Convertir un local comercial o una oficina a una vivienda es una opción que cada vez se plantean más personas: por un lado, se reacondiciona el inmueble a las necesidades de su propietario y, por otro, permite sacarle una mayor rentabilidad económica cuando cambian las condiciones del mercado.
La pregunta es: ¿Cómo se puede transformar un bajo comercial, una planta de oficinas o una nave industrial a un edificio residencial?
En este artículo, te vamos a explicar paso a paso qué es un cambio de uso y todo lo que tienes que hacer para convertir un local comercial a vivienda.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
– Definición y propósito del cambio de uso: Explica qué significa cambiar el uso de un inmueble y por qué los propietarios podrían considerarlo.
– Proceso detallado para el cambio de uso: Presenta los pasos necesarios para transformar, por ejemplo, un local comercial en vivienda, incluyendo requisitos legales y administrativos.
– Aspectos técnicos y legales involucrados: Aborda la importancia de cumplir con las normativas urbanísticas y los estándares de habitabilidad.
– Beneficios y consideraciones económicas: Discute cómo el cambio de uso puede aumentar la rentabilidad de una propiedad y los costos asociados.
Indice de contenidos
- 1 ¿Qué es el uso de un inmueble?
- 2 ¿Qué es el cambio de uso de un inmueble?
- 3 ¿Cómo se cambia el uso de un inmueble?
- 4 Requisitos y comprobaciones previas para el cambio de local a vivienda
- 5 Pasos para cambiar el uso de local a vivienda
- 6 El proyecto de cambio de uso de local a vivienda
- 7 ¿Cuánto cuesta un cambio de uso?
- 8 Preguntas frecuentes cambio de uso de local a casa
¿Qué es el uso de un inmueble?
El uso o naturaleza de un inmueble es la calificación que tiene en el Registro de la Propiedad: define la actividad que se puede realizar en él y está directamente relacionada con el Plan Urbanístico Municipal de la localidad donde se ubica y la adecuación técnica de la obra.
Tipos de usos de los inmuebles
Los usos de los inmuebles se regulan en las ordenanzas municipales integradas en los planes urbanísticos y, aunque los tipos de usos y su legislación dependen de cada administración, podemos resumirlos en uso residencial, económico-industrial, de servicios, de equipamientos, de espacios libres y de transportes e infraestructuras.
| Uso Residencial |
| Vivienda unifamiliar |
| Vivienda plurifamiliar |
| Residencia Especial |
| Uso Económico-Industrial |
| Instalaciones singulares |
| Grandes establecimientos industriales |
| Almacenes e industrias en general |
| Pequeños talleres y almacenes de venta |
| Talleres domésticos |
| Uso de Servicios |
| Comercial |
| Oficinas y Servicios profesionales |
| Restauración |
| Espectáculos y Ocio |
| Hospedaje |
| Campamentos de Turismo |
| Uso de Equipamientos |
| Deportivo |
| Educativo |
| Servicios de Interés Público y Social |
| Cementerios |
| Defensa y Cárceles |
| Uso de Espacios Libres |
| Espacios libres públicos y Zonas Verdes |
| Red de Sendas Verdes y Vías Pecuarias |
| Zonas Verdes Públicas de Protección |
| Espacios libres privados |
| Uso de Transportes e Infraestructuras |
| Vías Públicas |
| Transportes |
¿Qué es el cambio de uso de un inmueble?
El cambio de uso es la modificación de la naturaleza (comercial, residencial, industrial, etc) de un inmueble mediante su transformación y adecuación administrativa.
Para cambiar el uso de un inmueble, hay que llevar a cabo diferentes acciones como proyectos de viabilidad, inspecciones, trámites o permisos, etc.
El objetivo final del cambio de uso de un inmueble es la modificación de la información registral y catastral para permitir una actividad en la finca diferente a la original.
Un ejemplo de cambio de uso sería todo el procedimiento que debe pasar un local comercial u oficina hasta convertirse en una vivienda.
El Ayuntamiento es quien concede la licencia de cambio de uso, mientras que el Registro de la Propiedad es donde queda reflejado el cambio de naturaleza del inmueble.
La nueva vivienda que resulta del cambio de uso tendrá que cumplir los mismos requisitos y condiciones de habitabilidad que una vivienda común.
