El arrendamiento de inmuebles y cualquier tipo de bien es un campo cada vez más importante en todo el mundo y, especialmente, en España. Todos los tipos de alquileres, desde los tradicionales hacia las nuevas modalidades como el renting, son una forma de adaptación de las personas y las empresas a las nuevas necesidades de flexibilidad y globalización.
En este artículo, vamos a ordenar todos los conceptos clave relacionados con el arrendamiento o alquiler: desde las leyes que lo regulan, los actores implicados o las clasificaciones hasta aspectos más concretos como las garantías o los incumplimientos.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
➯ El arrendamiento es un contrato entre dos partes donde se cede el uso de un bien a cambio de una renta, con características como duración predefinida y garantía.
➯ Existen varios tipos de arrendamiento, incluyendo inmuebles, servicios y obras, con distinciones entre arrendamientos urbanos y rústicos.
➯ El contrato de arrendamiento regula los derechos y obligaciones de arrendador y arrendatario, incluyendo garantías como fianzas y avales.
➯ La regulación en España se rige por el Código Civil y las leyes específicas de arrendamientos urbanos y rústicos.
Indice de contenidos
¿Qué es el arrendamiento?
El arrendamiento es el alquiler de algo durante un tiempo y precio determinados: un pacto o contrato entre dos partes (arrendadora y arrendataria) donde el propietario del bien cede su uso a otra persona a cambio de un beneficio económico.
Algunas de las características principales de un arrendamiento son:
- Renta periódica: el precio de alquilar un bien o servicio suele abonarse con una frecuencia periódica preestablecida, habitualmente mensual o anual.
- Duración predefinida: el alquiler del bien o servicio se realiza durante un periodo de tiempo preestablecido.
- Contrato escrito: aunque el contrato de alquiler se puede realizar de forma verbal, lo habitual es reflejar por escrito con la firma de arrendador y arrendatario.
- Fianza y garantía: por ley, el arrendador tiene derecho a solicitar una cantidad de dinero equivalente a una mensualidad para garantizar el buen uso del bien arrendado.
El arrendamiento de cualquier bien puede tener dos objetivos: un fin comercial o fin no comercial dependiendo de si se obtiene un beneficio económico o no de la transacción.
El concepto de arrendamiento engloba diferentes tipos de bienes y formatos: uno de ellos es el alquiler de todo tipo de bienes inmuebles tanto para uso residencial como para uso comercial. Dentro de las fincas arrendadas que se alquilan en España, la legislación distingue dos tipos: los arrendamientos urbanos y los rústicos o rurales.
¿Qué es el arrendamiento urbano?
Un arrendamiento urbano consiste en el alquiler o cesión de un inmueble localizado en suelo urbano (tanto para uso residencial como otro uso) a cambio de una cantidad de dinero durante un periodo de tiempo determinado.
¿Qué es el arrendamiento rústico o rural?
El arrendamiento rústico o rural es la cesión de un inmueble ubicado en suelo rústico o no urbanizable, durante un tiempo predefinido por una cantidad de dinero que el arrendatario abona periódicamente al arrendador.
Diferencia entre arrendamiento urbano y rústico
La principal diferencia entre un alquiler urbano y uno rústico es el suelo donde se ubica la finca arrendada: en los alquileres urbanos, se trata de suelos calificados en el ordenamiento municipal como urbanos o urbanizables; y en los rústicos, suelos rurales o no urbanizables.
¿Quién interviene en el arrendamiento?
Un arrendamiento se compone de dos actores principales: el arrendador (propietario del bien alquilado) y el arrendatario (usuario del bien alquilado). Entre ambos se pacta un contrato de alquiler donde se determinan los derechos y obligaciones de cada parte.
- Arrendatario: persona física o jurídica que pone a disposición de otra una propiedad a cambio de una cantidad de dinero.
- Arrendador: persona física o jurídica que contrata el uso de un bien a su propietario a cambio de una renta o mensualidad.
Tipos de arrendamiento
Los arrendamientos se pueden clasificar según diferentes criterios: por un lado, el tipo de bien sobre el que se crean: si se trata de un objeto o bien material (como un inmueble o un vehículo) o un servicio o bien inmaterial.
Otra forma de clasificar los tipos de arrendamientos es en qué contexto se realizan: mercantil (cuando el alquiler forma parte de uno de los gastos o ingresos de una compañía o persona jurídica) o particular.
Además, profundizando en el concepto de leasing como tipo de arrendamiento, se puede distinguir entre el alquiler operativo y el alquiler financiero.
- Arrendamiento de objetos
El alquiler de objetos es todo arrendamiento que se produce sobre un bien material que tiene un propietario (arrendador) que cede su uso a otro sujeto (arrendatario). La clasificación más común de alquiler de objetos es entre el tipo de objeto que se arrienda: inmuebles, vehículos, maquinaria, etc.
