.

Qué exige la normativa para una tasación oficialcontrato alquiler

A grandes rasgos, la normativa de tasación para finalidades hipotecarias exige que el inmueble esté bien identificado y que la situación jurídica sea verificable.

Esto significa que la sociedad de tasación debe poder comprobar quién es el titular, qué cargas tiene el inmueble y cuáles son sus datos físicos básicos (superficie, uso, ubicación).

En nuestro caso, cuando hemos pedido tasaciones para hipoteca, siempre nos han insistido en tres ideas:

• Identificar de forma clara la finca (registro y catastro).
• Aportar documentación reciente, sobre todo la registral.
• Entregar todo lo relevante si el inmueble está alquilado, es VPO o forma parte de una explotación (hotel, nave, finca rústica…).

Conclusión práctica: aunque cada tasadora tiene su checklist concreto, si preparamos la método de actualización de rentasparte registral, catastral y los documentos generales, tenemos el 80 % del trabajo hecho.

Documentación registral: nota simple, certificación registral y escrituradivision horizontal informe tasacion

Para la tasación, el objetivo de la parte registral es que el tasador pueda ver quién es el propietario, qué se ha inscrito realmente y qué cargas tiene el inmueble (hipotecas, embargos, servidumbres, etc.).

Por eso suelen pedir:

• Nota simple registral (reciente, normalmente de menos de 3 meses).
• Certificación registral (más formal y completa, la suelen pedir en casos complejos).
• Escritura de propiedad (sobre todo cuando no hay nota simple reciente o para aclarar algún punto).

Nosotros solemos empezar pidiendo la nota simple del Registro de la Propiedad. Es más rápida, barata y suficiente en la mayoría de tasaciones.

La certificación registral se queda para casos más “peleagudos”: inmuebles con muchas cargas, divisiones horizontales raras, herencias recientes, etc.

Para no liarnos:

• Para la mayoría de viviendas y locales: Nota simple + escritura.
• Para edificios, suelos con mucha historia o fincas rústicas grandes: mejor nota simple y, a veces, certificación registral.

Documentación catastral y referencia catastral

El Catastro aporta la foto “técnica” del inmueble: ubicación, superficie construida, uso, año de construcción, valor catastral… y eso es imprescindible para el tasador.

Lo mínimo que nos piden casi siempre es:

• Referencia catastral (el “DNI” del inmueble).
• Ficha catastral descriptiva y gráfica (pdf con plano y datos).

En la práctica, cuando hemos pedido tasaciones, casi siempre nos han solicitado al menos la referencia catastral.

La ficha la puede descargar el propio tasador, pero si la llevamos avanzada, mejor: todo va más rápido y evitamos errores de identificación.

Además, la referencia catastral permite:

• Comprobar si lo que dice el Registro coincide con lo que figura en Catastro.
• Ver si hay construcciones que no aparecen en la escritura (por ejemplo, reformas o ampliaciones).
• Ayudar al banco a cruzar datos internos.

Otros documentos generales: DNI, IBI, certificado energético y planos

Más allá de registro y Catastro, hay un conjunto de documentos “comodín” que casi siempre conviene tener a mano:

• DNI o NIE del propietario o solicitante.
• Último recibo del IBI (impuesto de bienes inmuebles), útil para comprobar referencia catastral y ayuntamiento.
• Certificado de eficiencia energética, especialmente si la tasación es para una hipoteca.
• Planos de la vivienda o local, cuando existen (por ejemplo, de la obra nueva o de una reforma).

Nuestra experiencia es clara: cuanto más material llevamos, menos tiempo pierde el tasador persiguiéndonos por email.

A veces no todo es obligatorio, pero en caso de duda preferimos aportar de más que de menos.

Documentos necesarios para tasar una vivienda

Para tasar una vivienda, el núcleo duro son la escritura o nota simple y la referencia catastral.

A partir de ahí, se añaden documentos específicos según sea vivienda libre, protegida, alquilada u obra nueva.

Es justo lo que vemos cuando pedimos valoraciones para vender un piso o para pedir hipoteca: la base es la misma, pero los extras cambian.