¿Por qué se cambian los usos de los inmuebles?
El motivo principal para cambiar el uso de un inmueble es adaptarlo a las necesidades de su propietario: por ejemplo, si el mercado de los inmuebles destinados a oficinas pierde valor debido al auge del teletrabajo, los dueños buscarán convertir el predio para obtener nuevas viviendas u otro uso del que puedan obtener mayor rentabilidad.
De la misma forma, en Mallorca se ha promovido un cambio de uso general de algunos hoteles obsoletos en la Playa de Palma y Calvià para convertirse en viviendas de protección oficial.
Del Terciario a Residencial: ejemplo de cambio de uso
Uno de los cambios de uso más comunes entre los pequeños inversores es la transformación de locales comerciales a viviendas cuando estos se encuentran en ejes secundarios con una complicada salida comercial, pero sí tienen demanda suficiente para utilizarse como viviendas.
La Junta de Compensación de Valdebebas, en Madrid, es un ejemplo de cambio de uso en función de las condiciones económicas para potenciar la disponibilidad de inmuebles residenciales.
La Junta presentó al Ayuntamiento un proyecto para convertir en viviendas de uso vacacional gran parte de los 1,2 millones de metros cuadrados de suelo terciario que tenían pendientes de desarrollo en la zona y que en principio estaban destinados a acoger el proyecto de oficinas ‘Madrid Fintech’.
El cambio de uso se fundamentó como apoyo a la ampliación de la Feria de Madrid (IFEMA) y la construcción del Hospital Zendal: la nueva oferta residencial asistirá a todas las personas que vengan a hacer negocios a la capital o a visitar a sus familiares hospitalizados con 22 promociones de obra nueva que, finalmente, harán un total de 1.759 viviendas.
¿Cómo se cambia el uso de un inmueble?
El uso de un inmueble se puede cambiar llevando a cabo un procedimiento que cuenta con tres fases principales: la licencia municipal, el consentimiento de la comunidad de propietarios (si la hay) y, finalmente, la escritura en el Registro de la Propiedad.
A continuación, vamos a estudiar paso a paso cómo hacer uno de los cambios de uso más habituales: de local comercial a vivienda.
Requisitos y comprobaciones previas para el cambio de local a vivienda
Antes de tramitar el cambio de uso de un local comercial a una nueva vivienda, es recomendable comprobar previamente que el proyecto puede cumplir todas las normativas y requerimientos administrativos.
De lo contrario, el promotor del cambio de uso puede encontrarse frente a serias dificultades para obtener la licencia o, incluso, la pérdida de la inversión inicial.
La mejor opción es recurrir a un estudio de viabilidad donde se confirme antes de contratar iniciar el cambio de uso que el proyecto puede adaptarse al planeamiento urbanístico y las condiciones de habitabilidad vigentes.
Las 4 comprobaciones que debemos realizar antes de iniciar el cambio de uso de un local comercial a una vivienda son:
- Ordenanza Municipal
- Ley de Propiedad Horizontal y Estatutos de la Comunidad
- Código Técnico de Edificación
- Normas de Habitabilidad
Pasos para cambiar el uso de local a vivienda
Pasos generales a seguir para realizar un cambio de uso de un inmueble de local a vivienda.
- Verificar la normativa local: Consulta las regulaciones urbanísticas y normas específicas de tu localidad para conocer los requisitos y restricciones.
- Obtener información y asesoramiento: Ponte en contacto con el departamento de urbanismo o entidad competente en tu municipio para obtener información detallada sobre los trámites y documentación necesarios.
- Realizar estudio de viabilidad: Realiza un estudio de viabilidad técnica y económica para determinar si el cambio de uso es posible y viable en términos de estructura, instalaciones, accesibilidad y demás aspectos relevantes.
- Solicitar licencia municipal: Presenta una solicitud de cambio de uso de local a vivienda ante el ayuntamiento o la entidad municipal correspondiente.
- Acompaña la solicitud con los documentos requeridos.
- Realizar obras y adaptaciones: Si la licencia es aprobada, deberás realizar las obras y adaptaciones necesarias para transformar el local en una vivienda según las regulaciones establecidas.