- Alquiler o arrendamiento de inmuebles
- Alquiler o arrendamiento de viviendas
- Alquiler o arrendamiento de locales comerciales
- Alquiler o arrendamiento de naves industriales
- Alquiler o arrendamiento de anejos o anexos (trasteros o plazas de garaje)
- Alquiler o arrendamiento de viviendas de uso vacacional
- Alquiler o arrendamiento de fincas rústicas
- Alquiler o arrendamiento de vehículos
- Alquiler o arrendamiento de maquinaria
- Arrendamiento de servicios
El alquiler de servicios incluye todos los contratos donde una parte presta un servicio a otra a cambio de una renta (excluyendo los contratos de trabajo, donde existe una relación laboral entre las partes). Estos contratos suelen estar regulados por el artículo 1258 del Código Civil.
- Alquiler o arrendamiento de servicios jurídicos
- Alquiler o arrendamiento de servicios de gestión administrativa
- Alquiler o arrendamiento de servicios de asistencia sanitaria
- Alquiler o arrendamiento de servicios básicos (luz o agua)
- Arrendamiento de obras
El arrendamiento de obras es aquel donde se contrata un resultado (en vez de una actividad, servicio o bien). Estos contratos son muy utilizados en el sector de la construcción, y sus actores suelen ser contratista (arrendador), dueño de la obra (arrendatario) y ejecutor de obra.
- Alquiler o arrendamiento por obra terminada
- Alquiler o arrendamiento por piezas o medidas
- Leasing o arrendamiento con opción a compra
El leasing es un tipo de arrendamiento que se caracteriza por ofrecer al arrendatario la posibilidad de adquirir la propiedad del bien en el momento de terminar el contrato de alquiler.
- Arrendamiento operativo o renting
- Arrendamiento financiero
¿Qué es el Arrendamiento operativo?
El arrendamiento operativo o renting es un tipo de leasing donde el propietario del bien a alquilar cede el derecho de uso a otra persona (física o jurídica). Aunque es muy similar a los contratos comunes de alquiler, se caracteriza por utilizarse en activos tecnológicos que sufren una rápida depreciación como los coches o los ordenadores.
- Arrendamiento mercantil
Un arrendamiento mercantil es todo aquel contrato de alquiler que se produce con el fin de la explotación económica del bien en cuestión: por ejemplo, cuando una compañía alquila una nave industrial para producir determinado bien.
| Categoría de Arrendamiento | Subcategoría | Ejemplos |
|---|---|---|
| Arrendamiento de Objetos | Bienes materiales | Inmuebles, vehículos, maquinaria |
| – Viviendas | ||
| – Locales comerciales | ||
| – Naves industriales | ||
| – Anejos (trasteros, plazas de garaje) | ||
| – Viviendas de uso vacacional | ||
| – Fincas rústicas | ||
| Arrendamiento de Servicios | Servicios no laborales | Servicios jurídicos, gestión administrativa, asistencia sanitaria, servicios básicos (luz, agua) |
| Arrendamiento de Obras | Contrato de resultado | Obra terminada, por piezas o medidas |
| Leasing (Arrendamiento con opción a compra) | – Arrendamiento operativo o renting | |
| – Arrendamiento financiero | ||
| Arrendamiento Mercantil | Uso económico | Alquiler de naves industriales para producción |
Arrendamientos más comunes
El arrendamiento es un modelo en auge en España desde la caída del mercado inmobiliario en 2008. El tipo más común es el alquiler de vivienda para uso residencial.
El contrato de arrendamiento
Uno de los elementos básicos en la formalización de un arrendamiento es el contrato. El contrato de alquiler o arrendamiento es el documento donde se refleja el pacto entre arrendatario y arrendador: en él se determinan los datos que permiten identificar a cada parte y el bien a alquilar; y se desarrollan las condiciones y marcos legales al que se adscribe el trato.
Las garantías del arrendamiento
En el contexto del arrendamiento, las garantías son las medidas que tiene a su disposición el arrendador para asegurar que el arrendatario cumpla con las condiciones establecidas en el contrato de alquiler.
La garantía más común del cumplimiento del contrato y, además, regulada por la ley española de alquileres, es la fianza. Además de esta, dependiendo de la situación financiera del arrendatario se le pueden solicitar otras garantías como incluir a un avalista en el documento, añadir una cantidad de dinero en concepto de garantía o proporcionar una carta de patrocinio.
Existen cuatro clases de garantías para los arrendamientos:
- Fianza
La fianza es la cantidad de dinero equivalente a una mensualidad de alquiler que se entrega al arrendador por parte del arrendatario en garantía del cumplimiento de las condiciones del contrato. Si el arrendatario incumple alguna de las condiciones pactadas, el arrendador tiene derecho a la indemnización con la cuantía de la fianza.
Si al momento de finalizar el contrato el inmueble se devuelve en las condiciones pactadas, el arrendador devuelve la fianza al arrendatario.
- Aval
El aval o avalista es el bien o la persona que responde por las responsabilidades del arrendatario en caso de que este no pueda cumplir con las obligaciones definidas en el contrato de alquiler.
Si en algún momento del arrendamiento el inquilino no puede hacer frente a sus obligaciones, el arrendador tiene derecho a solicitar la intervención del avalista o a retener el aval.
