La usucapión es un modo de adquirir la propiedad sobre algo mediante su posesión continuada. También se conoce como prescripción adquisitiva o adquisición por prescripción y está regulada por el artículo 609 y 1930 del Código Civil.
De la misma forma que podemos obtener la propiedad sobre una cosa mediante un contrato o una herencia, también podemos hacerlo por usucapión. Es una figura jurídica que ha llegado prácticamente intacta al derecho romano.
La obligación jurídica para adquirir la propiedad de derechos reales sobre bienes muebles o bienes inmuebles es la existencia de justo título o buena fe para la usucapión ordinaria y la posesión continuada para la usucapión extraordinaria sin condicionantes.
PUNTOS CLAVE PARA EL LECTOR:
➯ La posesión continuada de un bien, bajo ciertas condiciones, como la buena fe y justo título en la usucapión ordinaria, o sin ellos en la usucapión extraordinaria.
➯ Hablamos de los requisitos que incluyen la posesión civil, pública, pacífica e ininterrumpida. Los plazos varían según si es mueble o inmueble y si la adquisición es por usucapión ordinaria o extraordinaria.
➯ Distinguimos entre la usucapión ordinaria, que requiere buena fe y justo título, y la usucapión extraordinaria, que requiere solo la posesión continuada por un tiempo más largo.
Indice de contenidos
¿Qué es la usucapión?
Usucapión, significado:
Etimológicamente, la palabra “Usucapión” viene del latín usucapio, usucapionis que significa “toma de un bien por su uso”. Se compone por las fórmulas latinas usus + capere. Donde usus significa “uso o derecho a la utilización y goce que tiene alguien sobre su propiedad” y capere, que quiere decir “coger o capturar algo”.
Tipos de usucapión
Usucapión ordinaria
La usucapión ordinaria es aquella donde concurre la buena fe o justo título. Un justo título es un título como una compraventa o una donación, que sirven para transferir el dominio de una cosa.
Por ejemplo, si alguien compra una casa a otra persona sin que esta sea propietaria del bien el título es justo si el comprador piensa que el vendedor es el verdadero propietario de la vivienda. También se requiere la existencia de Buena Fe: que la persona que adquiere el bien piensa que quien se lo transmitió era el verdadero propietario.
Usucapión extraordinaria
Por otro lado, si falta algún requisito como el justo título o la buena fe, se da la usucapión extraordinaria: la persona poseedora podrá hacerse con la propiedad del bien, pero transcurriendo un tiempo mucho mayor.
Usucapión: Requisitos para poder adquirir algo por prescripción
En España, usucapión es una figura jurídica para cuyo acceso es necesario cumplir algunos requisitos sobre un bien mueble o inmueble por medio de la prescripción.
Además, dependerá de si el título se pretende obtener por adquisición ordinaria o extraordinaria. En función de una u otra situación, también variarán los requisitos para obtener la propiedad por usucapión.
Requisitos genéricos
- Ser mayor de edad y estar capacitado.
- Ostentar la posesión civil de forma pública, pacífica e ininterrumpida sobre el bien.
- Se entiende por posesión civil aquella donde no media acuerdo entre dos propietarios.
- Se considera interrumpida la posesión si cesa durante un año o más.
- Cuando la posesión se hereda, se suman los años de padres e hijos.
Requisitos para la prescripción adquisitiva o usucapión ordinaria
1. Posesión Civil
Cuando hablamos del derecho de propiedad sobre cualquier cosa, es necesario que haya posesión. Existen dos tipos de posesión: natural y civil. La posesión natural o la media tenencia de la cosa no es válida para la usucapión, mientras que la posesión civil sí lo es.
La media tenencia o posesión natural se da en el alquiler, cuando el dueño del bien tolera su uso, en los préstamos o las relaciones de custodia. Por ejemplo, un vigilante de una finca o un inquilino tienen la posesión natural del bien inmueble. Esta posesión -natural- no es válida para ejercer la usucapión porque media otra figura jurídica como un contrato de alquiler o depósito.
En la posesión civil se requiere un “animus” de poseer como si se fuese dueño de la cosa: ante venta, legado, donación, cosa perdida, abandono hay un ánimo posesorio de dueño; la vocación de poseer la cosa en concepto de dueño.
Para que la posesión civil sea válida debe ser pública. Es decir, de cara a terceros ese que posee debe ser el aparente dueño de la cosa. Por eso un bien que esté inscrito en el Registro de la Propiedad no se va a poder usucapir, porque está protegido registralmente.
2. Posesión de Buena fe o Justo Título
También se requiere que la posesión sea de buena fe. La buena fe es similar a justo título y que quien tiene buena fe es quien cree que es dueño de la cosa. La posesión de mala fe es cuando la persona sabe que no es dueña de la cosa. Por ejemplo, quien sabe que adquiere algo que ha sido robado.
