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19 11 2020

¿QUÉ ES EL CERTIFICADO DE SUPERFICIE?

DEFINAMOS EL CERTIFICADO DE SUPERFICIE

Empezaremos este post explicando su significado.

El certificado de superficie es aquel que se encarga de validar la cantidad de metros o metros cuadrados de una superficie.

También certifica las divisiones y los usos que se le puede dar. Pero será un técnico el que se responsabilice de calcular la superficie del inmueble (un local, una vivienda, una parcela…) además de eso, también avalará el documento que ha elaborado ya que llevará su firma.

Dentro de las principales características para valorizar el inmueble más allá de la superficie están la calidad de los materiales con los que se ha realizado, los años de construcción y la distribución de la misma. Puede medirse desde los planos y, para obtener mayor seguridad en la medición se puede llevar a cabo in situ sobre el perímetro real (siempre y cuando contemos con las técnicas adecuadas y sean llevadas a cabo por un profesional acreditado para ello)

¿QUÉ INCLUYE?

El certificado de superficie incluye tres tipos de áreas que componen la superficie. ¿A qué nos referimos con esto? Al área que se construyó, al área útil de un inmueble y al área de los elementos comunes.

  • El área que se construye: Constituye la superficie que encierra un espacio cubierto. Están incluidos aquí todos los espacios construidos como aquellos que utilizan las personas que habitan el inmueble. Abarca desde el espacio interno hasta el extremo (cerramientos, estructuras, tabiquerías e instalaciones)
  • El área útil del inmueble: Se refiere al exterior que guarda el espacio cubierto, sin contar los construidos. Representa el espacio que utilizan los que viven en el inmueble.
  • El área de los elementos comunes: Se suma a los espacios de libre tránsito entre habitantes tales como pasillos, escaleras, vestíbulo…

DIFERENCIA ENTRE SUPERFICIE ÚTIL Y SUPERFICIE CONSTRUIDA

CASOS EN LOS QUE SE NECESITARÁ UN CERTIFICADO DE SUPERFICIE

  1. Fuera de ordenación

Existe una figura urbanística que consiste en la edificación fuera de ordenación. Hace referencia a una edificación que no cumple con alguno de los parámetros existentes en el planeamiento o en cualquier otra normativa urbanística. Para que una edificación esté fuera de ordenación se necesita que la infracción que haya cometido en su día haya prescrito. Si no es así entonces estaríamos hablando de una edificación no legal.

La edificación fuera de ordenación se puede originar o bien porque cuando se construyeron no había ningún tipo de planeamiento o este fuera menos estricto. También puede pasar que, aun siendo construidas ilegalmente en su día, la infracción que cometieron prescribiera. En los dos casos se necesitará probar que la infracción urbanística ha prescrito y para eso hay que argumentar y constatar la antigüedad de la edificación o de las obras de ampliación.

  1. División horizontal

Se trata de un acto documentado. Se realiza ante notario y ¿en qué consiste? En dividir un inmueble en varias fincas registrales. Existen dos maneras de llevar a cabo esta división horizontal: mediante un proyecto o por un certificado de superficie.

En los edificios de nueva construcción la división horizontal se lleva a cabo una vez se haya construido el edificio. ¿Cómo? Presentaremos el propio proyecto y la licencia de primera ocupación. Hay que tener en cuenta que cada vivienda tendrá que cumplir con toda la legalidad vigente en ese momento.

Si queremos dividir un piso en dos partes por ejemplo tendremos que seguir los siguientes pasos que ya hemos mencionado anteriormente:

  • Realizar el proyecto
  • Llevar a cabo las obras
  • Conseguir la licencia de primera ocupación
  • Dividirlo en dos fincas registrales ante notario

Pero habitualmente la gente entiende “hacer una división horizontal” como dividir una casa antigua por lo que es una única finca registral, en varias, generalmente una por piso. Este tipo de edificios han funcionado como viviendas independientes durante muchos años atrás pero tenemos claro que hoy en día no van a cumplir con la normativa actual. ¿Por qué? No cumplen las normas de accesibilidad, de habitabilidad… Esto no quiere decir que estas viviendas no se puedan dividir registralmente pero habrá que demostrar ante notario que llevan funcionando así durante varios años (tendremos que tener en cuenta la Comunidad Autónoma) y por tanto, si en su momento hubo una infracción urbanística, ya ha prescrito

¿Esto cómo se demuestra? Mediante la presentación de un certificado de superficie

  1. Discrepancias catastrales

Puede pasar que la superficie del Catastro no se corresponda con la real, en ese caso podemos realizar un certificado de superficie. En los últimos años, además del plano en sí, debemos manejar referencias geográficas ¿Qué quiere decir esto? Que habrá que marcar las coordenadas exactas de la edificación con respecto a la parcela y al conjunto del territorio.

  1. Discrepancias registrales

Ocurre cuando la superficie real de nuestra parcela no coincide con la superficie de las escrituras que aparecen en el Registro de la Propiedad, podemos entonces volver a hacerlas ante notario. ¿Cómo? Acreditando un certificado de superficie. Se puede dar cuando existen pequeños desacuerdos como trasteros que no constaban en un principio, altillos…

¿QUIÉN SE ENCARGA DE ELABORAR EL CERTIFICADO DE SUPERFICIE?

Al tratarse de un documento de carácter oficial, el certificado de superficie tiene que estar firmado por un profesional autónomo. Se establecerá el tipo de perito cualificado que lo realizará dependiendo del tipo de inmueble. Por ejemplo: un piso, una vivienda o cualquier construcción o local comercial lo puede llevar a cabo un arquitecto técnico que se encargará de medir con un metro y láser cada espacio. Después elaborará un plano y lo digitalizará.

Si se trata de una construcción industrial, el certificado corre a cargo de un ingeniero. Si hablamos de un terreno del tipo rústico entonces es un ingeniero técnico, topógrafo o agrónomo quien se encargue de esto (o cualquiera que este cualificado para realizar la prueba en el suelo). Eso sí, habrá que tener en cuenta que para realizar el levantamiento topográfico se necesitará de instrumentos y aparatos esenciales para llevarlo a cabo.

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