- Garantía
La garantía es una cantidad de dinero adicional y diferente a la fianza que se incluye en el pacto de alquiler para garantizar el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario. Según la LAU, consiste en toda la cantidad que supere a la correspondiente a la fianza (una mensualidad).
- Carta de patrocinio
Una carta de patrocinio es un documento mercantil donde una empresa avala a otra para respaldar su solvencia patrimonial. Es sinónimo de carta de comfort o comfort letter. Al igual que en el caso de los avalistas particulares, la compañía que “patrocina” a la otra está obligada a hacer frente a las responsabilidades de la empresa avalada si esta no puede.
| Tipo de Garantía | Descripción | Ejemplo de Uso | Legalidad bajo la LAU |
|---|---|---|---|
| Fianza | Cantidad de dinero equivalente a una mensualidad de alquiler entregada por el arrendatario para garantizar el cumplimiento del contrato. | Si el arrendatario incumple el contrato, el arrendador puede utilizar esta cantidad para cubrir daños y perjuicios. Al finalizar el contrato, si todo está en orden, se devuelve al arrendatario. | Regulada y requerida por ley. |
| Aval | Bien o persona que responde por las responsabilidades del arrendatario en caso de incumplimiento de las obligaciones contractuales. | Si el arrendatario no puede cumplir con sus obligaciones, el arrendador puede solicitar la intervención del avalista. | Opcional, dependiendo del acuerdo entre las partes. |
| Garantía Adicional | Cantidad de dinero adicional a la fianza incluida en el contrato para garantizar aún más el cumplimiento. | Utilizada cuando el arrendador desea una seguridad extra sobre el cumplimiento del contrato por parte del arrendatario. | Permitida, pero no puede exceder cantidades específicas definidas por la LAU. |
| Carta de Patrocinio | Documento mercantil donde una empresa avala la solvencia patrimonial de otra. | Usada principalmente en arrendamientos comerciales donde una empresa necesita garantizar la solvencia de la otra. | No específicamente regulada por la LAU, pero comúnmente aceptada en prácticas comerciales. |
Incumplimiento del arrendamiento
El incumplimiento del arrendamiento es una de las situaciones más importantes a la hora de regular los contratos de alquiler: consiste en definir qué debe recibir la parte afectada en caso de que la otra no cumpla con las obligaciones pactadas.
En el caso de los arrendamientos urbanos, en España, esta circunstancia se regula en el artículo 27 de la Ley de Arrendamientos Urbanos. En él se da derecho a quien sufra el perjuicio por el incumplimiento de la otra parte a resolver el contrato
Regulación: Ley de arrendamientos
En España, los arrendamientos se regulan en primer lugar a través del Código Civil. Los arrendamientos inmobiliarios (es decir, los alquileres de edificios, viviendas, suelos, etc). se regulan a través de las Leyes de Arrendamientos Urbanos y Rústicos.
Ley Arrendamiento Urbanos
La Ley de Arrendamientos Urbanos es una norma aprobada en 1994 donde se regulan los alquileres de inmuebles ubicados en suelo urbano o urbanizable tanto para la finalidad residencial como comercial.
Ley Arrendamiento Rústicos
La Ley de Arrendamientos Rústicos es un texto legal aprobado en 2003 en el que se legisla sobre los arrendamientos o alquileres de inmuebles localizados en suelos que se califican como no urbanizables por el planeamiento urbanístico de su municipio.
Código Civil
El Código Civil es una de las leyes fundamentales de la legislación española, aprobada en 1889, que entre otras cuestiones regula los arrendamientos a través del título VI. En esta norma se regulan aspectos del contrato, así como los derechos y obligaciones de las partes.
Bibliografía y referencias.
Libros
- «Principios de Derecho de Arrendamientos Urbanos» por Ángel Carrasco Perera
- Este libro proporciona una visión exhaustiva sobre la normativa y jurisprudencia aplicable a los arrendamientos urbanos en España.
- «Law of Leasehold Estates» por Bernard S. Siegan
- Un análisis detallado del derecho de arrendamiento en el contexto de los Estados Unidos, abarcando aspectos históricos y legales.
- «Commercial Leasing: A Transactional Primer» por Patrick A. Randolph, Jr. y Morris A. Ellison
- Este libro aborda los aspectos prácticos y transaccionales del arrendamiento comercial, proporcionando una guía para profesionales del derecho.
Artículos académicos
- «The Economics of Leasing: A New Look» por Robert S. Chirinko y Huntley Schaller
- Publicado en el Journal of Law and Economics, este artículo examina las implicaciones económicas del arrendamiento desde una perspectiva teórica y empírica.
- «Leasehold Estates and Their Valuation» por Richard U. Ratcliff
- Un estudio profundo sobre cómo se valoran los bienes arrendados, publicado en el Journal of Real Estate Research.
- «The Impact of Rent Control on the Housing Market: Evidence from New York City» por G. Donald Jud y James M. Watts
- Un análisis del impacto de las políticas de control de alquileres en el mercado inmobiliario, publicado en el American Economic Review.