- Obtener certificados y licencias: Una vez finalizadas las obras, deberás solicitar los certificados de finalización de obras y obtener las licencias correspondientes, como la cédula de habitabilidad, que acredite que la vivienda cumple con los requisitos exigidos.
- Actualizar registros y escrituras: Realiza los trámites necesarios para actualizar los registros y escrituras del inmueble, reflejando el cambio de uso de local a vivienda.
Los pasos para convertir un local comercial a un inmueble residencial dependen de varios factores como la antigüedad del edificio (si tiene más de 50 años necesitará un Informe de Evaluación), la normativa urbanística autonómica y municipal o lo estipulado en los estatutos comunitarios, etc.
Aunque cada proyecto de cambio de uso de local a residencia es único, podemos estandarizar el proceso en 13 pasos a seguir para cambiar la naturaleza de un inmueble:
Certificado de Compatibilidad Urbanística
El Certificado de Compatibilidad Urbanística (CCU) es un estudio de viabilidad que realiza el Ayuntamiento para informar al interesado previamente si es posible llevar a cabo el cambio de uso para el inmueble solicitado.
En algunas concejalías de urbanismo es obligatorio y en otras no.
Para solicitar el informe de compatibilidad urbanística se deben abonar las tasas municipales, los datos que identifican a la persona interesada y al inmueble y una memoria técnica donde se reflejen las modificaciones que se desean realizar.
Una vez presentado, el Ayuntamiento analiza si el cambio de uso solicitado es compatible con las condiciones de habitabilidad y las normativas vigentes.
En caso afirmativo, se puede iniciar el trámite para transformar el inmueble; en caso negativo, podemos descartar el cambio de uso.
El Certificado de Compatibilidad Urbanística cuesta entre 20 y 60 euros dependiendo del ayuntamiento y suele tardar entre 15 y 30 días en ser emitido.
Estudio de viabilidad
El estudio de viabilidad para el cambio de uso es un análisis previo realizado por un arquitecto o arquitecto técnico donde se determina la posibilidad normativa y económica de transformar un local comercial a una vivienda.
Junto con el Certificado de Compatibilidad Urbanística emitido por el área de Urbanismo del municipio, el estudio de viabilidad asegura al propietario la posibilidad de llevar a cabo el cambio de uso y el presupuesto necesario para ello.
La mayoría de técnicos no cobran unos honorarios específicos por el estudio, ya que se considera parte del Proyecto de habilitación posterior.
Permiso de la Comunidad de Propietarios
El permiso de la Comunidad de Vecinos es necesario cuando queremos realizar un cambio de uso en un local comercial que pertenece a un edificio en régimen de propiedad horizontal y está prohibido en el Título Constitutivo o Estatutos; o afecta a elementos comunes o estructurales.
Si el cambio de uso no está vetado en los estatutos o título constitutivo del edificio ni afecta a la propiedad de otros vecinos, no necesitará el consentimiento de la comunidad de propietarios.
En caso de duda, se puede solicitar a petición de la comunidad de propietarios un informe jurídico sobre los requisitos necesarios para el cambio de uso, con la finalidad de aclarar si este es o no viable según los estatutos.
Ley de Propiedad Horizontal
La LPH es la norma que regula las relaciones, derechos y obligaciones entre los propietarios o vecinos de varios inmuebles
Cambio de uso prohibido en los estatutos de la comunidad
Cuando el cambio de uso está expresamente prohibido en un título constitutivo o estatutos de la comunidad de vecinos, la única forma de llevarlo a cabo es cambiarlos.
Para modificar el título constitutivo o estatutos y realizar el cambio de uso es necesario un acuerdo unánime de propietarios que represente el total de las cuotas de participación.
Cambio de uso que afecta a elementos estructurales o comunes
Cuando el cambio de uso afecta a elementos comunes o estructurales del edificio, también será necesario un acuerdo unánime entre los propietarios que forman la comunidad.
Proyecto técnico de cambio de uso de local a vivienda
El proyecto técnico de cambio de local comercial a vivienda es un documento técnico donde se especifican las obras que se deben realizar para transformar el inmueble de una naturaleza a otra.
Se redacta según la Ley de Ordenación de la Edificación 1999, debe ser realizado por un técnico colegiado y ser visado por un Colegio Profesional.