Vivienda libre: compra, venta y tasación hipotecaria

En una vivienda libre (sin protección oficial), para tasación de mercado o hipotecaria, lo habitual es que nos pidan:

• Escritura de propiedad o nota simple registral reciente.
• Referencia catastral y, si es posible, ficha catastral.
• DNI del propietario.
• Último recibo de IBI.
• Certificado de eficiencia energética (cada vez más imprescindible para tasaciones hipotecarias).
• Planos, si están disponibles (proyecto original o planos de reforma).

Cuando hemos pedido tasaciones para vender o para negociar la hipoteca, hemos comprobado que la tasadora puede arrancar solo con escritura + referencia catastral, pero al final termina solicitando el resto para cerrar el informe.

Cuanto más completa sea la info, más preciso será el valor y menos dudas tendrá el banco.

Vivienda VPO o protegida: cédula de calificación y límites de precio

En vivienda de protección oficial (VPO), no basta con tratarla como un piso cualquiera: la Administración ha fijado reglas sobre precio máximo, plazos, descalificación, etc.

Por eso, además de la documentación habitual, nos pedirán:

• Cédula de calificación definitiva o resolución de calificación VPO.
• En su caso, documentación de descalificación si la vivienda ya se ha liberado.

En nuestro caso, cuando hemos tocado viviendas VPO, la tasadora insistía mucho en ese documento porque condiciona el valor máximo y, a veces, incluso la disponibilidad para vender.

Sin él, la tasación puede quedar limitada o el banco puede no aceptar la operación tal y como la planteamos.

Vivienda alquilada: contrato de arrendamiento y recibos de renta

Si la vivienda está alquilada, el tasador no solo mira el valor por comparación de ventas, sino también el ingreso futuro por rentas. Para ello suele pedir:

• Contrato de arrendamiento vigente.
• Últimos recibos de alquiler pagados (2–3 suelen bastar).
• Información sobre el estado de pago (si hay impagos o retrasos).

Cuando hemos tasado viviendas alquiladas, nos han pedido siempre el contrato y alguna prueba de pago.

Esto ayuda a ajustar la valoración por el método de actualización de rentas y a ver la estabilidad de la inversión si el comprador es un inversor.

Vivienda de obra nueva o en construcción: proyecto visado, licencia y certificaciones de obra

Si lo que queremos tasar es una vivienda que aún está en construcción, la película cambia: aquí el tasador tiene que valorar algo que todavía no está acabado y necesita ver el proyecto y el grado de avance real. Lo habitual es que pidan:

• Proyecto básico y de ejecución visado por el Colegio de Arquitectos.
• Licencia de obras o al menos la solicitud (si está en trámite).
• Certificaciones de obra emitidas por la dirección facultativa (arquitecto, aparejador).
• Presupuesto de ejecución material y contrato de obra.
• Memoria de calidades finales.

Cada vez que hemos visto tasaciones de obra nueva, nos han remarcado lo mismo: sin proyecto visado y sin licencia, es muy difícil que la tasación sea válida para banco.

Estos documentos son los que dan seguridad de que lo que se está construyendo está autorizado y controlado técnicamente.

Documentación para tasar un local, oficina o nave

En locales, oficinas y naves se repite la base (registro + catastro), pero cobran más peso las licencias de actividad, los estatutos de la comunidad y, si están alquilados, los contratos. Aquí el tasador no solo mira el “continente”, sino también el uso y la explotación.

Locales y oficinas en propiedad horizontal: estatutos, licencias y planos

En un local u oficina dentro de una comunidad de propietarios, además de la documentación general, suelen pedir:

• Escritura o nota simple del local/oficina.
• Estatutos de la comunidad de propietarios, si afectan a usos permitidos.
• Licencia de apertura o de actividad (si el local está en uso).
• Planos del local, si existen.

Nuestra experiencia es que, cuando hay dudas sobre el tipo de actividad que se puede ejercer en un local, los tasadores miran con lupa los estatutos de la comunidad y la licencia. Si queremos evitar problemas, mejor tener esos papeles listos.

Oficinas y locales alquilados: contrato, recibos y gastos

Si el local u oficina está alquilado, se repite el patrón de las viviendas en alquiler, pero con algún matiz:

• Contrato de arrendamiento con detalle de rentas, duración y actualizaciones.
• Últimos recibos de alquiler pagados.
• Relación de gastos asumidos por el inquilino y por el propietario (IBI, comunidad, suministros).