Quien adquiere algo que ha sido robado y lo sabe, sabe que el primer dueño, de quien adquiere la cosa, no era el dueño como tal. Y por tanto, es un poseedor de mala fe. El poseedor de buena fe cree que está comprando el bien al dueño real.
3. Posesión pacífica
Por otra parte, debe ser una posesión pacífica. Esto quiere decir que el ladrón no puede usucapir. Si una persona compra una cosa robada de un ladrón, sí podrá usucapir. Pero no el ladrón o quien ocupa ilegalmente una propiedad.
4. Posesión continuada
Por otra parte, la posesión ha de ser continuada. Aquí tenemos que tener en cuenta que cuando alguien posee durante un tiempo y luego tiene un sucesor o un heredero, el heredero continúa con la posesión y suma su posesión a la posesión del usucapiente. Es decir, el hijo sumaría su tiempo de posesión a la posesión del padre.
Si se interrumpe la posesión de un bien que está siendo usucapido, comienza a contar un nuevo plazo y se habla de prescripción.
Pero en el caso del fallecimiento, el heredero no interrumpe la prescripción, sino que continúa con la posesión que tenía el causante.
Requisitos para la usucapión o prescripción extraordinaria
Los requisitos para la usucapión extraordinaria son similares a la adquisición ordinaria, sin la necesidad de acreditar la condición de justo título ni buena fe.
- Posesión civil o en concepto de dueño
- Posesión pública
- Posesión pacífica
- Posesión Ininterrumpida
| Plazo de posesión para tramitar la prescripción | Usucapión Ordinaria | Usucapión Extraordinaria |
| Bienes Muebles | 3 años | 6 años |
| Bienes Inmuebles | 10 años | 30 años |
¿Qué bienes pueden ser objeto de la usucapión?
Tanto los bienes muebles como los inmuebles pueden ser objeto de la usucapión. Dependiendo del ordenamiento jurídico, los requisitos para demandar la prescripción adquisitiva variarán.
Por ejemplo, en España, para reclamar la usucapión ordinaria sobre bienes inmuebles se necesita la posesión (de buena fe, con justo título) continuada durante diez años; mientras que la usucapión extraordinaria (de mala fe o sin justo título) para un inmueble solo se puede solicitar al transcurrir treinta años de posesión continuada.
Respecto a los bienes muebles, deben pasar tres años para pedir la adquisición por prescripción en el caso de usucapión ordinaria y seis años para las circunstancias extraordinarias.
Usucapión, ejemplos
En España los dos casos más comunes de aplicación de prescripción adquisitva son la ocupación de una vivienda.
Se puede legalizar la propiedad sobre una vivienda ocupada, siempre y cuando cumpla los requisitos de posesión civil, pública, pacífica e ininterrumpida durante más de treinta años.
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
Artículo 1959 del Código Civil
Un ejemplo de derecho donde no se puede realizar la usucapión es en las servidumbres de paso.
Los derechos de servidumbre de paso se adquieren cuando un propietario tiene una finca rústica sin acceso directo en medio de otras fincas, y tiene que cruzar por en medio de estas para llegar a la suya.
Para obtener el título de servidumbre de paso y poder cruzar por una finca rústica para llegar a otra sin entrada es necesario obtener un contrato, escritura o sentencia judicial. Solo podrá obtenerse el derecho por prescripción si la posesión se remonta a antes de 1889.
Preguntas Frecuentes
¿Qué personas son capaces de adquirir propiedad por usucapión?
Según el artículo 1931 del Código Civil, cualquier persona capaz de ser propietaria por otros medios puede serlo también por usucapión; aunque, como mencionamos en los requisitos generales para acceder al derecho de usucapión, es necesario ser mayor de edad y estar capacitado.
¿Dónde se regula la usucapión en España?
La usucapión en España está regulada por el Real Decreto de 24 de julio de 1889 por el que se publica el Código Civil, en el libro Tercero: ‘De los diferentes modos de adquirir la propiedad’ (artículo 609) y título ‘De la prescripción’ (Artículo 1930).
En el caso de los bienes inmuebles, usucapión, Código Civil y Ley Hipotecaria van de la mano
La propiedad se adquiere por la ocupación.
La propiedad y los demás derechos sobre los bienes se adquieren y transmiten por la ley, por donación, por sucesión testada e intestada, y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición.
Pueden también adquirirse por medio de la prescripción.
Artículo 609 del Código Civil
Por la prescripción se adquieren, de la manera y con las condiciones determinadas en la ley, el dominio y demás derechos reales.
También se extinguen del propio modo por la prescripción los derechos y las acciones, de cualquier clase que sean.
Artículo 1930 del Código Civil
Dentro del Código Civil, hay diferentes artículos que determinan los múltiples elementos del derecho de usucapión, plazo y sujeto.