El proyecto de habilitación de local comercial a vivienda es imprescindible para llevar a cabo el cambio de uso, ya que es un requisito para obtener las licencias municipales.
Proyecto técnico de Habilitación y Cambio de Uso
Si la transformación del local a una nueva vivienda requiere obras mayores, será necesario presentar un proyecto de habilitación redactado por un técnico y visado por un Colegio Profesional, así como la obtención de la licencia de obra municipal.
Licencia de obra para el cambio de uso de local a vivienda
La licencia de obras es el permiso necesario para realizar las obras mayores necesarias para transformar un local comercial en una vivienda.
Su obtención provisional suele estar sujeta a una declaración responsable y su precio es de, aproximadamente, 5% del Presupuesto de Ejecución Material.
Cuando termine la ejecución de la obra, los técnicos del ayuntamiento acudirán a realizar la inspección para comprobar si el resultado se corresponde con el proyecto presentado.
El certificado final de obra se adjunta después junto al Modelo 904N de Declaración Catastral.
Solicitar la licencia de cambio de uso al Ayuntamiento
La Licencia de Cambio de Uso es el certificado que, una vez concedido, recoge el permiso municipal que permite la transformación de un local comercial a vivienda. Para solicitar la licencia de cambio de uso, hay que presentar los siguientes documentos:
- Proyecto técnico de cambio de uso.
- Proyecto técnico de habilitación y cambio de uso (si hay que realizar obras).
- Carta de pago del abono de las tasas municipales.
- Poder notarial (si el solicitante es una persona jurídica).
- Fotocopia de escritura de constitución (si el solicitante es una sociedad).
- Contrato constitutivo (si el solicitante es una comunidad de bienes).
Abonar las tasas municipales por el cambio de uso
Las tasas municipales a pagar por el cambio de uso se regulan en la ordenanza fiscal por la prestación de servicios urbanísticos de cada municipio y dependen de muchos factores.
Su importe debe estar determinado en el Proyecto de Cambio de Uso o en el Estudio de Viabilidad.
Licencia de primera ocupación
Una vez obtenidas las licencias y realizadas las obras para cambiar el uso de un local comercial a vivienda, hay que pedir una licencia de primera ocupación para comprobar que el nuevo inmueble residencial cumple todas las condiciones de habitabilidad requeridas por la norma.
Cédula de habitabilidad
En la mayoría de ayuntamientos, la cédula de habitabilidad se concede implícitamente al obtener la licencia de primera ocupación para evitar la duplicidad de documentos.
Certificado energético
Según el Real Decreto 3090/2021 todos los edificios deben tener obligatoriamente un certificado energético a partir del 3 de junio de 2021 para algunos casos y del 3 de junio de 2022 para otros.
Escriturar el cambio de uso
La escritura de la propiedad del cambio de uso es el proceso por el cual un notario da fe pública de la obtención de las licencias administrativas y los permisos vecinales necesarios para transformar un local a una vivienda y modificar la naturaleza del inmueble.
Inscribir el cambio de uso en el Registro de la Propiedad
Una vez obtenida la escritura del cambio de uso, se inscribe en el Registro de la Propiedad donde un funcionario comprueba la adecuación a las normativas correspondientes.
La nota simple es el documento registral donde se ve reflejado el cambio de uso de una vivienda convertida a partir de un local comercial.
Declaración catastral de cambio de uso
La declaración en el Catastro del cambio de uso del local comercial a vivienda sirve para adecuar la naturaleza del inmueble ante la Dirección General del Catastro dependiente del Ministerio de Hacienda y Función Pública.
Los documentos a presentar para declarar el cambio de uso en el Catastro son:
Documento acreditativo de la alteración y de su fecha, ya sea la licencia o autorización, certificado de técnico competente, proyecto visado u otro documento equivalente.
Cuando se trate de un supuesto de modificación del uso o destino que no afecte a todas las construcciones ubicadas en el inmueble, croquis o plano de la parte de la edificación afectada que refleje la situación resultante, en los términos señalados en el apartado 2 del artículo 3.
El proyecto de cambio de uso de local a vivienda
Convertir un local en una vivienda es un proceso que requiere de un proyecto de cambio de uso firmado por un facultativo y visado por un Colegio Profesional.