En tasaciones que hemos visto para inversores, estos documentos son clave: determinan el rendimiento bruto y neto, y condicionan el valor si se utiliza un enfoque de capitalización de rentas.

Naves industriales y otros inmuebles logísticos: licencias, referencia catastral y arrendamientos

En naves industriales, almacenes y otros inmuebles logísticos, a la documentación general se suma:

• Licencia de actividad o apertura (cuando procede).
• Proyecto de la nave, si hay ampliaciones o construcciones relevantes.
• Contratos de alquiler o cesión de uso, si está ocupada.

En este tipo de activos, cuando hemos hablado con tasadores, casi todos coinciden: si la nave está alquilada, el contrato y el estado de pagos pueden empujar el valor hacia arriba o hacia abajo tanto como la propia superficie.

Documentación para tasar un edificio completo o inmuebles ligados a una explotación

Cuando se tasa un edificio entero (residencial, de oficinas, mixto) o un inmueble ligado a una explotación económica (hotel, colegio, residencia…), el informe es más complejo y la documentación también.

Básicamente, se trata de demostrar no solo qué es el inmueble, sino cómo genera ingresos.

Edificios residenciales y de uso mixto: comunidad, seguro y situación urbanística

En edificios completos, lo habitual es aportar:

• Escritura de propiedad del edificio o conjunto de fincas.
• Notas simples o certificación registral actualizada.
• Referencia catastral global y fichas por unidades, si las hay.
• Estatutos de la comunidad (si existe).
• Información sobre el seguro del edificio y el estado de conservación.
• Certificados municipales o cédula urbanística, cuando sean necesarios.

Cuando hemos visto tasaciones de edificios residenciales, la tasadora se fija mucho en la situación urbanística: qué se puede hacer en el solar, si hay obras de rehabilitación recientes, si existen órdenes de ejecución o problemas con la ITE (Inspección Técnica de Edificios).

Edificios con VPO o en alquiler: documentación adicional a aportar

Si el edificio incluye viviendas protegidas o está mayoritariamente alquilado, además de lo anterior nos pedirán:

• Relación de contratos de alquiler y rentas.
• Copia tipo de contrato y resumen de condiciones.
• Documentación de calificación VPO y sus límites.

Aquí es habitual que la tasación combine enfoques de comparación y capitalización. En nuestra experiencia, cuanto mejor documentadas estén las rentas (contratos claros, recibos, histórico de pagos), más fiable y defendible es el valor final.

Hoteles, colegios y otros inmuebles ligados a explotación económica (ILLES)

En inmuebles como hoteles, residencias, colegios, clínicas o aparcamientos, la clave está en la explotación económica. Por eso, además de la parte inmobiliaria, suelen pedir:

• Cuentas de explotación (ingresos y gastos).
• Contratos de gestión o arrendamiento de negocio, si los hay.
• Licencias específicas del sector (turística, sanitaria, educativa…).

Cuando se ha valorado este tipo de inmuebles, nos han explicado que el valor suele estar muy ligado a la capacidad de generar flujo de caja futuro.

Por eso, sin documentación económica mínima, el informe se queda cojo.

Documentación para tasar terrenos, solares y fincas rústicas

En suelos y fincas rústicas, el foco cambia: aquí es crucial la situación urbanística o agraria, más que la distribución interior (que muchas veces ni existe).

Por eso aparecen documentos como la cédula urbanística, el régimen de explotación o los derechos de riego.

Terrenos urbanos y solares: cédula urbanística, aprovechamiento y planos

Para un terreno urbano o solar edificable, lo normal es que nos pidan:

• Nota simple o certificación registral.
• Referencia catastral y ficha catastral.
• Cédula urbanística o certificado municipal con clasificación y aprovechamiento del suelo.
• Planos parcelarios y, si existen, proyectos de urbanización o reparcelación.

Cuando hemos analizado tasaciones de solares, la cédula urbanística manda: ahí se ve si realmente se puede construir lo que el promotor dice. Sin ese documento, el tasador va casi a ciegas.

Terrenos rústicos y fincas agrícolas: régimen de explotación y derechos de riego

En rústicos, además de registro y catastro, entran en juego:

• Documentación catastral con uso rústico.
• Información sobre el régimen de explotación (propia, arrendada, cesiones).
• Derechos de riego y concesiones de agua.
• En su caso, contratos de arrendamientos rústicos o aparcerías.