El objeto de la usucapión se regula en el Artículo 1036 del Código Civil:
Son susceptibles de prescripción todas las cosas que están en el comercio de los hombres.
Artículo 1936 del Código Civil
La usucapión ordinaria se determina en el Artículo 1940 y 1955:
Para la prescripción ordinaria del dominio y demás derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo determinado en la ley.
Artículo 1940 del Código Civil
El dominio de los bienes muebles se prescribe por la posesión no interrumpida de tres años con buena fe.
Artículo 1955 del Código Civil
Y la usucapión extraordinaria se regula en los Artículos 1955 y 1959:
También se prescribe el dominio de las cosas muebles por la posesión no interrumpida de seis años, sin necesidad de ninguna otra condición.
Artículo 1955 del Código Civil
Se prescriben también el dominio y demás derechos reales sobre los bienes inmuebles por su posesión no interrumpida durante treinta años, sin necesidad de título ni de buena fe, y sin distinción entre presentes y ausentes, salvo la excepción determinada en el artículo 539.
Artículo 1959 del Código Civil
➯ La usucapión y su relación con la tasación inmobiliaria
La usucapión, también conocida como prescripción adquisitiva, es un concepto legal mediante el cual una persona puede adquirir el derecho de propiedad sobre un bien inmueble a través de su posesión continua durante un tiempo determinado.
Este proceso tiene implicaciones directas en el mundo de la tasación inmobiliaria, ya que afecta la titularidad del inmueble, su valor y el mercado en el que se encuentra.
➯ Relación de la usucapión con la tasación inmobiliaria
La usucapión juega un papel crucial en la tasación porque la propiedad del bien cambia sin una compraventa formal. Los tasadores deben tener en cuenta el estado legal del inmueble, verificando si existe algún proceso de usucapión en curso o concluido que pueda influir en la seguridad jurídica del título de propiedad.
Además, cuando una propiedad ha sido adquirida por usucapión, puede requerir una evaluación técnica y legal más exhaustiva. Esto puede incluir la revisión de la posesión efectiva y pacífica, así como la continuidad del tiempo de ocupación. Este análisis afecta tanto la estimación del valor como la determinación del mercado en el que la propiedad puede ser comercializada.
➯ Impacto de la usucapión en el valor de la propiedad
El impacto de la usucapión en el valor de una propiedad puede variar. En algunos casos, puede disminuir el valor si existen disputas legales no resueltas sobre la titularidad.
Sin embargo, una vez que la propiedad ha sido legalmente adquirida mediante usucapión, su valor puede normalizarse, especialmente si el nuevo propietario obtiene todos los documentos legales que acreditan la propiedad. Esto es relevante en ubicaciones donde la informalidad en la posesión es común.
➯ Casos o ejemplos prácticos
Imaginemos una propiedad rural en la que un ocupante ha vivido durante más de 10 años sin que el dueño original reclame su derecho. Si el ocupante inicia un proceso de usucapión y lo concluye con éxito, una tasación posterior deberá incluir el nuevo estado legal del inmueble y su repercusión en el mercado local. Este tipo de situaciones pueden ser más comunes en terrenos agrícolas o en zonas donde la propiedad no está bien registrada.
¿Qué plazo debe pasar para solicitar la usucapión?
Para los bienes muebles, tres años con buena fe y justo título; y seis años sin condiciones.
Para los bienes inmuebles, diez años con buena fe y justo título (20 si la persona propietaria es extranjera); y 30 años sin condiciones.
¿Qué procedimiento judicial debo seguir para lograr ser dueño por usucapión?
Existen dos vías judiciales para conseguir la prescripción o usucapión: como acción, iniciando un juicio o como excepción, respondiendo a una demanda con la adquisición prescriptiva.
¿Qué es usucapión contra tabulas?
La usucapión contra tabulas o secundum se da cuando alguien reclama la propiedad de un bien inmueble que está inscrito en el Registro de la Propiedad a nombre de otra persona. A nivel judicial es una situación excepcional.
¿Es posible la usucapión entre familiares?
En el plano familiar la usucapión tiene dos vertientes:
- En el cómputo de años de posesión de un bien, se heredan y suman de hijos a padres para demostrar la continuidad del adueñamiento.
- En el reparto de una herencia, un coheredero puede reclamar la totalidad de la propiedad demostrando por usucapión que fue el único poseedor.
Referencias y bibliografía
- Moreno Torres-Herrera, M. L. (2012). La usucapión.
- Headrick, W. C., Piña Rodríguez, C. A., Piña Fernández, S. S., & Roa Gerónimo, C. R. (2021). USUCAPIÓN.
- Moreno, A. M. (2012). La usucapión. Revista Jurídica Universidad Autónoma de Madrid, (3).