¿Quién puede firmar el cambio de uso?
El proyecto necesario para convertir un local comercial a vivienda puede ser firmado por un arquitecto o por un arquitecto técnico (en este caso, cuando el local no constituya un edificio en sí mismo).
Si el local comercial se encuentra ubicado en la planta baja de un edificio en régimen de propiedad horizontal, por ejemplo, el proyecto puede ser firmado por un arquitecto técnico.
¿Qué incluye el proyecto de cambio de uso de local a vivienda?
El proyecto técnico para convertir un local comercial a una nueva vivienda suele incluir:
- Recopilación de datos del inmueble y levantamiento de planos.
- Propuesta de diferentes distribuciones de la nueva vivienda.
- Plano de ubicación del inmueble.
- Plantas generales, alzados y secciones.
- Memoria técnica y descriptiva del proyecto.
- Pliego general y particular.
- Mediciones.
- Presupuesto de Ejecución Material.
¿Qué normativas debe cumplir el proyecto de cambio de uso?
El proyecto de cambio de uso debe cumplir todos los requisitos establecidos en las diferentes normas que regulan el cambio de uso de un local comercial a una vivienda.
Las Normas de Habitabilidad mínimas
Las condiciones de habitabilidad (que se comprueban y reflejan en la licencia de primera ocupación o la cédula de habitabilidad) dependen de la normativa específica de cada comunidad autónoma, aunque en general pueden destacarse:
Superficie útil y disposición
La superficie útil de una nueva vivienda debe ser de más de 36 metros cuadrados y la disposición debe incluir un baño, cocina y salón-comedor.
Certificado energético
El certificado energético es una condición mínima que deben cumplir todas las nuevas viviendas que se inscriban tras el cambio de uso de un local comercial.
Altura mínima
La altura mínima de una nueva vivienda debe ser de dos metros y medio entre el suelo y el techo; mientras que en los espacios de tránsito, los baños y la cocina debe ser mayor de 2,2 metros.
Ventilación e iluminación
Una vivienda debe tener al menos una fachada abierta al exterior de forma que permita la entrada de ventilación e iluminación natural directa desde el exterior.
La superficie mínima de las ventanas debe ser un octavo de la superficie útil total.
Accesibilidad
Las condiciones mínimas de accesibilidad en una vivienda deben contemplar accesos con 2 metros de alto, como mínimo, y 0,70 metros de ancho.
El Plan General de Ordenación
Los Planes Generales de Ordenación Urbanística y los Planes Parciales son los instrumentos autonómicos para legislar en materia de urbanismo compuestos por ordenanzas urbanísticas integradas.
A su vez, las Ordenanzas Municipales de Edificación son aquellas ordenanzas específicas que regulan la disposición, los usos y la calificación del suelo -entre otros- a nivel municipal y cada ayuntamiento tiene el suyo.
En las ordenanzas municipales y los planes autonómicos es donde se determina para qué uso puede destinarse el suelo.
El Código Técnico de la Edificación (CTE)
El Código Técnico de Edificación es el conjunto de normas que establecen las condiciones mínimas de construcción en España según la Ley 38/1999 de Ordenación de la Edificación.
El proyecto de cambio de uso debe cumplir con todos los requisitos establecidos en el Código Técnico de Edificación, que pueden dividirse entre:
- Exigencias básicas del CTE
- Documentos Básicos del CTE (DB).
- DB SE – Seguridad estructural
- DB SI – Seguridad en caso de incendio
- DB SUA – Seguridad de utilización y accesibilidad
- DB HE – Ahorro de energía
- DB HR – Protección frente al ruido
- DB HS – Salubridad
En lo que respecta a la conversión de un local comercial u oficina a una vivienda, se pueden encontrar problemas en el apartado de Seguridad de Utilización y Accesibilidad (por ejemplo, si el local no tenía acceso directo desde el exterior) y en el HS Salubridad (debido a la obligación de disponer de un sistema de extracción mecánica de aire en los cuartos sin ventilación).
¿Cuánto cuesta un cambio de uso?
El precio de convertir un local comercial a vivienda depende fundamentalmente de la envergadura de las obras que sea necesario realizar para cumplir las condiciones de habitabilidad exigidas por la normativa.