En la práctica, cuando se tasan fincas agrícolas, el tasador pregunta casi siempre por los derechos de riego y el tipo de cultivo.

Son elementos que pueden multiplicar el valor por hectárea frente a una finca de secano sin aprovechamientos especiales.

Casos especiales: suelos en desarrollo y documentación urbanística clave

Si el suelo está en desarrollo (planeamiento en tramitación, sectores sin urbanizar, etc.), se añade una capa extra:

• Documentos de planeamiento general y de desarrollo (PGOU, planes parciales…).
• Convenios urbanísticos, si los hay.
• Proyectos de reparcelación y urbanización.

Aquí nuestra recomendación es siempre la misma: antes de pedir la tasación, hablar con la sociedad de tasación y preguntar exactamente qué documentos urbanísticos necesita.

Son casos delicados y conviene ir de la mano de un técnico o abogado urbanista.

Cómo conseguir la Nota Simple y la Referencia Catastral paso a paso

La buena noticia es que los dos documentos que casi siempre son obligatorios —Nota Simple y referencia catastral— se pueden conseguir de forma bastante sencilla.

Lo importante es saber a dónde ir y qué datos tener a mano.

Cómo pedir una Nota Simple online o en el Registro

La Nota Simple se puede pedir de tres formas habituales:

1. Online, a través de la web del Colegio de Registradores de España.
2. En el propio Registro de la Propiedad que corresponda a la finca.
3. A través de nuestra gestoría o, en algunos casos, de la propia tasadora (que lo tramita como servicio adicional).

En la práctica, nosotros solemos pedirla online: con la referencia registral, dirección o titularidad, en pocos pasos disponemos de un pdf con la situación de la finca. Es importante fijarse en:

• Fecha de expedición (que sea reciente).
• Titular registral y cargas (hipotecas, embargos).
• Descripción de la finca (superficie, linderos, uso).

Tener esto antes de la tasación evita sorpresas como descubrir una carga olvidada o diferencias importantes de superficie.

Cómo obtener la referencia catastral y la ficha catastral por internet

La referencia catastral y la ficha catastral se obtienen muy fácilmente:

• A través de la Sede Electrónica del Catastro, introduciendo dirección o referencia.
• En muchos ayuntamientos, a través del recibo de IBI.
• También la encontramos en escrituras recientes y notas simples, en muchos casos.

Nosotros solemos sacarla por internet, usando la dirección exacta.

En segundos tenemos la ficha descriptiva y gráfica en pdf, que luego enviamos a la tasadora junto con el resto de documentación. Es un pequeño gesto que ahorra mucho tiempo a todos.

Checklist rápida: qué documentos necesito según el tipo de inmueble

A modo de resumen, nos gusta agruparlo todo en una sola tabla. Así, antes de pedir la tasación, revisamos si tenemos todo o qué nos falta.

Tabla resumen: vivienda, oficina, nave, edificio, terreno urbano y rústico

Tipo de inmueble	Documentación imprescindible	Documentación habitual adicional
Vivienda libre	Escritura o nota simple, referencia catastral, DNI	IBI, certificado energético, planos
Vivienda VPO	Lo anterior + cédula de calificación definitiva	Descalificación, si procede
Vivienda alquilada	Documentación básica + contrato y últimos recibos	Detalle de gastos asumidos por inquilino/propietario
Vivienda en construcción	Proyecto visado, licencia de obras, certificaciones, presupuesto	Memoria de calidades, contrato de obra
Local / oficina	Escritura o nota simple, referencia catastral	Estatutos, licencia de actividad, planos
Local / oficina alquilados	Lo anterior + contrato y recibos	Relación de gastos
Nave industrial	Escritura o nota simple, referencia catastral	Licencia de actividad, contratos de alquiler
Edificio completo	Escritura/nota simple, referencias catastrales, certificados	Estatutos comunidad, cédula urbanística, situación ITE
Terreno urbano / solar	Escritura/nota simple, referencia catastral	Cédula urbanística, planos, proyectos urbanísticos
Terreno rústico / finca agrícola	Escritura/nota simple, documentación catastral rústica	Régimen de explotación, derechos de riego, contratos rústicos

Errores comunes al preparar la documentación para una tasación

Los errores más habituales no son de “papel que falta”, sino de tiempo perdido por no anticiparse. Lo que hemos visto y sufrido:

• No pedir la nota simple hasta el último momento.
  Resultado: la tasación se retrasa porque el tasador no puede cerrar el informe sin documento registral reciente.
• Confundir referencia catastral con referencia registral.
  Son cosas distintas; la tasación suele requerir ambas.
• Olvidar el contrato de alquiler cuando el inmueble está arrendado.
  Sin contrato ni recibos, el tasador no puede valorar correctamente la renta y, a veces, el banco se pone nervioso.
• No avisar de que se trata de VPO.
  Ocultar o desconocer que un piso es protegido puede llevar a una tasación que luego no encaja con la realidad jurídica.
• No preguntar a la sociedad de tasación en casos especiales.
  En suelos en desarrollo, edificios complejos o fincas muy grandes, lo sensato es levantar el teléfono y preguntar exactamente qué documentación quieren.

Nuestra recomendación final es simple: antes de encargar la tasación, hacemos un pequeño inventario de lo que tenemos y enviamos a la tasadora un correo con dudas específicas.

Es la mejor forma de evitar re-tasaciones y sorpresas en la notaría.

Glosario rápido de documentos de tasación

Este glosario nos sirve para hablar el mismo idioma que el tasador y el banco:

• Nota Simple Registral: extracto informativo del Registro de la Propiedad con datos básicos de la finca (titular, cargas, descripción).
• Certificación Registral: documento público, con fe registral, que acredita de forma completa el contenido del Registro sobre esa finca.
• Escritura de propiedad: documento notarial donde se formaliza la compraventa, herencia, donación, etc., y que luego se inscribe en el Registro.
• Referencia Catastral: código alfanumérico que identifica cada inmueble en el Catastro (su “DNI”).
• Ficha Catastral: documento que recoge la descripción física y gráfica del inmueble (uso, superficie, plano, valor catastral).
• Cédula urbanística: certificado municipal que define la situación urbanística de una parcela (clase de suelo, usos permitidos, edificabilidad…).
• Certificado de eficiencia energética: documento que indica el consumo energético y emisiones de un inmueble (letras A–G).
• Memoria de calidades: documento de obra nueva que detalla materiales, acabados e instalaciones del inmueble.
• Régimen de explotación: forma en que se explota una finca rústica (propia, arrendada, aparcería…).
• Derechos de riego: concesiones o títulos que permiten el uso de agua para riego en fincas agrícolas.

Preguntas frecuentes sobre documentación para tasar un inmueble

¿Cuáles son los documentos mínimos para una tasación hipotecaria?

En la mayoría de casos, lo mínimo es documentación registral reciente (nota simple o certificación), documentación catastral (referencia y ficha) y el DNI del titular o solicitante.

A partir de ahí, el banco suele exigir también el certificado energético y, si el inmueble está alquilado, el contrato y al menos un recibo.

¿Es obligatorio el certificado de eficiencia energética para una tasación?

Para tasaciones de mercado puede que no lo pidan siempre, pero para tasaciones con finalidad hipotecaria el certificado de eficiencia energética se está convirtiendo en un requisito estándar.

Sin él, muchas entidades no permiten emitir el informe definitivo o no aceptan la tasación para tramitar la hipoteca.

¿Qué documentación necesito para tasar una vivienda alquilada?

Además de escritura o nota simple, referencia catastral y DNI, hay que aportar el contrato de arrendamiento en vigor y los últimos recibos de renta.

Con esta información, el tasador puede valorar el inmueble por comparación y también por capitalización de rentas, algo clave si el comprador es inversor.

¿Qué papeles piden para tasar un terreno urbano?

En un terreno urbano o solar, lo habitual es que exijan escritura o nota simple, referencia catastral, ficha catastral y una cédula urbanística o certificado municipal.

Si hay planes parciales o proyectos de urbanización, también pueden pedirlos para verificar edificabilidad y aprovechamiento.

¿Quién puede pedir la Nota Simple para una tasación?

La Nota Simple puede solicitarla cualquier persona con interés legítimo en conocer la situación jurídica de un inmueble, lo que incluye propietarios, compradores potenciales, bancos y tasadoras.

Se puede pedir online al Colegio de Registradores, en el propio Registro de la Propiedad o a través de una gestoría.