Convertir un local a una nueva vivienda en la Comunidad de Madrid puede costar 21.865€ si es necesario realizar obras mayores.
| Trámite cambio de uso | Precio |
| Certificado de Compatibilidad Urbanística | 52,85€ |
| Proyecto de Cambio de Uso | 3.000€ |
| Tasa de licencia de cambio de uso (7%) | 1.050€ |
| Tasa de licencia de obra mayor | 1.500€ |
| Tasa de licencia de primera ocupación | 200€ |
| Ejecución de la obra | 15.000€ |
| Gastos de notaría/ escritura | 200€ |
| Gastos Registro de la Propiedad | 150€ |
| Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,75%) | 112,5€ |
| Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (4%) | 600€ |
| Total | 21.865€ |
¿Cuánto cuesta el proyecto de cambio de uso?
El precio de un proyecto de cambio de uso de local comercial a vivienda depende de varios elementos: desde la complejidad de la ejecución hasta la superficie del inmueble que vamos a transformar.
Después del PEM es uno de los gastos más importantes del cambio de uso y suele rondar los 900€ y 3.000€
¿Cuánto cuestan las tasas municipales de las licencias de cambio de uso?
El cambio de uso de un inmueble puede requerir hasta tres permisos municipales: la licencia de cambio de uso, la licencia de obra (si es necesaria para transformar la naturaleza del inmueble) y la licencia de primera ocupación o cédula de habitabilidad (para convertir el inmueble a vivienda).
El precio de las licencias necesarias para cambiar el uso de un inmueble depende de la ordenanza municipal que establece las tasas, pero suele rondar los 2.000€ o 3.000€ contando la licencia de obra.
Precio Licencia de Obras
La Licencia de Obras para un cambio de uso es el permiso que debe conceder el ayuntamiento para realizar obras mayores en el inmueble y adaptarlo a los requisitos mínimos para obtener la licencia de primera ocupación y de cambio de uso.
Precio Licencia Cambio de uso
La Licencia de cambio de uso es el permiso municipal que concede el cambio de naturaleza al inmueble: depende de las ordenanzas municipales y del coste de ejecución de la transformación, pero suele tener un coste del 7% del total.
Precio Licencia de Primera ocupación
La licencia de primera ocupación para el cambio de uso de local comercial a vivienda depende del municipio y la superficie del inmueble.
Pero suele rondar los 200€
Preguntas frecuentes cambio de uso de local a casa
¿Cuánto cuestan los impuestos del cambio de uso?
Los impuestos que graban el cambio de uso de un local comercial a una vivienda son el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados (0,75%) y el Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras (4%).
Otros gastos del cambio de uso: notaría y Registro de la Propiedad
Entre los gastos del cambio de uso también debemos contar el precio de escriturar la modificación de la naturaleza en la escritura de la propiedad y la inscripción del documento en el Registro de la Propiedad.
Cambio de uso de almacén a vivienda
El cambio de uso de un almacén a una vivienda puede implicar permisos y trámites específicos según la normativa local y regional vigente.
Por lo general, se debe obtener una licencia de obras y cumplir con los requisitos de habitabilidad y seguridad establecidos por las autoridades competentes.
Consideraciones principales a tener en cuenta:
- Adecuación del espacio: Adaptar el almacén para que cumpla con las necesidades y características de una vivienda.
- Instalación de servicios básicos: Asegurar la instalación de agua, electricidad y saneamiento.
- Permisos necesarios: Obtener los permisos requeridos para la ejecución de obras y modificaciones estructurales del edificio.
- Cumplimiento normativo: Garantizar que el cambio de uso se realice conforme a la normativa vigente y los requerimientos técnicos y legales correspondientes.
- Prevención de sanciones: Realizar todos los trámites y adecuaciones necesarias para evitar sanciones o problemas futuros.
Cambio de uso de inmuebles: de local a vivienda y su impacto en la tasación
El cambio de uso de un inmueble, especialmente de local a vivienda, es una estrategia popular que puede revalorizar una propiedad de manera significativa.
Si alguna vez has contemplado la idea de transformar un espacio comercial en un hogar habitable, debes entender cómo afecta la tasación y las consideraciones necesarias para realizar este cambio.
Factores que influyen en la tasación tras el cambio
- Normativas urbanísticas locales: Es fundamental verificar si la zona permite la transformación de local a vivienda y determinar si es necesario obtener permisos específicos del ayuntamiento.
- Permisos municipales: En algunos casos, es imprescindible gestionar permisos específicos para proceder con el cambio de uso.
- Condiciones de habitabilidad: Se deben cumplir aspectos técnicos como ventilación adecuada, iluminación natural y accesos seguros y cómodos.
- Ubicación y demanda: El valor de la propiedad puede aumentar significativamente si el cambio de uso ocurre en una zona con alta demanda de vivienda.
- Valor añadido en zonas urbanas: Un local en planta baja transformado en un apartamento funcional puede tener un valor considerablemente mayor, especialmente si se encuentra en una ubicación deseada.
Cómo afecta al valor de mercado
El potencial de revalorización tras un cambio de uso depende de varios elementos.
En zonas céntricas, donde los precios de la vivienda son altos, transformar un local en una vivienda puede ser muy rentable.
Sin embargo, la inversión inicial para cumplir con los requisitos de habitabilidad y las posibles reformas estructurales deben considerarse.
Consideraciones legales y ejemplos prácticos
Ejecutar un cambio de uso exitoso requiere seguir un proceso legal riguroso.
- Un ejemplo típico sería convertir un local en una calle comercial de una gran ciudad en un estudio moderno.
Aquí, el proceso de tasación evaluará la viabilidad del cambio, el coste de las reformas, y el potencial del inmueble una vez convertido.
Este tipo de proyecto es especialmente rentable en barrios emergentes, donde la demanda residencial es alta y los precios aún están en fase de crecimiento.
- Sin embargo, no siempre es garantía de éxito, por lo que un estudio previo de viabilidad financiera y regulatoria es crucial.
Si estás pensando en transformar un local en vivienda y necesitas una tasación precisa, te ayudamos a valorar los pros y contras financieros de tu inversión.
Ejemplo proyecto cambio de uso de local a vivienda
1. Memoria Descriptiva
- Objeto del Proyecto: Explicar que el propósito es cambiar el uso de un local comercial a vivienda.
- Ubicación: Detalles de la dirección y características del inmueble.
- Estado Actual: Descripción del local tal y como está antes de la reforma, incluyendo medidas y distribución.
- Propuesta de Reforma: Detalles de las modificaciones planeadas para adaptar el espacio a vivienda.
2. Normativa Aplicable
- Planeamiento Urbanístico: Verificar que el cambio de uso está permitido según el Plan General de Ordenación Urbana (PGOU) o normativa local.
- Reglamento de Habitabilidad: Asegurar que la vivienda cumplirá con los requisitos mínimos (superficie, ventilación, iluminación, etc.).
- Accesibilidad: Cumplimiento de las normas de accesibilidad para personas con movilidad reducida.
- Seguridad Contra Incendios: Medidas necesarias para cumplir con la normativa vigente.
3. Planos
- Plano de Situación y Emplazamiento: Ubicación del inmueble en el entorno urbano.
- Planos del Estado Actual: Distribución y características actuales del local.
- Planos de la Propuesta: Nueva distribución, instalaciones y detalles constructivos.
- Secciones y Alzados: Detalles adicionales para comprender el proyecto.
4. Presupuesto
- Mediciones y Presupuesto: Detalle de las partidas de obra y coste estimado.
- Análisis de Precios Unitarios: Desglose de costes por unidad de obra.
5. Documentación Técnica
- Cálculos Estructurales: Si es necesario realizar modificaciones en la estructura.
- Instalaciones: Esquemas y cálculos de instalaciones eléctricas, fontanería, climatización, etc.
- Estudio de Gestión de Residuos: Plan para el manejo de residuos durante la obra.
6. Gestión Administrativa
- Licencias y Permisos: Detalles sobre las licencias que se deben solicitar al ayuntamiento.
- Comunicación a la Comunidad de Propietarios: Si aplica, se debe informar y obtener permiso de la comunidad.
- Certificados: Certificado de eficiencia energética y otros que sean necesarios.
7. Anexos
Estudios Complementarios: Acústico, térmico, si son requeridos.
Reportaje Fotográfico: Imágenes del estado actual del local.
Fuentes:
